ルネ帝塚山

2017年6月29日 (木) 23:46時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：大阪府大阪市住吉区帝塚山西2丁目15-2他（地番）
• 交通：

1. 南海高野線「帝塚山」駅徒歩2分
2. 阪堺電気軌道上町線「帝塚山三丁目」駅徒歩5分

• 総戸数：21戸（事業協力者住戸2戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年7月上旬
• 売主：総合地所株式会社
• 施工：株式会社榎並工務店
• 管理会社：総合ハウジングサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

• 先着順：5,930万円～1億4,840万円
• 価格が安い気がします。105m2の角部屋が7000万円台って聞いてますから。
• 最低6000万もする高額マンションですが、売主・総合地所・ファミリーマンションでお馴染ルネ。建築 ・榎並工務店・分譲マンションの施工実積ほとんど無しのこの敷地の元所有者。売主と建築会社が1流かそうでないかは、将来の資産価値にも大きく関わります。

【その他費用】

• 管理費（月額）：25,050円～40,010円
• 修繕積立金（月額）：10,550円～19,040円
• 修繕積立基金（一括）：633,000円～1,142,400円
• 管理準備金 : 60,000円（一括）、ルーフバルコニー使用料 : 500円・1,000円（月額）、専用駐車場使用料 : 1,000円（月額）、セキュリティ監視料 : 1,045円（月額）
• 総戸数が少なくて落ち着いた暮らしができそうですが、価格がけっこう高いですね。管理費、修繕費もけっこう高めですが、将来的にアップすることも考えておくべきですかね。

【販売時状況】

• 販売半年、契約いまだに2件。近隣反対看板、機械式駐車場、無名ゼネコン、売れない理由はたくさん有りそうですね。急いで契約してはいけないマンションと思いました。建物完成してからもう1度見学してみます。
• このマンションて賃貸なんですか？ 永住目的で購入する人はいないんですか？ ホームページトップに不動産の運用の仕方について云々とあるから 投資用ってことなんですかね。
  • 最上階にオーナーが住んでて、売れ残り部屋を賃貸とされるマンションて、契約者の立場から考えたら売主の違約ではないですか。
• 第2期始まったらしい。お風呂に窓付きの間取りが載ってました。
• まさか賃貸物件では無いと思いますが、最上階は売約済みですか？
  • 実は、モデル行った時に最上階も気になって説明受けましたが販売中とのことです。土間も魅力ですが、大きなテラスと広いリビング、回廊型間取りがステキでした。
• ２期の販売って３戸だけなんですか。 まだ最終期というふうに言葉が出てきておりません。 ですので、まだ選択肢は有る…というか要望書が入っている部屋の販売になっているのでしょうか。
• 値段が高いので慎重になりますね。 間取りが広いですけど。 近隣住民の経緯があると住んでからも色々ありそうな気がします。 確かに駅から近いですけど。
• 今までの分の先着順が３戸と、あとはこれから売り出す３期１次の3戸というのがとりあえずの販売カナ？ かなりスローペースになってきたなという印象。 すでに買われた方はもともとほしいと思っていた方たち。 これからはそうではない方にアプローチになってくるのでゆっくりということになってくるのでしょう。 実質、あと何戸あるのでしょう？ 何割くらい売れたのかした。

交通[ ]

構造・建物[ ]

【構造】

• 溶接閉鎖型配筋：構造柱の帯筋には、溶接閉鎖型配筋を採用しました。曲げ力やせん断に対する効果が期待でき、地震時などに粘り強さを発揮します。
• Hyper-MEGA工法：万が一の地震にも配慮し、大臣認定のHyper-MEGA工法によって地下約26.95m～約28.10mにある強固な支持層に、杭長約22m～約25mの杭を合計約65本打設。この工法は先端に節の付いた杭を使用することで支持層との定着力を高め、建物をしっかりと支えます。
• 二重床・二重天井・二重壁：二重床・二重天井・二重壁を採用しています。配管・配線のコンクリートスラブへの打ち込みを減らすことで設計変更の幅を広げ、将来的なリフォーム等にも配慮しています。
• ダブル配筋：鉄筋コンクリート造の壁の鉄筋は二重に配筋。壁厚が増し、構造強度も向上します。（一部除く）
• 鋼管ボイドスラブ工法：鋼管ボイドをスラブ内に通した「鋼管ボイドスラブ工法」を採用。室内の小梁を少なくすることができ、すっきりとした伸びやかな空間を演出します。（一部除く）
• 全戸南向き
• こちらも5階建てですが、各部屋も広くてバルコニーが2つあったり、広々とした感じがすごくイイと感じました。天井が高いのもあって、余計に部屋が広く感じるのかもしれません。
  • この物件の天井高は約2.5mなんで一般的なようですね。

【外観】

• 公式ＨＰにあるモデルルームは、全体的に暗いイメージだからでしょうか？とても豪華に見えます。こういう落ち着いた大人な雰囲気もいいですね。

【地権者】

• 地権者さんは21戸中2戸でしょ？あまり管理組合の運営に左右するような割合ではないんで、心配は杞憂に終わると思います。2/3以上いらっしゃればさすがにですけれど。結局議決権の割合によって左右してくることなので。賃貸に出した場合は区分所有者がそのまま住んでいるわけじゃないので、管理組合に入られないことも多いようです。
• 事業協力者住戸2戸はやはり最上階の好条件のお部屋なんでしょうか？
  • 最上階、南東角と聞いております。

共用施設[ ]

• 駐車場 : 14台（Fgタイプ101号室専用駐車場1台、平面駐車場2台、昇降式機械駐車場（地上1段・地下1段）4台、昇降横行式機械駐車場（地上1段・地下2段）7台）　26,500円～31,000円（月額）
• 駐輪場 : 平面21台　300円（月額）
• ミニバイク置場 : 平面3台　1,000円（月額）
• ホームセキュリティシステム「アイルス」：防犯マグネットセンサー（一部除く開口部に設置）が異常を感知し、警報音が鳴ると同時に、監視センターへ自動通報。不在時には、入居者の携帯メールへ素早く通知、必要に応じて警備員が現場へ出動。24時間対応の警戒操作が可能です。

1. 監視・出動メール通知：センサーが侵入や火災などの異常を感知すると、自動通報し、必要に応じて出動します。インターホンの非常ボタンを押すとマンション管理員の他、警備員が出動します。また、メールで異常をお知らせします。※係員は勤務時間のみ
2. 警戒モードの遠隔操作：外出先から警戒モードのセット（開始）操作を行うことができます。
3. 帰宅・外出通知メール：アイルスリーダーで警戒モードを解除すれば、どなたが帰宅したかをご家族にメールでお知らせします。（個人承認）。

• 防犯カメラ

【駐車場】

• この価格で立体駐車場てのは普通ですか？立地条件は魅力ですが、立体駐車場は賃貸マンションには多いと思いますが、分譲マンションでは安っぽいと感じます。
• 2LDK～4LDKの間取りが中心なのに駐車場の確保数が少なすぎませんか？駐輪場も各戸１台分しかないのは、ちょっとね。戸数も少なくて修繕費の負担分も上がるかもしれない可能性を考えると、ちょっと考えてしまう物件ですね。
  • 立体駐車場にしても台数が少ないですね。確保数が少ないのはネックかな。立体駐車場にして確保数が少ないとは建て方にゆとり無いのかなぁ…
  • こちらの駐車場は14台分のうち、機械式駐車場は11台ですね。ランドプランも拝見しましたが、やはり敷地が狭い事と、100％に設定していざ空きが出た時のデメリットも考慮しているのではないかと想像しました。
    • 駅がとても近いですからね。やっぱり、車を持たない人も見込んでいるのではないでしょうか？機械式駐車場が増えれば増えるほど、住人の負担は大きくなっていきますからね。
• やはり高級？マンションで立体駐車場て言うのが気になります。この価格帯やグレードで他の地域でも立体駐車場のマンションはありますか？
  • 確かに立体駐車場の場合、劣化したら機械音が気になるかも？周りが静かみたいなんで余計に音が響くかも？
• 立体駐車場の割に100%確保出来てない様ですが…
  • 普通は100%確保すると空車が出た時に管理費負担が増えたり、マンション住人以外に貸し出したり大阪市内でも管理組合の問題になってますよね。このマンションは 駐車場の空きもあるし需要のバランス取れてますよ。

【駐輪場】

• 駐輪場らしきところにチャンとした屋根が無い様に見えます。風のある雨の日は濡れて自転車が傷みそうに思いますが実際はどうですか？

設備・仕様[ ]

• キッチン・・・浄水器一体型ハンドシャワー、省エネタイプ食器洗い乾燥機、ディスポーザー
• 洗面室・・・スクエアアンダー陶器ボウル、くもり止めヒーター付三面鏡
• バスルーム・・・ワイド浴槽・サーモバスS、ミストサウナ
• アメニティ・・・人感センサーライト、指詰め防止、防犯マグネットセンサー、シリンダー錠
• 防音ルームが全邸設置可能なマンションというコンセプトなので、音楽を仕事や趣味にするご家族の入居が多くなるように思います。一般的にマンションで楽器を弾く場合はヘッドフォンを使用する事になりますが、完全に音を遮断してくれるなら実際の音の響きを確認しながらの練習が可能ですね。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：87.92m2～140.40m2
• バルコニー面積：5.40m2～23.80m2
• サービスバルコニー面積：2.64m2
• ルーフバルコニー面積：10.98m2～23.29m2
• テラス面積：17.33m2～25.91m2
• プランの種類が多いので、どれを選ぶか迷うほどです。トランクルームがあるとか、バルコニーが広いとか、特徴があるので、家族の多さなどで考えていけるのが良いと思いました。
• 間取りは広めで良いですね。洗濯機置き場に扉があるようですが、これは上部が収納になっているとかなのでしょうか？洗濯機を隠す扉ではないですよね？
  • 普通に洗濯機用の排水溝が取り付けられているスペースだと思います。四角くスペースが区切ってあって、そこに洗濯機を置けるというあのスペースなのではないかと。棚とかはついてはいないのでは？オプションで付けられるかもしれないですが。手持ちの洗濯機の大きさも一応図っていって、モデルルームで入るか確認する人もいるみたいですよ。
• 広さは魅力ですが、ワイドスパンのような採光のいい間取りだともっと良かったなと思います。
• Fgタイプは贅沢なプラン。 土間の部分が好きにアレンジできるみたいですね。 広さも結構ありますし、これはいいと思いました。 専有面積が広いので、ここにある程度の広さを費やしても、他もそれなりの広さで使えるのが魅力。
  • でも、このFgタイプなかなか売れないですね。 この部屋の購入された方が、土間とその前のスペースをどの様に使われるか、心配ですね。 常にシャッターを開けて共用スペースを我が物顔で使われるとマンションの質が下がってしまわないか心配ですね。
• Fgタイプ、土間がSOHOで使用出来て、共有部に車置けるのかな？
  • 私もわからなくてモデル見学しましたが、土間として仕様できますよ。その場合は駐車場は普通に借りれますよ。もちろん、土間は駐車場として使うことも可能だそうです。フリープランで使い勝手に併せ自分仕様できますよ
• 回廊型間取りも、土間付のまどりも素敵です。 特に、回廊型はキッチンのすぐ横にウォークスルーパントリーもあって 使いやすそうだなぁって思いました。 それぞれのお部屋の収納も充実していて、とてもうらやましいです。

買い物・食事[ ]

• スーパー・ドラッグストアには少々距離がありますね。自転車が行動しやすそうです。
• 小さい駅ですし、この辺にスタバはないみたいですね。一番近くて天王寺になっちゃいますよね。帝塚山でカフェと言えば晴明丘南小学校前の白い家とかビークマン、POINTでしょうか。駅の近くにチェーン系カフェができてくれればいいのですが。

育児・教育[ ]

• 小学校、中学校も近く。
• 地図を見ると幼稚園から中学校まで近距離に揃ってますね。マンション予定地からも徒歩数分ですし子供たちにとっても通いやすいんじゃないでしょうか。学校の評判はどんな感じなんでしょうね？

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第2種中高層住居専用地域
• 地域・地区：準防火地域、帝塚山古墳群
• 駅までの近さを考えたら立地的にはいいとは思います。
• 帝塚山西は中に比べて道が狭いようですが、朝の車の往来はマンションが２軒出来ると混みそうですか？
  • 確かに西は帝塚山中とでは車の往来は厳しい感じがします。雰囲気も中に比べ高級住宅地？て感じです。
  • 道が狭いという事は、車の往来が少なくて静かな面もあるかも。大通りから信号でつながっている道だとそれだけ車が多く通ると言う事だし。どっちが良いかは好みの問題でしょうね。
  • 道幅が狭くすれ違うのも難しいので、ルネが建つにあたり交通量が増える懸念がありますね。
• 私は、帝塚山の大阪市内ながらゆったり空気が流れている雰囲気は好きですね。近所の反対があるのも住宅街ならではって感じだし、マンションの住民に何かマイナスの影響があるとは考えにくいですしね。大阪市内で駅近100m2超のマンションは少ないので、ここは充分検討範囲内ですね。
  • ひと括りに帝塚山と言っても帝塚山中と帝塚山西ではかなり雰囲気が違う気がします。価格面では如何なもんでしょう？帝塚山中より資産価値の下落の可能性も気になります（立体駐車場のリスク）
• 建築予定地を見学しました。マンション建築の反対運動が凄くて驚きました。
  • ここは建設反対で先住民と東急不動産、総合地所が裁判中です。
  • 近隣の建築反対が厳しいようですね。小規模マンションですし、住宅密集地ですので反対されたままですと、住みづらいですね。
    • たくさんあった反対運動ののぼりが一つも見当たらなくなりました。一体何があったんでしょうね。

周辺施設[ ]

• 病院関係もほどよく揃ってますし住環境としては悪くなさそうだと思いました。
• 帝塚山古墳、行った事があります。すぐ南のマンションなんですね。

掲示板[ ]

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