ウエリスおおたかの森サウスアリーナ

2018年3月27日 (火) 23:25時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県流山市流山都市計画事業新市街地地区一体型特定土地区画整理事業施行区域内A78街区1画地（仮換地）、千葉県流山市市野谷字宮尻638番5外8筆（従前地）、千葉県流山市市野谷字二反田690番1の一部外48筆（底地）
• 交通：

1. つくばエクスプレス 「流山おおたかの森」駅 徒歩10分
2. 東武野田線 「流山おおたかの森」駅 徒歩10分

• 総戸数：255戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：所有権の共有
• 売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社、株式会社長谷工コーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 北口のウエリスよりもかなり魅力的。徒歩１０分を補ってあまりある気がします。
• 部屋の埋まり具合いはどうなんですかね？
  • どうなんでしょう、何戸くらい売れたんでしょうね。 総戸数が255戸で、先着順で残っているのが21戸で、 第3期1次で14戸販売、2次はまだ未定。 販売中なのが35戸。 昨日今日で何戸売れたでしょう。
    • 調整池側の90m2の角部屋は完売したみたいですよ。
      • 駅直結で注目されるクオン、駅近くで駐車場と子育て対象が売りのソライエが話題となっていて、それにプラスして、隣駅徒歩すぐの、値段の割に豪華で公園前の三井のセントラルパークがまだ完売していなくて、なかなか今厳しいかもしれませんね。 このマンションは仕様が良く、ヤオコー、ダイソー、ドラッグストアがすぐなので、よいと思いますが、やはり駅距離というものがネックなのですかね。
        • 話題になってないですが、永住向けには良いマンションだと思いますけどねー。 クオンと比べるのはちょっと無理があると思いますが、ソライエよりはこちらの方が設備、広さ、収納が優っているように感じて申込みしました。 先日もどれくらい建設が進んでいるかと思い、現地チェックに行きました。 やはり目の前の道路が気になりますが、それ以外はとても気にいってます。 徒歩１０分とありますが、今年できる南口改札であれば「徒歩９分」表示になるのでは？と期待しています。（笑）
          • 私もソライエと悩みましたが、こちらを申し込みました。眺望と日当たりが良いのと、小学校がおおたかの森が決め手です。南口改札と高架下の店舗も楽しみですね。

【価格予想】

• 駅距離があるのでお安くなるのでしょうか。
  • 抱き合わせでよその土地と一緒に買ったなかで、一番条件のいい場所です。デベはここで回収したいところなので、かなり高く出してくるんじゃないかと思います。周辺の土地や戸建ても高いですしね。
    • 駅から徒歩10分と郊外のマンションとしては致命的に遠いので、価格は安いでしょう。割安かどうかは別だけど。平米単価55万円くらいなら買いたいですね。
      • いい線な気がします。坪単価180前後、ご時世を考えて高くても190くらいでしょうか。
        • この周辺の土地価格はおおたかの森の中で一番高いエリアになってるから、それなりの金額だろうな。 徒歩距離勘案して、坪170～かな。
          • 比較対象としてはやはりルフォンになるかと思います。ルフォンは坪単価190万でしたので、ここは170万程度でしょう。
            • 開発が進んでいる街では後にできるマンションほど高くなりますよ。ここが販売されるころにはルフォンはほぼ完売しているので、比較してもあまり意味がありません。ここのデベは予定価格でかなり強気の数字を出してくる傾向がありますので、平均で坪190、パンダ部屋で坪170あたりではないかと。ただ、お客の反応や競合マンションの動向を見て、下げてくる可能性はあるでしょう。 おおたかの大規模物件は、ここと北口の東武でほぼ終了ではないかと思われます。東武が販売時期をぶつけてくれば価格は下がりますが、どうでしょう。東武としてはスターツと合わせたほうが集客・販売が有利なので、ここは競合がないかもしれません。
• ここは現時点でどれくらい売れているかわかるかたいますか？半分くらいですかね？
  • 多分100戸くらい売れてたと思います。
    • 100戸は、売れてないよ。たぶん70戸くらいかな？
      • 売れたのは60戸くらい？
        • 先週末オプション相談会に行った時は、営業の方が90くらい売れましたって言ってました！
• ここ、第3期4次の販売1戸じゃん。売れ行き相当やばいね。まだ竣工まで1年もあるのに。
  • この1戸って何か作為的なかんじですよね？一週間前に第3期3次販売してて、5戸でしたから、何故6戸にしなかったのか。
    • マンションは公示しないと販売できないので、要望があったところを表に出しているだけですよ。この一週間で一戸売れたということです。

【価格】

• 2LDK/61.91m2/2900万～ 3LDK/71m2/3300万～ 4LDK/80.19m2/4200万～ 、最多価格帯/3900万円台 予定価格/2900万円台～6400万円台 とHPに出てました。他マンションのモデルハウス行った時に営業の方と話しましたが 『目の前に大きな道路があること、鉄塔と電線がどう見えるか…気にならないなら候補に入れてもいいのでは？』と言っていました。小学生のこども二人が成長した後 売ることも視野に入れて探してるんですが 駅から10分は難しそうですね…
• ホームページに価格帯出てますよ！ 2900万円～6400万円だそうです。6400万円の部屋は当然一番広い96m2のところだと思いますが、それでも坪単価220万円くらいですね 笑 正直笑えるくらい割高ですね！高い物件は興味がありますが、割高な物件は好みではありませんので我が家は見送ります……。目の前の鉄塔が東京タワーに見える人はいいんでしょうけど 笑
  • 高っ！！！笑 これがマンションバブルというやつですね。 80m2でも南側は5000万円余裕で越えてきそうですね。駅遠くて目の前大きな鉄塔と電線があって景観最悪で排気ガスも気になるのに価格まで高かったら誰も買いませんよね……。今から値引きして在庫処分する2年後の姿が想像出来ます。ヤオコー近いのは魅力的ですが、今はどこもだいたい近くにスーパーありますからね
    • 高く出すデベとはいえ、これが今のおおたかの評価ですね。何だかんだで売れると思います。大通りとか電線とかはもっと近いマンションでもまったく売れ行きに影響はありませんでした。
• 高い部屋・パンダ部屋とあるでしょうが、平均坪単価で考えると190万円前後に落ち着くのでは？
• ルーフバルコニーのお部屋はいくらですか？やはり少し高いのでしょうか？

【資産価値】

• 不動産関係者の方と話すことが多い仕事をしてますが、1年程前から東京を中心に値下げしてもなかなか売れない物件が増えてきたとよく聞くようになりました。おおたかの森周辺のマンションも明らかに売行きのスピードが落ちてきているので、他物件と比較して断トツで駅から遠いこの物件はさすがに値段で勝負してくるでしょう。ただ完成までにまだ2年あるので、その間に首都圏のマンション価格は低下していくでしょうから、高値掴みになるリスクは恐いですね。ここのマンションが人気出るかどうかは本当に値段次第になると思います。
• おおたかの森小中学区、隣の商業施設、調整池や公園などプラス要素がある一方、駅からの距離は郊外マンションとしてはかなり遠いですね。 資産的にどのような評価を受けるか未知数ですが、実需を重視する方にとっては魅力的なマンションだと思います。
• リセールでの資産価値はまったく期待出来ませんが、永住するつもりであれば悪くはないですよね。うちは旦那も車通勤なので駅遠もそこまで気にならないです。 ですが郊外の駅遠物件は本当に資産価値が上がらないことが多いので、万が一旦那が転勤になった時の転売価格は心配ですね。それにしてもおおたかの森で駅から徒歩10分のマンションが売りに出されること自体本当にバブルなんだなと感じますね。いずれにしても、価格発表が楽しみですね。今までおおたかの森では手が届かなかった人たち（私たちもです）にとってかなり注目度は高いのでは？
  • おおたかの森は開発当初から徒歩１５分レベルの本当の駅遠大規模物件を売ってますよ。リセールは総崩れで坪30万とかになってます。徒歩５分以内は坪50万前後です。郊外のリセールは徒歩10分が壁になりますから、ここはぎりぎりですね。南流山10分は価格が維持されてますが、おおたかは競合が多いのでけっこう下がるかも。
    • 値段があがれば、将来的な資産減少のリスクは高まります。おおたかで資産価値を重視するなら、フォレストの中古でしょうね。
• 価格帯のことが出ていますが、都心とそれほど変わらない価格設定になっているという事は このあたりの価値が上がってきているという事でしょうか？ 都心とあまり変わらないとなると将来リセールする場合、価格を大幅に下げなければならないという事はマイナス面になりそう。確かに利便性は良く、住みやすそうではありますが価格がネックになってきてしまいそうですね。 
  • 資産性を考えたらだめです。価値がないものを高い価格で買うのだからリセールとか考えても意味がないです。 小中学校とスーパーが近いことにメリットを感じ、車通勤で駅まで遠くてもデメリットにならない人向けですね。

【維持費】

• 1か月の管理費は、￥12,000～￥15,000くらいです。修繕積立金は、月に￥5,000～5,600です。インターネット利用料が月\1,870でインターネットプロバイダ、テレビ視聴料が月￥500、コミュニティ形成費が￥200です。駐車場は、全部で226台停めることが出来ます。車いす利用者用駐車場が1台で月額使用料で8,000円、平置きが5台で8,000円、自走式立体で屋上6,000円、1階で8,500円、2階で8,000円です。サイクルポートは255区画あり、月額使用料は300円でバイク置き場が平置き9台で月額使用料が1,000円です。

交通

• 快速が停車する駅ですから、都心まではそこまで時間はかからなそうなことや 本数もある程度出ていますから、行き返りはスムーズに帰れそう 気になるのは電車の混雑具合です。 朝の通勤ラッシュ時や帰りの時間はやはり混雑しているのでしょうか？ あと、電車が遅延した場合や人身事故が起きた時など他の通勤手段が無さそうなのはデメリットかな
  • 代替輸送は東武野田線で柏に出て常磐線ですね。 つくばEXの混み具合は深刻です。6量編成ですが、駅が8量編成に対応出来ておらずしばらくはこのままかと。人口が毎年増えており混雑する一方です。
• 駅から徒歩１０分というのは少し遠い気がします
• 駅から歩いてみたら8分でした。 信号がたまたま青で公園突っ切ったら早いですね。
  • 走れば5分で着くしちんたら歩けば20分掛かるし。 公式に10分て書いて有るんだから10分で良いよ。 

構造・建物

• 広い方の棟は南東向きで狭い方の棟は、南西向きのマンションとなります。

• 

  現地状況（2017-12-01）

共用施設

• 駐車場は、約90％の駐車可能率で、駐輪場は、1世帯につき、1つのサイクルポートがあります。 
• ウエリスの自転車置場はサイクルポート全戸分！ 電動自転車も三輪車も気にせず置ける。 自転車置場でこんな良いマンション、周りにある？
• 投票で決める共有スペースも楽しみですよね。わたしの家は旦那の強い希望により、BBQに一票入れることになりそうです。
  • 入居後コミュニティでバーベキューがあるとHPの記事で読んだのでバーベキューはそちらで楽しむとしてピザ窯や砂場にするのもアリかもですね！
    • ピザ釜だけあっても使いどころがよくわからんですし、砂場も子供が大きくなったら使わないですし、この中では実用性の高いBBQにしました。時間指定もあるしベランダとは反対側なので、大騒ぎしてる人がいない限り大丈夫そうって判断しました。同じ考えでBBQを選んでる人が多いみたいです。
      • 私もBBQにします。他が魅力がないですよね。自転車置き場が近くないのを祈りますが
• 255戸に対して宅配ボックスの数はいくつでしょうか？

設備・仕様

• タンクレストイレ
• ここは仕様いいですよね！良水工房の実験？みてびっくりしました。床も固くて傷つきにくいし。高圧線なくて池の位置だったら本当に良かったのになぁ。学区はおおたかの森小だしヤオコーも近いし！
• 細かな仕様はモデルルーム行くべきですが、そもそも二重床とディスポーザーが整ってるのはここだけですよね。
• 洗面所が全タイプ引戸なのは良かったかな。あとは自走式駐車場と、サイクルポート。良水工房。バルコニーの隔て板が天井まであるのはここだけじゃない？細かいところは下駄箱の中の鍵入れとか、MOREホールとかでしょうか。あとは、光配線方式のインターネット。
• 梁が非常に少ない造りやキッチン吊戸棚の下にあるライトなども他の物件にはない魅力かなと思いました。

間取り

• 高圧電線がバルコニーの前に見えるのは何階から何階くらいなんでしょう？
  • 7階～12階ですよ。
    • 高圧線が目の前になる階はＭＲで確認できると思いますが、それより下の階でもバルコニーで洗濯物を干すときなどは嫌でも目に入ってしまいそうですよね。高圧線を気にするのであれば南東側ではなく南西側と思います。
      • 多少目に入ってくる分にはいいかなあと思っています。むしろ南西側はヤオコーの駐車場が気になりますw
        • 営業さんは7〜8階が目の前っていってましたー。それより上は、確かに見えるかもだけど。
• 公園に面した東南向きの角部屋が良さそうな気がしますが、公園側の窓が小さいんですね。

【モデルルーム見学記から】

• BEタイプの間取（専有面積76.04m2、3LDK+WIC+N） 
  • それでは、玄関からお邪魔します。玄関から右側には、約6.5帖のお部屋があり、約1.6帖のウオークインクロゼットがあります。今度は、玄関より向かって左側にある約5.5帖のお部屋が子供部屋となっており、ベットがあります。クロゼットは、観音扉式となっています。トイレは、手洗いカウンターが付いており、清潔感が漂うデザインでした。浴室は、広々とした浴槽で入りやすい印象でしたが、ミストサウナがオプションだそうです。いくらくらいかと尋ねたところ、24万円はするそうです。キッチンは、ディスポーザー、食洗器、浄水器などがあり、約12.2帖のリビング・ダイニングには床暖が標準仕様となっています。リビング・ダイニングと約5.0帖の洋室の間には、3枚扉のウォールドアがあり、布団収納付きクロゼットがあります。それから、壁やドアや色などをセレクト出来るかどうかを尋ねてみたところ、6階までは選ぶことが出来ませんが、7階と8階ならば選ぶことが出来ますと言われました。 
  • そして、こちらの物件は「良水工房」を採用している為、台所のみならずお風呂やトイレなどの浄水器を使用しています。また、浄水器のフィルター交換は、毎年1回（フィルター代金12,000円）となっていますが、「フィルターを交換しますか？」という電話が業者さんからくるようになっています。（もちろん、フィルター交換の必要がない場合は、不要であることを伝えれば業者さんが来ることはありません。）後、天井高ですが、1階～6階までは居室が約2.5ｍ、7階～12階までが約2.45ｍ、1階～12階までは、廊下、洗面室、トイレは、約2.15ｍ、キッチンは、約2.2ｍ、納戸、ウォークインクロゼット・シューズクロークが約2.35ｍです。

買い物・食事

• スーパー（ヤオコー）がすぐそばにあるのは嬉しいですね。
• ヤオコー以外にもクリニックや保育園、ダイソー、ファミレスなどが入るそうですよ。 

家電系やユニクロはSCにありますし、頻繁に行くお店じゃ無いので、隣にある必要はないですね。スーパー隣接はありがたいです。

• アクア近辺のヤオコーとここの隣りのヤオコーがいつまでも両立してるとも限らない
  • ヤオコーが閉店してホームセンターが入る可能性十分にありますよね。ヤオコーがなくても買うかどうかで考えるべきですよね。
• このマンションに隣接するヤオコーとてもいいですね。買い物しやすいです。
  • 何気なく利用してましたが、素敵なスーパーですね。魚も美味しいですが、お肉もなかなかですよ。私はベルクと使い分けしてますが、ヤオコーの方が好きですね。

育児・教育

• 本当に流山市は小学校問題を真剣に解決してほしい！！ このままでは隣の小学校まで30分歩くことになりそう
• 小学校の新設は決定してますよ。先日、設計業者の募集が市のHPにアップされました。
• そうなんですよね！学校区がおおたかの森小中学校というのもここに決めた理由のひとつです。マンションの裏手から出て、広い歩道を歩いて５〜６分でしょうか？こども達も安全に通学できると思いました。
  • おおたかの森小学区が推されてたが、こんなにコロコロ学区が変わって、しかもまだまだ人口が増えるって考えると、いつどこがまた学区変更になってもおかしく無いですよねぇ。
    • ここがおおたかの森学区を越えて、新設小学校や小山小になる可能性はないでしょう。おおたか小学区で大規模マンションはフォレストレジデンスとサウスアリーナだけですからね。

周辺環境・治安

• ここの良い点をあげると、 隣にヤオコー、マツキヨ、ダイソー、医療モール、英会話などの複合施設 公園から近い 調整池が近くて環境よさそう ですかね。 複合施設、公園が近いので、日常生活には困らないと思います。 
• 駅からこのマンションまで、信号を２回渡るんだよね。駅まで遠いよ。
  • スタスタ歩いたら8分でついたよ。想像以上に全然近かった。
    • 公園突っ切ったら思ったより近いですよー
      • 「駅まで遠いよ」という方ももちろんいると思いますが、私たちにとっては「ちょうど良い距離」に感じました。何しろ今住んでいる賃貸が徒歩１３?１４分のところなので。。 あと、南口の気持ちいい広場を通り、さらにこれまた気持ちの良い公園を突っ切れば、もうすぐそこです。南口の広場に出た時点で遠目にマンションが確認できるところも心理的に近く感じました。 単純な徒歩時間だけでなく、途中の景色や環境で同じ１０分でもまったく感じ方が違うと思います。
• すみません、わかる方教えてください。物件概要みると第一種低層住宅専用地域ってかいてあるのですが、どう考えても高さ制限以上の建物になると思うのですがどうなってるのですか？
  • 第一種低層住居地域はほんの一部で、メインは第一種住居地域です。建築確認はおりてるので問題ないのでは？
• 現地を見てきたのですが思った以上に調整池に近く、地盤は大丈夫なのか不安になってきました。詳しい方いらっしゃいますか？
  • ここは海抜約15mの下総台地にあって関東の中でも地震に強い地盤に属するそうです。西の江戸川の方に近づくとまた違う層になるそうですが、調整池があっても地盤は比較的安全と言えるそうです。
• 実際に歩いてみたが遠い。笑 ただし小学校まで6分、商業施設隣接、公園近く、日当たり良好、二重床など他の部分は完璧に近いと思う。駅徒歩さえ妥協できるのであれば安いしすごく良いと思います！池のある場所に出来ていたら最強だった！
• 駅徒歩１０分ですが、私（男性４０代）の足では南口公園を突っ切ると、何度測っても8~9分です。まあ、元来少し早足なのですが。。駅南口の高架下新改札ができれば、正式に「徒歩９分」と謳えるようになるのではないでしょうか。

【高圧電線】

• 現地確認してきましたが、マンションの目の前に大きな鉄塔と電線があるんですね……。たぶん8階～12階当たりにかけて視界を遮られますね。その点低層階のほうが良いのかもしれませんが、目の前の通りはかなり大きいので排気ガスも気になりますね。

【前方の道路】

• 前方の道路は今後交通量が増えるのか気になります。
• 片側二車線の道路はそこそこ通行量があるし、高圧線の見た目も気になるが、隣にヤオコー出来るし、駅前も工場の問題はあるが発展するし、悪くないのでは。小学校パンクが懸念点。
• 南流山の道路整備してるみたいなので交通量は増えそう。ただ排気ガスは車の進化で10年後には大きく下がるかと思います。
• あそこの交通量はヤオコーのせいではないでしょ 駅に向かって混んでるのでヤオコー消滅してもそれは交通量には影響しない あの道は開通当時から走ってますが当初はガラガラで、こんな道が必要なのかな？と思ったが今では二車線でも厳しいくらいになってきたな 
  • 三郷から来る人も多いみたいですね。 噂の新流山橋が出来れば少しは交通量減るのかな。。。
  • あの橋を渡らなければいけない時は敢えて流山インターから三郷方向に常磐道乗りますよ。通行料払っても全然お得。渋滞と途中の割込み考えたら精神衛生上とても悪いです。個人的に新たな橋は全く不要ですがそれ考えるとインター近い理由でこのマンションも悪くないんです（笑）。
  • 新しい橋と北西のバイパスができれば、埼玉から来る人たちはサウスアリーナ前を通らないかもですね。 セントラルパークのバースデー脇の道と、南流山の宮脇書店近くの橋と、新ヤオコー前の道が整備されれば、南流山や松戸や柏からの交通量は増えそうですが。。。
• 確かに目の前の道路が思いの外交通量があって、騒音もそれなりにしましたね。排気ガスでベランダが黒くなったりはしないかな、都心じゃないからそこまでではないかな。何を優先するかですね。
  • さすがにベランダが黒くなるというようなレベルを心配しなくても良いと思いますよー。目の前の歩道もかなり広いですし、さらに歩道から数メートルセットバック（一階の庭部分）してマンションが立つので、道路からは結構距離取れますしね。
    • 騒音はどうですかね？夏は窓開けたいのですが。
      • 騒音はかなり響くと思います。特にトラックなどの大型車の時はうるさいかも。 窓を閉めていればほぼ気にならないと思いますが、開けるとなると残念ながら騒音レベル高くなるでしょうね。 せっかくバルコニーが広めなで季節が良いときは窓を開けて、バルコニーでゆっくりしたいですよね?。ここはもう慣れるしかないかと。
        • 何階くらいだと騒音気にならなくなりますか？
• 夜も交通量多いのでしょうか？
  • 夜の交通量は少ないです。少ないから一部飛ばす人がいて、それがうるさいみたいです。
• 交通量が多くてうるさいというのは今の時期にして理解し難いです。まだ窓を全開にする季節でもないのに部屋に音が侵入するのでしょうか。ここはまさかサッシが二重になってないのですか？ペアガラスだと音は防げませんよね。
• 近隣賃貸に住んでますが、救急車など緊急車両がサウスアリーナ前の道路やマックのある道路を通ります。近隣に病院がある安心感との引き換えだと思いますが、サイレンの音は窓閉めてても入ってきて、これは住み始めてから結構おおいなと思いました。参考に。うちは賃貸ですけどそれ以外の音は意識したことないです。

周辺施設

その他

掲示板

• [ ]

chiba/615743/31-397-577

resident_kanto/625727/2