グランドメゾン新宿曙橋

2018年2月15日 (木) 17:20時点における版

物件概要

• 所在地：東京都新宿区住吉町105番9（地番）
• 交通：

1. 都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩1分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」駅 徒歩7分
3. 都営大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩14分

• 総戸数：35戸（非分譲住戸9戸含、他に管理事務室1室）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年05月下旬予定
• 売主：積水ハウス株式会社
• 施工：株式会社松尾工務店
• 管理会社：積和不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況

• この立地であれば、利便性・資産性重視の人もいるでしょうから、戸数も少ないので 早く売れる気もしますけどね。
• 等価交換で地主さんが10戸貰うみたい
• 実際住んだら便利だけど、認知度は低い曙橋駅１分だから、坪500万はいかないだろう。
• ここが坪400万以内に収まるのは難しいか？
  • 無理だろうね。今シティハウス四谷坂町も、ジオも、400万〜460万してますからね。 坂下とは言っても、腐っても１分ですから安売りはしないと見た方がいいかなと思います。
• 場所柄賃貸向きだと思っていましたが、グランドメゾンだったのですね。 投函されていたチラシの間取りを見ると3LDK。あの場所でファミリー向けは少し驚きました。 津の守坂通りと同じような感じなら建物や内装は素敵な感じになるでしょうね。
• 路線価で行くと西原のほうが半額なんで こちらはいくらになる事やら 楽しみです
  • ということは、西原の方が固定資産税は安いのですね。
• ここはグランドメゾン四谷よりは高くなるんでしょうかね
  • まだ決まってないみたいだけど、聞いてみたら、四谷より、仕様はグレートアップして、方位は南向きになって、駅にも近くなるから、 高くなるかもみたいな話でした。
• 四谷物件と比べると格は落ちると思うよ。 地元民じゃなければ気にしないだろうけど。 坂上に住んでる人たちは多分下りてこないだろう。 ただ徒歩1分てのと、全戸南向きは四谷坂上（東西向き多い）物件にはあまりないから、差別化ははかれるだろうね
  • 曙橋駅から徒歩１分と、四谷駅から徒歩１０分なら、後者の方が魅力を感じる。
    • まあそのくらい駅力には格段の差がありますね。 でも四谷三丁目も徒歩圏内だから、悪くはないですよ。
• 価格

1. 2LDK 7500万円代～
2. 3LDK 8000万円代～

• • 駅徒歩一分の割には安くないですか？平均@400くらいですかね。
• 靖国せおってんのはマイナスだが、1分、南向き、400ちょいなら、まぁいい線いってるね。
• 私は趣味がマンション見学でして、素性を隠して今回も見学させてもらったんですが、物件のポテンシャル、バランスは周辺物件の中で頭一つ抜けていると感じました。 ただ新宿区とか周辺には沢山物件あるので、競合他社も多く、そういう意味ではそれなりに時間がかかるんじゃないかと思いましたね。物件が良し悪しではなく、広告の効果が波及しにくいというか。。 悪い点を見出すとしたら、北側に靖国通りを背負っているという点と主寝室を除く洋室が細長い点ぐらいですかね。
• モデルルーム行って来ました。 坪460万位と言ってました。

交通

• 新宿駅行きのバス停がエントランス目の前、駅徒歩1分の資産価値
• 新宿駅近くの靖国通りって、いつも渋滞しているのにバスって便利なの？ 駅近だし、普通に都営新宿線使えばいいのでは。
  • 便利ですよー。 伊勢丹やハルクで買い物、ピカデリーやTOHOシネマズで映画の時によく使います。
• 大きな交差点横で騒音は避けられないポジションですが、山手線内側で駅徒歩1分はいいですね。貴重です。
• 曙橋の駅力は気がかりだけど、四谷三丁目駅も使えるから悪くないと思うな。
• 日本橋付近は、よく駅徒歩1分物件見かけるけど、 新宿区はあまり出ないのと、周辺物件で最寄り駅まで、5分未満の 徒歩分数の物件はすごく少ないからプライオリティはある。
• 小雨なら傘ささないで駅まで行けますね。
• 徒歩1分のメリット

1. 歩く距離が短いので、足が悪い人でも帰宅が楽
2. 重い荷物をもっていても楽
3. 傘をもってなくても走ればすぐ自宅につく

• 徒歩1分のデメリット

1. 値段が高くなる
2. 騒がしいエリアになりやすい

• 曙橋に以前住んでて 四ツ谷駅の所の公立中学に通っていましたが 確かに四ツ谷まで徒歩10分から15分ですけど 四ツ谷駅近くの友達と待ち合わせならともかく JR使ってどこか行くのにわざわざ四ツ谷駅まで行きません 都営新宿線で市ヶ谷か新宿駅まででて乗り換えた方がずっと早いし楽ですよ
• 職場が近いから、現地もついでに見に行ってみたら、やっぱり駅からの距離感は「めっちゃ近っ」って思わず笑ってしまうぐらい。 新宿行きのバス停がほぼ目の前にあるのはありがたいね。
• 都営新宿線を通勤・通学で利用する方には、駅まで徒歩１分はとても魅力的ですね。 でも、私の場合は勤務先とか生活様式を考えると、四谷駅と四谷三丁目駅まで徒歩５分～１０分かけて歩いた方が便利かなと思います。
  • なにげに四谷三丁目駅も近いよね。
• 立地まとめ

1. 曙橋駅徒歩1分　四谷三丁目駅徒歩7分
2. 南向き
3. 新宿駅西口行きバスエントランス目の前に停車
4. 住居系エリアが南に位置

• 現地見た感じ普段使いは曙橋駅っすかね。四谷三丁目駅は坂が結構めんどくさそう。自転車は結構きついかな？ 行きは曙橋橋、帰りは四谷三丁目駅から下るとか柔軟に使えるのはいいかも。 防衛省側はあんまり用事なさそうですけど、スーパーとかあったらいいな。今度現地ぶらぶら見てみようと思います。
• マンション裏の道路はさんで、何十段もある石階段があまりに急坂で怖いです。 あんなに高低差があるとは知りませんでした。
  • 私も同感です。 曙橋の低地から四谷三丁目方面に上がる坂はいろいろありますが、 目の前の坂はとても急で階段も狭く、周囲の建物も廃墟感があり、 また全体に湿っぽい感じがしてとても気持ちのよいものではありませんね。
    • 私もその「廃墟感」って言葉がぴったりだと思いました。 新宿から近いのに、まだまだこんな感じの場所があるのに少々驚きました。 これからまだまだ変化して行くのでしょうね。
    • 普段使わない階段でしょ。 四谷三丁目いくなら新坂の方から行った方が近いし、見通しいいし。

構造・建物

• 全戸南向き
• 靖国通りに背を向けた南向きの間取りがあればいいな。
• 全戸南向きみたいですね。
• アルコーブとトランクルームもありますね。 駅近ってだけじゃなくて、建物もしっかりと作っている印象です。
• エントランスは北側、南側両方あるらしいです ゴミはゴミ置き場が敷地内にあるけれど 近隣と同じように南側エントランス辺りに出して 地域のごみ収集にお願いするそうですよ
• 南側の建物の隣接建物との距離が近いなとは感じたり、電線が一部階にはかぶったりネガティブに部分もあるけど、南側は住宅ゾーンなのか、あまり高い建物が建ってないし、それなりの階にいけば日当たりは良さそうだし、それなりに眺望は良さそう。
• バルコニーが両サイドにあるというのは空気の流れがかなりよさそう。 寝室部分とリビング部分両方にバルコニーがあるというのは魅力的です。 デメリットとしては冬場はちょっと寒そうというくらいです。 Aタイプはキッチンからも出入りできるようになっているのかな。 日当たりが日中は結構暖かく過ごせそうだし、明るさもありそうなのがいいですね
  • 冬場は窓を閉めておけば問題ないよ。
• 最近いろんな物件みてもワイドが狭い物件が増えてきてるけど、ここはちゃんとプランを作ってて好感持てます。
• 隣戸壁がほとんど乾式なのが残念。躯体が良かったなぁ〜。
  • 隣の部屋との仕切りになる壁が乾式だとよくないんですか？ ウィキペディアで調べてみましたが、石膏ボードの壁を指し、 二枚の石膏ボードの間にグラスウールを充填していると 書いてありました。 高層マンションでは軽量化目的に乾式壁が採用されるそうですが、 建設コストを抑える目的もあるのかしら。
    • 乾式壁はコストダウンで採用する場合と、間取りの構成で、採用せざるを得ないケースと様々な理由があるから、一概にいえない
• ここは13階建てだから通常なら湿式壁になる。 乾式壁はコストの関係だろうね。 DタイプとEタイプのように寝室同士が隣り合ってたり、BタイプとCタイプのように寝室とリビングとかだと、敏感な人は音に悩まされるだろうね。 まあタワマンはほぼ100％乾式壁なんだが。
  • 階によって間取りがかわるケースでは、乾式でないと、プランが作れないケースはあるけどね。
• 乾式壁か湿式壁かというのは、どうやったら分かるのですか？図面で分かりますか？売主に聞かないと分かりませんか？
  • 図面集ではわからないね、一般には。 ただ上の方も言ってましたが、間取りタイプ、架構上どうしても乾式にせざるを得ないケースは特に日影が絡むような複雑な架構の住居系エリアや変形地ではあり得る。 最も現実的にはコスト、いわゆる躯体総量を抑えて構造計算上も最適解を求めて乾式でいくのが主流。 今あまり聞かないですね、湿式採用は。 ぼくの肌感だと都内に限った新築、かつ45m未満の高さのマンションに限定しても7〜8割程度が乾式じゃないかな。 大臣認定取れてるわけで、施工精度も高いから今はもうあまり問題になりにくい。 大体2スパンで考えるからね、基本は。 偶数スパンの隣戸との界壁のプランをしっかり企画すればよいだけ。
    • ありがとうございます、参考になりました。タワマンは乾式だから隣の生活音が聞こえてきてしまう、っていう話をよく聞き、タワマンは何となく敬遠してましたが、今はタワマンでもタワマンじゃなくても乾式が多いんですね。勉強になりました。
  • 斜線で表記されている壁がいわゆる乾式遮音壁（乾式間仕切壁）です。
    • ありがとうございます。そうすると、ここは隣住戸との間は湿式ですね。ちなみに、メッシュになっているのは何なのでしょうか？
      • どっちかというと、上下階の音が気になるケースが多いから、乾式、湿式というよりか、上下階の遮音等級が気になるね。 乾式は必ずしもコストダウンの為とは言えないから、安易に判断しないほうがいいよ。
• 場所的にもグランドメゾン四谷に準じた価格や仕様になるんじゃないですかね。 内廊下や部屋のレイアウトなども似てますし。

共用施設

• 共用部まとめ

1. 二層吹き抜けエントランスホール、アルコーブ、トランクルーム
2. フロアセキュリティエレベーター
3. 鍵がカバンの中に入れておいても開錠できる鍵
4. バルコニー仕切りコンクリート仕様

設備・仕様

• ディスポーザー、リビングダイニングに天井カセットのエアコンもあって、高くなりそうですね。
• 他の四谷物件とそん色ないし、曙橋最寄りの物件と比較するとそれ以上の部分もある。

1. ディスポーザー
2. トランクルーム
3. 食洗器
4. 食器棚標準装備
5. ビルトインエアコン

• 仕様良い感じがしました。 廊下トイレ浴室がタイル貼りで、キッチン天板も天然御影石、ＬＤは天カセ、ディスポーザー付き。 あと、細かいところの設備も考えられていて良い気がします。 やっぱり気になるのは、目の前の通りの車や地下鉄の騒音や振動ですよね。
• 設備・標準仕様まとめ

1. 玄関収納扉　取っ手を無くした仕様(子供から大人まで身長差があっても使いやすい)
2. 玄関収納 傘、スリッパ、印鑑、鍵がしまえるよう内部セットがしあがってる
3. トイレ自動パッカーンシステム、トイレ収納、カウンター水栓付き
4. トイレ、廊下、洗面所タイル張り
5. 玄関、廊下木目壁
6. 廊下、トイレ人感センサー
7. 天井埋め込みエアコン
8. ディスポーザー
9. ゴミ箱収納付き食器棚上下セット
10. 食洗機
11. ビルトイン浄水器とグローエのグースネック水栓
12. キッチン、食器棚、洗面化粧台天板天然御影
13. 物入収納内コンセント仕様
14. 室内扉取っ手が出ない仕様
15. 出入りする窓、開けるときに開けやすい機構がついた扉
16. 小さい子供がカギをあけてバルコニーに出ないよう鍵を高く設定した仕様
17. 部屋のスイッチの高さが低い仕様　ユニバーサルデザインとか
18. 浴室全面木目、手すり三か所
19. 洗濯機上に収納棚と仮干し用ハンガーパイプ(取り外し可能)
20. 子供の体格にあわせた空気環境配慮　天井に化学物質を吸着する素材がはってある

• 小規模でありながらディスポーザーと内廊下なので管理費は気になりますね。
• 廊下だけじゃなく洗面所もトイレも全て石貼りな とこはいいね。それだけでも大分高級感あるし。
  • 石は冷たくなりやすいから好みは分かれると思うけどね
    • 廊下のタイル張りかフローリングかはリフォームとかオプションで案外安く済むすむのであんまり気にしてません。
• デザインいいよね。あと四谷になかったディスポーザー付いたし、内廊下だし、廊下と洗面所、トイレば大理石だし、ワイドスパンで間取りも悪くないかな 部屋の広さに合う層なら良さそうですよね。 我が家も一度しか行ってませんが、検討候補に入りました。
• バスルームの壁が、玄関の壁と全く同じで、コストの関係でしょうが　センス悪いなあと思いました。

間取り

• 2LDK～3LDK
• 専有面積 53.70m2～70.20m2
• 1番広そうなプランDですね悪くないけど 頑張って収納を増やしたけど動線がイマイチになってしまった感はありますね
• 居室部分の収納は少ないですが、 ウォークインクローゼットがあるというところは帳尻を合わせることが出来ているのかなと思いました。 マンションだと収納はもう家具などを工夫してやっていくしかないですね。
• 資料届きました。 ホームページに載ってない70㎡の間取りがありましたが、かなりいい感じですね。 リビングダイニングが狭いけど、洋室とつなげれば広い。
• リビングインばっかり難ですね...
• 3LDKのDタイプは主寝室がリビングインですが、南側が静かであると考えると これもこれでありかなと思います。特に私のような子供がいない夫婦なら よりいいと思います、 Eタイプは北側に主寝室があるので、主寝室の位置としてはいいのですが、 靖国通りの騒音対策をしてくれているかがポイントになりそうです。 間取りを見ると二重サッシになっているぽいですが バルコニーはこんな駅近物件なのに、妥協なく広いです。こんなに広いのは周辺物件になかなかないかな。80㎡超えかつ1億超の物件ならありますけどね。 ネガティブなポイントもそれなりにありますが、紐解いていくと設計でカバーされている部分も多く、マンションをよく見ている人には良さがわかる物件だと思います。 1分物件という好立地にあぐらをかかずに、周辺物件の仕様やプランに負けないよう計画されているかなという印象です。
• 間取り特徴：角住戸、ワイドスパン、アウトフレーム、全戸南向、トランクルーム付き
• Dタイプの洋室2の柱の食い込みは気になるかな？
• 間取りがある程度限定されるから、シングル、DINKS、もしくは子供一人までかな。 あとはセカンド需要もあるかもしれない。駅も近いしバリバリ働く世帯にはいいかもね。

買い物・食事

• 焼肉屋さんとラーメン屋さんの間に建つんだね。
  • 駅１分のデメリットでもあるね
• 知名度は低い場所だけど近くにあけぼのばし通り商店街や荒木町の商店街、 車力門通り商店街も近い。荒木町は知ってる人は知ってる大人の飲食の街。買い物や外食には困らない。 なにげに徒歩1分だから、新宿三丁目にもすぐいける。 子育て世代に向くかどうかはわからないけど、不便なことはないと思う
• あけぼの商店街のアーチもどこか懐かしい感じですね。。 四谷三丁目に向かっていけば、おしゃれなお店があるらしいですけど。

育児・教育

周辺環境・治安

• 靖国通り沿いですからね。結構うるさいと思う。
  • 靖国通りって新宿通りと比較すると、意外と土日は交通量少ない方です。
• 徒歩１分のメリットは明確なので、あえて、デメリットをあげておきます。 まず、既出ですが、両側は飲食店、その周囲も店舗系の施設です。 で、その店舗達があまりマナーが良くない。駅前でバス停前でもあり、人通りも多いのに、歩道（靖国通り沿いだし公道ですよね、私道だったらごめんなさい）に店の大きな電飾看板やら商品やら花のプランターやら並べて平気で道を占有しています。 そしてゴミ問題。 このグランドメゾンの真ん前が周辺地域ゴミの集積場でした。周囲の店舗が上記の状態だということから察することもできますが、ここのゴミマナーはあまり良くなかった。 グランドメゾンそのものは、当然敷地内に24時間可のゴミ置場を用意すると思いますが、下手するとここの住民は、ゴミ収集日は正面玄関の前にドカンとゴミの山（しかも自分達のではない！）、夏場は悪臭も。 ただ、ゴミの件は既に周囲と話をつけて解決してるかもしれないので、MRできちんと確認をしてみてくださいね。
  • 公道の場合東京都や新宿区に 道路占有料を支払って看板や商品を置くことが可能です 安易に批判するのはいかがかと思われます 現に解体現場の看板にも足場使用料として100万近くお支払いになっている紙が貼られていました
    • あくまでデメリットとして現状を挙げただけなので、営業妨害の意図ではありません。（念の為、通報もしたことありません！） ただ、占有料を払ってようとなかろうと、自宅両隣の道が、人通りが多いにもかかわらず、看板やら商品やらで塞がっていたら、住民にとっては不便でデメリットではありませんか？ 住民（検討中）視点の場ですから。 周辺店舗の非難じゃなくて、物件のメリットデメリットとお考えいただければ。
• まぁ靖国通りの商業地域ですから仕方が無いですよね 看板とか食べ物屋の臭いとか こういうのが嫌な方は グランドメゾン西原三丁目がラス１残ってるみたいなので こちらの方がいいかと
• 曙橋は南はお墓だらけだし 牛込として広く見れば市ヶ谷監獄やら戸山の旧陸軍軍医跡の白骨100体発見やらいい話ばかりでもないしね 悪い話のない土地なんて早々ないですからね でもグランドメゾンって宗教施設やら火葬場やら近くに多い気がするのは気のせいではないはず
• 個人的に気になるのは靖国通りの騒音かな。。。 ただプラン的には、南が主だから、そこまでひどくは感じなさそう。
• 曙橋を語る上で韓国色は外せないんだけど、話題はまだ出てないですね。フジテレビ跡地のマンションを見ると何かがわかるかもとだけ言っておこうかな
  • そりゃ新宿区ですし東京韓国学校がすぐ近くなので韓国人世帯は見かけます。 でもここのファミリータイプの家賃を払える方はそれなりの地位ですし（企業の駐在員関係が多いよう）、何も問題ないですよ。
    • 嫌韓、嫌中ではないことを念頭に フジテレビ跡地のマンションが建ったあと 設計の問題もあるのかも知れませんが 排水口に流すキムチの漬けた汁の臭いの別部屋の排水口から部屋への逆流でかなり問題になったと聞いています その棟は退去者が続出したとかしないとか 富久の新築高層マンションもゴミ問題やエレベーター、フィットネスの中に汚物など色々噂があります 曙橋に限らずマンション住民の国際化に伴う弊害は多少？つきものですかね？ 知人の横浜のマンションで南米系や仏系方が窓からゴミ袋投げ捨てるというのも聞きましたしアジア圏だけの問題ではありませんよね 管理会社に頑張っていただかないといけないですね 日本人だからと安心もできませんけど
• 現地みてきました。靖国通りの騒音はそれなりにあるなと感じました。 気にされる方はとことん気にされると思いますし、賛否は大きく分かれると思います。ただやはり1分の距離感の近さは、3分とか5分とかとは全然違い実感値として 「近い」という感動をありありと感じさせてくれます。送られてきた全プランをみると南側の静かな住宅街に隣接していることもあり、リビングにいて騒音はそんなに感じなさそうです。 実際現地の囲いの板に騒音計?がついていて、40db～45dbとかの数値になってましたね。
  • 騒音値40db～45dbはどれくらいの感覚なのでしょう。 騒音に関するサイトによれば 日常生活で「静かだ」と感じるのは45dB(デシベル)以下である。 望ましい音のレベルは40-60dBであると言われている。 だそうなので駅近にしては静かなのかもしれませんね。
    • 年末の交通量はあまり参考にならないかと 北面靖国通り側は常時70dB位と思った方がいいです
• 靖国通りの振動ってどうですか？大きなトラックなどが通ると揺れるとかあるんじゃないかと思いまして。建物の躯体にもよるのかな…
  • 多分道路表面の振動は伝わらないと思いますけどね。たまに建物の固有の振動数と呼応する場合があるかもしんないけど。 靖国とかは戦車も走れるような頑丈な仕様になってるからアスファルトの厚みもしっかりとるしね。
• ここら辺、低い土地だから、豪雨とか心配じゃないですか？今時、そんな心配は無用ですか？
  • 標高は20mちょっとですかね。

• 

  グランドメゾン新宿曙橋_標高

• 高台でもないが低地でもない。これと言って不便を被ることは無さそう。
  • 高台に挟まれてるから豪雨の時とかどうなんだろ？
• 10年ほどこの周辺に住んでますが、床上浸水してるなんてことは聞いたことはないですよ。 心配だったら、高台にお住まいになられた方がいいかも。 災害とかいつ起こるかわからない想定外の被害を心配される方は、それを解消した方が健全だと思います。
• そもそも１階は部屋ないんじゃなかった？ この辺で浸水してるのも見た事ないし。 色々考えのは悪いことではないけど、あまり 神経質になっても結局物事の本質見失うだけですよね。
  • 確か二階からですよね。二階が浸水するには3mくらいにならないとダメだし、部屋は大丈夫でしょう。エントランスなどはダメになるかもですが、そもそも過去に浸水がないエリアですし、そんな起きるかどうかの事心配するよりかは毎日使う駅近の利便性に惹かれますね。
• 区のハザードマップでもこの変は特に問題ないエリアですしね。 必要以上に気にしても選択肢狭めるだけですかね
• このマンションの南側の細い道路は昔は細い川だったわけで、やはりじめじめした雰囲気は残っています。 また曙橋の一番低地の部分なので、浸水の可能性は否定できませんね。 過去には平成15年16年にこの付近は浸水しています。地理的特性を勘案される方はご参考まで。

　　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/h16/16_sinsuizu.htm 　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/h15/1013_shisa.htm

• • 治水も進化してるし駅の側がより低いからあんまり気にならないかな。 １階に部屋もないし、ここ数十年で見てもそれだけしかないなら安心とも言えますし このあたりは捉え方次第でしょうかね。あるかどうかも分からない数十年に一度を気にするか 毎日の利便性を取るかですかね
  • 件の資料だと具体的にどこが浸水したかは不明ですね。住吉町も結構広いですし
• シティハウス四谷坂町の方は浸水実績があるから、防潮板が設計されてるからね。
• 商店街が良かったり、タワーだったり大規模だったりと良かったんだけど、最終的にお墓が目の前だから、止めました。その時点でないかなと。 お彼岸の時とか線香臭そうだしね。

周辺施設

• 中央大学の前あたりですね。駅からもかなり近くて、電車に近いのが楽そうだなと思って見てます。このあたり、中央大学、防衛省、東京女子医科大学、新宿御苑、慶応義塾大学病院とかなり色々施設あります。
• 郵便局はしょっちゅう利用するのですが、近くにありますか？
  • 郵便局は駅までの途中にありますよ。 徒歩１０秒くらい。

その他

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