クレヴィア本郷

2010年6月23日 (水) 21:00時点における版

クレヴィア本郷外観

クレヴィア本郷外観_2

物件概要

• 所在地：文京区本郷4-24-7
• 交通：

1. 都営三田線 春日 徒歩1分
2. 東京メトロ丸ノ内線 後楽園 徒歩3分
3. JR総武線 水道橋 徒歩13分

• 総戸数：92戸
• 構造、建物階数：RC14階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2009年2月
• 売主：伊藤忠都市開発

価格・コスト・販売時状況

• この物件は防災センターの設置が必要ないでしょうから管理費は高くならないはずです。
• 価格、見せてもらいました！1LDKで考えていたのですが、わたしが欲しいところは坪400万円を軽く超えます（涙）とても買えません。
• 全体平均の坪単価はまだわかりませんが、坪あたり380万円～390万円はいっているのではないでしょうか？・・・中古MSの価格も上昇しているので覚悟はしていたんだけど現実に見せられるとショックですね。
• 2階の幹線道路側で坪３５０万円以上です。14階建ですけど11階で坪400超えです。東向き、古い一戸建てと完全お見合いの3階部屋でも坪380万円オーバーです。モデルルームはお金かかってましたよ。
• 2008年3月現在、さっきHP見たら、第一期終了して11戸先着順受付中でした。確か、第一期は26戸の売り出しだったから約半分しか売れなかったってことでしょうか。立地そのものは悪くないと思いますが、やっぱりちょっと値段設定に無理がありましたかね。
• 2008年7月現在、実際、あと何戸くらい残ってるんでしょうか？住宅情報ナビではD、Eタイプ（北向き・西向き）が表示されていて、昨日きたチラシにはA、B、Fタイプ出ています。最低でも両手以上は余っていそうだね。
• 2008年8月現在、住宅情報ナビを見ると、先着順で9戸となっていました。もうすぐ完売でしょうか。
• 2009年8月完売。

交通

• 単身女性ですと、この駅近はかなり魅力的です。
• 駅が1分と近く複数路線が使えます。
• 駅前・徒歩1分とは言っても三田線だしなあ。南北線は微妙だけど三井の文京白山の中古は確かありかもしれませんね。
• この物件は駅徒歩1～3分という立地やOZONEとのコラボレーションを考えると魅力的な物件になりそうです。
• 後楽園まで徒歩3分、と表示されているけどそれは小石川1丁目の「8番出入り口」までの距離です。そこから丸ノ内線の改札まで300mくらいあります。
• ここら辺に住んでますから。南北線が深いこともね。丸ノ内は遠いから3分ではなく5分にしたんだが。三田線だけでなく、丸ノ内や南北も中心といっていいくらい近い。大江戸線は春日だけど丸の内線ぐらいの距離あるね。
• 都営地下鉄が最寄り駅だから。年を取ってシルバーパスを取得すると都営交通が乗り放題ですから。
• 駅へのエレベーターが増設されて更に便利になる事でしょうか。
• あくまで江戸川橋8分・文京区水道アドレスと比べたらクレヴィアのほうがマシ、という意味で書きました。クレヴィアは大半が幹線道路向き、南向き開口少ない、不整形な部屋が多い、等々駅1分（それも三田線）の利便性以外はネガティヴな要素が比較的多いと思います。

構造・建物

• 要見ると店舗が4店舗。地権者住戸の割合が2割ほど、ですか・・・。都心のいい場所は等価交換じゃないと開発しづらい（等価交換じゃないと高いし）から仕方ないのですが、等価交換案件は蓋を開けてみるまでどういうテナントが入るかわかんないのが悩ましいいですね。
• 現地を見に行ってきました。コンクリートが8階まで打設完了でした。2008年6月21日には9階が打設されるようです。
• 今日現地を見たのですが、このマンションは四角ではなく欠けていますよね？欠けている建物・部屋・土地とかってあまり良くないらしいのですが。
• マンションの入り口がマックから丸見え（椅子が入口に向いてる）などなど気になることがあり、パスしましたがなかなかないでしょうね。
• 現地に行って来ました。10階までコンクリート打設が完了してました。2008年7月17日に11階のコンクリートが打設される予定みたいです。14階までは、もうすぐです。
• 現地に行ってきました。今、11階までコンクリート打設完了でした。2008年7月30日には12階のコンクリートが打設予定です。
• 現地に行って来ました。今12階までコンクリート打設が終わってました。2008年8月11日に13階が行われるようです。雨が降らなければいいですね。

共用施設

• モデルルームに行ってきました。やっぱり少し高かったですね。その時気になった事があります。エレベーターの事なんです。100戸近くあるんですがエレベーターが1つしかないんです。これって普通なんでしょうか？朝のラッシュとか少し心配です。
• 本には60～70戸で1基とか目安が書いてありますが一概に言えないと思います。まず、設計上、エレベーターについては、エレベーターを使用する人の数（＝居住者）および階数に応じ、エレベーターの速度・何人乗りかを決めてますから（交通量計算）、なぜ1基でこの機種を選んだのか聞けば根拠は教えてくれますよ。この物件については知りませんが、シングル向けの部屋がほとんどで1部屋1人居住がほとんどでしょうからこの戸数ならEVL1基で十分だと思いますけど。

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  クレヴィア本郷エントランス

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  クレヴィア本郷共用廊下

設備・仕様

• 洗濯機が付いているのも賃貸需要を意識しているのではないでしょうか。
• ドラム洗濯機を入れているのは部屋が狭いから。52㎡の２ＬＤＫなんて3畳台の部屋あるじゃん。しかもこの販売価格でリビングのエアコンもなしです。
• 売主・伊藤忠に高級なイメージは無いけど、この物件、仕様DOWNしすぎ。LDのACが無いのもそうだけど、キッチン・パウダーの天板って何あれ？賃貸じゃないんだから・・・。建具やレバーハンドルとってみても一番安いやつ入れてるのが見え見え。TTKと比べるのは無理あるかもしれんが、いまどきの分譲マンションとして最低レベルの仕様で新新価格って言われてもね。
• モデルルームを見学しましたが、私は、装備・内装のカラー等が気に入りました。クレヴィアは女性向けの内装・設備だなぁとは思いましたが。確かに排気ガス・騒音等は気になりますね。
• クレヴィア本郷の通り(白山通り)を挟んだ反対側に再開発の計画があるようです。

間取り

• 資料来ましたね、気になるプランですが31㎡、40㎡、52㎡シングルONLYですね。
• 30㎡そこそこの1ルーム／1DKは自分で住むには狭いです。
• まともに住める50平米でも寝室が6畳なくて、引き戸で独立性がなありません。
• クレヴィアには55平米の部屋には6畳の独立寝室がある部屋がありました。高いけど。
• 建築士さんや専門家の方々の評価によると、この物件はかなり低い評価でした。梁や下がり天井や狭い間取りなど部屋での生活は快適にとは難しいみたいです。
• 中には三角に似た間取りとかあったりで東側とかの条件がいい間取りはたぶん私には予算的に無理でしたのでどちらにしたも購入は難しかったかもです。
• 8F以上は広めの1LDKにできるから閉塞感はなく、逆にゆとりがあっていいですよ。日当たりもいいし、白山通りの騒音は窓を閉めていたら気になりません。

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  クレヴィア本郷収納

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  クレヴィア本郷洗面台

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  クレヴィア本郷リビング

買い物・食事

• 隣がマックと100円ショップ、勝手な想像ですが1階はコンビニが入るような気がしますし、スーパーその他も近いので非常に借手が付き易いのではないかと思います。
• エントランスのまん前がマクドナルド、午前3時にコーヒー飲みたくなったら便利です。
• 食事、買物、通勤通学には便利な立地ですよ。シビックセンターへも歩いて行けます。

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  マクドナルド

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  クレヴィア本郷周辺商店

周辺環境・治安

• この物件は防災センターの設置が必要ないでしょうから管理費は高くならないはずです。
• 白山通りのほうが交通量が相当多いでしょうからその影響が気になります。また小さなタイプが多いので、全体として高級感は劣る可能性

が強いと思われます。利便性は似たりよったりでしょう。

• この間の日経に15段広告売ってましたね、新大塚の物件と合同で。都心の物件は単価が騰がってるから、ここみたいなコンパクト物件の供給が今後は多くなる気がする。
• 幹線道路沿いの排ガス・騒音・震動が懸念材料です。南側は建物で塞がれていてほぼ東西開口しか期待できません。ここまで高い新新価格の妥当性を説くには利便性＋αがないと。増してや市況が悪くなって購入者が様子見姿勢になってるのは明らかなんだし。
• 都内有数の交通量を誇る白山通り沿い、騒音・排ガス懸念はかなり。サイドを雑居ビルにはばまれ、囲まれ感です。坂下です。
• 閑静な住宅地・夜道が怖いような場所にはこういうシングル・ディンクス向け物件はまず建たないのでは。そういう場所はファミリー向けの高級物件になっちゃいますよね。
• 春日の街（春日駅の周り）ですが、古い店と新しい店が同居しているところです。白山通りは広くて明るいし、不思議に車の音がうるさくないところ。ほんの少し歩くと緑が多いところです。
• 道路側はもともと住友ビルがあって圧迫感があり、自分が住むにはとんでもない。西側はみなさん投資用で（賃貸用で値上がりは見込めない！）住居用ではないのではありませんか？住友ビルの前に40階以上のビルが出来たら、周辺の地価はあがりますが、このマンションの価値はあがるでしょうか？東側の良い部屋は地権者が分捕っているし。ここも、本郷三丁目2分の三井のマンションもかなり仕様を落としても350～380万円。まだまだ高いですね。
• 白山通りなので窓は開けれませんね。人通りも多いのでカーテンを開けるのも無理だと思いますね。部屋はかなり狭いし、購入された方は駅に近いってことだけで購入でしょうか。
• ここは当然、西向き（白山通り）の部屋は最初から検討外です。文京区の物件は、白山通り、不忍通り、本郷通りに面した物件が多いのは事実ですあり、それ以外の物件の評価が高くなります。本郷PHもあんなに高いのにあれだけ大規模で95%ぐらい売り切っているのはそういう理由があるからですよね。
• 幹線道路沿いもバルコニーとかが排気ガスで真っ黒になったり、外壁もかなり汚れるので、修繕積立金の上昇がかなり心配です。資産価値も気になります。駅近はかなり魅力でしたが、住むには部屋のつくりが心配です。
• 道路側は（住友ビルが目障り。しかも再開発で40階以上のビルが正面に出来るなんて）住む気になりません。
• 白山通りは交通量も多く煩いです。たぶん窓を開けての生活は考えない方がいいかも知れません。防音も複層ガラスだけでは不十分なので、寝室が通り側だと夜間の車やバイクの音が完全には消えない筈です。後に二重サッシュが入る事を確認するのをお勧めします。ただ道幅は広いので（片道4車線だったかな？）圧迫感は無いと思いますよ。何れにしろ眺望は考えない方が良さそうです。

周辺施設

• ここのすぐ北の西片の交差点のとこにも東急とパナホームのＭＳ計画ありますよ。裏はお墓だけど。
• 妻と巨人戦の応援のため、東京ドームに行ってきました。もちろん勝ちました。来春からは応援ユニフォームを着たまま歩いて帰れると思うと、とても楽しみです。

その他

• このあたりがご希望なら、築浅の中古も検討対象に入れると良いと思います。今日時点でインターネットで簡単に検索するだけでも結構たくさんでてきますよ。

1. パークホームズ文京白山　　白山4分、本駒込1分　平成16年12月築　坪単　259万
2. サンクタス小石川プレイス　　春日4分、後楽園4分　平成17年5月築　坪単　320万
3. パークホームズ小石川　　　春日4分、後楽園5分　平成16年2月築　坪単　306万
4. クリオ白山逸見坂　　白山4分　平成16年2月築　坪単　227万
5. クオリア後楽園　後楽園6分　平成16年3月築　坪単　313万
6. 小石川レジデンス　春日9分　平成18年3月築　坪単　347万

• こういう高い単身向けマンションって、投資用で買う人多いのでしょうか？ターゲットが、もの凄く狭いような気がするのですが。収入の多い人は、もっと違うもの買うような気がするし、背伸びして買う人が多いのでしょうか。
• 単身・DINKS実需オンリーだから面積を思いっきり圧縮して企画しているのは昨今の土地価格や建築費の上昇を考えれば致し方なし、だけど文京区は新築と中古の相場の乖離がはげしいから新築にどうしてもこだわるなら別だけど中古もありかもしれません。

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