ザ・パークハウス 神戸タワー

2018年2月23日 (金) 12:41時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市中央区相生町1丁目1番1号（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩5分 （南口より）
2. 神戸高速線（東西線） 「西元町」駅 徒歩2分 （防災ビル出入口より）
3. 神戸高速線（東西線） 「高速神戸」駅 徒歩6分 （15号出入口より）
4. 神戸市営地下鉄海岸線 「みなと元町」駅 徒歩6分 （出口1より）
5. 神戸市営地下鉄海岸線 「ハーバーランド」駅 徒歩6分 （出口1より）
6. 神戸高速線（東西線） 「花隈」駅 徒歩7分 （西口より）
7. 神戸市営地下鉄西神・山手線 「大倉山」駅 徒歩9分 （東出口2より）

• 総戸数：352戸
• 構造、建物階数：地上33階 地下1階建・塔屋2階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年11月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/JR西日本不動産開発株式会社/三菱倉庫株式会社　神戸支店/安田不動産株式会社 関西支店
• 施工：株式会社大林組
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kobetower/

価格・コスト・販売時状況

• 目の前の南北の道路の騒音が気になるけど立地は私にとって魅力的。価格が気になるところですが、どんなもんでしょうね。中山手通のJT跡地にできるワコーレは坪300万との事ですが、ここもそれくらいかな？？
  • 300万いくと思いますが、その価値が階高であれば納得です。
• 20階以下の住戸をどの位の価格で出してくるか・・・だよね。低層階の中住戸は、買いやすい価格になるような気もするのだけど・・
  • 入居者の階層格差が激しくなりそう。地権者部屋はたぶん無いだろうから、年収＆資産のNET勝負。
    • 20階以上のラグジュアリーフロアにも102m2や116m2の部屋があるよ。 最上階は軽く億越えだが、その下も8000万、9000万台多数あり、何戸かは億行く部屋もある可能性あると思う。 東京や大阪と違い、神戸のタワマンでそれだけの部屋を買えるのはかなりのお金持ち。 逆に下層階は、お隣の教訓から、かなりお買い得価格で来そうな気がする。
• 1ldk狙ってます。いくらなんだろ？
• このラグジュアリーフロアだけのエレベーターとかあるのかな。 ラグジュアリーの意味を掴みかねます。 １１６m2で９０００万円台、１０２m2で８０００万円台とかなら、 かなりお買い得な気がします。 両方とも億超えちゃうなら、厳しいね。 下層階は西向き以外はそれなりに隣接建物と距離がとれるので安くないかも。 安いのなら西向き下層階がねらい目と思いますが、いかがでしょうか。
• 購入をご検討されておられる方にお尋ねしますが、住居として考えた場合と将来的な資産価値はどうなんでしょうか!? 色々な方のご意見を賜れれば幸いです。 
  • 投資的に買う人はいないでしょ。 東京かせめて大阪ならわかるけど。 素人が20年後の資産価値とか考えても無駄な気がします。 運次第ですから。
• 22階以上じゃないと手前の三井パークホームズに重なりますよね。それ以上の階数で5000万円前後はなさそう。7000万までいくとローン組める人少ないだろうな
• 神戸駅近辺は飽和状態や ココも低層階は苦労すると思うで
• 平均坪単価260万円前後の模様です。 同時期のザ タワー横浜北仲(三井)やザ パークハウス中之島タワー(三菱地所)との比較ですが、神戸という立地を考えると少し強気の値段設定かな。。。
• 神戸駅は微妙と言われますが、フラットに快速の駅まで5分。 内装等はそれなりの仕上がりだろうし、間取りも長方形タイプは少なく正方形の使いやすい形が多いと思います。 

交通

• 最寄り駅は高速鉄道の西元町です。ほぼ直結です。直通特別急行も一部ですが停車いたします。
  • 山陽S特急は停まりません 
• 神戸駅は新快速が停車するので便利ですよ。 三ノ宮駅より大阪に行くとき座れる確率も高いです。

構造・建物

• 敷地面積 3051.00m2
• 中が吹き抜けになっている感じでしょうか。 こういうタイプの建物は地震にはとても強いということは聞いたことがあります。 スカイツリーと造りが大まかには一緒、ということになっているのか。タワマンじゃなくても揺れる時は揺れるし（構造によって）そこはどう受け取るかみたいなものじゃないかなぁと思いました。 

【眺望・採光】

• 眺望最高かと思いきや東南にタワマンあるね。遮られないか心配です。
• 南側はほとんどが三井マンションビューですね。神戸は山側も美しいですから山側がいいのでは？高速も近いですし。
• パークホームズは20階だから、それよりも上なら抜けて花火やザ・神戸の夜景がみえるんでは？
  • 神戸タワーの１９階がパークホームズの２０階より少し高いはずだから、２０階以上ならお見合いはしないが、もう少し上の階でないとモザイクは見えないと思う。

共用施設

• 13～19階がグレースフロア、20～32階がラグジュアリーフロア。エレベーターはみんな一緒なんでしょうか。一番高い階は33階。待たされたりすることはないのかなと気になっちゃいました。
• 地下にあるゴルフレンジってなんですか？ 練習できるとか？ 
  • シュミレーター付きでしょうね。 最近の大型マンションには共用サービスとしてよくあります。

設備・仕様

• 24時間換気のフィルターは1週間もしないうちに真っ黒になります
• キッチンとかで御影石はオプションですか。フィオレストーンは標準ですか。
• 南、東面は近接する建物によって騒音や風が増加することが考えられるので、その点が一番、気になります。この立地であればサッシはT2以上、給気口も防音仕様が求められると思います。

間取り

• 間取り 1LDK～3LDK
• 専有面積 42.29m2～155.03m2
• バルコニー面積 6.72m2～40.60m2
• 間取りが公開されたようですが、リビングと寝室の広さのバランスが良くてなかなか良さそうに思います。 20階以上の100平米超えは億を軽く超えるのでしょうから自分には縁はありませんが・・・ 南側も15階程度の建物でふさがれている状況みたいですね。ベダンダ柵が透明ガラスの場合は+5階で20階以上じゃないとカーテンを開けての生活はできそうにもありません。東側は20階建てなので25階以上だと気兼ねなくカーテンを開けることができるのでしょうか。
• 柱めりこみまくり。残念な間取りです。
• 居住空間にPSがあるのがダメですね。最近はこういう物件が多いですね。
  • 間取りもこのまま決まりではないでしょう。それほど練り上げているようには思われず、今後は購入者の要望にあわせて変更すると思われます。たしかにPSが邪魔な位置にありますね。
• PSや柱など気になる点もありますが、個人的に全体的には良い間取りだと感じています。 PSも遮音材巻き付け・石膏ボード二重梁でほぼ気にならないレベルになると思われます。 設計変更も上層階では可能だと思いますし、低層階ではプラン内の選択というのが一般的ではないでしょうか。
• プレミアムフロアを見てみましたが、キッチンだけ独立している間取り。LDだけで20畳こえていることが普通でした。モデルルームを見たら、やっぱり違うんでしょうね。
• ちと柱がすごすぎやね。玄関の位置悪くて廊下も長いし、部屋に死にスペース多いな。実質面積はかなり狭そう

買い物・食事

• 元町商店街というのは寂れたシャッター街になりつつあるのでしょうか？
  • 活気があるのは南京町と平行にある元町1番街だけですね。その1番街も空き店舗がチラホラ。 元町商店街にはショッピングしたいと思わせる集客力のある店舗が無いので、屋根付き遊歩道程度の価値しか無い。 栄町は西からかつてのオフィス街がマンション街に変貌しつつあります。 この流れは止まらないでしょうね。
    • それなりに営業はしているがパッとしない商店街ですね。車と自転車が来ないのが安全ですね。
• この辺りカフェがありません。
• 今のハーバーランドの集客力は高いと思います。 神戸タワーからもウミエは近いし、イオン・無印良品・コーナン等があれば日常生活には困りません。 内廊下タワーマンションだと阪急キッチンの利用も楽ですよ。 高額商品は大丸周辺に散歩がてら行けば事足ります。 神戸駅の南東部、街の更なる発展は難しいでしょうが、生活はし易いですよ。
  • 大丸は自動車の駐車場に自転車の置き場もちゃんとあるから自転車が便利ですよ。

育児・教育

• 通勤通学が便利でいいね。 小学校は私学へ通学するのも考慮しなくてはいけませんが、須磨や仁川甲南などいいところはありますよ。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域

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  現地案内図

• 高速道路と浜手バイパス、東海道本線に挟まれた立地ですが、騒音面などはどうなのでしょうね。 道路も鉄道も相当な交通量みたいなのでその辺が気になります。 車の交通量も24時間で40万台程度（1分間で280台程度）なので空気汚染も気になりますね。
  • 利便性の良い中心部の立地で空気の良い環境なんて都合のよい場所は滅多にないので 当然といえば当然ですが、やはり空気は汚いようですね。 騒音に関してもそうですが、窓を締め切った生活になりそうですね。 気候の良いときなどは、窓を開けて生活をしたいものですが この立地では難しそうです。 非常に魅力のある立地なので気になる物件ですが、マイナス要素もあるようですね。
    • 現地に何度か足を運んだ程度ですが、電車の騒音は全く気になりませんでした。海岸線や阪神は地下に潜ってますし、JRは少し離れているので。ただ面してる道路はけっこう交通量ありますね。トラックも頻繁に通るので騒音や排気が気になるのなら高層階でないと厳しいと思います。
      • 昼間は横の道路の車の音がすごくて阪神高速や2号線の騒音までは確認できませんでした…。多少距離はありますが夜は音も聞こえるかもしれませんね。
        • 音は上方ににげるので高層階ほど様々な音がしますよ。 でも強風のために窓が開けられないことが多いので、あけない限り音は気にならないほど小さくなります。カーテンもいい品質のものが多く出ていますしね。 どうしても窓を開けて寝たいとか要望のある方にマンションはむいていません。
• ショッピングモールや、ポートタワーの望む神戸の代表的な眺望の場所まで徒歩圏内という立地に非常に魅力的を感じていますが、騒音などの点を慎重に見極めたいと思います。
• 北側高層階は電車の音が夜中も通して一日中凄まじいし、 南側高層階は二号線と高速がひっきりなしですからね。 しかもハーバーランドへ行こうという車の群れで周辺が渋滞する。 タワーパーキングで渋滞し、公道に出てもさらに渋滞。 なかなか忍耐力が試される物件ですね。
• 前の住宅展示場のところがサンテレビとビジネスホテルがはいる13階建てのビルになるようです。2021年完成だとか。
• 海の風、海抜が気になります。洗濯物は外に干せますか？そこまで気にする必要はないですか？ 

周辺施設

その他

• 1階から3階までは何になるのでしょうか？テナントですか？

掲示板

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