パークホームズ戸塚ステーションプレミア

2018年9月9日 (日) 21:16時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字21-5027番1他（地番）
• 交通：

1. 東海道本線 「戸塚」駅 徒歩4分
2. 横須賀線 「戸塚」駅 徒歩4分
3. 横浜市営地下鉄ブルーライン 「戸塚」駅 徒歩4分

• 総戸数：116戸（事業協力者住戸5戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上7階 地下2階建（実質、地上8階地下1階建相当）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年09月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社、三井住友建設株式会社
• 管理：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
• 公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1404/index2.html

価格・コスト・販売時状況

• 事業協力者住戸5件って、三井不動産や三井グループの方が入るんですかねぇ。三井住友建設の事件もあったのを受けて、社員を住民として管理組合に入れておくってことなんですね。
  • 三井不動産＆三井住友建設ってことでララポ隣の杭問題だけが話題になってるけど、以前から三井不動産の物件って施工トラブルが多い。最近では晴海でも。施工会社は特定ではないから、施工管理ができていないのか、無理な工期、コストダウンを強いているとか。改善する気はいんでしょ。
    • 事業協力者住戸は旧地権者で土地を譲渡せずに、等価交換でマンションの部屋を受け取ることを選択した人。ここは少ないから問題ないと思うけど、地権者住戸が多い場合、一人の地権者が複数の住戸を受け取ったりして、自分が住まない部屋は賃貸に出されるケースが多い。賃貸住民はオーナー住民と比べてモラルが低い傾向にあってトラブルリスクが高いといわれえいる。
• 価格はどれくらいになるでしょうか。坪単価250以下なら嬉しいですが。
  • 坪250以下はパンダ部屋くらいかもね
• マンション案内会が始まったみたいですがどんな感じなんでしょう？
• 値段は７０平米南４Ｆ以上だと６,５００位～という感じのようです。この時期完成のマンションなので、仕方ないですねぇ。造りは標準的な感じですね。施工は三井住友さんなので、これでも若干お手ごろ価格になっているの？ですかねぇ
  • 戸塚で6500万～ですか！？もうサラリーマンは手が出ないですね
    • 高すぎますね。
• サウスコート3Fモデルルーム70.70m2で5900万、同じ階の68.07m2で5800万。フロントコート4F78.90m2で6400万。ガーデンコート3F77.36m2,6500万、4F87.45m2,7900万でした。1階は全く価格が出てない状態。
  • 高いね。戸塚はマンション建築ラッシュですし、他の物件検討します。
• 販売開始が来月中旬とあと少しとなりましたが価格帯の情報って何か出てますか？住宅情報サイトも覗いてみたのですが、あまり情報は出ておらず。。設備仕様も色々見てみたいですがね。
  • 大部分が5000万代後半～だったので、見送りました。高すぎますな。
    • 価格予定表届いてますが（半分穴抜け）、1階81.30平米4800万円代から出てます。 2階も69.25平米5000万円代から。 ただ、1階の4900万～5200万円代はリビングからは崖しか見えず、日照の確保も難しいので、究極の選択になると思います。 日当たりのいい2階と3階以上は、5500万円代から6300万円代。 4階以上は、サウスコートは3階と同額の所もありですが、フロントコートとガーデンコートは同じタイプは+300万位。
      • 日当たりがよくてもお墓見えるお部屋とかあるんでしょうか？低層階の価格が安めなのはそのためかなと思ったのですが・・・
        • 低層階は、基本眺望はなく、1、2階は日が当たらないから安いと聞きましたよ。3階は冬至はキツイけれども、というボーダーラインと聞きました。見学に行った際、予定価格表をメモらせてもらいましたが、予定価格表はまだ家に届いてはいません…。
• 戸塚で5000万後半？確かに駅近だけどマジっすか？
  • 今の相場だよ。戸塚の徒歩圏新築はもう4000万円台では買えない
    • 新築マンションは、高いですが、これからの物件もみんな高いでしょう。ただ、新築マンションの数は激減します。中古マンションの値段は新築と連動しすぎなので、もう少し買いやすくなるかもしれませんね。戸塚駅周辺は交通の便もよいし、買うには良いと思います。
• 価格、3LDKは4600万円台と書いてあってまずまずかなと思ったものの、4LDKは7500万円台とのこと。ちょっと高いなと感じました。ただ、通勤するには良物件。最多販売は5600万円台で、5000万円くらいならがんばって手が届くかなといったところでもあります。ちょっと高いですが売れますかね？
  • 陽当たりや眺望の望めない部屋なら5,000万円台ってところでしょうか？
    • 三井のマンションというだけあって、 やはり価格が想像以上に高いなと思いました。 アクセスの良さが魅力だと思うので、仕方ないのかもしれませんが。。 大規模マンションなので、もう少しお安ければよかったかなと思いました。
      • 三井もこれでかなり下げたと思いますよ。壁を選ぶか墓を選ぶかですね。
• モデルルームをみると、ブラウン系を基調とした感じでまとめられていて 落ち着いた雰囲気がとても良い感じです。 また、駅に近くて複線利用できることは大きなポイントかもしれません。 ただ、それでも少し強気な価格帯なのかなという印象を受けました。 三井というブランドマンションということもあるとは思いますが・・・。
• 皆さんが仰る通り駅近な立地に関しては非常に魅力を感じています。2階以下での日当たりが気になるところですが、100点の物件且つ自分の予算内というものは限りなく見つからないと思いますので、私は前向きに検討できる物件かなと思います。
• 第１期1,2次とも早々に完売した由。完成在庫急増等々種々の心配をよそに順調に売れていく様を見ていて自分の判断が間違えでなかったと安心感を覚えつつ久しぶり駅からサクラスを一周してきました。ガーデンズコートが4階くらいまで立ち上がり夕方5時近くでも日が差しているのが良く見えました。こんなに駅近、賑やかな時間？車1台通らず正に閑静な住宅街。便利と閑静が同居を実感しました。
  • 1期では完売したようですね。抽選で漏れた方もいたのかな？近隣のフロント、ガーデンあたりは売行きどうなんでしょう？
    • フロントはもう残り僅か、グランターミナルは4割くらい？ ガーデンは第１期の抽選中？ というところのようです。
      • ガーデンは10組ほどが抽選だったようです。第1期は予定より多く出ているようです。こうしてみると、戸塚って意外に（失礼！）人気のエリアなのですね。。。
        • そーですね、戸塚って大したブランドイメージはないですが、路線的に便利ですからね。駅ビルたちも微妙ですが。。
          • 戸塚。360°商業圏が広がった街。人口増加時代はどんどん増加し一大商業街（ブランド）になり得ました。再開発が何十年と遅れ後発の街東戸塚にさえ後塵を拝する形になりました。その結果遅ればせながらの再開発も不十分。ブランドなど意識出来るはずがありません。しかし、お陰で多くの里山は手付かずで残り正に東海道戸塚宿の良さが今逆に生きてきた。毎年の住んでみて良かった街ランキング上位。数十年住んで頷けます。新旧混在のノンブラントの大好きな街です。＋交通の便の良さ。老後をここで過ごせる喜び実感してます。
• プレミアは2期も抽選になるんですかね？近隣にマンション出来過ぎててプレミアの人気度合いが見えずらい。。欲しい部屋が抽選で落選したらガッカリです。
• フラットアプローチは、戸塚駅他物件と比べても便利です！！
• 第２期販売価格

1. 販売価格：3LDK／4,728万円（1戸）～5,738万円（1戸）
2. 最多販売価格帯：5,700万円台(3戸) （※100万円単位）

駅までの所要時間を思うと、値段はそんなもの、というところなのか。駅までのフラットアプローチはやっぱり駅までこの距離だったりするとって。

• • 戸塚高いねー。まぁ、それだけ需要があるってことなのか。都心からは距離あるのになぁ
    • 2期1次までで70%程成約済みのようですね。順調、なのかな？
      • 順調のようですよ。第2期1次はまだ一週間。全戸登録済みとなってますが完売も近いのでは？それにしてもここは販売状況に反して何で盛り上がらないのですかね？ガーデンは遅く開始したのに口コミは倍。
• 事業協力者住戸の2区画と417号室、517号室、615号室についている駐車場抽選優先権とは？ 事業協力者住戸は等価交換上の優遇かと思いますが、一般販売されている住戸は 高額なプレミアムルームか何かだったんですか？ 駐輪場は1世帯1台分と少なすぎる気がします。
  • 私も駐輪場、駐車場の収容台数は不足気味かな？と心配する者です。しかし、諸々の経験則で三井が判断されて それを前提に売り出された。ドンピシャの台数が分からない以上仕方ないことだと思いますよ。駐車場に空きが出たら 管理費に負担がかかるし、ひた隠しにされたのなら文句もあろうかと。優遇策？もここが気持ちよいマンションになる条件と判断してます。私も抽選に外れたら近所で探すか思い切り車を手放すか？その時判断します。電動自転車も一台はお世話になった方にあげてこようかと。
• スーモをみると203号室のみ表示されてますね。残りは売れたんでしょうか、気になるところです。私は既に契約済みですが、その頃の値段と比較すると203号室値上がりしているようなので、売れ行きが好調なのでしょうか。しかし、個人的には値段もある程度低くて角部屋の203号室が売れ残るとはかなり意外でした。
• 単純に登録意思がある部屋を販売住戸として出しているのではないでしょうか。なので、○期○次全戸登録にほぼなります。
• 戸塚駅から徒歩4分。駅から近いのは、定年後を考えるといいような気がします。 我が家はクルマ保有しているんですが、親世代を見ると手放している人も多いです。その時に駅までバスなのはやはり不便そうで。お金があるならマンションを買い換えしていたりしますが、できない人はスーパーまで徒歩で、バスで行っていますから。 現時点では「第二期4次」販売。全戸登録なので、ローン審査が終われば完売になりそうですね。順調そうなマンションです。
  • トツカーナ駐車場30台の月極め募集ありました。確か21000円程度。よほど申し込もうかとも思いましたが最初から決めた万一ここの【駐車場抽選外れたら車を手放す】を変えないことにしました。先着順もどうやら解決したようで順調に売れている。人気の戸塚の一番いいマンションだから当たり前です。
    • 当方、抽選漏れかどうかに関わらず、戸塚入居時までに車を手放すかをずっと検討中です。高い買い物だったので。。。費用的にはカーシェアで大分抑えられますが、やはり好きな時に時間を気にせず乗れる感覚に慣れているのでなかなか決断できません。同じようにマンション購入を機に車の保有について考え直す人も他にいるかなぁ、、、と思いました。
• 高いと思っていきましたが、けっこう安くておどろきました。4000万台が10邸以上あり、、広いし日当たりは微妙ですが、グランターミナルの方が全体的には高いとおもいました。日がほとんど当たらない二部屋割り以外は最低でも五千万超えです。立地考えたらやっぱり当たり前かとおもいますが。。わたしはお墓がどうしても嫌でしたので別できめちゃいましたが、気にならない方はいいかもしれませんね。
• 現在販売中の住戸が第3期6次の1戸となっていますが、 他にも購入可能な部屋はありますか？ 公式HPの間取りに9タイプのプランが公開されていますが、 どれが購入可能な部屋なのかわかりませんでした。
• ガーデンズ、サウス、フロントコートどの棟が人気ですか？それぞれの特徴が知りたいです。
  • 先日モデルルーム見学しましたがどの棟も同じぐらいの人気でしたね。サウスが一番戸数多く、ガーデンズは眺望が開けてきますが、お値段がそれなりです。
• こちらは売れとるのかいな？
• ホームページを見ると先着順の部屋がなくなりましたね。今週も新たに一戸登録もあるようでいい感じですね♪
• 戸塚自体が高過ぎ。再開発の影響をモロに価格に反映。結論戸塚は検討外
  • 私は購入を決めた者です。 戸塚駅の駅近で現在販売中の４物件の平均価格は5700から6000万円との事ですので、 もし適正5000万円？とすれば、700万から1000万円割高との事ですかね？当マンションは700万円の割高？ 私は、銀座・品川・横浜・戸塚・藤沢、と調べましたが、どこも新築中古共上昇相場でミニバブルの状態です
• 植樹が進み本当に綺麗になってきました。残り10部屋に近づいてきたとのこと。完売御礼が待ち遠しいです。

交通

• 戸塚駅まで徒歩4分。116邸のマンションです。駅まで1駅なのがいいですね。戸塚駅まで4分、横浜駅まで9分で、計13分で着きます。
• 朝の通勤時間帯、上り方面の混み具合は感覚的にはどんなものでしょうか？ギュウギュウで自分で立っていられないとか、〜駅での出入りが激しいとか、、、もし情報お持ちでしたら教えて頂きたいです。
  • 東京方面については少し分かります。 東海道線は品川までは少し混みます。ドアから離れれば本を読む程度は可能です。ドア近くは私は避けてます。横浜?品川が一番要注意ですね。戸塚からいると横浜で大分降りるのでドアから離れるのは簡単です。戸塚?横浜もそこまで混まないですね。 横須賀線は武蔵小杉?品川が混みます。ここ以外はそこまでギュウギュウではないです。時折横浜まで少し混むくらいですね。

構造・建物

• 敷地面積:5723.07m2
• 建築面積:2107.12m2
• 延床面積:9989.02m2
• 大分出来上がってきました。先日夜玄関の灯りが点灯しとても綺麗でした。。3000本の植栽が終われば昼も素晴らしい景観を醸し出してくれるでしょう。信号無し3~4分でこの静寂そして空気の良さ。早く中を見てみたいです。
  • フォレストガーデンに植える樹種を、隣の清源院と連なることを想定して選ぶとは、素晴らしいことですね。戸塚という地域に住む喜びを感じられそうで、楽しみです。
• パンフレットより黒いタイルの数が多いですね。目がチカチカしそうでガッカリです。
• 外観は出来上がりましたね。ライトブルーに映えてとても綺麗です。植樹かなり進みエントランスや公園側外構の工事も始まったようです。エントランスが出来るとさらに映えます。早く見たいです。
• フロント部分もできてきたんですね。ちょっと電柱電線がなければもっとすっきりしてるのに。大橋渡ったところみたいに地中に埋められなかったのかなと思いました。
• 4階から下が柵なんですね。
  • え、なんか柵ってダサくないですか？お値段の割にイマドキ感が無いというか
    • どうなんですかね。下は少しでも通気をよくするためとか？？？たしか一階は通気対策でエアコン標準装備でしたよね？
      • 私は上の階にしたんですが、少しでも視界がある柵の方がいいなーって、思いました。最近は、ガラスのやつの方がいいんですかね？
• お寺側からガーデンズ棟を眺めてみましたが、思ったよりも近いですね。防犯面は大丈夫でしょうか？
  • 防犯面は比較的大丈夫だと思います。お墓から見られる感じはあるけど、まぁ、それはどのマンションでも似たようなものかな。セキュリティは心配していないけど、気になるのは鍵をセキュリティ会社に預けるという点ですかね。そんなマンションも増えているみたいだし、そうじゃないマンションもあるらしいですし、どっちがいいのかなぁ。
    • お寺側は人の目に付かないので、マンションへの侵入が気になりました。何かセンサーとか防犯カメラとかが複数設置されていれば良いのでしょうが。
      • 意外と距離があいているのでお寺から侵入するには忍者のように崖から飛び移らないといけないような気がします。なのであまり心配いらないと思いますがどうでしょうかね。
        • 全く問題ないでしょう！
• こちらは二重天井でしたっけ？

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  外観工事状況（2018年4月17日撮影）

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  外観工事状況２（2018年4月19日撮影）

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  外観工事状況3（2018年4月21日撮影）

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  夜の外観状況（2018年5月12日撮影）

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  工事状況（2018年6月9日撮影）

共用施設

• 駐車場 総戸数 116戸 に対して 敷地内機械式 46台 敷地内平面 5台
• 駐輪場：116台
• バイク置場：4台
• トランクルーム：2区画
• エレベータ：2基
• マンションを囲むように3000本以上の植栽があるそうですが、 管理が大変ではありませんか？ 植栽は植えっぱなしという訳にはいかず、定期的な剪定や 清掃が必要になるでしょうし、病気もしますよね。 意外に植栽の管理費が割高になるのではないでしょうか。
  • 素敵ですけど、夏場の虫の発生が恐ろしいです
    • これだけ、緑が多いと虫が多そう。バルコニーには葉っぱもたくさん落ちてきそうですね

設備・仕様

• 食器だなが標準装備になっているのはうれしい部分です。更に広いウォークインクローゼットで収納もたっぷりになっているので、収納家具はほとんど必要ないのが利点。さらに、フラットアプローチで駅から4分という点はメリットになってくるんじゃないでしょうか
• バルコニー部分、ガラスとルーバー部分がありますがデザイン的な問題だけなんですかね。風通しを優先に考える場合はルーバーの部屋の方がいいのかしら。
• 別にサッシが1.9mでもいいけど，それってハイサッシっていうのかな．．．
• ディスポーザーはなさそうね．
• 魔法瓶浴槽はここも標準装備になってますよ。
  • 魔法瓶浴槽は1期で契約した人だけでは。。
    • 今年の初めの契約で魔法瓶浴槽普通についてました。
• 床暖房はオプションですよね？
  • リビングについてます。

【オプション】

• インテリア相談会たっぷり2時間半。30分オーバーごめんなさい。エアコン、照明の価格には感動でした。各種機種説明はきちんとしてくれました。拡販店より工事など安心はもとより最新型で提供してくれた上値段も大差なし→むしろ安いかも。冷蔵庫などもそうなること期待します。フローリングのワックスや水回りの対策も売らんかな？でなく功罪説明してくれて流石三井の関係業者と。家具は希望業者に一緒してくださるとのこと助かります。8月まで考えて最終決定で間に合うので一安心。カーテンなどは内覧会までお預け→正確な寸法のため。最も気に入ってる現在使用の再利用で手直しの場合です。それぞれ専門業者が次々説明してくれました。
• インテリア相談会行ってきましたが、思ってたよりも安いですね。玄関に鏡とエコカラット付けるオプションは購入すると初めから決めていましたが、見積出してもらったら20万しなかったです。戸棚とか収納棚も追加予定。
  • 玄関のエコカラットのメリット教えて下さい
    • 私は単純にデザイン性ですね。湿度や臭いの調整等機能的な話を聞きますが、今まで使ったことが無いので、効果の程は分かりません。唯一、確認したことがモデルルームで素敵だなと思った事だったので、メリットといえば、「自宅玄関が自分の好みなデザインになる」というところでしょうか！
• フロアコーティングってどうなんでしょう？やりたいなーとは思ってるんですが、ネットで見てもいまいちわからなくて、詳しい方いたら教えて頂きたいです。
  • フローリングのコーティング、悩んでいます。元々コーティングをしている床材を使っているのではないか？そこまで高くないコーティングでは、オリジナルと同程度のコーティングと同じ効果しか得られないのではないか？数100ミクロンのコーティングが何年も持つものなのか？売却時に有利かもしれないが、そもそも一定期間が経過した場合は思い切ってリフォーム張り替えするのではないか？コーティングするにしてもオプション自体が中間業者が入りすぎでそもそも割高。などなど、なんかネットを見ていると色々な意見が飛び交っていて何が本当なのやら。。。実際にやってみて、数年経って、かつ、やらなかった場合と比較しないと費用対効果は分からないものなのでしょうか。
    • フローリングのコーティングは私はオプションでやりますよ。元からコーティングしてあるみたいですが、やると掃除がしやすいみたいです。みずぶきできるから。オプション会のカリモクできいたら30万円以上するみたいだけど、引っ越ししたらできないから。先にやっといて損はしないかなと。
• オプションどうするか悩む。 玄関のミラーとエコカラットと、フローリング全てコーティング、寝室とリビングのアクセントクロスは確定。 エアコンはどうしようかな。 12月の入居時はモデル落ちして最新じゃなくなってそうだし。悩ましい。 皆さんどうします？
• オプションですが、エアコン、水回り、ワックスなど他業者にも合見積もり出しましたが、他業者の方が2、3割は安かったです。エアコンも自分で買った方が安い（値引き50%されても）。「自分で手配するの面倒だから、高いお金払ってでもまとめて依頼したい」ってい方以外は自分でひとつひとつ手配した方が経済的です。
  • オプションだとフローリングの全部屋ワックス29万ですが、自分で手配すると、いくらくらいですかね？エアコンはヤマダとかの量販店で購入するけど、 フローリングワックス29万、アクセントクロス壁2枚10万、玄関のエコカラット7万、玄関のミラー6万はオプションでお願いしちゃおうかと考えてます！ やっぱ高いですかねオプション。 オプションのカーテンも高すぎて自分でオーダーします。 皆さんはオプションはどんな感じなんでしょうか？
    • たしか紹介された業者はコーティング10年だったと思いますが、他業者で20年保証、全部屋+クローゼット＋水回り抗菌三箇所入れても25万ぐらいでした。 玄関のミラーはエコカラットと組み合わせた場合、業者に採寸してもらう必要があるので面倒であればお願いしてもいいかもですね。 急いでないのであれば、入居後に自分で手配するのが一番です。
      • オプションのフローリングワックス29万は廊下も含む全ての部屋を施工した料金ですか？業者に頼んだ経験がないので安いのか高いのか判断できませんが、一般的にですがオプション価格は業者に依頼する料金の3倍と聞きますし、クオリティが同じであれば自分で業者に依頼するのがいいんですかね…
        • 廊下も含みますよ。
• 私もオプション関係何社か見積もり依頼してますが、どこもオプションより安い印象なのでエコカラット、コーティング、アクセントクロス等は外部業者に頼む予定です。
  • 私も当初はオプションでやろうとしてましたが、今はエコカラット、コーティング、アクセントクロス等は外部業者に頼む予定です。コーティングだけで20万程度なのでオプションと比べると9万くらい安い。かつトイレ、浴室、キッチン、洗面台の防汚コーティングも無料でついてくるし。ただ手続きが面倒ですよね。管理組合に工事の事前申請って必要なんだろうか？鍵の受け渡し後、引っ越しまで１週間あいてれば施工は余裕を持ってできるみたい。

間取り

• 間取り:3LDK、4LDK
• 専有面積:68.07m2～89.02m2
• バルコニー面積:5.52m2～20.09m2
• ウォークインクローゼットって、ウォークインするところは収納としてはデッドスペースになるから、広さの割にあまり物は置けないよ。
• ついに三井もリビングインの浴室始めちゃったね。あれって、本来廊下になるべきところをLDの畳数に組み入れて広く見せかける最近はやりのコストダウン手法。リビングにお客さんが来ているときに、それを知らずにきちんと服を着ないで出てきたら・・・。プライベートとパブリックの空間を分離するって考えに逆行した設計。
  • 洗面の開き戸も要注意。誰かが顔を洗っているときに扉を開けるとごっつンこってレイアウトもある。引き戸にすべきなんだけど、これもコストダウン。
    • リビングインの洗面所だと引き戸＋鍵対応の方がよかったかもです。 中部屋だと玄関が少し奥にあるのは評価できるかしら。 玄関開けたらすぐ廊下とかだとちょっと気を使いますもんね。 79m2や87m2の部屋は大きさも間取りも豪華で良かったかな。 79m2の方の北側のテラスも庭として使えるんですね。 この部屋ならどちらかを芝生にすると利用範囲が広がるんですが これもコストや手間暇の関係でしょうか。
• 各部屋を上手に配置してあることもあって、 どの部屋にも窓があるのがいいなと思いました。 窓があることって、普通なようで重要ポイントです。 他物件を見ていると、窓のない部屋がある物件が意外と多いように思います。 窓のない部屋って、息苦しいのと風通しが悪そうだなと思うので、 生活をしっかりと考えられている設計のマンションを選びたいものです。
  • そうですねぇ、タワー型マンションだと窓のない部屋が結構多いですよね。そう言う意味では戸塚周辺で売り出し中のマンションは昔ながらの間取りのマンションが多いので、ほとんど窓はありますね。
• ６８Cはあまり広くないけれど、家の周りをバルコニーでぐるっと囲われている所は良いのかなと思いました。バルコニーから非常階段の方へ直接出入りすることが出来る扉はありますが、これって鍵はキッチリかかって、容易に出入り出来ないようになっているのでしょうか。出来てしまうとセキュリティとしてちょっと心配。
• 今出ているプランは次の販売分になってくるのかしら？ ふつうの感じのマンションの基本です！みたいな間取りから 独特なものまで色々とあります。 角住戸が特に個性的な感じになっているんですかね？
• 収納スペースがしっかりと確保されているため 無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそうです。 収納術が記載されていて、すごく参考になりました。 玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので 家族が多くてもキチンと片付けられると思います。 主婦にとってはとても使いやすく、家事が楽だろうなと思いました。
• ここは湿気が心配ですね
  • とくに一階は心配だと思われます。そのため、一階だけはエアコン標準装備です（笑）
• 南面意外と開放感あるね。北側の緑の絨毯分広くしたら崖から離れるのに！と思ってたが絨毯とってもこの開放感。納得。真夏でも一定時間は木もれ日。直射日光時間が少なくなって中々良い環境。清源院は食べ残し見たことがない。凄く清潔。カラスは頭が良いからね！

買い物・食事

• トツカーナ自体にはあまり魅力を感じません・・・。あまり期待されない方が・・・
• 最近マンションの周囲を歩いて凄く安くて美味しい老舗の暖簾分け？の和菓子屋、肉料理が凄く美味しい店、魚屋、お寿司屋、焼肉店、クリーニング屋、チョィ人気のラーメン屋等々庶民的お店がかなりあること知りました。エントランスからこれらの店まで2分弱。勿論サクラスの裏手(北口)も。車の通行量も少なく戸塚の古い雰囲気が残った街並みと言えるかも？飲み屋専門らしきお店は奥まった所に若干あります。薬局は西口にトツカーナだけでも数軒、旧商店街にも数軒。ツルハが撤退したビルに(隣のビルかな？)調剤薬局が2軒あります。困ることは無いかと？

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第２種中高層住居専用地域、第１種住居地域、準工業地域
• 駅4分はいいですよね。立地最高。
  • 反対側斜面がお墓ですけどね。気にならない方には最高なんでしょうね。
    • 墓地なんですよねー。気にならない方にはいいけど、資産価値として確実にマイナス評価をくらいますね。私自身は墓地については気にしませんが、南側斜面でどれだけの日当たりとなるかですね。
      • 墓地は清源院のことですよね。清源院は、浄土宗のお寺で由緒あるお寺だと聞きます。それでもやはり資産価値としてマイナスになるのでしょうか。
        • 由緒あろうとなかろうと忌避施設には変わらないと思います。ただ、見えるわけではないので気に留めるほどではないと思いますが。それで安くなるなら歓迎ですね。
          • 本当に向かいの墓地見えないんですかね・・・冬とかになると葉が落ちて見えたり、定期的な植栽の手入れがされた後に見えるようになったりしませんかね。上のフロアになるほど見えそうですね
• マンションの北側の土地には、中外製薬の研究所が立てられるようですね。
  • そうなんですか。 でも、研究所であれば心配ないかなと思います。 工場であれば、匂いなどいろいろ心配ですが。 それより、ここは駅に近くて便利な立地です。 通勤にに便利なのでいいなと思っている人多いだろうと思います。
    • 研究開発施設がどのようなものになるのかわからないですが、心配ないレベルだといいなと思いますね。
• 駅に近いメリットありなんですが墓地なんですね。周りがかこってあって目立たない感じではないでしょうか。色々開発が進んで道路や住宅ができてお墓が目立ってしまったのか。マンションだから高台からの眺めで目立ってしまうので気になる程度か人それぞれでしょう
  • 墓地、結構周囲が木で生い茂っているから、 部屋から見たときもそこまでダイレクトに見えるのかしら？と言うのはあるかな…季節によるのかもしれないけれども。 あまりデメリットのようには見えないですし、何よりも駅に近いっていうのが とても大きいなぁというふうに思えてまいります。 だって駅徒歩4分って代えがたい条件ですもの。
• 駅から近いのは魅力ですが、以前この近くで賃貸物件を探していた時に、 不動産屋さんから、あの辺は土砂崩れの危険があるといわれたことがあるので、 地盤が心配です。
• 目の前が擁壁なので、それによる日照の影響を考慮する必要がありそうです。
  • 年中日が当たるのは４Ｆ以上なのかな。３Ｆ以下は夏・冬で当たりにくかったりするみたい。
    • ３Ｆは日が当たったりあたらなかったり。２Ｆ以下、特に１Ｆはほぼ日照は期待されないほうが･･･ということのようです。その分１Ｆについてはだいぶ価格を下げるようです。
• 目の前が擁壁であることの懸念事項としては、

1. 湿度（擁壁が近い低層階）→エアコンで回避できる？
2. 生活音の反響（ファミリー層やモラルの低い方がいると、窓が開いたまま騒がれる場合もある） →ｔ１サッシ採用。
3. 眺望は望めない（恐らく、全フロア眺望はない？）

• 近くに住んでて、環境は良いのですが 夜になると大きな蛾が網戸に張り付いている ことがあります。 最初の内はハーブ剤などで駆除を試みて ましたが、あまり効果がなく、最近は もっぱら放置です。 でも慣れて気にならなくなりましたが・・・
  • たしかに。。もともと林と川が近くのところは蚊とか虫が出るんだよね。前住んでたところがそうで買う前は緑があっていいなと思ったけど住んでみたら蚊が春から秋までいてベランダに長時間出れなかったりした。
• 駅近感半端ないけれど、目の前がお墓を背負った崖では買う気が起きませんね
• 駅近で緑に囲まれた環境って、なかなかないですからね。どの間取りも窓を開ければ緑が広がり、空気も良さそうです。清源院のお墓が懸念されているようですが、逆に将来高い建物ができる心配もなくて良いんじゃないかと思います。
• 緑に囲まれた環境＝いろいろな虫も多いことをお忘れなく。お墓が近いのでお供え物とか食料目当てでカラスやらGも大量に湧きますよ！
• 後1年になりました。ここに決める前契約寸前までいった所や何回も何回も周りを歩いて試した所そして近所のいくつか段々姿を現してきています。やはり気になります。でも、駅から普通の雨なら100mも小走りすればほとんど濡れずに帰れる。そしてこの静寂。東側以外高いビルもなし。1番いいなぁー！自己満足しています。きっと守って下さるお寺とお墓の竹林とここの植樹とのコラボ。酸素満々。楽しみです。
• 今朝の日本テレビ。プロが選ぶ【住みやすい街ランキング】。見事【戸塚】5位。ベスト5のうち3街は東京都内。因みに1位は南阿佐ヶ谷でした。交通の便だけでなく、教育面、将来性、など総合的判断。ブランド力には欠けるが再開発と旧東海道戸塚宿の良さを感じてここを選択して間違いなかった！感激です。
• 公式サイトに上がっていた動画を見ました。駅からマンションまでの道のりだったんですが、本当に信号がないし、早く着くのだなぁと言うのは分かりました。ペデストリアンデッキ降りてから、もしかしたら夜はあまり人通りはないところを通る形になるのでしょうか。確認が必要です
  • 何回も歩いてみました。JR沿いの道の先に地所やその他のマンション沢山あります。人通り決して多いとは言えませんがコンビニもあり危険性は少ないです。第一夜でも明るい。戸塚のどこのマンションより安全性は高いといえます。
    • 昼間に何度か歩きましたが人通りは少ないです。夜間や通勤時はどうだか分かりませんが、住宅街なんて、もともと人通りが多いものではないですよね。安全面で気になるなら、やはり現地に行くことをオススメします。戸塚は3物件がありますが、それぞれ個性的で良いですよ。
      • 戸塚で一番安全かは言えないかな。自分で確かめるのが一番。
        • いや、確実に夜は人通り少ないよここは。安全かどうか別としてね。
          • 戸塚のどこのマンションよりも安全？まだフロントの方が安全かと。夜は人通り全くなく、私は怖かったですよ。東口のがまだ人通りはあります。
            • 人通りの多さが安全性を表すなら間違いなくここはフロントに負けます。フロントの周囲は飲食店、歓楽街やら幹線道路。車も多い。子供さんはもとより大人でも注意は必要でしょう。ただ、戸塚は治安はかなり良く危険性は総じて少ないと思います。
• 駅まで、フラットアプローチで行くことができるのは、大きいのかなと思いました。地下鉄を使う人は、フラットアプローチでしょうね。少し歩くにしても、坂があるよりは、そのまま平坦な方が歩いていても負担感はうんと少ないですので。女性でハイヒールを履いて歩いている場合は、特にそれは感じるのではないでしょうか。
• 子供でも駅から安心して歩いて帰れる。改札が地上だろうと地下だろうとエレベーターでもエスカレーターでも勿論階段でも。そして歩道の広さは普通の倍。雨の日はペデストリアンデッキの下を通れば後100㍍足らず。西口に行くにも旧踏切に西口2箇所東口に1箇所自転車もOKのエレベーターがありモディにも4分。東口、西口の隔たりを全く感じない素晴らしい位置にあります。戸塚駅は長い間東西に分離されてきましたがペデストリアンデッキのお陰でそれも解消。区役所、バスセンター、トツカーナ、サクラスまでペデストリアンデッキが続いています。(注:ここからサクラスへは裏道徒歩2～3分)。エレベーターの数は西口デッキの下だけでも8箇所。本当に便利になりました。
  • これは親心からすると、本当にありがたいです。 私も住環境がいいと思いました。夜は隣の清源院がどうかな？と思う部分はありましたが（あまりに静かな環境だと逆に怖くなります、お寺の夜の様子はどうですか？）、駅まで4分なら近いから、私立への通学とかも検討に入れられる気がしました。 ぺデストリアンデッキもいいですよね。駅前も便利です。
    • お寺(お墓)が気になる方が多いようですね。奈良県橿原市に10年近く住んだ事がありますが明日香村まで徒歩5分。お寺だらけ、お墓(古墳も含め)だらけでした。きっと京都も同じだと。
      • ここってそんなに墓地が近いんですか？見学いこうか迷ってここの掲示板を拝見してたのですが、墓地に感謝とか色々書いてあったのが気になって...私はそこまで気にならないのですが、資産性が大丈夫なのかなと...墓地や火葬場、ラブホテル等の忌嫌施設が近くにある物件はあとで売りづらいと聞いたのですが、実際のところどうなのでしょう？
        • 100戸以上あるので部屋によって東向き、南向き、南西向き、階数、等で眺望は様々なようです。モデルルームで各部屋の眺望をかなりリアルに再現してもらえてイメージわきますよ。その辺は本当に正直にありのままに説明頂き驚きました。お寺に隣接していること自体がダメというわけでなければ、お墓が見えない部屋を検討されてはいかがでしょうか。戸塚で、色々便利な西口からこの近さでこんなに静かで交通量も少ないのは正直意外でした。どのマンションも長所短所あると思いますが、実際に足を運んでご自身の納得される物件を選ぶことをお勧めします。我が家は当初他の本命マンションとの比較のつもりで訪れたのですが、結果ここに惚れ込んでしまいました。売る時の資産価値もさることながら自分達が住む為の価値、利便性を考えたらとても良い物件だと思います。
          • こちらも検討時に実際にお寺側から入り、お墓からマンション建設地を見に行きました。夕方で本来はもう入ってはいけない時間だったのでしょうか、お寺の人も他の人も誰も外におらず、少し怖い印象をぬぐい切れなかったためお墓から少しでも離れた部屋を検討したのですが、価格が合わず断念しました。断念した者が言うのも変ですが、駅距離の割に閑静な環境はとても良いと思います。あとはお寺とお墓は皆さんが仰るように実際に足を運んで許容できるかどうかを感じればいいと思います。
• 今日も見てきたんですが、駅前の王将の横のマンションがすごくうるさかったのに、ここは静かで良かったです。
  • 私も購入して良かったです。どこより便利で、静寂で、快適。マイナス面を補って余りあります。
    • 駅近で、静かで最高です。中々ない物件ですよね。 しかもターミナル駅の戸塚なら駅力も強い。 だいたい駅近いとうるさかったりしますから。 ここは首都高や街道を背負ってないし、鉄道の側でもないし。環境が良さそうです。
      • 結局今の時点で、最高の環境です！‥‥はなんとも言えず、住んでみないと分からないところはありますよね。駅近の割に静かで緑が近くにあるのは 分かりますが、皆さんのお話の通り、年間を通して落ち葉や湿気、虫がどんな影響があるのでしょうね。。
        • プラス面とマイナス面が両方あるので、総合的に考える必要がありそうですね。戸塚の今出てる新築マンションはどれもプラス面マイナス面が違ってて悩ましいですね。
• 駅、スーパー、医療施設、公園などの他施設への動線、マンション内の動線はここが一番と思います。周辺街区も戸塚宿まちづくりルールがあるので街並み、景観が期待できるのもポイントでしたね。
  • 確かにスーパー、医療施設、公園は近くにあると便利ですよね！戸塚は交通の便も良くて、東京にも鎌倉にも簡単に行けちゃいます。
• 清源院にお邪魔してゆっくり、じっくり眺めてきました。院内は相変わらず綺麗に掃除されていました。境目にフェンスが出来清源院内側にヒイラギモクセイが植えられていました。魔除け、厄除けのヒイラギモクセイを生垣に。グッドな選択。秋にはあの心地よい香りが楽しみです。生垣と建物の間に数多くの植栽が。数年後には見事に育って清源院の緑とコラボ。提供公園もすべり台やら、ブランコ。植栽共々近所の方々にも和みを生み出す場所になりそうです。1時間強いましたが本当に静か。春にはウグイス。初夏にはホトトギス。駅から3~4分での鳥の鳴き声。想像しただけでワクワクしてきます。
• 階段の上のスペースは何かご存知ですか？サクラスの駐車場から見ると凄く開放的で気になっていました。
  • たぶんフリースペースですよ
    • 通路側の工事も大分進捗し機械式駐車場も大枠が見え始めました。駐車場と提供公園の間は法面が出来植樹もかなり進んでいました。法面が最終的に芝か藁で更に強化されるのでは？ 道路と公園はほぼ柵も完成。階段に続く道→→市道だそうです。将来的に清源院の入口になるのかな？ご指摘通りフリースペースなのかも。使い道のない市道など工事する意味が無いと思うが お役所の決めごとなのかな？どうせ金かけるなら公園を広くした方が周辺の方々にもよほど良いと思うけど。防災とか多分素人には分からない何かメリットがあるのでしょう。
• 資産価値は私も気になります。戸塚は西口の再開発が一段落して、これ以上は難しそうですけどまだ成長するんですかね？私は戸塚で購入したのですが、戸塚は横浜にも鎌倉にも行きやすいのが魅力で、街自体はこのくらいまでかと思っています。戸塚は人が多いので駅周辺はいろんな方がいますが、交通の便は東戸塚より断然いいですね。街は東戸塚の方が綺麗なので落ち着いた暮らしなら東戸塚でしょうか。駅近の新築なら戸塚のほうが今はたくさん建てているので選択肢がありますね。
• 敷地の西側から(エントランスの反対側)から直接、公道に出られるのかな。西側のフリースペースから直接、清源院の裏側に行けるのかな。利便性に大きく影響するので。
  • 出れないよ
    • 入り口は一箇所ですね。反対側の飯屋とかクリーニングに行く時は億劫に感じそう
• ここ液状化は大丈夫ですかね？液状化マップ見たら危険度が高くて気になってます。
  • ちなみに購入検討者で、営業さんは全く問題ないとは仰っていました。
• このマンションの魅力。トツカーナ、モディにはペデストリアンデッキで4分。サクラスには裏道から2分。そこには古い街並みの商店街。
• 法面に芝生張られてます。一夏超えたらそれは見事生え揃うでしょう。道路側の植樹順調に進んでいました。
• ここは土砂災害警戒区域ですからね。あと眺望がお墓だしなぁ
  • 山を切り崩してるから土砂崩れ危ないよね。 駅西側は圧迫感あってむりかな。 駅から近いだけで、湿気と虫と土砂崩れのリスク 金額も戸塚にしては高過ぎる気が、、

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  現地案内図

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  現地状況（2017年6月24日撮影）

周辺施設

その他

【契約者】

• 申込みしました。決め手はやはり駅から近い立地と三井不動産レジデンシャルのブランド。あとは正直直感に近いものが大きかったと思います。あとは現実との折り合いをつけるための平米単価でしょうか。正直他を見ていないのでなんとも言えないのですが、専門家ではないので、同駅、同じ位の立地条件で、比較検討材料粒度を細かくしても、私には意志決定する判断材料にはならないかと思いまして。なので、良いと思ったから買ったという感じです！
• 私はかなり早く契約しました。一番気になっていたのが隣との壁。風の通りと日照でした。どちらも予想より遙かに良かった。梅雨時の湿気の心配も殆ど無い。 落ち葉や虫。心配してくれる人がいる。ありがとう。繁華街や隣がビルならその心配は全く無い。駅近で落ち葉や虫はもしあれば大歓迎です。清源院はいつ入ってもお花はあっても食べ物の残り物見たことありません。 非常に手入れ良くしてます。さすが葵の御紋入りだけのことあります。選んだ部屋は一番お墓に近い場所。落ち葉があればまず我が家。お盆の時期は風向きによってはお線香の匂い？ 嫌いではありません。ヒイラギモクセイが垣根代わりに植えられました。秋には白い花。植樹3000本の木々が四季を感じさせてくれる。待ち遠しいです。
  • 住むのが本当に楽しみですね！駅近で自然もある生活。排ガスとか、騒音が苦手なので。この物件に出会えて本当に良かったです。
• 私は資産性重視なのですが、HPにあるよう「駅近の静寂」が一番のポイントでした。この場所は凄く希少性が高いと思います。正直お墓は気になりますが、由緒あるところですし、緑の借景と南に何も建たない安心感というメリットの方が大きいと判断しました。 また日照も気になりますが、何度も確認し（冬至は見れてないですが）、2月末から現在の間で清源院さんが日照りの妨げにはならないことを確認できました。 湿気も心配でしたが、自分の確認と他の方のコメントで安心できました。 他の戸塚エリアの新築マンションと比較すると共用部や設備面（ディスポーザー）に弱みがあると思いましたが、自分としては使用性、保守性に疑問だったので不要でした。逆に求めていた安心安全な立地、防音などの快適さ、住み心地などに資金を集中でき、満足しています。

掲示板

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