プレミスト白金台

2018年2月28日 (水) 17:18時点における最新版

プレミスト白金台外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都港区白金台三丁目74-8、242-8（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩1分
2. 都営三田線 「白金台」駅 徒歩1分
3. 山手線 「目黒」駅 徒歩14分

• 総戸数：33戸（非分譲住戸3戸含む、別途管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上12階建
• 敷地の権利形態：普通賃借権（準共有、【借地期間について】借地期間は2057年1月31日までで更新の場合は期間を40年とします。月賃料:未定、保証料:未定、地代準備金:未定）
• 完成時期：2017年03月上旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：株式会社フジタ
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 普通借地権はよいね。外観もなかなかいい。
  • 普通借地だと定期借地よりマンション購入者にはメリット多いってことでしょうか。所有権でない分、価格帯に期待できるなら良いかなあ。それでもプレミストなんでお高めにはなるんでしょうけどね。広さを見るとファミリー向けかと思いましたが、メニュープランで色々変えることも出来るみたいですね。
  • 普通借地権に期待してモデルルームに行ったのですが、考えが甘かった！７０平米の一番安い部屋で１３０００万円です。立地が良すぎる場合は、普通借地権の効果はほぼ無しです。
  • 所有権とそう大差ない価格でしたね。普通借地権ということで定借よりもずっと良い条件だというのは分かりましたが、いざ売りに出すとなるとやはり売却が困難な気がしてしまいました。もう1割位安かったら飛びついてましたね。
• 億なんて当たり前。低層でも角部屋９０平米なら１億９千万円。
  • 見に行ったけど、このレベルで1億か。駅近いだけだな。
• 内装グレードや天井の高さは素晴らしいと感じましたよ、ただ、間口が狭いのとエントランスが小さいのが残念でした。 エントランスは敷地の関係で仕方ないかもしれませんが、吹き抜けの方がよかったですね。 一部フロアは2住戸の方が人気出たかも？ あ、今でも十分人気ありそうですが。
• モデルルームで体感した天井高と全居室ビルトインエアコンは衝撃的だった。あれは一度体験してみるといいですよ。
• 確かに１億３千万円ありますよね。中央の７５平米のタイプがそうでした。でも同じ階両脇の９０平米の部屋は１億９千万円ですよ。 屈辱を感じながら日々暮らすのはちょっと嫌ですね。気にならない方なら問題ないですが。
• きのう登録受付の案内が郵送されてきたので、久しぶりに価格の話。一部結構な値下げをしていたので、その情報共有。

1. 10F角部屋 2億円代予定→18,480万円に決定
2. 8F角部屋 1.9 →16,980万円に決定
3. 6F角部屋 1.8 →15,980万円に決定2～3千万円の値下げは見たことがなかったのでちょっと書きたくなりました。

• 予定価格が高すぎた。場所がいいだけで、管理費高いし、地代もあるし、コンシェルジェいないし、駐車場・駐輪場少ないし・・・・
  • ランニングが平米1000円ですからね。まあ、この戸数なら仕方ないかと。その分天井高270は魅力的ですよ
• しかし、値下げしたっても凄い価格ですね。マンション市場の雲行きが怪しいですが、まだまだ高値圏なんですかね。
  • まだ高い気はしますね。でも仕様と天井高は良くてMR行く前と行った後では印象かなり変わりました。
• 先着順２３戸になっていますね。価格が高すぎて、申し込みが入らなかったのでしょうね。竣工までまだ１年あるので、気長に状況が変わるのを待つのが良いかもですね。それにしても、こんなに良い立地なのに、まだ沢山残っているなんて、チョットびっくり。
  • あらら、1/3しか売れなかったんですね。やっぱり借地は安さをウリにしないとダメですね。
    • 借地権なのに所有権と変わらない価格だし、そう簡単に完売しないのでは？この価格を支払える人は電車を頻繁に利用するわけでもなさそうなので駅徒歩1分は売りにはならないと思うし、逆に大通り沿いで騒音を理由に敬遠された気がします
• 白金台に住んでます、と言えば「おーそれはすごい」となりそうな気がするんですが、この人気のなさっぷりを見るとそうでもないんですかね。 結局のところ、高額出して買ったのにランニングコストが高すぎるのが良くないということですかね。
  • ここは借地だから人気ないんですよ、所有権ならもっと高くても一気に全部捌けてたんじゃないでしょうか。
• 借地権なのに平均坪単価630万オーバーだからなあ。これがバカ売れするようだとバブルも最高潮だったんだけど、さすがに金持ちも避けたらしい
• 全部で３３戸だから、先着順が２０戸ならば、売れたのは１３戸かな。 でも、三井不動産レジデンシャルのサイトにも４階の部屋が２戸くらい売りに出ているから、それを差し引くと１１戸しか売れていないと思いましよ。 只、本当に先着順が２０戸であればの話ですが。実際は、先着順はもっと多いかもですね。 価格も高いし、地代+管理費も相当高いです。 地代と管理費は、多分変更できないのでしょうから、販売価格をマンショングレード相応に引き下げるしかないのでは・・・。 こんなに強気な販売姿勢は、スミフ方式を真似ているのかなぁ。
  • 普通借だから、定期よりは結構いいと思うけど、なかなかなね。。。
• 正直高いとは思いましたが、内装はすごく良かったですよ。 自分が気になったのはスパンの短さ。（基本プランだとリビングが細長い） あとは大通り沿いという点ですね。 この販売価格に月々の決して安くない地代が加わると所有権と価格はほぼ同じでしょう。
• 本当のセレブのエリアは白金台ではなく、白金２，４，６丁目です。 更に極めつけは白金４丁目エリア（三光坂上から白金台町との境目迄）です。 （勿論、中には例外建物も存在しています）
• 高過ぎですよね。 誰が買うの？ どういう人が買ってくれるのを想定してるんだろか
  • 借地権をあまり知らない人では。
• 総戸数32戸、分譲29戸、完成まで残り2ヶ月なのに55％も売れ残ってるのは やっぱり日本人が嫌いな借地権だからでしょうね 借地権って地主だけがお得になる制度ですものね
• 借地権マンションでも売却や賃貸が可能だそうですが、 売却時には地主への承諾と譲渡承諾料が必要となるとは？ 譲渡価格の2％相当額とし、協議の上5％を上限とありますが 地主さんと商談してマンション売却価格の2-5％を 納める必要があるという事ですか？
  • 借地というところが引っかかるという人もやはり多いのですよね。 所有権じゃないからこその価格みたいなものもあるかと思いますが、資産価値として見た場合、それから貸したり売ったりする場合。 貸す場合は又貸しみたいになっちゃいますが地権者がOK出して手数料を支払う形ならばいいのですね？ なんか自分の好きにできないところもありつつ、です。【先着順物件概要】
• 販売戸数・・・23戸
• 一戸当たりの専有面積・・・75.24m2･80.95m2･81.03m2･90.06m2･90.24m2
• バルコニー面積・・・13.64m2･13.96m2･15.06m2･18.86m2･19.47m2
• 販売価格（税込）・・・12,680万円～23,480万円
• 最多販売価格帯・・・13,700万円台･15,800万円台･15,900万円台･16,900万円台(各2戸)
• 間取り・・・2LDK(7戸)･3LDK(16戸)
• 管理費・維持費

1. 管理費／月額 ： 62,500円･67,300円･67,400円･74,900円･75,000円
2. 管理準備金／一括 ： 79,400円･85,400円･85,600円･95,200円
3. 修繕積立金／月額 ： 13,500円･14,600円･16,200円
4. 修繕積立基金／一括 ： 489,100円･526,200円･526,700円･585,400円･586,600円
5. インターネット使用料／月額 ： 2,400円 ※上記管理費には賃料(地代)も含まれています。(賃料(地代)/月額：22,800円～27,400円) ※上記最多販売価格帯は100万円単位で表示しておりますが、1,000万円単位の場合、15,000万円台(6戸)となります。

• 

  価格表（2016年3月19日撮影）

交通[ ]

• 駅から1分、そして白金台。写真で見ましたが、かなり近くでした。ただ借地権なんですね。これをメリットとデメリットととるか。
• 駅までがものすごく近い、というのは良いところなのかなと思いました。 道を渡ってすぐですから。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：573.52m2
• 角部屋率は高いですが日当たりには期待しない方がいいのかしら。裏は神社で緑が多そうですが夏場は虫が気になりそうですね。
• １２階建てでエレベーター１つのみ 階段は非常用で普段使えず、セキュリティ上しょうがないか 駐車場は平置き６台のみ
• 極めつけは裏の緑、実は墓場っていう、、 まあ寺だから当たり前か 低層階は墓丸見え
  • 裏にあるというお墓は5階くらいなら見えないですかね？

共用施設[ ]

• 駐車場空台数：6台／平置き6台(うち身障者用1台)
• 駐輪場空台数：16台／サイクルポート１区画
• 駐輪場の他にサイクルポートが1台分あるようですけれども、この1スペース分がすべてなのでしょうか。 それとも今空いているのが1スペースだけということなのでしょうか。 こういう立地でサイクルポートを作ること自体が極めて珍しいように思います。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：75.24m2～90.24m2
• 間取り図を見ていて思ったんですが、Bタイプはドアの開閉が通路のじゃまになるというか、 家の中に人がいるときにはちょっと気を使わないとならない感じかなと感じました。 いきなりバーンって開けなければいいだけですけど。
• 間取りすごく良いですね。広く開放感がありながら、コンパクトにまとめられている感じがあり、 理想的なお部屋に近い印象を受けます。

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

• 白金小学校がこちらのわりとすぐ近くにあります。 伝統校ということで有名だと耳にしたことがあります。 ここのマンションだと子どもさんがおられる方も中にはいらっしゃるのかな。そうすると、学校がとても近くてよいですね。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• ここは日当たりが気になります。結構、住宅地に建設される感じになりますが近隣住民の反対などは大丈夫なのでしょうか。 階によってはお墓が見えるとの情報もありますが、実際のところはどうなのでしょうか？
  • 住宅地ではありません。　東西の両サイドがマンション（敷地はお寺の借地）に挟まれ、南が地主（お寺）の墓地に面し、北側が目黒通りに面し、駅徒歩一分なので商業複合ビルに適したロケーションです。　３方の地主が同じお寺なので近隣の反対はないでしょう。南側は墓地なので、お墓が丸見えで日当たりは良いと思います。
• 最寄り駅から徒歩1分は近くていいですね。
• 白金台駅周辺は本当に治安が良いです。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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