イニシア志木

2017年12月28日 (木) 10:51時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県志木市幸町1丁目3263番1（地番）
• 交通：東武東上線 「志木」駅 徒歩3分 （南口）
• 総戸数：43戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月中旬予定
• 売主：株式会社コスモスイニシア
• 施工：新三平建設
• 管理：大和ライフネクスト
• 公式URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A20020/index.html

価格・コスト・販売時状況

• 4400〜5800ですか。
• ざっくり、210万/坪～240万/坪くらいですか。おそらく80平米はルーフバルコニー付きですから 高いですが想定内くらいですね。高いですけど…
• 広告住戸であろうものが4400万・・・ 。3000万台ないんですね。5000万以上がメインになりそうだし、すごい強気だなーと感じました。売れ残りそうな予感・・・
  • 同じような立地で以前売れ残っていたエクセレントは、一番安いの3000万円台でしたよ(;´∀｀)こんな短期間でここまで値挙がってしまうとは残念です|дﾟ) 
• 浦和が高すぎて買えない人達が志木の駅前マンションに流れてきてるみたいですね。イニシアもなんだかんだ駅徒歩3分で戸数も少ないし竣工前完売でしょうね。
• 志木は慶応も立教もある文教の町として認知度が高いので、浦和にらついでそれなりの層が昔から集まってきますよね。成城石井もあるのがそれを裏付ける一つ。徒歩5分以内のマンションの価値は長い目で見ても高いでしょう。
• 70㎡で4400万円として、55㎡に換算したら3500万円ぐらいになります。決して安くはないですが、これぐらいの価格でも時間をかければ売れそう。 
• 1階は4500万～くらいでしょうが、イメージ写真を見ても地盤面からやや下がっているようです。日当たりはあるみたいです。永住する人には向いているかな。一般論として、リセールを気にする人は向いてないと思う。場所やコンセプトはとても良いと思います。 
  • 確かに半地下ですね。となると視界が開けて富士山見えるのは5F以上ってとこですか。どういった価格帯になるんだろう。 
• 低価格の戸数はとても少ない印象です。70㎡超とありましたが、ほぼ70㎡の広さでしたし。最上階のほうはもう手が出ません。もう少し低価格帯を用意して欲しかったです。
• 上の方は坪単価240万いっちゃってるんですか？
  • 5800*3.3/71で計算するとツボ270ですね。これで誰か買う人は現れるのでしょうか。待ってれば値下げされるかな？
• 南西向きの上の方の階は陽当たりも良いでしょうね★ただ価格は目に優しくないなー。買えるのはそこそこ資金がある人かな。あとあの土地に建つのだから仕方ないとはいえ、狭い部屋が多い気がしました。
• 5000万以下がいいけど、4000万円台だと一階や向きなど条件が悪い部屋かな。中古マンションも視野に入れて不動産まわりましたが、イニシアの土地は他社と競って高く買ったからその分高く売るしかないそう。それか少しでも安くするために建物や設備のグレードを落とすか。
• 埼玉の中では志木は高いですよ。何と言っても乗り換えのない単独の駅としては、乗降客数が日本で３番目に多い駅ですからね。東武が力いれるのも頷けます。P.S. JRは含まず私鉄の中で、です。
• 志木は地価も高いし、公立中学も埼玉ではトップクラス、慶應もある。
• 私も価格の高さには少々驚きました。北浦和と同等くらいの価格ですよね。一般的には志木という駅の知名度はあまりかと思ってましたが、埼玉だと人気なんですね・・・。
• 志木駅は都内にも近くて運行本数も多くて、始発もあるから人気が出てきてますよね。もうすぐ ホームドアもつくみたいですし。
• たしかに高いが他はもっと高くなってる。隣の朝霞台のパークハウスなんて坪250ですからね。 
• 4898万円〜に金額が変わったいますね。一階の一番安い部屋も売れたようですね。この部屋、1期販売が始まる少し前に4498→4458万円と価格変更があったようですが、なぜ売り出し前に販売価格を下げたのでしょうか。

交通

構造・建物

• 敷地面積 1,582.37m2
• 建築面積 869.79m2
• 建築延床面積 3,546.47m2
• 陽当たりは3階からかな。南西向きは富士山見えるかも。ガラス手摺じゃないのは何か意図があるのかな。
• 角地ですし、存在感ありそうです 
• 現地見ましたがこの敷地に43邸ってちょっと窮屈じゃないですか？南西向きは静かそうだけど日当たりが微妙そうだし立地は素晴らしいのになんか残念。
  • 南西の棟の日当たり恐らく悪くないと思います。南東側が目の前にビルがあり、比較的交通量の多い道路脇とコンビニが近くにあることから１－４Fは南西向きの方が落ち着いた環境になるかと…。2階くらいだとコンビニの明かりが気になるかもしれませんが…。それより、上は朝日か夕日かの好みになるかと思いますが南西向きは天気の良い日に富士山が見えますね。
• 棟の配置がいいですね。個人的には南西向き棟東側が気になります。  
• 南西向き 5Fが最高! と個人的には思います
• 立地、間取り、コンセプトは良いですが建物自体のグレードはそれほど高いものでもないんですかね…

【外観】

• 外観がチラッと見えてきましたね。レンガ調のいい感じ 
• デザインはステキな雰囲気はあると思います。まぁ、人それぞれ好き好きですが。
• 外観見えましたね！とても重厚感と存在感がありますね！ここからさらに綺麗になっていくんでしょうかね！少し、レンガが傷があるように見えるのは仕様でしょうかねー
  • レンガ調のタイル。デザインでしょう。西面からは白いマンション。デザイン秀逸。 
• あまり他に見ない感じのデザインですね。 

【半地下】

• 私はここほしいと思っているのですが、一回が半地下になっているので大雨の時が心配で決めきれずにいます。１階以外を購入しようと思っていますが、エントランスが浸水したら出入り出来ないし、修繕費用がたくさんかかるのではないかと。雨の対策はしているみたいですが、どうせ何かあったら想定外の大雨だったって言われるだけですからね。最近は毎年のようにどこかで水害が起きているし、大雨のたびに心配するのも嫌だなと。みなさんはそのあたりどう思いますか？
  • 坂の下だったり川が近かったりではないのでそれほど被害ないとは思いますが、こればかりは現地の方でないとわからないですね。 
  • 浸水の心配があるなら、ハザードマップで確認してみるといいですよ。少しは安心材料になるのではないかと。30年間、志木駅徒歩7分ほどの幸町の戸建てに住んでいますが、浸水の問題はありませんでした。
  • あまり詳しく覚えてないのですが、１階で雨がたまらないように排出する仕組みがあるような話でした。そうは言っても想定外の大雨だったら？と思いましたが、営業さんを追及してもかわいそうなのでそれ以上は聞きませんでした。 
• 1階部分を見て、ビックリしました。地面を掘り下げて、半地下になっています。目の前の道路面よりかなり低くなっています。 
  • GLから1.0m下がってます。階数稼ぐのに仕方なかったんでしょう 

共用施設

• 駐車場：敷地内17台収容（平置1台、機械式16台）
• 自転車置場 86台（上段：33台、下段スライド式：49台、下段ラック式：4台）
• ミニバイク置場 4台
• サイクルスペース 4台（子供用）
• 自転車置場の他に子供用のサイクルスペースが4台あるようですが、抽選ですか？ 間取りが70.13m2～80.80m2とファミリーの入居が多そうなので、できるものなら もう少しスペースを確保してもらえると子供さんがいる家が助かると思います。子供が成長後は空きスペースを自転車置場に変更という形で対応できますしね。
• 駐車場側が誰でも入れそうなところになりますがゲートが設置されるのでしょうか。機械式16台ということは4層駐車場ってことですよね。上下式なのかパズル式なのか…。
• ふと思ったのですが駐車場に入れている車がある時に車で帰ってきたら敷地に入れないですよね？その場合、どうするんだろう・・・
  • 駐車場の件、同じように感じました。二台くらい同時だと大変そうですよね。車がUターンできるくらいのスペースはあるんだと思ってはいますが・・・。

設備・仕様

• 何気ないことだと思うのですが、広々として洗面所の洗面台がとても考えられていると感じました。今のマンションにある洗面台は、広いのですが、ふちがぎりぎりで洗剤も置きにくく押し洗いが出来ないのが不満です。ここなら、洗面台が広いので慌ただしい朝も家族で込み合わなくていいかなと思います。

間取り

• 間取り 2LDK～3LDK
• 専有面積 70.13m2～80.80m2
• バルコニー面積 10.08m2～20.16m2
• E2タイプは普通の田の字だと思ったのですが気のせいかとてもゆったりした感じに見えます。やはりアウトポールなのと平米数があるためでしょうか。惜しいのは洋室2に収納が無いこと。家具を置くとなったら部屋が狭くなってしまいます。 
• 見れば見るほど、え？となったのがFタイプです。布団収納がここか？？？玄関の収納と窓はどうなってるの？？洋室1のバルコニーは得した気分でいいですね。
• 間取りを見ましたが、一つ一つの洋室が孤立していて、隣り合っていない形状になっていますので、子供が複数いる家庭ですと、こういう形の方が良い事もありますよね。隣り合っていると音とか聞こえて気を使ってしまう事があると思うので、良いプランと思いました。
• ファミリークローゼットはかなり広くて、家族分のものが収納可能なのは便利そう。洋室３については収納が一つもないので、できれば少し収納できするペースがついていると良かったでしょう。布団が収納できるようになっていますから、季節ものの収納ができるのは利点。専用庭ではなく、テラスになっているのでお手入れが不要になっているのは楽そう。人工芝を引けば、芝生の様に利用できそうです。
  • 80㎡の部屋は3LDKで2WICと2布団収納ですか。ウォークインクローゼットが2つついている上に布団収納が2つとはかなり収納に力を入れた間取りですね。布団収納の内部は押入に近い構造なのでしょうか。オプションで棚を増やす等のカスタマイズも可能ですか？
    • 全ての部屋に収納がなくてもファミリークローゼットがあるので、ここで全部入るようにしてると話していた気がします。 
• 80平米の部屋は道路に近い方だと思いますが、あちらの道路は騒音とか気になるレベルなんでしょうか。
  • 住んでみないと分からないですが車通りは少なくないですね。それより、マンション入ってからの動線が不効率なのが残念です…。
• リビング・ダイニングに隣接する居室との間仕切りはトールスライドウォールを採用しているようですが、開放時にドアが完全に壁の中に入り込むタイプであれば良かったのでは？収納した扉の凸で視線が遮られてしまうので、リビング・ダイニングと居室が 一体化しきれていないのが残念に思います。
  • 正式なプラン図を見れば、表記されているのでしょうが 洋室側に出てくる小壁は、コンセントやスイッチのスペースとして わざと出したのかもしれませんね。また引き込んだ部分とその先のファミリークローゼット開き戸間にも 小壁がありますが、これは構造強度上か、何かの配管配線スペース上で 必要だったのかもしれません。自分はオフセット洗面台や台所コンロ前まで全面壁ではなく立ち上がりのみにするなど 実際の使い勝手を無視した、デザイン優先設計の方が気になります。

 *一階のテラス、間取りによって違うようですが、だいたい22㎡～くらいはあるようですよ。  広いですよね。

買い物・食事

• ローソン目の前ですね
• 志木は6月下旬にエキアの2階にレストランフロアができて、秋にはエコス志木が建て替えオープンして2.3階にはテナントが入るそうです。

【スーパー】

• TAIRAYAオープン！ 買物利便性が上がった
• たいらやって物価安いですか？
  • オープンセールで一時的に安くはなったけど、物価安い！ってほどではない。駅前価格だと思う。志木駅から254方面に2〜4km行くと、ロジャース・マルダイ・世界一とか、一般的に物価が安いと言われるスーパーはあるよ。
• スーパーは志木駅よりも新座駅の方が断然近いよ。
• スーパーは朝霞市のスーパーバリューも安いよね。ホームセンターなら、志木市柏町のビバーホーム、新座市の島忠、後は新座市大和田の現在建設中のカインズかな。

育児・教育

• 南口は志木第二小学校ですよね？同じ学区の志木第二中学校が評判良くて越境希望する人もいるようですね 
  • 幸町は志木第二小学校、第二中学校かと思います。 志木小学校は綺麗ですが、中学校は二中がレベルが高いと有名ですね。市長が志木第二小学校と第二中の小中一貫を目指しているようですが、順調に進むといいですね！

周辺環境・治安

• 用途地域：第1種住居地域

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  現地案内図

• 駅から近いというところだけでもかなり魅力的ですし、周辺環境も栄えていることや駅ビルもいろいろな店があるのですみやすい。東上線沿いは大学もいくつかありますし、教育環境としてはなかなかいいんじゃないでしょうか。路線もいろいろ利用できますから、通勤も利便としては良いと思います。デメリットとしては駅前というだけあって、騒音等の問題が出てくるでしょう。そこがどの程度の騒音なのか良し悪しが決まってきそうですね。
  • 駅の反対側の住人です。騒音としては、電車の通過音が少し、あと、これから選挙がありますが、駅前ロータリーでの演説などが、あります。夏場は、時々アホなバイクが、爆音たてていました。今のマンションは、遮音性が優れているので、窓を閉めてしまえば、それらの音もほとんど気になりません。 

【北側の道路】

• 目の前の道、狭いわりに人通りありますね。コンビニもできてガヤガヤしてるイメージですが そこは駅近だから仕方ないですね。
• あの道路って交通量どうなんですか？結構うるさいんでしょうか。逆に人通りがあれば低層階でも防犯になる気もしますが、道路との距離が近そうなので気になります。
  • 東側の道は駅に続くんで志木にしてはそれなり。南側の道路は正直多すぎるくらい人通りが多いと思います。防犯という観点であれば良いですね
• 北側の道路は車通りはけっこうあると思いますよ。志木街道もけっこう混みますし。でも駅が近いのはいいですね。  

【志木駅周辺】

• 志木駅周辺はもっと発展しそうな気がする。
  • 東口の駅ビルリニューアル。南口ロータリーのリニューアル計画もあるようですし駅周辺が洗練されそうで楽しみです 
• 東口はムクドリの大群が酷いので、志木に住むなら南口側がいいと思います。
  • でも東口のほうが雰囲気がいいな。
  • 私も駅ビルがリニューアルしたし、丸井もあるので、東口の方が魅力的に感じます
  • 確かに東口の方が綺麗なイメージはありますよね！ただ、志木に永く住むと生活しやすいのは南口側だなと感じます。大手銀行が多くあることからも開けていることがわかると思いますが。特に子供がいる人は何かと南口の方が便利です！ 幸町アドレスだと健診の場所も近いし、私立を考えていない人にとっては志木二中が学区なのも魅力的ですね。南口でも新座アドレスだと健診等の施設が遠くて不便ですが。。
    • 私もそう思いますね。飲食店の充実も南口ですかねぇ。丸井に行くのも駅へ行くのと変わらないですし アンダーパスが思ったよりも便利です。確かに駅前の雰囲気がパッとしないので。南口のリニューアル工事でイメージが変わるのを期待してます！ 
    • 私も志木に長く住んでおりますが、南口は早くから発展したので店舗数こそ多いものの、少々古びた店舗も多いですね。居酒屋も多いですね。対して東口は店舗数は南口に及ばないものの、開発が後発のため小綺麗な店が多い気がします。どちらがお好みかは人によると思いますが、駅の反対側って特別な用がない限り日々の生活圏からは外れますね。あと、ご家族で小さいお子さんがいる場合は南口をオススメしますね。志木小学校の学区になり色々意味でレベルが高いです。
• 南口で、わたしが気にしているのが風俗店がチラホラみられることなのですが・・・。昼間はいいとしても夜は客引きなどいますよね。あれはなくなったりしないのでしょうか。もしくは居たとしても交番も近くにあるし、そんなに害はないものなのでしょうか。
  • 確かに客引はいますが 引いてるところは見たことないです。というか塾もその路地にあるので 

子供達も普通にその辺にいます。害…は特になさそうですけどね。 【水害】

• 志木南口側は高台のわりにはなぜか大雨の時冠水します。今南口の再整備工事が始まっていますが、地下駐輪場も作るようですが、水はけの問題は解決されるかな。
• 志木駅西口は高台にも関わらず水はけが悪いせいか何度か冠水してます。ここの立地がどうだったかは知りませんが、サティ近くに住んでいる友人は車庫の中に保管しておいたタイヤが流されて結構離れた所で見つかった、と話していました。東口側の高台はこうした被害は出ていませんね。 

　http://www.kagua.biz/shikicity/0822taifuumatome.html

• • 志木駅西口は高台にも関わらず水はけが悪いせいか何度か冠水してます。ここの立地がどうだったかは知りませんが、サティ近くに住んでいる友人は車庫の中に保管しておいたタイヤが流されて結構離れた所で見つかった、と話していました。 
    • 2016年の記事の冠水の話は、駅周辺では志木駅のタクシープールだけだったと記憶しています。 
• 志木駅南口周辺で冠水なんて話は聞いたことがないし見たことがないです(^^;)駅のタクシープールと、道路が水はけが悪いくらいで、歩道にまで水が上がって来たことはなかったと記憶しています。まぁ、周辺と言ってもどこまでが周辺かは人それぞれ感覚が違うと思いますが。30年志木駅南口徒歩3分圏内に住んでいますが、冠水するなら柳瀬川方面へ向かって徒歩10分以上の場所か、地下駐車場とかではないでしょうか？

周辺施設

その他

掲示板

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