幕張ベイパーク　クロスタワー＆レジデンス

2017年12月9日 (土) 00:02時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県千葉市美浜区若葉三丁目1-18、1-19（地番）
• 交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩15分 （タワー棟エントランスまで）
• 総戸数：503戸
• 構造、建物階数：地上37階建（タワー棟）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年12月中旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社/野村不動産株式会社/三菱地所レジデンス株式会社/伊藤忠都市開発株式会社/東方地所株式会社/株式会社富士見地所/袖ヶ浦興業株式会社
• 施工：熊谷組
• 管理：三井不動産レジデンシャルサービス
• 公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/

価格・コスト・販売時状況

• ここは売れるのかどうか予測が難しいですね。駅遠なので価格と街の仕上がり次第といったところでしょうか。いい意味で津田沼のタワマンと切磋琢磨して魅力的なマンションにしてほしいです。
• 発売する棟の順番が微妙ですね。マンマニさんの記事のとおり奥の安い棟が第一段となりますが、普通興味もったら、一番いい棟に住みたいと思いますよね。全ての棟を同時に売り出す訳ではないので、売れ行きや市況次第で奥の棟が安いとは限らないのだから、わざわざ微妙な棟を選ぶ人は少ないと思います。かなり苦戦するのでは。
• 61m2というプランがあるのを見て、あーきっとそこそこ高くなるんだろうなーと思った。 やっぱ坪200くらいはするのかなあ……
• ガーデンズの土地を高く落札しすぎたのが、 ここの単価へも影響が出てきそうですよね。 ここは土地の落札価格は高くないですけど、 海浜幕張というブランド、街力があるため、 最低価格の部屋でガーデンズと同等の180万円、 その他は200～220万円くらいになると予想しています。 しかし駅徒歩15分って思っている以上に遠いです。 一番奥の棟とか徒歩20分以上はかかりますし、 打瀬みたいにシャトルバス走らせないんでしょうかね？
  • 買い物施設もレジャー施設もスポーツ施設も公園もビジネス街もあり、道も広いので街力は文句ないですよね。三井が幹事会社で野村や三菱も入っていますから、街そのものを作るということにかけてはノウハウが豊富にあると思うので期待しています。 ですので、なおさら駅から遠いという弱点をどうするかですよねぇ。これだけ広大な敷地なのでマンション専用のシャトルバスというよりも、敷地の外周部にいくつものバス停を設置して、民間のバス会社と組んで新規のバス路線をいくつか開通させるような感じになるのでしょうかね。この方が管理費を圧迫しませんし。
• 開発の規模からして坪単価250くらだね。
  • 売り主によく聞く名前の会社がずらーっとならなんでいて、すごいビッグプロジェクトなんだなというのが伝わってきます。 大事なんだなぁって。 坪単価、２５０ですか…なんだかスゴイですね(^_^;) このあたりでその価格で需要があるのでしょうか。 上層階はプレミアムプランみたいな感じになりそうですから もう少し上げてくる可能性もありますよね？
    • 国民の所得が下がってるのに250で売れたらマジですごいわ。ここより駅近の津田沼下総中山物件が250前後で売り出して苦戦してるのをご存じないのかな。
• 三井が威信をかけた大規模プロジェクトだからね。1万人が暮らす6棟のタワマンコミュニティってスゴイと思う。
• 1棟目は駅に一番近いからお得感満載。三井、野村、三菱が全力で幕張の価値を上げる広告展開をするから予想坪単価200万は行くべきだろう
  • 1棟目が坪単価200万、2棟目が坪単価230万と予想。2棟目の方が階数高い。48階。
• これだけの広さと環境のタワーマンションで、価格はかなり安いと思います。都心でこれだけの部屋であれば倍の値段はしてもおかしくありません。
• 私も幾ばくかの浅薄な知識しかないマンション購入素人ですが、MR訪問の時に「仕様にはあって欲しいもの・便利なものがまず殆ど付いています」と営業担当氏に云われたので「じゃあ、『実は、これは無いんですよね』は？」って訊いたら、即答で「お風呂の「ミストサウナですね」と返ってきました 「あると嬉しい仕様だと思いますが、結構使わないらしいですし、かつメンテナンスも必要になってきますし」との事でした 高い管理費、（外廊下）、熱換気システム、住むに従って上がっていくだろう修繕費、マンション余り時代の手前でマンションバブル、、、何だかマイナスポイントばかりに思えてきますが、それを上回っても買いたい！が有れば、買い、なんでしょうね（苦） 皆さん、如何でしょうか？ ウチは悩んでいます…
  • ウチの場合はもう消去法ですね。 都内通勤エリアで、ここより周辺環境の整った坪210の物件なんて築古以外ほとんどないですし、子どもの学校のことなどを考えると住宅価格が落ち着くと予想されてる2025年頃まで住宅購入は先延ばしにしたくない。 悪い条件挙げるのは簡単ですが、売り出される物件の中で自分なりに優先順位つけて決断していかないと、家は買えないですよね。
• 高いとは全く思わないけど、高いと思う人は中古を待てば良いだけの話。13年後に更に修繕積立金アップするからランニングコストは仕方ないけど。
• 角部屋の値段って全然下がりませんね。最後までこの価格ですかねー
  • 希望住戸のアンケートを取って人気が特定の部屋に偏らないように価格調整して、販売価格を発表して販売開始ってのがパターン。調整で部屋ごとに上げたり下げたりする。全体的に下がったら人気がなかったということ。
    • 価格はそう決まるんですねありがとうございます。1回目の販売で全部屋売り切れたり抽選になるくらい検討してる人いるんでしょうかね。全然想像つかないです。
• 機械式駐車場があるだけでもなく、部屋も広いわけでもない、ここまで管理費が高い理由は何でだろう？
  • 各階にあるゴミステーションからのゴミ回収費
  • コンシェルジュサービス
  • 物件価格が高いから
  • 保育所施設があるから？
  • 駐車場のエレベーター
• 価格と間取りが公式で更新されましたが、 なんか変な感じが、、苦笑 この間取りで4990万円みたいになってます。。 きっと間違いだと思うけど、期待はこの間違い くらいの価格と間取りなんだよなあ。
  • みました。これマジなんですかね？うちの希望で400万くらい下がってますね。
• 若葉地区に資産価値はありますか。東京駅から電車で40分、徒歩15分　毎日の通勤は大変。
• 嘘か誠か判りませんが、今のところ一期でだいたい全住戸の半分くらいが埋まりそうって云われました それが好調なのか不調なのか素人なので判りませんです。値付けがされていない部屋は一期では売る予定がないと見ていいのでしょうか。とすると、ある列がどっさり価格掲載なしなので、そういうものなのかなーと
  • 一列ごっそり販売対象外って、余程不人気な間取りだね
• マンマニさんによると、坪単価は200万円を切るようです！190万円台ですかね。
• ここも免震で天井高260あってディスポーザーあるタワーなんだから坪単価200切ってくれば相当割安でしょ。ここ1〜2年で首都圏でこれより安く同スペックのタワマンなんてないでしょ。

【モデルルーム】

• モデルルームは2タイプあり

1. 3LDK+WIC+SIC 75.50m2の部屋を2LDK*2WIC+SICにしている部屋

• 玄関にあるSICはとても広く収納力抜群、玄関自体も広く開放感があります。
• 入ってすぐにある洗面所と浴室は、75平米にしては心持ち狭いような気もしますが、リネン庫も収納力があり、浴槽も1418の魔法瓶型浴槽になっています。浴室乾燥機が標準装備で、ミストサウナは聞くのを忘れてしまいました。
• 元々のデザインだと、洗面所からリビング隣の部屋へ抜ける扉があって繋がっているのですが、モデルルームは改造してあるため、その扉がなくなっているのでどんな感じなのかがわからず残念でした。
• リビングに通されると、約13.3畳の広さ以上に広く感じます。天井高が2.6mあるため、感覚的に広く感じるのではないでしょうか。各部屋も天井が高いので、実際の生活でも圧迫感を感じない暮らしができそうだと感じました。
• キッチンは3.3畳と少し広めで、食洗機とディスポーザーが標準装備。食洗機の位置がシンクの下にあるので使いやすそうです。
• タワーマンションでは珍しい広いバルコニーで、方角によっては幕張海浜公園の花火も綺麗に見えます。
• リビング隣の洋室5.2畳ですが、元々は6畳あり洗面所に繋がっています。バルコニーに出ることはできませんが、窓があり明るく、天井も高いので子供部屋としては充分だと思います。元の作りではこの部屋だけWICがついているので、子供部屋としては贅沢かもしれませんね。
• 元々の洋室5畳と4.8畳を繋げて役8.5畳の主寝室にしてありあすが、もともとついていないWICがあり、もう一つクロークがあるので、収納力は非常に高いです。
• SICに2WIC、廊下の物入れやキッチンの収納にリネン庫など、タワーマンションとは思えない収納力の高さと、75平米超の部屋で天井高も高いのでかなり広く、とても使いやすい部屋ではないかと感じました。

1. 3LDK+2WIC+SIC+N 106.77m2の部屋を、2LDK+SIC+Nに改造してある部屋

• 入ってすぐクロークがあり、その先にある納戸も大きいです。廊下から部屋に入ると、そこは6畳の書斎のようになっていて、ベッドルームとほぼ繋がっています。2LDKとありますが、1LDKに近い感じもします。
• 繋がった寝室も8.4畳とかなり広く、WICの収納力も素晴らしいです。
• 角部屋仕様なので、この部屋から行けるバルコニーとリビングから行けるバルコニーの2つがあり、28.5畳というとてつもなく広いリビングの窓もコーナー全てが足元までの窓になっているので、角から見える景色は絶景なのではないかと思います。
• リビングの広さと豪華さは、ちょっと現実離れし過ぎていてピンときません。
• キッチンにもバーカウンターが付いていて、まるで映画に出てくるパーティールームのようで、どういった生活になるのか想像ができません。
• 洗面所も広く、鏡や照明、蛇口などいたるところがオプション装飾されていて、あっけにとられてしまします。
• 浴室は1620の浴槽で、80平米以上の部屋は全てこの広さの浴槽になるようです。
• MR行って来ました 販売開始が11月下旬って事は、まずまず人気なんでしょうか しかし、『まさかこの辺が人気なんだ？』っていう列に人気集中している様で、既に抽選必至との情報でした

【価格】

1. 北西角・・・3401 4LDK 97.77平米 7400万円台
2. 西・・・・・2203 2LDK 106.77平米 4900万円台
3. 南・・・・・3107 3LDK 82.32平米 5400万円台
4. 東 ・・・・・2211 3LDK 77.55平米 4800万円台

交通

• JR京葉線海浜幕張駅は、快速で東京駅まで30分、八丁堀駅へ28分、新木場駅へ22分と、都内オフィス街へのアクセスは良いのではないでしょうか。
• 東関東自動車道の湾岸千葉ICがすぐですので、車でのアクセスは便利と言えるのではないでしょうか。また、東京駅までリムジンバスが出ていますので、都心へのアクセスは通勤圏として問題ないように思います。
• 現地マンション群外周をまわるシャトルバスも運行されるようなので、駅までも非常に便利になります。
• 都心西側の新宿や渋谷、品川や、池袋などに行くのが少し面倒なので、問題はその辺だけではないでしょうか。

構造・建物

• 敷地面積:17118.71m2
• 建築面積:6756.07m2
• 延床面積:59608.73m2
• 外廊下か。がっかりだな。
  • この高さで外廊下ですか？？？怖すぎません？
    • 外廊下は決定なのでしょうか？内廊下に憧れていたのでかなりショックです。
      • 外廊下ってことだけで、コストカットされたタワマンなのでは？
        • 確かに高級感が出しやすい内廊下に対し、外廊下はコストカットと見られやすいですよね。

共用施設

• 駐車場:敷地内平面 362台
  • モデルルームのアンケートで駐車場利用の有無を記入させられるけど、聞かないと結果を教えてくれないんだよね。駐車場必須の人は、契約前にアンケートの結果を聞いて判断。駐車場の抽選って契約の後だから、駐車場外れたからといって解約しようとしたら買主事由となって手付金没収。
    • この物件で車なしで生活できます？二台希望も難しいですか？
      • ここは車ないとキツくないですか？都心の徒歩5分ならまだしも‥今家族で2台なので近隣のパーキングもなければ厳しいですね。
• 素朴な疑問なんですが、 ここは駐車場代が高めですが、入居後に組合で駐車場代下げて管理費上げるという事が起こったりするものなのでしょうか？？ 技術的な可否と、実際にそういうことが起きたマンションとかってあるのですかね？？
  • 駐車場が高すぎて、後々空きが増えて、管理費を上げざるをえなくなる可能性はありますよね。その場合は駐車場料金を下げて空きが出ないようにしたほうが管理費の上昇を抑えられるというケースも考えられると思う。
    • 駐車場の階数や位置にもよると思いますが、駐車場代はいくらですか？
      • 確か12千円～24千円って言ってたと思う
• 駐輪場:1006台
• バイク置場:25台
• トランクルーム:227区画
• エレベータ:7基
  • 恐らく、高層階専用のＥＶは２機しかないように思います。下層階は４機使えて、全部で6機でしょうか。朝、来ない、来ても各階で止まる…とイライラするのは間違いないでしょうね。
    • エレベーターは低層、高層ともに3台です。 高層階のところで、低層エレベーターの位置にトランクルームが置かれます。 高層エレベーターのうちの一台はゴミ収集と兼用になるそうです。 大体、70世帯に一台の配分なので、少な過ぎるとゆーことは無いようです。
      • 低層用3台 、高層用3台（内1台は非常用を兼ねる　内1台は管理用を兼ねる）が正解みたいですね。ごみ収集に多くみて1時間かかるとすると高層階は24時間の内1時間が2台運用になるというわけですか。多くはないけど少なくはない台数では。タワーマンションとしては多いほうかも。
• 宅配ロッカー

設備・仕様

• ディスポーザーはバナナの皮は禁止だし、卵の殻も処理出来ないから、あまり使えないよ。無い方がランニングコストが安くなるからいいんだけどなぁ。それより、例えばウォールドアとか今どき当たり前にある魅力的な設備が揃っていない、、
  • 卵の殻は普通にディスポーザー使えるよ。確かにNGの食材はいろいろあるけれど、生ゴミが(余り)出ないという点ではとても重宝してる。
• 間取りによって床暖がついていたりいなかったりするように見えますが部屋によってオプションになるということかな？

間取り

• 間取り:2LDK～4LDK
• 専有面積:58.97m2～104.35m2
• バルコニー面積:10.86m2～47.17m2
• マンションから海側の眺めでは、海と晴れた日には富士山が見え、夕日が富士山に沈むという幕張特有のロケーションも楽しめます。

買い物・食事

• 海浜幕張駅周辺は商業施設がたくさんあり、買い物に不自由することはありません。 北口にはメッセアミューズモール、イオン幕張店、スーク海浜幕張、MTG幕張テクノガーデンなど、飲食にも買い物にも全く不自由することはありません。
• 南口にはペリエ海浜幕張、aune幕張、三井アウトレットパーク幕張が駅のすぐ近くにあります。
• 少し駅から離れていますが、コストコ、イオンモール幕張新都心、リンコスベイタウン店などがあり、日常生活で困ることはないでしょう。
• イオン、コストコ、ららぽ、IKEA、買い物を考えると住民専用のカーシェアリングがあれば助かるんですけどね
  • カーシェアはありますよ。三井のリパークで住人以外も借りれますが、周りに住居がほとんどないので、誰も仮に来ないんでは？と思ってます。
    • 確かカーシェア3台だったでしょうか。居住者優先との謳い文句（一般利用者とどう区別するのかまだ聞いていません）でも、なんとなく車を持たない生活を選ぶ人が増えそうな気がしますが気のせい？この地区・地域で、自分の車がなくても良い生活ならば、それに越した事はないですね

育児・教育

• マンション目の前にある公園周辺には車がほとんど入ってこないような作りにしているので、お子さんも安心です。
• 駅周辺の商業施設の充実も素晴らしく、海や大きな公園があり、治安もいい環境は子育てにはもってこいでしょう。
• 保育所はこのマンションとどういう関係になるのでしょうか？
  • 特に優先権は無いよ。他の保育園と同じ。
    • 別の敷地で別物と思っていいのでしょうか？管理費には影響ないですよね?
      • 修繕費は分かれるって言ってましたが、三井が所有して貸すことになるのか、管理組合が所有して貸すことになるのかまだ決まってないようなことを言ってましたが．．．

周辺環境・治安

• 用途地域：第２種住居地域
• 6棟全てが出来上がれば、4500戸ほどの規模である現地マンション周辺も、目の前に大きな公園があり、各街区に商店やコンビニ、保育園などが入り、駅からマンションへ続く道の最後に、これから商店街が出来上がるようです。
• 駅周辺の商業施設地区、現地マンションから線路を越えた反対側の住居地区のほかに、オフィス地区と学校などがある文教地区があり、全てが住み分けされて整理されたまちづくりになっています。
• 国家戦略特区としてこれからも開発されて行き、治安も良く免許センターもありますので、非常に住みやすい街ではないでしょうか。
• 6棟できあがれば総戸数約4500という、一つの街ができあがるような感覚で、敷地内には様々な商業施設や保育所もあり、真ん中にある公園も広く車もほとんど入ってこないので、子供が遊ぶのには最適です。
• 実際に歩いてみましたが、フラットで道幅もあり信号もほぼないので、都内やごちゃついた郊外の徒歩15分よりは大分ストレスレスですね。晴れていれば気持ちよいでしょう。雨降りの日はパートナーに車で送って欲しくなりそうですが。

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  現地案内図

周辺施設

• 広大な広さを持つ幕張海浜公園は、マンション近くから海まで続き、ZOZOマリンスタジアムや幕張メッセもあり、デイズニーリゾートまでも電車で18分で行けますので、レジャーにも事欠きません。

その他

• 購入を決めた際の、最終的な要因は何ですか？ちなみに、最終的に排除した否定的な要因はありましたか？実は、私の家族でもほぼ購入を決めたのですが、家族の「衣、食、住、職（場）、教（育）と（将来の）老（後）」の全てを同じ場所でほぼ間に合わせることができるからです。羽田と成田空港のどちらかを利用する海外出張が多いですが、都内には行く機会はほぼありません。
  • 購入を決めた方、高い管理費はどう折り合いをつけた感じですか。永久的に払い続ける高いランニングコスト、、、都内の湾岸タワーマンションよりも高いって、、、
    • 都内&千葉の中古免震タワマンの管理費＆修繕費をいくつか見ましたが、ここが突出して高いとゆーことはないとおもいます。 私が検索した20から30件程度、70m2台の物件、東京＆千葉で管理費は8000～26000円、中央値は16000円位。 修繕費は中古なんですが、築10年超程度で1万円強位です。 いずれもHPで眺めた程度でちゃんとデータは取ってないのであしからず。 後、ここの物件ですが、前のコメントで70m2、管理費2万円、修繕費1万円、て数値が一人歩きしているように思えるのですが、実際はもう少し安いです。資料は自宅なので、誰か正確な費用を書いて頂ければと思いますが、管理費は19000円程度、修繕費は8150円程度だったと思います。 認識違いであればすいません。 けど、結局はある程度のキャッシュアウトを想定した上で、出せるか、出したくないか、だけだと思います。

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