ル・サンク宮の森センターテラス

2018年2月21日 (水) 14:49時点における版

物件概要

• 所在地：北海道札幌市中央区宮の森3条6丁目46（地番）
• 交通：札幌市営地下鉄東西線 「西２８丁目」駅 徒歩12分
• 総戸数：29戸
• 構造、建物階数：地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年05月下旬予定
• 売主：株式会社NIPPO　北海道開発事務所
• 施工：株式会社ピーエス三菱

価格・コスト・販売時状況

• 宮の森に住みたいけど一戸建てには手がでない、ファミリー向けですね。
• 「4年ぶり！宮の森プロジェクト始動」とサイトで大々的に謳ってます。これは2013年の1月にNIPPOさんがル・サンク宮の森イーストガーデン／ウエストガーデンを発売しており、それ以来という意味でしょう。 宮の森の物件としては同年5月に発売されたブランズ宮の森が最新で、この2物件の前は、なんと2007年のダイワさんのＤ'グランセ宮の森クラシックハウス／フォリオハウスまで飛びます。 つまりこの10年で宮の森を住所にする物件というのは3件5棟しか出ていないわけで、これは21世紀になって札幌のマンションニーズが極端に利便性重視にシフトし、アクセスについても地下鉄（と一部のＪＲ）駅が求められるようになった結果です。例えば昨年の地下鉄＆ＪＲ駅立地率は、戸数ベースで95％（市電が5％、バスはゼロ）なのですが、20世紀末の頃には8割前後だったのです。 要するに、宮の森物件が4年も無かったのは故のないことではなく、一部エリアで土地が高騰したという問題はあるにしても、ぶっちゃけて言えば「宮の森ニーズ」が薄かったことがひとつあるのではないかと思うわけです。 ではこの2017年に宮の森で1フロア3戸・全29戸（地権者住戸があるのかな？）の小さ目物件がどうなるでしょうか。最寄り駅は西28丁目ですが、山の手通をてくてく歩いて1キロあります。徒歩12分くらいですね。坂道ですから、冬の帰り道は歩くと辛いでしょう。で、バス停がまた「宮の森３条６丁目」と「西高校前」の真ん中あたりで、どちらにも3分以上かかります。 では自家用車必須の物件かというと、駐車場は9割しかありませんし、その半分以上は三段の機械式です。 買物・飲食や教育等は高いスコアになる立地だと思いますが、このアクセスを果たしてお客様がどう見るか。価格的には甘く見て坪180万というところでしょうから準富裕層狙いだと思いますが、どうなるでしょうね。
  • 確かに信号渡って隣りは宮の森小学校、斜め向かいは西高、徒歩2分に山の手ラッキーとそれなりに環境は整っていますね?。 ただ宮の森地区は久々ですが西28丁目の地下鉄付近には現在4棟のマンションが分譲中ですね。それらは坪200万越え。 おっしゃる通り準富裕層ですね。
• 4年ぶりの宮の森の新築マンションなのに、あまり盛り上がっていないですね。やはり、駅から遠いからでしょうか。
• 正式名称「ル・サンク宮の森センターテラス」のちらしが入っていました。しかし、ちらしには、価格は未定と記載。いくらぐらいになるでしょうかね。駅から距離がある分、安くなるのか？
  • 駅周辺の物件よりは下げてくるでしょうけど、それでも坪200万前後だと思います。札幌のル・サンクとしては最高値になるでしょうね。
    • 坪200万前後だと高すぎだと思います。西28丁目の駅周辺で坪220万ぐらいのところは、軒並み販売に苦戦しているようですし、その後にできた駅徒歩４分のブランズは、坪単価150～160万円からスタートする値付けになっています。 まあ、駅近物件とは、購買層が変わるでしょうから、高くても買う人がいるかもしれませんが、坪200万ならば販売は苦労するでしょうね。
    • 「スタートする」ってのの意味が分かりませんが、ブランズ円山北6条の平均坪単価は190万円くらいでしょう。こことそう変わらない値付けだと思いまよ。
    • ホームページ上で、3LDKの一番安いところが3980万円で、4LDKのそれは4980万円とでています。それぞれの坪単価を計算すると174.86万円、178.96万円になります。あと、公式ホームページ、物件概要の「第一期2次販売概要」によると、4LDKで5510万円というのがでています。これは坪単価では193.47万円に相当します。ほかで入手した情報と合わせると、建物全体の平均坪単価は185～190万円ぐらいになるようです。全体として、ブランズやディオヒルズとあまり変わらないようですが、4LDKは明らかにル・サンクがお買い得のようです。ブランズもデュオヒルズも4LDKは高いようなので。

交通

• 実際に駅まで歩いたら11分30秒でした。冬だったら何分かかるかな、、、
  • 問題は吹雪の日の帰り道だな。
    • ここ買うような人は、地下鉄出て吹雪いてたらタクシー使うだろ
  • 地下鉄から徒歩１２分って、戸建なら仕方ないけれど
    • ここに住む人は吹雪の日はタクシーに乗るんじゃないですか。ただ、そもそも駅に遠い代わりの価値を見出せないなら、ここはスルーして、駅近の物件に行ってください、だと思います。
    • リタイア層などで、都心部へのアクセスをあまり重視せず、それよりも周辺環境の方が大事だと思う方もいるでしょうね。

構造・建物

共用施設

• 駐車場は屋内、屋外機械式と平置きとバリエーション豊富。やはり、販売価格の高い住戸が優先して決める感じでしょうか。屋内平置き駐車場いいですね。エントランス部分が高さがあり開放的デザインになっているのはいいと思いました。住戸数が少ないのでエレベーターで鉢合わせすることも少ないかも。
  • はい、屋内駐車場は金額の高い上層階のひと（９、１０、１１階のＡタイプ、Ｃタイプ）に優先権があると書かれています。ただし、優先の人が優先権を放棄した場合は、非優先の人も手を挙げることができるそうです。
  • 値段ですが、機械式駐車場が月額6,500円、8,000円、8,500円なのに、屋内駐車場は月額16,500円と、2倍以上だそうです。あと屋外平置駐車場もあるようです。これは、機械式と屋内駐車場の間の価格設定になっています。
  • 屋根が付いてると積雪地の札幌では冬の利便性が桁違いですから、まあ高くなるのは仕方ないですね。倍額というのはさすがにどうかとも思いますが。

設備・仕様

• お風呂場が高断熱浴室という風に書かれていました。あまりお風呂で断熱性って考えたことがなかったですが

出入り口のドアとかも断熱性があったりするのでしょうか？冬場とかお風呂の暖かいのが来たらすごく良いじゃんって思ったけど、逆に夏場とかはチョット嫌ですよね（汗）結構細かいところも手をかけているんだな

• • 浴室の断熱はほぼどのマンションにもついているものだと思います。そうでないと浴室の温度を維持できないし、浴室の外に結露が出ます。ただし、ドアには断熱材は入れられないでしょう。だからと言って脱衣所が何度か暖かくなるわけではなく、脱衣所の温度管理は脱衣所の方の断熱材でやるのだと思います。
• 総戸数が２９戸と少ないのは、ちょっと気になるところですが、キッチンなど設備内容は、充実している感じがします。キッチンの掃除しやすそうなレンジフードは、初めてみました。これなら年末の大掃除も楽そうで良いと思います。価格的にも妥当な感じで普通のサラリーマンでも十分購入出来そう。

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：73.54m2～94.16m2

買い物・食事

• 買物・飲食は、ラッキー山の手店という市内でも屈指のハイソ系（笑）スーパーがほど近く、ホーマックやツルハや北海市場もあります。コンビニも複数。お洒落なグリーンショップやフレンチレストランやブーランジェリーやなぜかスイートポテトの専門店、札幌では稀少なロッテリアの路面店、ロードレースのチームもやっている自転車屋さん、超老舗衣料品店のマルタカ…は閉めちゃったんでしたっけ？などなど、面白そうなお店がかなりあり、山の上の方の宮の森みたいに店は少ないが超高級という雰囲気は無いものの、ちょっと住んでみたい気にはなります。お金はかかりそうですけど。 駅からの道も、歩く気になるなら、いい感じのケーキ屋さんとか夜遅くまでやっているトレーニングジムとか年季の入ったダイニングバーとかあって、寄り道したくなる感じはありますね。

育児・教育

周辺環境・治安

周辺施設

その他

• 駅から徒歩１２分は少し遠いところだけはマイナスですが、どのプランも、各部屋に窓があり、家の中すべてに光が入って明るい感じがいいなと思います。収納箇所も広く、各部屋も広いので、使い勝手が良さそうです。子供たちが通う、小学校が目の前というのもいいですね!!
• 眺望がよく、低い階からでも三角山がきれいに見えそうです。前の営林局の建物も高くないし、交差点の角にマンションが立つ分、南西方面にかなりの距離のクリアランスが空いています。さらに交差点の奥には、川沿いに細長いコインパーキングがあり、そのさらなる奥に西高がある配置です。つまり、高い建物がなく、広く平らな西高の奥に三角山が見える場所配置になっています。
• 気になるのは、コインパーキングが他の土地とくっついて、将来高い建物が立つことですが、コインパーキングは向かいの病院の駐車場としても使われているので、簡単には建物は立たないのではないかと勝手に思っています。
• 残念なのは車寄せがないので、雨や雪の日に車から人や荷物を降ろすのが大変そうなことです。
• 全体的には、西28丁目駅近くの新築マンションに比べると、駅からの距離が遠い分かなり価格が抑えられていますので、
  • 1)駅から少し遠くてもいい
  • 2)学区にこだわりがある
  • 3)環境、眺望にこだわる
  • 4)できれば広いところに住みたい
  • 方に向いていると思います。
• 建物内モデルルームがオープンになったようです。
  • 建物内モデルルームを見てきました。
  • ２階のＡタイプ４ＬＤＫを見ることができます。また、２階のＣタイプ３ＬＤＫは打ち合わせ場所になっているので、ここもみせてもらえます。
  • 各部屋の詳細な寸法、設備などを現地で確認できます。ただ、ベランダには出てはいけないとのことで、鍵がかかっていて部屋の中しかみることができなかったこと、それと外が見えなかったので、眺望の確認ができなかったことは残念でした。

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