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アトラス品川中延

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    (ページの作成: ==物件概要== *所在地：東京都品川区中延二丁目283番104（地番） *交通： #東急池上線 「荏原中延」駅 徒歩4分 #東急[[大井町…)
     
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    ==物件概要==
    		 
    ==物件概要==
     
    *所在地：[[東京都]][[品川区]]中延二丁目283番104（地番）
    		 
    *所在地：[[東京都]][[品川区]]中延二丁目283番104（地番）
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    #都営[[浅草線]] 「中延」駅 徒歩11分 （A3出口）
    		 
    #都営[[浅草線]] 「中延」駅 徒歩11分 （A3出口）
     
    *総戸数：195戸（非分譲住戸72戸含む）
    		 
    *総戸数：195戸（非分譲住戸72戸含む）
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    *構造、建物階数：地上13階　地下1階建
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    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上13階　地下1階建
     
    *敷地の権利形態：所有権の共有
    		 
    *敷地の権利形態：所有権の共有
     
    *完成時期：2019年02月下旬予定
    		 
    *完成時期：2019年02月下旬予定
     
    *売主：旭化成不動産レジデンス株式会社、財団法人首都圏不燃建築公社
    		 
    *売主：旭化成不動産レジデンス株式会社、財団法人首都圏不燃建築公社
     
    *施工：株式会社長谷工コーポレーション
    		 
    *施工：株式会社長谷工コーポレーション
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    *管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社
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    ==価格・コスト・販売時状況==
    		 
    ==価格・コスト・販売時状況==
     
    *総戸数195戸で非分譲住戸72戸なのが気になるといえば気になるかなあ。非分譲分はやっぱり地権者さんということになるのでしょうか？その場合は小さい部屋がメインとなるのかどうか。
    		 
    *総戸数195戸で非分譲住戸72戸なのが気になるといえば気になるかなあ。非分譲分はやっぱり地権者さんということになるのでしょうか？その場合は小さい部屋がメインとなるのかどうか。
     
    *坪単価はどれぐらいになるんでしょうかね？
    		 
    *坪単価はどれぐらいになるんでしょうかね？
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    **立地からしてかなり高いのでは？
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    *ネックなのは非分譲が半分あることでしょうか。マンションとしては非分譲がこれほど多いと住みにくくなってしまう可能性は出てきそうなのはデメリットでしょうね
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    *3駅と書いてあるけど、実質池上線物件に見えるからせいぜい350が限界と勝手に思ってます。 大井町と比較して「400超えもある」って、、この立地で80㎡で億はないと思いますが。 池上線沿線に住んでますが京浜東北＆大井町線のターミナルと 池上線じゃ勝負になりません。池上線上の物件と比較では？
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    *築浅でここより駅近のレジデンシャル品川中延グランクラスが坪360程度だったから、その辺が上限じゃないでしょうか。
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    *半数近くが元住人で、彼らはギリギリ自己負担ナシでの入居となると何かの記事で読みましたが、残り半数で元住人分の物件を負担するような形になるなら、割高になる印象があります。 共益費の負担割合など、いろいろ早く知りたいです…プランや庭、立地など魅力満載な反面、元住人達分の扱いが気になります。
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    **その分デベの土地の取得費用が乗っかりませんから考え方次第かと思います。もと住民さんは土地を提供してくれてのと同じです。
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    *あのボロい木造住宅が中庭付きキラッキラマンションに変身するのが、 地権者の強みですよね…こんなに大規模で非分譲が半数って過去に例があるんでしょうかね？
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    *やはりこの中延二丁目プロジェクトは希少性の高い物件ですね。
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    *調べてみたら、品川区全体のこの6年半の坪単価平均が337.2万みたいですね。ただ、2015年をピークに下がってきて今年前半は315万位？ですから、この物件も300－330くらいで落ち着いてもおかしくはないかもしれません。中延って平均ど真ん中な気がしますし。。笑 私は感覚で330－350と推測しましたが、ぜひ予想を下回って欲しいところですhttp://www.manen.jp/market/details/13/01/13109/0/
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    *平均坪単価は370〜380万ですよ、ここ。確度の高い推定情報です。
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    **80平米で8000万を希望してましたが、厳しそうですね。
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    *電話で聞いたら、350万ぐらいって言ってました。
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    **330～370って感じだと思います
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    *坪350は高いなあ。都心に出るなら徒歩11分の物件なのに。
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    **マンションおたくで、東急沿線や品川等の物件を一通り見てますが、ここの立派はかなりいいと思いますよ。最近のマンション相場から、350ぐらいが妥当ではないでしょうか。
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    ***相場はそうなんでしょうが、やっぱり絶対額としては高く感じます。 また、徒歩10分とはいえ笹塚のパークハウスが3LDK（たぶん最低層階の68平米）で6700万代から売られてるのを見ると、荏原中延なら同等かそれ以下じゃないと割高感は拭えないですね… ですので、下限で330は確実に切って欲しいところです。まあ、プランに幅があるなら平均350でもそういうお部屋は十分出てくるかもしれませんけども。
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    *平米100万切り来ましたね！誰だよ坪400とか言ってたの？
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    **いい部屋は400超えてる部屋もありましたよ。
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    ***最上階南向きの1R（そんなのないか…）？もしくは他よりハイグレードな大型プランなどでしょうか？ 同じ物件で坪単価50万以上差が付くのは珍しいですね。もし詳細ご存知でしたら教えてください。
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    ***公式サイトを見る限りでは「70平米台が6900万〜」となってますので、単純計算で平米約98.6万≒坪319万程度（もしプラン例の72.1平米の部屋で6900万かあるなら坪310万）、今のところこれが下限って感じですかね。まあ下限の部屋はある程度パンダでしょうね…ただ、デベの知名度的にそんなには露骨なこと、例えば下限の部屋は1室だけ、とかはしないんじゃないでしょうか。
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    ***説明会に出たので、価格帯は知ってますが、パンダ部屋ですね。全般的70平米でに7000台後半が多いかと。
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    ***70平米6900万なら坪325.8ですね。 このあたりの築浅中古市場は坪320くらいの認識ですが、 それを踏まえるとパンダ部屋は安い印象。 他の部屋の金額が気になりますね。
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    ***70平米6900万なら坪325.8ですね。 このあたりの築浅中古市場は坪320くらいの認識ですが、 それを踏まえるとパンダ部屋は安い印象。 他の部屋の金額が気になりますね。
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    *管理費と共益費込みで2万切る部屋がたくさんある上に70平米で7000万近い部屋も結構あったので馬込、西馬込辺りのマンションとそう変わらないような気がします。中途半端に馬込や西馬込のマンションに手を出すよりいいのでは？品川区ですし。戸越銀座、武蔵小山、荏原中延の商店街が徒歩圏は魅力的です。
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    *3LDK予定価格が7200万円台くらいから、といった事前説明会を聞いて興ざめ。
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    *坪350で安いって思う人もいるんですね。しかも最上階とかルーバル付きといった条件良い部屋は非分譲住戸だから普通の中部屋中心でこの価格帯。
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    **ツボ350が安いとは思わないけど、むちゃくちゃ高いかと言われると、最近の相場からいって妥当かな、くらいのイメージではないでしょうか。
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    **薄々そんな気がしてました。東住戸とか最上階がほとんど非分譲だったりしたので地権者が優先的に選んでその残りを分譲って感じはしてましたが、 設備仕様まで影響力があったんですかね？中庭のベンチなんかはそう言った要望を元に作ったとするとご年配のたまり場みたいにならないかと、いらぬ心配をしてしまいます。
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    *設備仕様は管理費、修繕費に関わるから地権者様の意見が大きく反映されてるでしょうね。中庭のベンチは地権者様専用と考えた方が無難。地権者様に住まわせて貰っているという感謝の気持ちが無い人は遠慮した方が良いのでは。
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    *権者住戸は72ですが、地元の地主への優先分譲と合わせると議決権の過半数を超えるのでは？
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    *この前、見学会に行った印象だと、7000万台前半の物件は抽選になる可能性があるかと思います。
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    *品川区アドレス、戸越銀座や武蔵小山等の商店街が徒歩圏、駅近というだけでも、魅力ある物件では。
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    *中庭のベンチ、品川区で何か決まってるようですよ。 うちのマンションにも休憩ベンチがあります。
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    *他の方も言ってましたが、ボリュームゾーンは坪350くらいです。400は一番高い条件のとこですね。350でも高いことには変わりありませんが…
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    *このマンション検討中なんですが、部屋により人気のある、なし、ってそんなにはっきりしてますか？ 南向きで70m2超えの部屋が多いから、分散するかなあ、と思ってたんですが、、、角部屋は比較的地権者で埋まってる感じはありました
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    **角部屋と庭付きは抽選確実でしょう。倍率は低いだろうけど。
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    *住環境は良さそうなんですが、学校前のメリット活かせない・沿線・地権者関連・規模に対する物件スペック、色んな残念ポイントが重なり価格に見合わないと判断しました。それでも今出ている物件の中では良い方だとも思ってます。
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    **、このマンションふつうに良くないですか？駅近いし、静かだし、規模感があってデザインもいいし、不燃公社が入ってるから値段はこの時代の割には抑えられてるし。ディスポーザーの有無で検討からは外れる人はごく少数だし、その分ランニングコスト安いし。懸念があまり無いように思います。
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    *希少性についてですが、駅近（徒歩5分以内）で第１種住居地域に200戸規模のマンションはあんまりないんじゃないのかなあと。裏付けとなるソースは特にありませんが、MRで説明員の方からそう聞きました。一方で私が一番気になるのは、他の人もおっしゃるように地権者の割合ですね。まあ特定の一族が牛耳ってるとかいう訳じゃないので極端な心配はしてませんけど、派閥が生まれやすそうな下地があるのは無視できないところです。 昔から近所に住んでいる人ならその辺りの雰囲気というか、元同潤会エリアの住民の方同士の関係性もある程度わかるのでしょうが、そんなに地縁が無いエリアなんで情報収集がなかなか進みません。ここに詳しい方がいればお話を伺いたいところですが…
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    **規模についてですが、確かにこの規模感はこの辺りでは希少だと思います。しかしながら、規模のメリットととしては維持費が安いということしかないのが残念です。大規模だけが許された特権が共用施設の充実化です。自分が使わない施設に少しのお金も出したくないなんて器の小さいことを言っていてはいけません。例えば、雨も日に子供たちを思い切り遊ばせることができるキッズルームが決め手になる人だって多くいます。マンションの資産性を維持するための経費だと思えば安いもんです。 地権者については、彼らの意見が大いに反映される管理体制になるのは必至です。いい方向に行ってくれればいいのですが。推測でしかありませんが、高齢者を優遇する方向だと思います。
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    **高齢者優遇については、具体的にはどのような懸念が予想されるものなのでしょうか？ウチはそこまで若い夫婦とは言えませんが、それでもファミリー層に影響が出るような形になるのはやはり困りものですね…
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    ***高齢者優先というのは、設備面では手すりや休憩用の椅子の増設とか集会場のキッズルーム使い反対とか、運営面では子供が生む騒音を厳しく取り締まるとか高齢者のルール違反には目を瞑るとか、管理面では理事は地権者・高齢者以外の者で回すことにするとか、そのくせ要望をうるさく言ってきたり反対だけはしっかりしてきたりとかでしょうかね。
      
     
    ==交通==
    		 
    ==交通==
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    *大井町線・都営浅草線に乗るのもアーケードを通れば近く感じるね。
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    *荏原中延以外だと中延が約10分、武蔵小山が約15分と少し距離あるけど、どっちも道のりの半分はアーケードというのは何気にポイント高いですね。あと浅草線は戸越の方が微妙に近そう
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    *個人的にはマンションで最寄りから徒歩10分以上は検討対象外ですね…
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    *周辺地域に住んでますが、駅力は荏原中延が上だと思います。
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    **言われてみると駅力ってどうやって評価したらいいんでしょうね？ 乗降者数は馬込の方が多いですが駅周辺の商業施設の利便性は荏原中延の上ですし、通勤重視なら都心に直通でアクセスできる浅草線の方が魅力的ですが普段の生活を考えれば東急沿線の荏原中延の方が素敵にも思えますし… 人それぞれと言えばそれまでですが、何か指標ってあったりするんでしょうか？
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    ***駅力の評価基準は人それぞれだと思いますが、私にとっては周辺地域における商業施設や通勤の利便性だと思います。結局のところ、駅力は駅近マンションの価格にあらわれるのではないでしょうか。なお、東洋経済オンライン等で路線別マンションの1平方メートルあたり平均単価の動向が確認できます。
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    *旗の台は大井町線も使えて良いですよね。戸越と小山はまさに商店街のイメージですが、荏原中延も商店街立派なんですね。
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    *最寄が池上線、浅草線まで10分ちょっとなので、「 "微妙" に不便」は言い得て妙じゃないですかね。車使う人からしたら高速や幹線道路が近いから便利なのかな？
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    **池上線に4分、五反田もすぐ、大井町線や目黒線にもアクセスであるここがいまいちなら大半のマンションはいまいちになるかと。
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    *出張が多い身からすると、浅草線は非常に便利。 新幹線も飛行機(羽田、成田)も使いやすい。
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    **そうなんですね。私も年に何回か海外出張しますが、今まで違う線を利用してました。
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    **他の方も仰っているように、ここからなら浅草線はオススメです。比較的空いてるし。まあ名前も中身も少々田舎臭いのはご愛嬌ということで…
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    *私はサラリーマンですが、池上線の街並みが好きなので池上線派です。浅草線はそんなに便利ですかね？
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    **新橋〜日本橋あたりに勤務してるならめっちゃ便利ですよ。他の路線に比べて所要時間も短いし。欠点はなんか殺伐としてるとこかな。。ちなみに雰囲気は自分も池上線派です。
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    **池上線の雰囲気いいですよね。都心にいても落ち着きます。
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    ***ほんといいですよね。休日なんとなしに池上線に乗って本門寺とかに行くとなんだか小旅行に来た気分になれます。 プライベートなら浅草線より池上線ですねえ、私は。
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    *通勤やこれからの更なる利便性向上は浅草線だろうね 山手線新駅、泉岳寺再開発は期待大だね
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    *大手町や日比谷勤めの人にとっては目黒線を使えないことはデメリットだと思いますので、デメリットに入れていて問題ないと思いますよ。もっと言うと、分かりきっていますが、山手線徒歩圏外というのもデメリットですし。例に出されている西大井徒歩圏外もデメリットといえばデメリットだと思います。ただ、西大井については気にする人はごく少数だと思いますが。
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    **話の本筋は目黒線をデメリットにする前提がおかしいということだろう。アトラスの最寄りは池上線、次が浅草線。大手町や日比谷の人にとっては目黒線が離れていることがデメリットでも、たとえば五反田や品川・渋谷・新宿など山手線沿線に勤務している方には目黒線より池上線の方が乗り換えの便も含め利便性が高いケースも多々ありメリットになる。浅草線で直通の新橋や日本橋に勤務の方は言わずもがな。 人によって便利な路線は違う。ましてや最寄りではない駅をデメリット扱いするのは変。むしろ常用でなくとも徒歩圏内に選択肢が多いことはプラス要素として扱われるのが妥当。
      
     
    ==構造・建物==
    		 
    ==構造・建物==
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    *施工が長谷工は残念ポイントですね。
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    *この掲示板のデベ版の長谷工の箇所を読むと不安と憂鬱さしかありませんでした…管理会社が長谷工関連でないことを願ってやみません。長谷工関連会社の管理になったら、検討外しの決定打になりそうです。 高級路線じゃないから長谷工施工であり、我が家でも購入できる可能性を生んでるので本当に悩ましいです。
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    *池上線沿いに住んでますが、他の東急線と違い、ターミナル駅に出るわけでもなく他路線直結でもないのが弱いと言われる所以かなと。浅草線は悪くないけど10分とこれまた微妙。売りはアクセスというより住環境でしょうかね？そういう意味では池上線はなかなか。 個人的には目黒線アクセスがどの程度かが気になります。
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    **池上線は平日の朝かなり混むんで通勤ではあんまり使いたくないんですよね。乗換え先の山手線も言わずもがなですし。休日ちょっと出かけるのにはいい路線だと思います。
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    ***それ、目黒線も同じく　武蔵小杉のせいだいい迷惑。。。
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    ***本当に小杉はこちら側からしたらいい迷惑ですよね。仕方ない事だけど。小山も人増えるし目黒線もきつくなるのかな。 山手線とか目黒の先から南北線なんかは他の路線に比べればマシだと思ってますが、これからどうなるか。浅草線はそこまでではないけど。
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    ***確かに、ここの近辺と比べたら不便だけれど、車無しでも十分に暮らせる便利な場所ですよ。
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    *浅草線も最近は8:11中延発あたりまで徐々に混雑度が増してきた気がする。 馬込と西馬込にはこれ以上マンション建てないでほしいな。。
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    *駅から若干遠いので、そこをどう思うかでしょうね。 ここは住環境良さそうですから、各駅までは歩くの苦にならないかんじでしょうか？
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    *どの駅もほぼフラットアプローチです。最寄り以外もアーケードを通って行けるので、安全だし楽しいですよ。
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    #荏原中延（4分）… サンモールえばら商店街を抜けてすぐ。駅もコンパクトなのですぐ電車に乗れます。五反田でのJRへの乗り換えも、私鉄ではかなり楽な部類です。
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    #中延（10-11分）… 荏原中延を通り過ぎ、更に中延商店街（スキップロード）を抜けて行きます。行程の半分はアーケードなので、こちらも距離の割には全く苦になりません。浅草線を利用する際は改札階へのエスカレーターが無いのがややネックですが、少し離れたとこにエレベーターはあります。
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    #武蔵小山（15分少々？）… 大通り（中原街道）を超え、パルム商店街を抜けて行きます。中延同様、こちらも道のりの半分はアーケードなので、雨の日も外を歩くのは7-8分程度。ただ曜日や時間帯によってはアーケード内が人で溢れてるので、想定よりちょっと時間が多目にかかるかもしれません。
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    *施工が長谷工なんですが、いわゆる長谷工仕様と呼ばれる直床+二重壁なんでしょうか・・・。子供がいるのと、大規模マンションなので、外への＆外からの騒音が気になります。建物のスペックについては、モデルルーム見学で確認するしかないですかね？
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    **二重壁？壁とか床の厚さ含めてモデルルームで聞いた方が良いと思いますが、価格帯からしてさすがに二重床二重天だとは思いますが。
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    **沿線じゃないのでサッシの等級はT1かT2で十分だと思いますが、築浅のマンションでも施工業者によっては直床もよく聞くので、確認したいと思います！
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    *基礎工事の状況です。杭打ち工事は終わっています。 根切の土砂搬出、山留工事、杭頭処理（以上が先週から進行中）、捨てコンクリート（今週から南東側からスタート）の順序で進んでいます。一番南側の隣接住宅横からの撮影です。画面奥のゲートが北東側になります。
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    <gallery>Image:アトラス品川中延_基礎工事.jpg|アトラス品川中延_基礎工事</gallery>
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    *ここは二重床でしたよ
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    *地権者の多い再開発物件は、仕様決定に関する住民の権限が強いので｢残念仕様｣になってしまうことが結構あるんですよね。最新のマンション設備の快適性や何が長期的な資産価値向上に繋がるか等があまり分かってない。 分かってても初めから賃貸に出そうという人も多いですから、まずは安く建てて取り分を多くすることを優先する。 ここがそういう物件なのか見極めが必要です。
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    *外観のタイル張りとか雰囲気ありそうですけどね。 地権者物件ではあるものの、たしかに管理費お安めですし、そこでバランスとってるんですかね。
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    *タワマンではない点と相対的に安い点は良いんだけど、安物感も出ちゃってるところがねえ。今時、外廊下に室外機置くマンションなんてないでしょ。スラブ厚もボイドで250mmだし。折角、大規模なんだから、戸建には真似できない設備にして欲しかった(ディスポーザー、パーティールーム、コンシェルジュ等)。
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    **外廊下に室外機は確かにちょっとなーと思いますね。ただ、スラブ厚がボイドで250mmだから良くない、というのは一概に言えないかと。コンクリートの質や中空部の厚によって遮音性能も変わりますし。安物"感"という点については否めませんが… あと個人的にですが、共用設備を充実させるよりは管理費や修繕積立金を下げてくれる方が嬉しいです。今住んでるとこではエントランス部以外の共用設備にあまりメリットを感じないし、元が高いと値上がりの際の影響も大きくなるので。設備仕様や現時点での周辺環境からすると、投資目的には余り向かなそうですよね。やはり地元の方の住み替え向けなんだと思いますよ。他には、都心に近いところでそれなりにれなりに便利に、かつ穏やかに暮らしたい方などには良さそうな印象です。
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    *スラブ厚も聞いたことがないくらい薄いので、最上階をオススメします。ここはファミリーが多いでしょうし、戸建てから住み替える人も多そうなので。最上階角部屋のほとんどが地権者というのもダメな要素ですね。
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    *ゴミ置場は東棟１階の北端。そして東棟は殆ど地権者が押さえてる。ルーフバルコニー付きプランも。 どれだけ地権者のためのマンションなんだと不快になった。
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    *ここは防災基地としての側面もあるのに、なんで免震じゃなくて耐震なんですか？ 免震の方がベターですよね？
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    *スラブ厚の指摘が気になったので確認をとりました。 床はLL45です。（特級はLL40） ボイドスラブの厚みは250mmです。（280-300mmが標準とのこと） 一部だけ発泡スチロールを入れるそうです。 「壁の遮音性能は公開していない、聞かれた場合のみ個別で答える」と言われました。 その場で聞きましたが、確認をとるのに時間がかかるそうです。 LL45で充分かはご近所さん次第ですし、少なくともグレードはもう一つ上があります。 価格が価格なので、特に音を気にするのであれば避けた方が無難かもしれません。 皆さんにも参考になれば幸いです。
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    *外廊下は悪天候だと大変。 外から見えるデメリットもある。 少なくともメリットはない。
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    *ここは基本方針として維持管理コストを抑えているようですし、防災事業の側面を持ってることからすると外廊下であることもわからなくはない印象です。ただ、ランニングコストより快適性を優先する方にとってはやはりデメリットなのでしょうね。 ケチってるとも言えますし、良く言えばコンセプトに忠実とも言えますし。 もろもろを踏まえ、この物件においては妥当か、ややデメリットなのかなと感じました。
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    **なるほど。確かに不燃公社が入ってるし、火災を考慮して外廊下は納得。 そもそも、内廊下の物件って最近少ないですね。シーサイドあたりのタワーもドーナツ型で吹き抜けになってたし。（さすがにそれは怖いけど）
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    ***それなら防災の拠点なのになぜ免震じゃなくて耐震なんでしょうか？ 火災を考慮って、中央の集会室は木材をふんだんに使ったログハウスのよう、だそうですが？
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    *天井高245って皆さん気づいてるのかな？この価格帯は最低250だと思ってましたが今はこんなもんなんでしょうか？
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    **部屋のタイプによっては、まさかの2mない部屋（と言うか大きな梁のため）もあります。 建物の構造上のため、と言う説明ですが、、ちょっと考えますよね。
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    ***スラブ厚−20、天高−5〜10で無理に1階増やしたって事だとしたら、けっこう厳しい計画だったんでしょうね。 住戸内仕様は落とさず単価をぎりぎりこの価格に抑えたって事だとしたら、手法としては成功かもしれません。 350超えたら買う人限られると思いますし。
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    *** 2m無い部屋？ありえないでしょ。建築基準法違反じゃん。部屋の一部がってことならわかるが。
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    ***私も見取り図を見ました。その部屋は梁のため2mきってました。全部ではありませんでしたが、でも部屋の半分くらいが梁がありました。そんな構造ってあるんでしょうか。
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    ***ああ、全部ではないのね。平均で2.1m以上あればOKだから、半分くらいならありえるんじゃない？もし2.1mを切ってるなら居室にはできない。
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    ***高層＆ハイサッシでないなら天井高があっても開放感に大差はないので、240もあれば十分なのでは。むしろ、それ以上あっても空調の効率が下がるだけ。
      
     
    ==共用施設==
    		 
    ==共用施設==
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    *大規模だからできる設備（パーティールーム、ゲストルーム、キッズルーム）やディスポーザーどれもないのはもったいない。管理費抑制などメリットもありますが、地権者（高齢者）の要望とベネフィットの為だとすると微妙な気持ちになります。
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    *共用施設の捉え方については、個人的にはうーん、という感じですね。。一般論ではなく、あくまでウチの場合は、ですけども。 現在多摩川沿いの某大規模マンションに賃貸住まいなんですが、キッズスペースやパーティールームはあまり利用しないんですよね。となると、やっぱりそこにかかる費用は少々微妙に感じてしまいます。とは言え子どもが生まれて間もないころに敷地内に託児施設があったのは非常に助かったので、お子さんの年齢によってはそういった施設が決め手になるのも頷けるところですし、資産性の観点ではおっしゃる通りかと思います。特に将来の住替えを視野に入れている方にはとても大事な要素ですよね。
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    ==設備・仕様==
    		 
    ==設備・仕様==
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    *さすがセコムの物件だけあって、セキュリティや消火システム、耐震性能など間取以外の仕様は優れているので、駅からの距離が許容できる人にはなかなかお買い得な物件なのではないでしょうか。
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    *ディスポーザーは無いです。 その手のあったら便利な設備や共有設備は少ないと感じました。 子育てする上で便利すぎる設備は重視していないので、管理・修繕費が安くなっているのはありがたいです。 個人的な感想なので設備を重視される方には物足りないのも事実かと思いますが。
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    *ツボ350が安いとは思わないけど、むちゃくちゃ高いかと言われると、最近の相場からいって妥当かな、くらいのイメージではないでしょうか。
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    *ディスポーザーなし、外廊下です。
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    *浴室の天井、低くなかったですか？
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    *ここは地元民以外にとっては高過ぎる印象。郊外、外廊下、エアコン室外機が外廊下に、各階ゴミ置き場なし、地権者多数、共用施設なし、ディスポーザーなし、ボイドスラブ250mmでいて坪400万。都心も買える人間からすると即決で「見送り」。
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    **各階ごみステーションは高望みとしても、この仕様で池上線最寄りなら、もう少し安くして欲しいというのが素直な感想。まぁ地元の方に需要があるのでしょうね。
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    *いくら管理費安くてもスペックは最低レベルだよ
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    *仕様面ではディスポーザー無し、パーティルームなし、ボイドスラブ圧が250mmと最低限、廊下側に室外機置き場などネガティブポイントがいくつかありますね。ただその内半分は維持費とトレードオフという感じで、人によってはプラスと捉えることもあるのかもしれません。一般的にはそういう人は少数派なのかな？あとタイルやクロス、キッチン台などの部材には旭化成らしい素材へのこだわりも見えたので、建物自体への印象は特に悪くないです。
     +
    *ようやく公式Webの「設備・仕様」がアップされましたね。 収納とか、キッチンの天然石とかいいですね。
      
     
    ==間取り==
    		 
    ==間取り==
     
    *間取りはまだみたいですね。広さが気になります。
    		 
    *間取りはまだみたいですね。広さが気になります。
     
    *1R～4LDK、33.45m2～87.05m2と広さの差は相当あるようですね。ここの立地だとどの辺りがターゲットになるんでしょうか。学校に近いということならファミリー世帯にも人気が出そうです。  
    		 
    *1R～4LDK、33.45m2～87.05m2と広さの差は相当あるようですね。ここの立地だとどの辺りがターゲットになるんでしょうか。学校に近いということならファミリー世帯にも人気が出そうです。  
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    *バルコニーが狭いのもちょっと気になります。これもマンションを選ぶなら広めが希望なので。
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    **当初、ルーフバルコニー付の部屋が何個かあったみたいですが、早々に売れてしまったようですね。
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    *アップされたの見てみました。まあ普通のよくある間取りですね。
     +
    *ディスポーザーないですが、それが功を奏したのか管理費は124円/㎡と異常に安いです。 ディスポーザーがないのはいかがなものかという意見もあるでしょうが、こんだけ管理費が安ければ納得出来ますし、むしろウエルカムに感じる方も少なくないでしょう。
     +
    *外廊下物件の南向き中住戸って、大抵2つの洋室が外廊下に面してるけど、これが最悪。洋室は北向きで寒いし暗い上、外廊下を人が通る度に気になる。納戸や書斎等、あまり使わない部屋にしかできないよ。
     +
    *24時間ゴミ出し可能ならディスポーザーなくても大丈夫そうですが、最近は当たり前の設備になりつつあるので、やや残念。 ちなみにブリリア系は24時間ゴミ出し可能ではないところが多いのでご注意下さい。これは戸建てと違いマンションのメリットだと思いますが、それがないのは個人的には結構マイナス点です。
      
     
    ==買い物・食事==
    		 
    ==買い物・食事==
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    *少し歩けばオーケーやオオゼキ、武蔵小山商店街があるのでスーパーは困らないと思いますよ
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    **文化堂最強。
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    *大型スーパーなら、徒歩10分ぐらいのところに、サミットがあります。一番近いのは荏原中延駅の東急ストア(あまり安くない、小型)。あとは他の方もあげている、オーケー(激安)、文化堂あたりになります。商店街には八百屋もあり、安いです。
     +
    *立地に関して言えば、商店街がある街って情緒があって良い印象 武蔵小山商店街は大きな商店街になってくるのかな。色々な店があって利用しやすそう スーパーもいくつかありますから、買い物には不便無さそうなのは女性目線としては魅力的な部分です。
     +
    *買い物の便も大型商業施設は無いけど有名商店街が徒歩圏、街中に緑は無いけど戸越公園や林試の森が徒歩圏、街並みにお洒落さは無いけど、雑多過ぎず殺伐ともしてない。
      
     
    ==育児・教育==
    		 
    ==育児・教育==
     
    *小学校が近くてよさそうですね。
    		 
    *小学校が近くてよさそうですね。
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    *目の前小学校なのが魅力だと思ったのですが、軽く調べたところ人気ない学校なのでしょうか？ 地元でご存知の方いたら教えて欲しいです。
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    **区のホームページを見るに、近年中延小学校の新入生は1クラスのようです。1クラスはちょっと寂しいですね‥
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    *28年度の品川区小学校募集要項のような冊子を図書館でみたら、 通学校区の対象児童数に対し、入学した人数はだいぶ乖離がありました。そもそも人数が少ないから1クラス、は、あるかもしれないですが、対象児童数の内、入学しなかった子たちは、中延小ではない同ブロック内の小学校に行ったのか、国立私立に軒並み行ったのか…
     +
    *ブロック内の他の小学校を選択したみたいですね。他学区からの流入が多い小山台とか京葉ってとこに行ってるんでしょうね。 小さな子供いるので小学校前って事が魅力でしたが、なんとなく不安ですね。少ないから悪いとは言いませんが、 48人中38人が流出するって一体何があるんでしょうね？
     +
    *小学校の事情はやはり周辺住民からの口コミに頼らざるを得ないでしょうね…周辺は戸建多かったし、ここでは拾えそうもないかな…
     +
    *私は小学生の子供がいないので内情はわかりませんが、毎朝近所の大人（有志？）が通学中の児童を交代で見守るなど、地域全体で中延小に通う子を大事にしているなとは感じてます。
     +
    **小学校の保護者だけではなく、地域の方々も支援してくださってるんですね。 図書館、児童館、保育園も近くにあるし、立地は魅力的…です
     +
    *小山台、第二延山は中受予定の子供が多いと聞いたことがあります。元々子供が少ない&中受の子達がごっそり抜けた結果が中延小学校の毎年の生徒数なのかもしれませんね。 人数が少ないと万が一いじめにあった場合地獄の6年間になりそうで、親としては心配です。 公共施設だけでなく、少し歩けば浅草線や目黒線も使えるので確かに立地は魅力的なのですが。
     +
    **確かに少人数だといじめなど人間関係のトラブルは心配ですよね… ただ中延小は教員一人当たりの生徒数が5.2人なので、生徒一人一人に目が届きやすいというメリットはありそうです。 ちなみに近隣の他校ですと、延山小が19.3人、京陽少が18.1人でした。 ちなみに徒歩10分で浅草線、15分で目黒線の他、ちょっと遠いですが25分で横須賀線も利用することができます。まあほとんど使ったことないですけども http://www.gaccom.jp/smartphone/schools-5138/teachers.html
     +
    *地元住民です。子育て中です。 子育てはしやすいと思います。徒歩10分以内に小児科が数個あります。遊び場は、公園は小さいものなら近所に何個かありますし(スキップロード近くの公園が人気)、大きい公園(やや遠いので自転車で行きます)なら戸越公園や林試の森があります。児童館は、中延小学校の横にありますので近いです。習い事は種類によりますが、水泳教室は荏原文化センターの地下の水泳教室や、武蔵小山のスイミングスクールに行く人が多いです。 環境は静かですし、保育園も図書館も近いので良いと思います。
     +
    **小児科いくつかあるのは良いですね。あとは広めの公園が徒歩圏にあれば理想的ですが、お話を伺う限り子育て環境はほぼ整ってそうです。小学校目の前ですが流出数が多いみたいで、他の学校に通わせるとしたらせっかくの立地がもったいないかなと感じました。
     +
    *倫理的によろしくないのは承知の上で、あえて言わせていただきます。 マンション目の前の小学校は、全生徒の30%が障害児です。 http://www.gaccom.jp/schools-5138/students.html
     +
    **子育てするつもりなので障害児と外国人のたむろは不安です。
     +
    *学区についてですが、品川区は越境可能な学校選択制と聞いてますので、中延小の他にも物件から500m圏にある荏原平塚学園、京陽小、延山小が具体的な候補にできると思います。荏原エリアの公立では評価の高いらしい第二延山小もGoogleマップ上では徒歩10分程度ですしね。 うちの子どもはまだ小さいので先の話ですが、ここに入居したとしてもその点はそれほど懸念していません。
     +
    *公立の小学校が選べることについては品川区の物件のメリットの一つとは感じています。
     +
    *品川区の学区について、 選択制だから、目の前の小学校じゃなくても良いし、さほど気にしない方々… お子さんの学年の子が何人いるか、品川区に問い合わせてみると良いと思います。ウチの子の代では、今人気の第2延山小の場合、その学区に居住の子で定員超えでした。 次の優先は兄姉児がいる(下の)子です。 住民票がある子で既にいっぱいで、わずかな希望を在校生の下の子に奪われ、一体何人の枠が同ブロックの子に振り分けられるでしょう？
     +
    **特別支援学級がある学校がそんなにたくさんあるわけではないので、 近隣の該当する児童達がどうしても集まりやすくなるゆえ、割合が高くなるんでしょうね。
     +
    **なるほど、さすがに人気校周辺はその学区狙いで住まれてるご家庭も多いのですね。ご苦労されたようで心中お察しします…ちなみに私は個人的には小中一貫の荏原平塚学園がなかなか良さそうに感じました。まだ先の話ではありますが、折を見て一度問い合わせてみようかと思います。
     +
    *武蔵小山に爆発的に人が増えて、その人たちも学校を選べるわけだから、すでに定員超えしていて在校生兄弟に優先権があるのに、さらにその人たちまで入ってきて、それでも自分たちが人気校を選べるつもりでいるのはリスキーだと思う。 高い買い物は先を見据えないと痛い目みる。
     +
    https://www.kenbiya.com/news/6204.html
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    **どのくらいのお子さんを想定してるかわからないけど、小学生ならムサコの駅近辺とここは通学圏そんなにかぶらないと思うよ。選択できてもお互いに1km以上離れててバス線も通ってないし。中学から上だとチャリ通ありだからダブってくるかもね。 ってかその辺買えるような層は私立に通わせるもんだと思ってたわ。まさに住む世界が違う人種っていう庶民の勝手なイメージで(笑)
     +
    *世間の流れはどうかわかりませんが、中延小はインクルーシブじゃありませんよ。 特別支援学級と通常学級は別クラスです。誰かが常時お世話係にされて学ぶ機会が減る、なんてことはありません。さすがに発言が適当すぎませんか？
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    *小学校が近いのも大変ポイント高いのですが、品川区の学童は使い勝手どうでしょうか？なかなか情報がなく困っています。
     +
    **学童（スマイルスクール）ですが、品川区のＨＰ見れば制度などはわかると思います。 多分使い勝手は良いとおもうけど、何を求めているかとかどこと比べるかによって感じ方はさまざまでしょうね。 低学年の利用者が中心になると思いますが、利用登録していると〇○教室みたいなイベントの時のピンポイント参加も可能なので、そういう利用の仕方をしている高学年の子もいると思います。http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000002200/hpg000002112.htm
     +
    *ここのマンションから小学校に通う場合、中延小学校ではなく延山小学校を第一候補に考えています。中学校は受験をさせたいと思っているのですが、延山小学校のお子さんがどれくらい中学受験をしたりするのか(周囲の環境)どなたかご存知でしょうか？ 中学受験は第二延山が熱心だとよく伺いますが、人数制限もあり入学は厳しいと思っているので…
      
     
    ==周辺環境・治安==
    		 
    ==周辺環境・治安==
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    **池上線、大井町線、浅草線の3線利用  
    		 
    **池上線、大井町線、浅草線の3線利用  
     
    **武蔵小山パルムや戸越銀座商店街、中延の商店街が近い  
    		 
    **武蔵小山パルムや戸越銀座商店街、中延の商店街が近い  
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    **目の前に図書館や温水プール  
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    **目の前に図書館や温水プール この辺り、大型スーパーがないのが不便なんだよねｗ建物そのものも地味そうだし、大きな話題にならないまま気が付いたら販売終了って感じでしょうか
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    この辺り、大型スーパーがないのが不便なんだよねｗ建物そのものも地味そうだし、大きな話題にならないまま気が付いたら販売終了って感じでしょうか
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    *戸越銀座と旗の台はたまに行きますが、荏原中延はほぼ行ったことなくまだ地図上でしか見てませんが、 あえてネックを上げると、①大きな公園が近くにない点、②池上線が若干アクセス弱いかなという点が気になります。
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    **地元じゃないとなかなか行きませんよね。私は旗の台に住んでるのでたまにいきますが、商店街が立派ですよ。あと、このマンションの場合、武蔵小山と戸越銀座にも徒歩圏なのがいいかと。
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    *私が評価できるのはロケーションですが、中延周辺は知られていないが戸越よりも便利な穴場という持論です。 現地は、小学校の前で非常に開放感があります。朝・夜はかなり静かです。 中延・荏原町エリアと、荏原町・中延エリア（ここ）を比べると、後者のほうが若干交通の不便さの印象があるかもしれませんが、 総じてJRにすぐ出られる、東急線大井町線にもすぐ乗れる、ということで「微妙」でしかないかと。 駅までの道はあまり賑やかではなく、住宅街＋商店街の外れのような感じ。 大きな通りがそばを走っていますが、そこそこ通りから内側に入っているので騒音も気にすることはありません。 スキップロードもすぐ、戸越商店街もすぐ、オーケーマートもすぐ、武蔵小山もすぐ、生活もし易い。 ここを買う人はナイスチョイスだと思います。
     +
    *数年前から近くのマンションに住んでいる者です。 このアトラスから駅までの道中、東南アジア系の外国人がたむろしている場所があります。 焼き鳥屋の前で10人ほどが数時間座り込んでいるのをしょっちゅう見かけます。 腰を据えるとなると治安や雰囲気の面で気になるのですが、地元の方はあれを見てどう思いますか？ ちなみに、すぐ傍のコンビニで強盗事件がありました。
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    **コンビニ強盗なんて結構どこでも起こってしまってるし、外国人の方はこの近辺の工事現場で働いてますよね。
     +
    ***どうにか否定したいのかもしれませんが、事実なのは間違いないですよね？ 東南アジア系の外国人がたむろしているのはここ最近ではなく昔からなので、別に工事現場どうこうは関係ないですよね？ 地元の方なら何の話なのかわかると思います。 それに、他でも起きているから起きてもいいというわけではありませんよね？
     +
    ***どうにか否定したいのかもしれませんが、事実なのは間違いないですよね？ 東南アジア系の外国人がたむろしているのはここ最近ではなく昔からなので、別に工事現場どうこうは関係ないですよね？ 地元の方なら何の話なのかわかると思います。 それに、他でも起きているから起きてもいいというわけではありませんよね？
     +
    ***これのことですかね？ 検索したら出てきました！ 品川区の「ファミリーマート中延二丁目店」でコンビニ強盗 http://www.teguchi.info/accident/8760/
     +
    ***駅までの間に焼き鳥屋は２店舗あります。 前を通らないように道を避けることはできますが、ないなんてことはありません。 コンビニについてもご存知ないならネット検索でも出てきます。 何を必死になっているのか分かりませんが、私も地元民ですよ。
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    ***モデルルームへ行ってきました。 飲み屋さんはありましたが 店頭で焼き鳥を焼いているような、焼き鳥屋さんはなかったです。 近所にあるのかもしれませんが・・・。 店頭で立ち食いするのも、下町っぽくていいと思いますが。 高級感を求めるなら武蔵小山のタワマンを選べばよいわけです。 子育てや静かな環境を求めるならここも悪くないです。
     +
    ***強盗も外国人のたむろも100%事実です。 高級感を気にしているわけでも、焼き鳥屋ピンポイントの話をしているわけでもありません。 強盗があったり、外国人がたむろするような周辺環境で、地元の方が治安や雰囲気をどう捉えているのかを訊ねています。
     +
    *他と比較してどの辺がいいと思いましたか？
     +
    **シンプルですよ。デザインとかインテリアのセンスが好みだったのと管理修繕安いと買い物便利そうと嫁が気に入ってるからです。 ディスポーザー無いとか地権者とか気にはなりますが私にはそれほど懸念点じゃないですね。 壁のスペックとか専門的なところは恥ずかしながらそこまで明るくないのと街の雰囲気とかはもっと治安の悪いとこで育ったので（笑 値段が高いとは思ってますけど周辺の物件も同等かそれ以上なので、このエリアを気に入っている自分のせいと考えて腹を括ろうと思ってます。
     +
    **管理費が安いのはいいですね。あと戸越銀座、武蔵小山の商店街等も徒歩圏で生活には便利です。私もいろいろ見ましたが、気に入ってる物件の一つです。
     +
    *近場のファミリーマートで強盗があったのは事実ですね。ただ犯人は千葉県民で、城南地域で他のエリアでも同様の手口で犯行を繰り返したと聞いてますので、この件で特別この区域の治安が悪いなんてことには全くならないと思います。むしろ、この件くらいしかここ数年この付近で起きた事件を知りません。 ご近所同士で自然に挨拶を交わす土地柄ですし、商店街も遅くまで一定の人通りがあるので安全な地域ですよ。 あと、外人がたむろしている焼き鳥屋って鳥忠のことですかね？確かにたまに（私の生活パターンでは月に一回あるかないか）店頭のテーブル席で飲食してるのを見かけますがせいぜい数人ですし、別に不良外国人でもなんでもない人たちだと思いますよ？あと、そもそも中延方面からマンションのエントランスに行くまでに、最短ルートではその店の前は通りません。わざわざ遠回りをする（しかも店の前からマンション側へ抜けるには最短ルートより細い道を通る）必要がどこにあるのでしょうか？ 多少あの辺りに詳しい方の書き込みのようですが、これで治安が悪いだなんで…適当過ぎて、ここが好きで住んでいる地元民からすると不快ですよ。まあただの愉快犯なんでしょうけど。もし本当にお住まいなら、あなたが治安が良いと思う地域へのお引越しをお勧めします。
     +
    **住環境は良さそうなんですが、学校前のメリット活かせない・沿線・地権者関連・規模に対する物件スペック、色んな残念ポイントが重なり価格に見合わないと判断しました。それでも今出ている物件の中では良い方だとも思ってます。
     +
    *私は荏原文化センターの近くに住んで数年になります。 強盗があったのも、外国人がたむろしているのも事実です。 近くで犯罪が起きたこと自体に意味があります。 犯人が千葉県民とかどうでもいいです。 だから治安の問題がないとはならないでしょう。 どの道を通るかなんて部屋の位置によっても変わります。 429でも言っていますが、別に焼き鳥屋の前を通るからどうこうというわけではありません。 東南アジア系の外国人がたむろしていて、『そういう』雰囲気だと言っています。 どうにも否定したいようですが、彼らがどんな人たちかなんて知りようがないでしょう。 そもそも、私は一言も治安が悪いと断じてなどいません。 検討する上で気になる質問をしただけです。 それをなぜ検討もしていない人の目の敵にされるのか理解できません。 あなたが本当に地元の方なら民度が知れるというものです。
     +
    *荏原中延が好きな地元民です。改めて言っておきたいのは、荏原中延はとても住みよい地域だということ。お洒落でも先進的でもないですが、素朴で人懐こい、安心して暮らせる町です。少なくとも私と周りのご近所さん達はそう思ってます。ここに限らず、この近辺の物件をご検討中の方はぜひ現地周辺に足を運んでみて、ご自身の生活スタイルに合うか判断してもらえれば幸いです。もちろんお隣の戸越や旗の台、武蔵小山もいいところですよ。
     +
    *お正月休みを利用して建設予定地から駅まで歩いてみました！途中まで商店街を通ることもあり、表示より短く感じられますし女性や子供でも安心です。
      
     
    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
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    ==その他==
    		 
    ==その他==
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    *個人的な感想として
    −
     
    		+
    #良い点 駅近大規模、閑静な住宅街、日照眺望問題なし、商店街
    −
     
    		+
    #ネック 価格、池上線（五反田利用だとバス便物件と変わらない）、地権者住戸率が高い、街が整備されてない。
     +
    *完全なメリット :
     +
    #閑静な住宅地
     +
    #全体的に日照眺望問題なし
     +
    #買い物（商店街&駅前東急）
     +
    #医療機関大小充実
     +
    *不完全なメリット
     +
    #駅近→池上線メインはアクセス弱く五反田出るならバス便物件と変わらない。中延利用だと駅近とは言えない。
     +
    #小学校前→少し前に記載されていた理由からか1学年10数人と通わせる事はないので実質メリットなし。
     +
    #大規模→大きのでも見映えする反面、共用施設がなくディスポーザーもない。管理費は若干安い。
     +
    *デメリット
     +
    #地権者→3分の1以上締める。初のマンション生活の方や高齢者も多いと予想されるので他の新築マンションにはない未知数の不安要素がある。
     +
    #間取り→良い間取りがほとんど地権者住戸となっていて一期でも残り住戸感がある。
     +
    #価格→坪350前後と今の市況では妥当（それでも高いと感じる）に見えるが、間取りの良い東住戸・角部屋・最上階・ルーバル付き住戸のほとんどが地権者住戸となっており、基本中住戸でこの単価は実質370以上の物件と言えるので割高感あり。
     +
    *私もモデルルーム行ったのですが、ご指摘のポイントで認識が少し異なったのは地権者住戸についてですね。東向きが多く押えられてるのはその通りなんですが、40平米台が中心なので（その位でないと等価交換ができない模様）3LDK以上狙いなら南向きがきっちり残っており、我が家的には残り住居感は特に感じなかったです。もちろん家族構成によって捉え方も様々でしょうけど。 あと、専有部については立地と価格の割に決してグレードは低くないと感じたのはプラス要素でした。少なくとも武蔵小山のパークシティよりは上かな、と。今後同地域に建つ予定の他のタワマンはわかりませんが… 全戸Low-Eペアガラスでキッチン台と洗面台は御影石。安全性の高い玄関ドア。バルコニーのサイド壁面はカラーセレクト可能なタイル張り（これ、珍しいと思います）。他にも収納部のつくりやドアの取っ手の作りなど、細かいこだわりがたくさん見てとれたのは好印象でした。あと、個人的にはこの規模＆階層で外廊下は別にネガ要素ではないとは思います。 なお、ネガ要素とされているボイドスラブ厚については、先般も言及されてましたが、まあ旭化成のセレクトするコンクリとボイド部の材質次第でしょうね。旭化成が信用できないというのなら、やはり250mmは価格帯的にマイナスポイントでしょう。 あと専有部内とは言え、廊下に面した所に室外機置き場があるというのは、やはりちょっと気になります（ここで初めて知ったので確認を忘れました…）。
     +
    **という訳で、私見では下記のような感じで、決め手に欠けるけどなかなか見所のある物件かと。相場的に（相対的には）割安なのかもしれませんが、絶対額はかなりのものなので、予算面でもう少し悩むことになりそうです
     +
    #専有部仕様◯（理由は上記の通り。）
     +
    #共有部仕様△（ディスポーザー無しなど、売りが少ない。だからこそ管理費と修繕積立金が月1万くらい相場より安いが、それを大きなメリットと感じるかは人それぞれ。屋上テラスなどプライベートガーデン含め敷地内に緑が多めなのは好印象。）
     +
    #周辺環境◯（個人的に活気のある商店街がある町が好きなので。）
     +
    #その他△（地権者率高い。逆に組合などスムーズに運営してくれるかも？とはいえ一般論ではポジティブには捉えづらい。）
     +
    **屋上のプライベートガーデンは管理人がいないと鍵をかけていて、ベンチすら置く予定はない、特に用途もない、と担当者に言われました。
     +
    *防災街区整備事業の主な支援策　都のホームページより。
     +
    #調査設計計画費（測量、権利調査、地盤調査、建築設計費等）
     +
    #土地整備費（除却、補償費等）
     +
    #共同施設整備（廊下、エレベーター、集会所、子育て支援施設、広場、児童遊園整備費等）
     +
    *スレを見て自分なりにメリットデメリットまとめました。
     +
    **○
     +
    #セレクト可能なオプション
     +
    #すべてlow-eガラス
     +
    #敷地内に緑がある
     +
    #全体的に日当たり良し
     +
    #管理費が安い
     +
    #閑静な住宅街
     +
    #武蔵小山と戸越銀座の商店街が徒歩圏内（買い物に困らない）
     +
    #品川区
     +
    **△
     +
    #価格だけなら相場並み
     +
    #治安（プラスマイナスともに要素あり）
     +
    #徒歩5分の最寄駅が池上線（終点の五反田は浅草線も通る）
     +
    #浅草線まで徒歩12分
     +
    **×
     +
    #遮音性能（床はまだ上のグレードがあり、壁は非公開）
     +
    #部屋の窓を開けるとご近所さんに見える聞こえる
     +
    #外廊下
     +
    #玄関先に室外機
     +
    #ディスポーザーなし（生ゴミの臭いや害虫発生リスク）
     +
    #ゴミ捨て場が地権者側の一箇所のみ
     +
    #ご近所トラブルのリスク（優先分譲も合わせると大半がマンション生活に不慣れ）
     +
    #地権者と優先分譲で残りものしかない
     +
    #免震じゃなく耐震
     +
    #建物の長寿命化が一つ星
     +
    #大規模なのに共用設備に乏しい
     +
    #目黒線まで徒歩16分（商店街の人混みで+4分）
     +
    ***ここを良さげに思ってるのでデメリットが気になったのですが、目黒線まで徒歩16分って × なんですかね？元々アクセス駅にカウントされてなかったので、調べたら徒歩圏内に目黒線まであるんだ、という感じでむしろメリットに思ってました。 せめて「目黒線も徒歩圏内。でも16分以上かかる。」で△くらいでいいんじゃないでしょうか？ 外廊下もタワーじゃないし取り立ててデメリットってほどじゃないのかなーと。私としては、玄関開けたら中庭や屋上テラスの緑がよく見えそうでステキ、くらいに思ってました。ちなみにここのような横広？タイプのマンションではあんまり内廊下自体を見たことがないのですが…最近の主流は違うんでしょうか？
     +
    *横浜のマンションの杭データ偽装した、旭化成。 皆さん、売主として気にしないのでしょうか。
     +
    **旭化成不動産と旭化成建材は、違うでしょ。
     +
    **ここの物件に旭化成建材が絡んでいるかは不明だからなんとも言えない部分もあるけど、例の事件について責任を取ったのは旭化成のトップだから、不動産も建材も同じグループとして旭化成のマンションブランドであるアトラスに関係はあると思うよ。 でも、自分はその件への一連の対応に誠意を感じたから、今の旭化成グループは信頼できるかな。むしろグループレベルでの体質なら財閥系の方が不安…
     +
    **一連の対応で誠意を見せたのは、三井不動産だよね。 アトラスの杭工事も旭化成建材じゃないですか？ その他もろもろ同じグループだから、絡んでるでしょ。
     +
    ***誠意って三井不動産が払った慰謝料のこと？自分としては、PLに基づいて、売主が表向きに取るべき責任を取っただけという印象だけど… 自分としては、トップも責任を取った旭化成の方が潔かったと思う。 ちなみに例の物件の巨額の建替え費用、売主の三井不動産、施工の三井住友建設、杭打ち下請の旭化成建材でどう負担するかはまだ決まってないはず。個人的には、管理責任を負うべき三井住友建設（アトラス品川中延でいえば長谷工の立場）に対するメディアの追求が当初から甘いことに一番の違和感を覚えるかな。http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51519
     +
    ***まあ、ここは地盤がいいからどこが対応しても問題無いとは思うけどね。
      
     
    ==掲示板==
    		 
    ==掲示板==
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    23ku/621179/6
    		 
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    23ku/621179/7-909

    2018年1月9日 (火) 22:56時点における版


    物件概要

    1. 東急池上線 「荏原中延」駅 徒歩4分
    2. 東急大井町線 「中延」駅 徒歩10分
    3. 都営浅草線 「中延」駅 徒歩11分 （A3出口）
    • 総戸数：195戸（非分譲住戸72戸含む）
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上13階　地下1階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2019年02月下旬予定
    • 売主：旭化成不動産レジデンス株式会社、財団法人首都圏不燃建築公社
    • 施工：株式会社長谷工コーポレーション
    • 管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社

    価格・コスト・販売時状況

    • 総戸数195戸で非分譲住戸72戸なのが気になるといえば気になるかなあ。非分譲分はやっぱり地権者さんということになるのでしょうか？その場合は小さい部屋がメインとなるのかどうか。
    • 坪単価はどれぐらいになるんでしょうかね？
      • 立地からしてかなり高いのでは？
    • ネックなのは非分譲が半分あることでしょうか。マンションとしては非分譲がこれほど多いと住みにくくなってしまう可能性は出てきそうなのはデメリットでしょうね
    • 3駅と書いてあるけど、実質池上線物件に見えるからせいぜい350が限界と勝手に思ってます。 大井町と比較して「400超えもある」って、、この立地で80㎡で億はないと思いますが。 池上線沿線に住んでますが京浜東北＆大井町線のターミナルと 池上線じゃ勝負になりません。池上線上の物件と比較では？
    • 築浅でここより駅近のレジデンシャル品川中延グランクラスが坪360程度だったから、その辺が上限じゃないでしょうか。
    • 半数近くが元住人で、彼らはギリギリ自己負担ナシでの入居となると何かの記事で読みましたが、残り半数で元住人分の物件を負担するような形になるなら、割高になる印象があります。 共益費の負担割合など、いろいろ早く知りたいです…プランや庭、立地など魅力満載な反面、元住人達分の扱いが気になります。
      • その分デベの土地の取得費用が乗っかりませんから考え方次第かと思います。もと住民さんは土地を提供してくれてのと同じです。
    • あのボロい木造住宅が中庭付きキラッキラマンションに変身するのが、 地権者の強みですよね…こんなに大規模で非分譲が半数って過去に例があるんでしょうかね？
    • やはりこの中延二丁目プロジェクトは希少性の高い物件ですね。
    • 調べてみたら、品川区全体のこの6年半の坪単価平均が337.2万みたいですね。ただ、2015年をピークに下がってきて今年前半は315万位？ですから、この物件も300－330くらいで落ち着いてもおかしくはないかもしれません。中延って平均ど真ん中な気がしますし。。笑 私は感覚で330－350と推測しましたが、ぜひ予想を下回って欲しいところですhttp://www.manen.jp/market/details/13/01/13109/0/
    • 平均坪単価は370〜380万ですよ、ここ。確度の高い推定情報です。
      • 80平米で8000万を希望してましたが、厳しそうですね。
    • 電話で聞いたら、350万ぐらいって言ってました。
      • 330～370って感じだと思います
    • 坪350は高いなあ。都心に出るなら徒歩11分の物件なのに。
      • マンションおたくで、東急沿線や品川等の物件を一通り見てますが、ここの立派はかなりいいと思いますよ。最近のマンション相場から、350ぐらいが妥当ではないでしょうか。
        • 相場はそうなんでしょうが、やっぱり絶対額としては高く感じます。 また、徒歩10分とはいえ笹塚のパークハウスが3LDK（たぶん最低層階の68平米）で6700万代から売られてるのを見ると、荏原中延なら同等かそれ以下じゃないと割高感は拭えないですね… ですので、下限で330は確実に切って欲しいところです。まあ、プランに幅があるなら平均350でもそういうお部屋は十分出てくるかもしれませんけども。
    • 平米100万切り来ましたね！誰だよ坪400とか言ってたの？
      • いい部屋は400超えてる部屋もありましたよ。
        • 最上階南向きの1R（そんなのないか…）？もしくは他よりハイグレードな大型プランなどでしょうか？ 同じ物件で坪単価50万以上差が付くのは珍しいですね。もし詳細ご存知でしたら教えてください。
        • 公式サイトを見る限りでは「70平米台が6900万〜」となってますので、単純計算で平米約98.6万≒坪319万程度（もしプラン例の72.1平米の部屋で6900万かあるなら坪310万）、今のところこれが下限って感じですかね。まあ下限の部屋はある程度パンダでしょうね…ただ、デベの知名度的にそんなには露骨なこと、例えば下限の部屋は1室だけ、とかはしないんじゃないでしょうか。
        • 説明会に出たので、価格帯は知ってますが、パンダ部屋ですね。全般的70平米でに7000台後半が多いかと。
        • 70平米6900万なら坪325.8ですね。 このあたりの築浅中古市場は坪320くらいの認識ですが、 それを踏まえるとパンダ部屋は安い印象。 他の部屋の金額が気になりますね。
        • 70平米6900万なら坪325.8ですね。 このあたりの築浅中古市場は坪320くらいの認識ですが、 それを踏まえるとパンダ部屋は安い印象。 他の部屋の金額が気になりますね。
    • 管理費と共益費込みで2万切る部屋がたくさんある上に70平米で7000万近い部屋も結構あったので馬込、西馬込辺りのマンションとそう変わらないような気がします。中途半端に馬込や西馬込のマンションに手を出すよりいいのでは？品川区ですし。戸越銀座、武蔵小山、荏原中延の商店街が徒歩圏は魅力的です。
    • 3LDK予定価格が7200万円台くらいから、といった事前説明会を聞いて興ざめ。
    • 坪350で安いって思う人もいるんですね。しかも最上階とかルーバル付きといった条件良い部屋は非分譲住戸だから普通の中部屋中心でこの価格帯。
      • ツボ350が安いとは思わないけど、むちゃくちゃ高いかと言われると、最近の相場からいって妥当かな、くらいのイメージではないでしょうか。
      • 薄々そんな気がしてました。東住戸とか最上階がほとんど非分譲だったりしたので地権者が優先的に選んでその残りを分譲って感じはしてましたが、 設備仕様まで影響力があったんですかね？中庭のベンチなんかはそう言った要望を元に作ったとするとご年配のたまり場みたいにならないかと、いらぬ心配をしてしまいます。
    • 設備仕様は管理費、修繕費に関わるから地権者様の意見が大きく反映されてるでしょうね。中庭のベンチは地権者様専用と考えた方が無難。地権者様に住まわせて貰っているという感謝の気持ちが無い人は遠慮した方が良いのでは。
    • 権者住戸は72ですが、地元の地主への優先分譲と合わせると議決権の過半数を超えるのでは？
    • この前、見学会に行った印象だと、7000万台前半の物件は抽選になる可能性があるかと思います。
    • 品川区アドレス、戸越銀座や武蔵小山等の商店街が徒歩圏、駅近というだけでも、魅力ある物件では。
    • 中庭のベンチ、品川区で何か決まってるようですよ。 うちのマンションにも休憩ベンチがあります。
    • 他の方も言ってましたが、ボリュームゾーンは坪350くらいです。400は一番高い条件のとこですね。350でも高いことには変わりありませんが…
    • このマンション検討中なんですが、部屋により人気のある、なし、ってそんなにはっきりしてますか？ 南向きで70m2超えの部屋が多いから、分散するかなあ、と思ってたんですが、、、角部屋は比較的地権者で埋まってる感じはありました
      • 角部屋と庭付きは抽選確実でしょう。倍率は低いだろうけど。
    • 住環境は良さそうなんですが、学校前のメリット活かせない・沿線・地権者関連・規模に対する物件スペック、色んな残念ポイントが重なり価格に見合わないと判断しました。それでも今出ている物件の中では良い方だとも思ってます。
      • 、このマンションふつうに良くないですか？駅近いし、静かだし、規模感があってデザインもいいし、不燃公社が入ってるから値段はこの時代の割には抑えられてるし。ディスポーザーの有無で検討からは外れる人はごく少数だし、その分ランニングコスト安いし。懸念があまり無いように思います。
    • 希少性についてですが、駅近（徒歩5分以内）で第１種住居地域に200戸規模のマンションはあんまりないんじゃないのかなあと。裏付けとなるソースは特にありませんが、MRで説明員の方からそう聞きました。一方で私が一番気になるのは、他の人もおっしゃるように地権者の割合ですね。まあ特定の一族が牛耳ってるとかいう訳じゃないので極端な心配はしてませんけど、派閥が生まれやすそうな下地があるのは無視できないところです。 昔から近所に住んでいる人ならその辺りの雰囲気というか、元同潤会エリアの住民の方同士の関係性もある程度わかるのでしょうが、そんなに地縁が無いエリアなんで情報収集がなかなか進みません。ここに詳しい方がいればお話を伺いたいところですが…
      • 規模についてですが、確かにこの規模感はこの辺りでは希少だと思います。しかしながら、規模のメリットととしては維持費が安いということしかないのが残念です。大規模だけが許された特権が共用施設の充実化です。自分が使わない施設に少しのお金も出したくないなんて器の小さいことを言っていてはいけません。例えば、雨も日に子供たちを思い切り遊ばせることができるキッズルームが決め手になる人だって多くいます。マンションの資産性を維持するための経費だと思えば安いもんです。 地権者については、彼らの意見が大いに反映される管理体制になるのは必至です。いい方向に行ってくれればいいのですが。推測でしかありませんが、高齢者を優遇する方向だと思います。
      • 高齢者優遇については、具体的にはどのような懸念が予想されるものなのでしょうか？ウチはそこまで若い夫婦とは言えませんが、それでもファミリー層に影響が出るような形になるのはやはり困りものですね…
        • 高齢者優先というのは、設備面では手すりや休憩用の椅子の増設とか集会場のキッズルーム使い反対とか、運営面では子供が生む騒音を厳しく取り締まるとか高齢者のルール違反には目を瞑るとか、管理面では理事は地権者・高齢者以外の者で回すことにするとか、そのくせ要望をうるさく言ってきたり反対だけはしっかりしてきたりとかでしょうかね。
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    交通

    • 大井町線・都営浅草線に乗るのもアーケードを通れば近く感じるね。
    • 荏原中延以外だと中延が約10分、武蔵小山が約15分と少し距離あるけど、どっちも道のりの半分はアーケードというのは何気にポイント高いですね。あと浅草線は戸越の方が微妙に近そう
    • 個人的にはマンションで最寄りから徒歩10分以上は検討対象外ですね…
    • 周辺地域に住んでますが、駅力は荏原中延が上だと思います。
      • 言われてみると駅力ってどうやって評価したらいいんでしょうね？ 乗降者数は馬込の方が多いですが駅周辺の商業施設の利便性は荏原中延の上ですし、通勤重視なら都心に直通でアクセスできる浅草線の方が魅力的ですが普段の生活を考えれば東急沿線の荏原中延の方が素敵にも思えますし… 人それぞれと言えばそれまでですが、何か指標ってあったりするんでしょうか？
        • 駅力の評価基準は人それぞれだと思いますが、私にとっては周辺地域における商業施設や通勤の利便性だと思います。結局のところ、駅力は駅近マンションの価格にあらわれるのではないでしょうか。なお、東洋経済オンライン等で路線別マンションの1平方メートルあたり平均単価の動向が確認できます。
    • 旗の台は大井町線も使えて良いですよね。戸越と小山はまさに商店街のイメージですが、荏原中延も商店街立派なんですね。
    • 最寄が池上線、浅草線まで10分ちょっとなので、「 "微妙" に不便」は言い得て妙じゃないですかね。車使う人からしたら高速や幹線道路が近いから便利なのかな？
      • 池上線に4分、五反田もすぐ、大井町線や目黒線にもアクセスであるここがいまいちなら大半のマンションはいまいちになるかと。
    • 出張が多い身からすると、浅草線は非常に便利。 新幹線も飛行機(羽田、成田)も使いやすい。
      • そうなんですね。私も年に何回か海外出張しますが、今まで違う線を利用してました。
      • 他の方も仰っているように、ここからなら浅草線はオススメです。比較的空いてるし。まあ名前も中身も少々田舎臭いのはご愛嬌ということで…
    • 私はサラリーマンですが、池上線の街並みが好きなので池上線派です。浅草線はそんなに便利ですかね？
      • 新橋〜日本橋あたりに勤務してるならめっちゃ便利ですよ。他の路線に比べて所要時間も短いし。欠点はなんか殺伐としてるとこかな。。ちなみに雰囲気は自分も池上線派です。
      • 池上線の雰囲気いいですよね。都心にいても落ち着きます。
        • ほんといいですよね。休日なんとなしに池上線に乗って本門寺とかに行くとなんだか小旅行に来た気分になれます。 プライベートなら浅草線より池上線ですねえ、私は。
    • 通勤やこれからの更なる利便性向上は浅草線だろうね 山手線新駅、泉岳寺再開発は期待大だね
    • 大手町や日比谷勤めの人にとっては目黒線を使えないことはデメリットだと思いますので、デメリットに入れていて問題ないと思いますよ。もっと言うと、分かりきっていますが、山手線徒歩圏外というのもデメリットですし。例に出されている西大井徒歩圏外もデメリットといえばデメリットだと思います。ただ、西大井については気にする人はごく少数だと思いますが。
      • 話の本筋は目黒線をデメリットにする前提がおかしいということだろう。アトラスの最寄りは池上線、次が浅草線。大手町や日比谷の人にとっては目黒線が離れていることがデメリットでも、たとえば五反田や品川・渋谷・新宿など山手線沿線に勤務している方には目黒線より池上線の方が乗り換えの便も含め利便性が高いケースも多々ありメリットになる。浅草線で直通の新橋や日本橋に勤務の方は言わずもがな。 人によって便利な路線は違う。ましてや最寄りではない駅をデメリット扱いするのは変。むしろ常用でなくとも徒歩圏内に選択肢が多いことはプラス要素として扱われるのが妥当。
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    構造・建物

    • 施工が長谷工は残念ポイントですね。
    • この掲示板のデベ版の長谷工の箇所を読むと不安と憂鬱さしかありませんでした…管理会社が長谷工関連でないことを願ってやみません。長谷工関連会社の管理になったら、検討外しの決定打になりそうです。 高級路線じゃないから長谷工施工であり、我が家でも購入できる可能性を生んでるので本当に悩ましいです。
    • 池上線沿いに住んでますが、他の東急線と違い、ターミナル駅に出るわけでもなく他路線直結でもないのが弱いと言われる所以かなと。浅草線は悪くないけど10分とこれまた微妙。売りはアクセスというより住環境でしょうかね？そういう意味では池上線はなかなか。 個人的には目黒線アクセスがどの程度かが気になります。
      • 池上線は平日の朝かなり混むんで通勤ではあんまり使いたくないんですよね。乗換え先の山手線も言わずもがなですし。休日ちょっと出かけるのにはいい路線だと思います。
        • それ、目黒線も同じく　武蔵小杉のせいだいい迷惑。。。
        • 本当に小杉はこちら側からしたらいい迷惑ですよね。仕方ない事だけど。小山も人増えるし目黒線もきつくなるのかな。 山手線とか目黒の先から南北線なんかは他の路線に比べればマシだと思ってますが、これからどうなるか。浅草線はそこまでではないけど。
        • 確かに、ここの近辺と比べたら不便だけれど、車無しでも十分に暮らせる便利な場所ですよ。
    • 浅草線も最近は8:11中延発あたりまで徐々に混雑度が増してきた気がする。 馬込と西馬込にはこれ以上マンション建てないでほしいな。。
    • 駅から若干遠いので、そこをどう思うかでしょうね。 ここは住環境良さそうですから、各駅までは歩くの苦にならないかんじでしょうか？
    • どの駅もほぼフラットアプローチです。最寄り以外もアーケードを通って行けるので、安全だし楽しいですよ。
    1. 荏原中延（4分）… サンモールえばら商店街を抜けてすぐ。駅もコンパクトなのですぐ電車に乗れます。五反田でのJRへの乗り換えも、私鉄ではかなり楽な部類です。
    2. 中延（10-11分）… 荏原中延を通り過ぎ、更に中延商店街（スキップロード）を抜けて行きます。行程の半分はアーケードなので、こちらも距離の割には全く苦になりません。浅草線を利用する際は改札階へのエスカレーターが無いのがややネックですが、少し離れたとこにエレベーターはあります。
    3. 武蔵小山（15分少々？）… 大通り（中原街道）を超え、パルム商店街を抜けて行きます。中延同様、こちらも道のりの半分はアーケードなので、雨の日も外を歩くのは7-8分程度。ただ曜日や時間帯によってはアーケード内が人で溢れてるので、想定よりちょっと時間が多目にかかるかもしれません。
    • 施工が長谷工なんですが、いわゆる長谷工仕様と呼ばれる直床+二重壁なんでしょうか・・・。子供がいるのと、大規模マンションなので、外への＆外からの騒音が気になります。建物のスペックについては、モデルルーム見学で確認するしかないですかね？
      • 二重壁？壁とか床の厚さ含めてモデルルームで聞いた方が良いと思いますが、価格帯からしてさすがに二重床二重天だとは思いますが。
      • 沿線じゃないのでサッシの等級はT1かT2で十分だと思いますが、築浅のマンションでも施工業者によっては直床もよく聞くので、確認したいと思います！
    • 基礎工事の状況です。杭打ち工事は終わっています。 根切の土砂搬出、山留工事、杭頭処理（以上が先週から進行中）、捨てコンクリート（今週から南東側からスタート）の順序で進んでいます。一番南側の隣接住宅横からの撮影です。画面奥のゲートが北東側になります。
    • アトラス品川中延 基礎工事.jpg

      アトラス品川中延_基礎工事

    • ここは二重床でしたよ
    • 地権者の多い再開発物件は、仕様決定に関する住民の権限が強いので｢残念仕様｣になってしまうことが結構あるんですよね。最新のマンション設備の快適性や何が長期的な資産価値向上に繋がるか等があまり分かってない。 分かってても初めから賃貸に出そうという人も多いですから、まずは安く建てて取り分を多くすることを優先する。 ここがそういう物件なのか見極めが必要です。
    • 外観のタイル張りとか雰囲気ありそうですけどね。 地権者物件ではあるものの、たしかに管理費お安めですし、そこでバランスとってるんですかね。
    • タワマンではない点と相対的に安い点は良いんだけど、安物感も出ちゃってるところがねえ。今時、外廊下に室外機置くマンションなんてないでしょ。スラブ厚もボイドで250mmだし。折角、大規模なんだから、戸建には真似できない設備にして欲しかった(ディスポーザー、パーティールーム、コンシェルジュ等)。
      • 外廊下に室外機は確かにちょっとなーと思いますね。ただ、スラブ厚がボイドで250mmだから良くない、というのは一概に言えないかと。コンクリートの質や中空部の厚によって遮音性能も変わりますし。安物"感"という点については否めませんが… あと個人的にですが、共用設備を充実させるよりは管理費や修繕積立金を下げてくれる方が嬉しいです。今住んでるとこではエントランス部以外の共用設備にあまりメリットを感じないし、元が高いと値上がりの際の影響も大きくなるので。設備仕様や現時点での周辺環境からすると、投資目的には余り向かなそうですよね。やはり地元の方の住み替え向けなんだと思いますよ。他には、都心に近いところでそれなりにれなりに便利に、かつ穏やかに暮らしたい方などには良さそうな印象です。
    • スラブ厚も聞いたことがないくらい薄いので、最上階をオススメします。ここはファミリーが多いでしょうし、戸建てから住み替える人も多そうなので。最上階角部屋のほとんどが地権者というのもダメな要素ですね。
    • ゴミ置場は東棟１階の北端。そして東棟は殆ど地権者が押さえてる。ルーフバルコニー付きプランも。 どれだけ地権者のためのマンションなんだと不快になった。
    • ここは防災基地としての側面もあるのに、なんで免震じゃなくて耐震なんですか？ 免震の方がベターですよね？
    • スラブ厚の指摘が気になったので確認をとりました。 床はLL45です。（特級はLL40） ボイドスラブの厚みは250mmです。（280-300mmが標準とのこと） 一部だけ発泡スチロールを入れるそうです。 「壁の遮音性能は公開していない、聞かれた場合のみ個別で答える」と言われました。 その場で聞きましたが、確認をとるのに時間がかかるそうです。 LL45で充分かはご近所さん次第ですし、少なくともグレードはもう一つ上があります。 価格が価格なので、特に音を気にするのであれば避けた方が無難かもしれません。 皆さんにも参考になれば幸いです。
    • 外廊下は悪天候だと大変。 外から見えるデメリットもある。 少なくともメリットはない。
    • ここは基本方針として維持管理コストを抑えているようですし、防災事業の側面を持ってることからすると外廊下であることもわからなくはない印象です。ただ、ランニングコストより快適性を優先する方にとってはやはりデメリットなのでしょうね。 ケチってるとも言えますし、良く言えばコンセプトに忠実とも言えますし。 もろもろを踏まえ、この物件においては妥当か、ややデメリットなのかなと感じました。
      • なるほど。確かに不燃公社が入ってるし、火災を考慮して外廊下は納得。 そもそも、内廊下の物件って最近少ないですね。シーサイドあたりのタワーもドーナツ型で吹き抜けになってたし。（さすがにそれは怖いけど）
        • それなら防災の拠点なのになぜ免震じゃなくて耐震なんでしょうか？ 火災を考慮って、中央の集会室は木材をふんだんに使ったログハウスのよう、だそうですが？
    • 天井高245って皆さん気づいてるのかな？この価格帯は最低250だと思ってましたが今はこんなもんなんでしょうか？
      • 部屋のタイプによっては、まさかの2mない部屋（と言うか大きな梁のため）もあります。 建物の構造上のため、と言う説明ですが、、ちょっと考えますよね。
        • スラブ厚−20、天高−5〜10で無理に1階増やしたって事だとしたら、けっこう厳しい計画だったんでしょうね。 住戸内仕様は落とさず単価をぎりぎりこの価格に抑えたって事だとしたら、手法としては成功かもしれません。 350超えたら買う人限られると思いますし。
        • 2m無い部屋？ありえないでしょ。建築基準法違反じゃん。部屋の一部がってことならわかるが。
        • 私も見取り図を見ました。その部屋は梁のため2mきってました。全部ではありませんでしたが、でも部屋の半分くらいが梁がありました。そんな構造ってあるんでしょうか。
        • ああ、全部ではないのね。平均で2.1m以上あればOKだから、半分くらいならありえるんじゃない？もし2.1mを切ってるなら居室にはできない。
        • 高層＆ハイサッシでないなら天井高があっても開放感に大差はないので、240もあれば十分なのでは。むしろ、それ以上あっても空調の効率が下がるだけ。
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    共用施設

    • 大規模だからできる設備（パーティールーム、ゲストルーム、キッズルーム）やディスポーザーどれもないのはもったいない。管理費抑制などメリットもありますが、地権者（高齢者）の要望とベネフィットの為だとすると微妙な気持ちになります。
    • 共用施設の捉え方については、個人的にはうーん、という感じですね。。一般論ではなく、あくまでウチの場合は、ですけども。 現在多摩川沿いの某大規模マンションに賃貸住まいなんですが、キッズスペースやパーティールームはあまり利用しないんですよね。となると、やっぱりそこにかかる費用は少々微妙に感じてしまいます。とは言え子どもが生まれて間もないころに敷地内に託児施設があったのは非常に助かったので、お子さんの年齢によってはそういった施設が決め手になるのも頷けるところですし、資産性の観点ではおっしゃる通りかと思います。特に将来の住替えを視野に入れている方にはとても大事な要素ですよね。

    設備・仕様

    • さすがセコムの物件だけあって、セキュリティや消火システム、耐震性能など間取以外の仕様は優れているので、駅からの距離が許容できる人にはなかなかお買い得な物件なのではないでしょうか。
    • ディスポーザーは無いです。 その手のあったら便利な設備や共有設備は少ないと感じました。 子育てする上で便利すぎる設備は重視していないので、管理・修繕費が安くなっているのはありがたいです。 個人的な感想なので設備を重視される方には物足りないのも事実かと思いますが。
    • ツボ350が安いとは思わないけど、むちゃくちゃ高いかと言われると、最近の相場からいって妥当かな、くらいのイメージではないでしょうか。
    • ディスポーザーなし、外廊下です。
    • 浴室の天井、低くなかったですか？
    • ここは地元民以外にとっては高過ぎる印象。郊外、外廊下、エアコン室外機が外廊下に、各階ゴミ置き場なし、地権者多数、共用施設なし、ディスポーザーなし、ボイドスラブ250mmでいて坪400万。都心も買える人間からすると即決で「見送り」。
      • 各階ごみステーションは高望みとしても、この仕様で池上線最寄りなら、もう少し安くして欲しいというのが素直な感想。まぁ地元の方に需要があるのでしょうね。
    • いくら管理費安くてもスペックは最低レベルだよ
    • 仕様面ではディスポーザー無し、パーティルームなし、ボイドスラブ圧が250mmと最低限、廊下側に室外機置き場などネガティブポイントがいくつかありますね。ただその内半分は維持費とトレードオフという感じで、人によってはプラスと捉えることもあるのかもしれません。一般的にはそういう人は少数派なのかな？あとタイルやクロス、キッチン台などの部材には旭化成らしい素材へのこだわりも見えたので、建物自体への印象は特に悪くないです。
    • ようやく公式Webの「設備・仕様」がアップされましたね。 収納とか、キッチンの天然石とかいいですね。
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    間取り

    • 間取りはまだみたいですね。広さが気になります。
    • 1R～4LDK、33.45m2～87.05m2と広さの差は相当あるようですね。ここの立地だとどの辺りがターゲットになるんでしょうか。学校に近いということならファミリー世帯にも人気が出そうです。
    • バルコニーが狭いのもちょっと気になります。これもマンションを選ぶなら広めが希望なので。
      • 当初、ルーフバルコニー付の部屋が何個かあったみたいですが、早々に売れてしまったようですね。
    • アップされたの見てみました。まあ普通のよくある間取りですね。
    • ディスポーザーないですが、それが功を奏したのか管理費は124円/㎡と異常に安いです。 ディスポーザーがないのはいかがなものかという意見もあるでしょうが、こんだけ管理費が安ければ納得出来ますし、むしろウエルカムに感じる方も少なくないでしょう。
    • 外廊下物件の南向き中住戸って、大抵2つの洋室が外廊下に面してるけど、これが最悪。洋室は北向きで寒いし暗い上、外廊下を人が通る度に気になる。納戸や書斎等、あまり使わない部屋にしかできないよ。
    • 24時間ゴミ出し可能ならディスポーザーなくても大丈夫そうですが、最近は当たり前の設備になりつつあるので、やや残念。 ちなみにブリリア系は24時間ゴミ出し可能ではないところが多いのでご注意下さい。これは戸建てと違いマンションのメリットだと思いますが、それがないのは個人的には結構マイナス点です。

    買い物・食事

    • 少し歩けばオーケーやオオゼキ、武蔵小山商店街があるのでスーパーは困らないと思いますよ
      • 文化堂最強。
    • 大型スーパーなら、徒歩10分ぐらいのところに、サミットがあります。一番近いのは荏原中延駅の東急ストア(あまり安くない、小型)。あとは他の方もあげている、オーケー(激安)、文化堂あたりになります。商店街には八百屋もあり、安いです。
    • 立地に関して言えば、商店街がある街って情緒があって良い印象 武蔵小山商店街は大きな商店街になってくるのかな。色々な店があって利用しやすそう スーパーもいくつかありますから、買い物には不便無さそうなのは女性目線としては魅力的な部分です。
    • 買い物の便も大型商業施設は無いけど有名商店街が徒歩圏、街中に緑は無いけど戸越公園や林試の森が徒歩圏、街並みにお洒落さは無いけど、雑多過ぎず殺伐ともしてない。
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    育児・教育

    • 小学校が近くてよさそうですね。
    • 目の前小学校なのが魅力だと思ったのですが、軽く調べたところ人気ない学校なのでしょうか？ 地元でご存知の方いたら教えて欲しいです。
      • 区のホームページを見るに、近年中延小学校の新入生は1クラスのようです。1クラスはちょっと寂しいですね‥
    • 28年度の品川区小学校募集要項のような冊子を図書館でみたら、 通学校区の対象児童数に対し、入学した人数はだいぶ乖離がありました。そもそも人数が少ないから1クラス、は、あるかもしれないですが、対象児童数の内、入学しなかった子たちは、中延小ではない同ブロック内の小学校に行ったのか、国立私立に軒並み行ったのか…
    • ブロック内の他の小学校を選択したみたいですね。他学区からの流入が多い小山台とか京葉ってとこに行ってるんでしょうね。 小さな子供いるので小学校前って事が魅力でしたが、なんとなく不安ですね。少ないから悪いとは言いませんが、 48人中38人が流出するって一体何があるんでしょうね？
    • 小学校の事情はやはり周辺住民からの口コミに頼らざるを得ないでしょうね…周辺は戸建多かったし、ここでは拾えそうもないかな…
    • 私は小学生の子供がいないので内情はわかりませんが、毎朝近所の大人（有志？）が通学中の児童を交代で見守るなど、地域全体で中延小に通う子を大事にしているなとは感じてます。
      • 小学校の保護者だけではなく、地域の方々も支援してくださってるんですね。 図書館、児童館、保育園も近くにあるし、立地は魅力的…です
    • 小山台、第二延山は中受予定の子供が多いと聞いたことがあります。元々子供が少ない&中受の子達がごっそり抜けた結果が中延小学校の毎年の生徒数なのかもしれませんね。 人数が少ないと万が一いじめにあった場合地獄の6年間になりそうで、親としては心配です。 公共施設だけでなく、少し歩けば浅草線や目黒線も使えるので確かに立地は魅力的なのですが。
      • 確かに少人数だといじめなど人間関係のトラブルは心配ですよね… ただ中延小は教員一人当たりの生徒数が5.2人なので、生徒一人一人に目が届きやすいというメリットはありそうです。 ちなみに近隣の他校ですと、延山小が19.3人、京陽少が18.1人でした。 ちなみに徒歩10分で浅草線、15分で目黒線の他、ちょっと遠いですが25分で横須賀線も利用することができます。まあほとんど使ったことないですけども http://www.gaccom.jp/smartphone/schools-5138/teachers.html
    • 地元住民です。子育て中です。 子育てはしやすいと思います。徒歩10分以内に小児科が数個あります。遊び場は、公園は小さいものなら近所に何個かありますし(スキップロード近くの公園が人気)、大きい公園(やや遠いので自転車で行きます)なら戸越公園や林試の森があります。児童館は、中延小学校の横にありますので近いです。習い事は種類によりますが、水泳教室は荏原文化センターの地下の水泳教室や、武蔵小山のスイミングスクールに行く人が多いです。 環境は静かですし、保育園も図書館も近いので良いと思います。
      • 小児科いくつかあるのは良いですね。あとは広めの公園が徒歩圏にあれば理想的ですが、お話を伺う限り子育て環境はほぼ整ってそうです。小学校目の前ですが流出数が多いみたいで、他の学校に通わせるとしたらせっかくの立地がもったいないかなと感じました。
    • 倫理的によろしくないのは承知の上で、あえて言わせていただきます。 マンション目の前の小学校は、全生徒の30%が障害児です。 http://www.gaccom.jp/schools-5138/students.html
      • 子育てするつもりなので障害児と外国人のたむろは不安です。
    • 学区についてですが、品川区は越境可能な学校選択制と聞いてますので、中延小の他にも物件から500m圏にある荏原平塚学園、京陽小、延山小が具体的な候補にできると思います。荏原エリアの公立では評価の高いらしい第二延山小もGoogleマップ上では徒歩10分程度ですしね。 うちの子どもはまだ小さいので先の話ですが、ここに入居したとしてもその点はそれほど懸念していません。
    • 公立の小学校が選べることについては品川区の物件のメリットの一つとは感じています。
    • 品川区の学区について、 選択制だから、目の前の小学校じゃなくても良いし、さほど気にしない方々… お子さんの学年の子が何人いるか、品川区に問い合わせてみると良いと思います。ウチの子の代では、今人気の第2延山小の場合、その学区に居住の子で定員超えでした。 次の優先は兄姉児がいる(下の)子です。 住民票がある子で既にいっぱいで、わずかな希望を在校生の下の子に奪われ、一体何人の枠が同ブロックの子に振り分けられるでしょう？
      • 特別支援学級がある学校がそんなにたくさんあるわけではないので、 近隣の該当する児童達がどうしても集まりやすくなるゆえ、割合が高くなるんでしょうね。
      • なるほど、さすがに人気校周辺はその学区狙いで住まれてるご家庭も多いのですね。ご苦労されたようで心中お察しします…ちなみに私は個人的には小中一貫の荏原平塚学園がなかなか良さそうに感じました。まだ先の話ではありますが、折を見て一度問い合わせてみようかと思います。
    • 武蔵小山に爆発的に人が増えて、その人たちも学校を選べるわけだから、すでに定員超えしていて在校生兄弟に優先権があるのに、さらにその人たちまで入ってきて、それでも自分たちが人気校を選べるつもりでいるのはリスキーだと思う。 高い買い物は先を見据えないと痛い目みる。

    https://www.kenbiya.com/news/6204.html

      • どのくらいのお子さんを想定してるかわからないけど、小学生ならムサコの駅近辺とここは通学圏そんなにかぶらないと思うよ。選択できてもお互いに1km以上離れててバス線も通ってないし。中学から上だとチャリ通ありだからダブってくるかもね。 ってかその辺買えるような層は私立に通わせるもんだと思ってたわ。まさに住む世界が違う人種っていう庶民の勝手なイメージで(笑)
    • 世間の流れはどうかわかりませんが、中延小はインクルーシブじゃありませんよ。 特別支援学級と通常学級は別クラスです。誰かが常時お世話係にされて学ぶ機会が減る、なんてことはありません。さすがに発言が適当すぎませんか？
    • 小学校が近いのも大変ポイント高いのですが、品川区の学童は使い勝手どうでしょうか？なかなか情報がなく困っています。
      • 学童（スマイルスクール）ですが、品川区のＨＰ見れば制度などはわかると思います。 多分使い勝手は良いとおもうけど、何を求めているかとかどこと比べるかによって感じ方はさまざまでしょうね。 低学年の利用者が中心になると思いますが、利用登録していると〇○教室みたいなイベントの時のピンポイント参加も可能なので、そういう利用の仕方をしている高学年の子もいると思います。http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000002200/hpg000002112.htm
    • ここのマンションから小学校に通う場合、中延小学校ではなく延山小学校を第一候補に考えています。中学校は受験をさせたいと思っているのですが、延山小学校のお子さんがどれくらい中学受験をしたりするのか(周囲の環境)どなたかご存知でしょうか？ 中学受験は第二延山が熱心だとよく伺いますが、人数制限もあり入学は厳しいと思っているので…
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    周辺環境・治安

    • 地味だけど良い立地だよね。この場所に迷わずに行けるの人はきっと地元民ｗ
      • 池上線、大井町線、浅草線の3線利用
      • 武蔵小山パルムや戸越銀座商店街、中延の商店街が近い
      • 目の前に図書館や温水プール この辺り、大型スーパーがないのが不便なんだよねｗ建物そのものも地味そうだし、大きな話題にならないまま気が付いたら販売終了って感じでしょうか
    • 戸越銀座と旗の台はたまに行きますが、荏原中延はほぼ行ったことなくまだ地図上でしか見てませんが、 あえてネックを上げると、①大きな公園が近くにない点、②池上線が若干アクセス弱いかなという点が気になります。
      • 地元じゃないとなかなか行きませんよね。私は旗の台に住んでるのでたまにいきますが、商店街が立派ですよ。あと、このマンションの場合、武蔵小山と戸越銀座にも徒歩圏なのがいいかと。
    • 私が評価できるのはロケーションですが、中延周辺は知られていないが戸越よりも便利な穴場という持論です。 現地は、小学校の前で非常に開放感があります。朝・夜はかなり静かです。 中延・荏原町エリアと、荏原町・中延エリア（ここ）を比べると、後者のほうが若干交通の不便さの印象があるかもしれませんが、 総じてJRにすぐ出られる、東急線大井町線にもすぐ乗れる、ということで「微妙」でしかないかと。 駅までの道はあまり賑やかではなく、住宅街＋商店街の外れのような感じ。 大きな通りがそばを走っていますが、そこそこ通りから内側に入っているので騒音も気にすることはありません。 スキップロードもすぐ、戸越商店街もすぐ、オーケーマートもすぐ、武蔵小山もすぐ、生活もし易い。 ここを買う人はナイスチョイスだと思います。
    • 数年前から近くのマンションに住んでいる者です。 このアトラスから駅までの道中、東南アジア系の外国人がたむろしている場所があります。 焼き鳥屋の前で10人ほどが数時間座り込んでいるのをしょっちゅう見かけます。 腰を据えるとなると治安や雰囲気の面で気になるのですが、地元の方はあれを見てどう思いますか？ ちなみに、すぐ傍のコンビニで強盗事件がありました。
      • コンビニ強盗なんて結構どこでも起こってしまってるし、外国人の方はこの近辺の工事現場で働いてますよね。
        • どうにか否定したいのかもしれませんが、事実なのは間違いないですよね？ 東南アジア系の外国人がたむろしているのはここ最近ではなく昔からなので、別に工事現場どうこうは関係ないですよね？ 地元の方なら何の話なのかわかると思います。 それに、他でも起きているから起きてもいいというわけではありませんよね？
        • どうにか否定したいのかもしれませんが、事実なのは間違いないですよね？ 東南アジア系の外国人がたむろしているのはここ最近ではなく昔からなので、別に工事現場どうこうは関係ないですよね？ 地元の方なら何の話なのかわかると思います。 それに、他でも起きているから起きてもいいというわけではありませんよね？
        • これのことですかね？ 検索したら出てきました！ 品川区の「ファミリーマート中延二丁目店」でコンビニ強盗 http://www.teguchi.info/accident/8760/
        • 駅までの間に焼き鳥屋は２店舗あります。 前を通らないように道を避けることはできますが、ないなんてことはありません。 コンビニについてもご存知ないならネット検索でも出てきます。 何を必死になっているのか分かりませんが、私も地元民ですよ。
        • モデルルームへ行ってきました。 飲み屋さんはありましたが 店頭で焼き鳥を焼いているような、焼き鳥屋さんはなかったです。 近所にあるのかもしれませんが・・・。 店頭で立ち食いするのも、下町っぽくていいと思いますが。 高級感を求めるなら武蔵小山のタワマンを選べばよいわけです。 子育てや静かな環境を求めるならここも悪くないです。
        • 強盗も外国人のたむろも100%事実です。 高級感を気にしているわけでも、焼き鳥屋ピンポイントの話をしているわけでもありません。 強盗があったり、外国人がたむろするような周辺環境で、地元の方が治安や雰囲気をどう捉えているのかを訊ねています。
    • 他と比較してどの辺がいいと思いましたか？
      • シンプルですよ。デザインとかインテリアのセンスが好みだったのと管理修繕安いと買い物便利そうと嫁が気に入ってるからです。 ディスポーザー無いとか地権者とか気にはなりますが私にはそれほど懸念点じゃないですね。 壁のスペックとか専門的なところは恥ずかしながらそこまで明るくないのと街の雰囲気とかはもっと治安の悪いとこで育ったので（笑 値段が高いとは思ってますけど周辺の物件も同等かそれ以上なので、このエリアを気に入っている自分のせいと考えて腹を括ろうと思ってます。
      • 管理費が安いのはいいですね。あと戸越銀座、武蔵小山の商店街等も徒歩圏で生活には便利です。私もいろいろ見ましたが、気に入ってる物件の一つです。
    • 近場のファミリーマートで強盗があったのは事実ですね。ただ犯人は千葉県民で、城南地域で他のエリアでも同様の手口で犯行を繰り返したと聞いてますので、この件で特別この区域の治安が悪いなんてことには全くならないと思います。むしろ、この件くらいしかここ数年この付近で起きた事件を知りません。 ご近所同士で自然に挨拶を交わす土地柄ですし、商店街も遅くまで一定の人通りがあるので安全な地域ですよ。 あと、外人がたむろしている焼き鳥屋って鳥忠のことですかね？確かにたまに（私の生活パターンでは月に一回あるかないか）店頭のテーブル席で飲食してるのを見かけますがせいぜい数人ですし、別に不良外国人でもなんでもない人たちだと思いますよ？あと、そもそも中延方面からマンションのエントランスに行くまでに、最短ルートではその店の前は通りません。わざわざ遠回りをする（しかも店の前からマンション側へ抜けるには最短ルートより細い道を通る）必要がどこにあるのでしょうか？ 多少あの辺りに詳しい方の書き込みのようですが、これで治安が悪いだなんで…適当過ぎて、ここが好きで住んでいる地元民からすると不快ですよ。まあただの愉快犯なんでしょうけど。もし本当にお住まいなら、あなたが治安が良いと思う地域へのお引越しをお勧めします。
      • 住環境は良さそうなんですが、学校前のメリット活かせない・沿線・地権者関連・規模に対する物件スペック、色んな残念ポイントが重なり価格に見合わないと判断しました。それでも今出ている物件の中では良い方だとも思ってます。
    • 私は荏原文化センターの近くに住んで数年になります。 強盗があったのも、外国人がたむろしているのも事実です。 近くで犯罪が起きたこと自体に意味があります。 犯人が千葉県民とかどうでもいいです。 だから治安の問題がないとはならないでしょう。 どの道を通るかなんて部屋の位置によっても変わります。 429でも言っていますが、別に焼き鳥屋の前を通るからどうこうというわけではありません。 東南アジア系の外国人がたむろしていて、『そういう』雰囲気だと言っています。 どうにも否定したいようですが、彼らがどんな人たちかなんて知りようがないでしょう。 そもそも、私は一言も治安が悪いと断じてなどいません。 検討する上で気になる質問をしただけです。 それをなぜ検討もしていない人の目の敵にされるのか理解できません。 あなたが本当に地元の方なら民度が知れるというものです。
    • 荏原中延が好きな地元民です。改めて言っておきたいのは、荏原中延はとても住みよい地域だということ。お洒落でも先進的でもないですが、素朴で人懐こい、安心して暮らせる町です。少なくとも私と周りのご近所さん達はそう思ってます。ここに限らず、この近辺の物件をご検討中の方はぜひ現地周辺に足を運んでみて、ご自身の生活スタイルに合うか判断してもらえれば幸いです。もちろんお隣の戸越や旗の台、武蔵小山もいいところですよ。
    • お正月休みを利用して建設予定地から駅まで歩いてみました！途中まで商店街を通ることもあり、表示より短く感じられますし女性や子供でも安心です。
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    周辺施設

    その他

    • 個人的な感想として
    1. 良い点 駅近大規模、閑静な住宅街、日照眺望問題なし、商店街
    2. ネック 価格、池上線（五反田利用だとバス便物件と変わらない）、地権者住戸率が高い、街が整備されてない。
    • 完全なメリット :
    1. 閑静な住宅地
    2. 全体的に日照眺望問題なし
    3. 買い物（商店街&駅前東急）
    4. 医療機関大小充実
    • 不完全なメリット
    1. 駅近→池上線メインはアクセス弱く五反田出るならバス便物件と変わらない。中延利用だと駅近とは言えない。
    2. 小学校前→少し前に記載されていた理由からか1学年10数人と通わせる事はないので実質メリットなし。
    3. 大規模→大きのでも見映えする反面、共用施設がなくディスポーザーもない。管理費は若干安い。
    • デメリット
    1. 地権者→3分の1以上締める。初のマンション生活の方や高齢者も多いと予想されるので他の新築マンションにはない未知数の不安要素がある。
    2. 間取り→良い間取りがほとんど地権者住戸となっていて一期でも残り住戸感がある。
    3. 価格→坪350前後と今の市況では妥当（それでも高いと感じる）に見えるが、間取りの良い東住戸・角部屋・最上階・ルーバル付き住戸のほとんどが地権者住戸となっており、基本中住戸でこの単価は実質370以上の物件と言えるので割高感あり。
    • 私もモデルルーム行ったのですが、ご指摘のポイントで認識が少し異なったのは地権者住戸についてですね。東向きが多く押えられてるのはその通りなんですが、40平米台が中心なので（その位でないと等価交換ができない模様）3LDK以上狙いなら南向きがきっちり残っており、我が家的には残り住居感は特に感じなかったです。もちろん家族構成によって捉え方も様々でしょうけど。 あと、専有部については立地と価格の割に決してグレードは低くないと感じたのはプラス要素でした。少なくとも武蔵小山のパークシティよりは上かな、と。今後同地域に建つ予定の他のタワマンはわかりませんが… 全戸Low-Eペアガラスでキッチン台と洗面台は御影石。安全性の高い玄関ドア。バルコニーのサイド壁面はカラーセレクト可能なタイル張り（これ、珍しいと思います）。他にも収納部のつくりやドアの取っ手の作りなど、細かいこだわりがたくさん見てとれたのは好印象でした。あと、個人的にはこの規模＆階層で外廊下は別にネガ要素ではないとは思います。 なお、ネガ要素とされているボイドスラブ厚については、先般も言及されてましたが、まあ旭化成のセレクトするコンクリとボイド部の材質次第でしょうね。旭化成が信用できないというのなら、やはり250mmは価格帯的にマイナスポイントでしょう。 あと専有部内とは言え、廊下に面した所に室外機置き場があるというのは、やはりちょっと気になります（ここで初めて知ったので確認を忘れました…）。
      • という訳で、私見では下記のような感じで、決め手に欠けるけどなかなか見所のある物件かと。相場的に（相対的には）割安なのかもしれませんが、絶対額はかなりのものなので、予算面でもう少し悩むことになりそうです
    1. 専有部仕様◯（理由は上記の通り。）
    2. 共有部仕様△（ディスポーザー無しなど、売りが少ない。だからこそ管理費と修繕積立金が月1万くらい相場より安いが、それを大きなメリットと感じるかは人それぞれ。屋上テラスなどプライベートガーデン含め敷地内に緑が多めなのは好印象。）
    3. 周辺環境◯（個人的に活気のある商店街がある町が好きなので。）
    4. その他△（地権者率高い。逆に組合などスムーズに運営してくれるかも？とはいえ一般論ではポジティブには捉えづらい。）
      • 屋上のプライベートガーデンは管理人がいないと鍵をかけていて、ベンチすら置く予定はない、特に用途もない、と担当者に言われました。
    • 防災街区整備事業の主な支援策　都のホームページより。
    1. 調査設計計画費（測量、権利調査、地盤調査、建築設計費等）
    2. 土地整備費（除却、補償費等）
    3. 共同施設整備（廊下、エレベーター、集会所、子育て支援施設、広場、児童遊園整備費等）
    • スレを見て自分なりにメリットデメリットまとめました。
      • ○
    1. セレクト可能なオプション
    2. すべてlow-eガラス
    3. 敷地内に緑がある
    4. 全体的に日当たり良し
    5. 管理費が安い
    6. 閑静な住宅街
    7. 武蔵小山と戸越銀座の商店街が徒歩圏内（買い物に困らない）
    8. 品川区
      • △
    1. 価格だけなら相場並み
    2. 治安（プラスマイナスともに要素あり）
    3. 徒歩5分の最寄駅が池上線（終点の五反田は浅草線も通る）
    4. 浅草線まで徒歩12分
      • ×
    1. 遮音性能（床はまだ上のグレードがあり、壁は非公開）
    2. 部屋の窓を開けるとご近所さんに見える聞こえる
    3. 外廊下
    4. 玄関先に室外機
    5. ディスポーザーなし（生ゴミの臭いや害虫発生リスク）
    6. ゴミ捨て場が地権者側の一箇所のみ
    7. ご近所トラブルのリスク（優先分譲も合わせると大半がマンション生活に不慣れ）
    8. 地権者と優先分譲で残りものしかない
    9. 免震じゃなく耐震
    10. 建物の長寿命化が一つ星
    11. 大規模なのに共用設備に乏しい
    12. 目黒線まで徒歩16分（商店街の人混みで+4分）
        • ここを良さげに思ってるのでデメリットが気になったのですが、目黒線まで徒歩16分って × なんですかね？元々アクセス駅にカウントされてなかったので、調べたら徒歩圏内に目黒線まであるんだ、という感じでむしろメリットに思ってました。 せめて「目黒線も徒歩圏内。でも16分以上かかる。」で△くらいでいいんじゃないでしょうか？ 外廊下もタワーじゃないし取り立ててデメリットってほどじゃないのかなーと。私としては、玄関開けたら中庭や屋上テラスの緑がよく見えそうでステキ、くらいに思ってました。ちなみにここのような横広？タイプのマンションではあんまり内廊下自体を見たことがないのですが…最近の主流は違うんでしょうか？
    • 横浜のマンションの杭データ偽装した、旭化成。 皆さん、売主として気にしないのでしょうか。
      • 旭化成不動産と旭化成建材は、違うでしょ。
      • ここの物件に旭化成建材が絡んでいるかは不明だからなんとも言えない部分もあるけど、例の事件について責任を取ったのは旭化成のトップだから、不動産も建材も同じグループとして旭化成のマンションブランドであるアトラスに関係はあると思うよ。 でも、自分はその件への一連の対応に誠意を感じたから、今の旭化成グループは信頼できるかな。むしろグループレベルでの体質なら財閥系の方が不安…
      • 一連の対応で誠意を見せたのは、三井不動産だよね。 アトラスの杭工事も旭化成建材じゃないですか？ その他もろもろ同じグループだから、絡んでるでしょ。
        • 誠意って三井不動産が払った慰謝料のこと？自分としては、PLに基づいて、売主が表向きに取るべき責任を取っただけという印象だけど… 自分としては、トップも責任を取った旭化成の方が潔かったと思う。 ちなみに例の物件の巨額の建替え費用、売主の三井不動産、施工の三井住友建設、杭打ち下請の旭化成建材でどう負担するかはまだ決まってないはず。個人的には、管理責任を負うべき三井住友建設（アトラス品川中延でいえば長谷工の立場）に対するメディアの追求が当初から甘いことに一番の違和感を覚えるかな。http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51519
        • まあ、ここは地盤がいいからどこが対応しても問題無いとは思うけどね。
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    アトラス品川中延

    物件概要
    所在地 東京都品川区中延二丁目283番104（地番）
    交通 東急池上線 「荏原中延」駅 徒歩4分
    東急大井町線 「中延」駅 徒歩10分
    都営浅草線 「中延」駅 徒歩11分 （A3出口）
    総戸数 195戸
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