ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町

2017年5月25日 (木) 09:06時点における版

ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町

物件概要

• 所在地：東京都港区南青山7丁目373（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩11分 （3番口）
2. 東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
3. 東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
4. 東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）

• 総戸数：86戸
• 構造、建物階数：地上7階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年01月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：鹿島建設株式会社
• 管理会社：三菱地所レジデンス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 本来なら＠550～600万円ぐらいの立地だけど 最近、あまりに億ションの売れ行きが悪いので地所はびびっている模様 たぶん＠450～500万円ぐらいで出してくるでしょ
  • 坪450～500じゃ、売れ残り確実！ 目の前のパークコートは中古で300万前半、ライオンズは300万きってるよ！ 新築プレミアが載っかっても、400万行くか行かないかでしょ。いい所だけどパークコートも新築当初、平均300万半ばだったと記憶。
• 3億5千万の部屋は値下げしたのかな？ 確かに、少し価格を調整するとは言われてましたが、全体的に下げたのかな？
• グランドコート　10,300万円〜33,000万円 （坪単価　370万円〜720万円）
  • 随分単価に差があるのですね。 グランドコートの坪単価370は随分安い気がするのだけど、 広さどれくらいなのだろう。100平米くらいでその坪単価 なら、買いたいかも。。。
  • 坪単価370万円は、東向きの２階（１階はゴミ置き場）91.39平米です。 価格は10,300万円。正確には坪単価371.9万円ですね。 ちなみに南向きだと、１階の86.84平米で10,850万円。 坪単価412万円です。
• 見てきました。印象です。

1. 立地はおちついた雰囲気
2. 北側は見合いなので価格勝負も魅力うすい。
3. 南は好印象も低層階は電線がきになるので4階より上がいい。
4. 仕様は4階以上の南を検討する層からみると、物足りない。最上階を全面リフォームするのがいいのかも。

• これからも麻布、広尾エリアのマンション供給は続きます。今買えるものの選択肢は少ないので悩みますね。
• 日赤より向こう側、女学館の方の通り沿いならは立地は完璧でしたね。ここの立地は商店街中ですが、使い勝手はほぼ同じ、南側が閑静なのでほぼ良いでしょう。グランにせずに通常の仕様なら逆に売れなかったでしょうね。この仕様で1億、2億円台で売るからお得感があり、小金持ちにうけてるんだと思います。まだ地所の弱気販売は続いているようですね。私は第2期を検討中です。
• 一応、グランというので、みてきましたが、この付近（徒歩１分くらい） の雰囲気はそこそこ良かったものの、それだけでした。 （ただ、それも、他の緑豊かなエリアに比べると中途半端で、 全てがそこそこよい、優等生どまりの突き抜けたものがないエリア、というのが、私の印象です。）
• ガーデンフォレストに住む者ですが、この物件は買いだと思います。駅までの距離というデメリットはありますが、港区、渋谷区のJR、東京メトロ駅近の雑踏が気になる我々にとっては、むしろこの地域は素晴らしく、六本木どおりからも適当な距離を保ってます。うちやガーデンヒルズさんほど自然を感じることはできないと思いますが、この値段なら文句は言えません。若葉会、青南小、青学などに子供を通わせようとする裕福世帯の絶好の狙い目か。ただ日赤通り商店街のクオリティーはよくなく、結局我々も、ガーデンか明治屋まで足を伸ばしてますが。
• 住宅地としてのここ立地は港区と渋谷区全体での相対的な位置は真ん中ぐらいでは。上ではないと思われる。マンション全体では割高でしょう。狭くて条件の悪い部屋は割安に見えるだけ。
• この物件は他と比べると販売進捗が早そうですね。 価格が高い安いではなく、買えるか買えないかだけですよ。
• 小さい住戸を設定していないため、ある程度の資金がないと購入できない。 故に居住者がある程度は平均化される。
• 期待の『グラン』シリーズ第一弾だが、微妙。 いまいちピンと来ない。 今後の三番町、千鳥ヶ淵に期待。 グランドコートは全戸億ション。 お金さえあれば悪い物件ではないので、 買える方はどうぞ。
• 時期もかぶるためダイワと迷われている方が多いことでしょう。 どちらにも長所欠点共にございます。
• 駅から遠いということは、どんなに環境が良いとしても資産価値を損ねます。貸すにしても、この不便ではやはり難航が予想されます。ここを買う人はそんなことは関係ないんだと言っても、暮らしてみればその現実に直面することでしょう。しかし、現時点で購入できる新築での選択肢は少いので結局買うことになるかも。慣れますよ。慣れるしかない。
• みんな言いたい放題いっているけど、ここが割安なことに変わりはない。1.5～2億ぐらいでこの辺りに住むのであれば、なんらかの妥協は必要だよ。
• 出せるだけネガを出した感じだけど、なんだかんだもうほぼ完売の人気物件ですしいいのでは？ 我が家は予算の関係で撤退したけど羨ましいなーなんてたまに覗いてます。 電線なんて日本にはつきものだしそこは仕方ないでしょう。
• この辺とくくってしまうのはどうかと思う。 広尾２丁目辺りは１種低層で、ここは物件概要みると近隣商業・第一種中高層です。 並びだから同列に扱って割安と勘違いしているけど、 渋谷区最上位の立地と港区中位の立地では仕入れ価格や景観、利便性に小さくない差がある。 実際には割高に買わされていることに気が付いていない。 占有部仕様にしたってグランという割にはエレベーター以外普通です。 オプションで誰でもつけられるカーペットを標準したり、素材やら細かいところを見れば以前よりグレードを落としています。 契約者の方の高揚感と良いところ見ようというポジショントークと検討中の方の冷静さ。 さもありなんという感じです。
• 電線は一番気になりました。地所の販売係員の複数の方と話す機会がありましたが、人によって、距離があるので気になりませんという方と、そこは気になる検討者もいらっしゃいますという方がいました。上階は特に電線プレミアムがのっかているとは感じませんでしたが、単純に4階以上が結構売れていたので私は断念しました。
  • 3階と6階では2000万位違いますから、景観プレミアムが付いているのではと感じました。 4階まではどちら側も建物が至近距離ですからね。あと、電線は仕方がないでしょう。三井のパークマンション赤坂氷川町も見ましたが、4階位までは電線VIEW。でも、5階以上の3億以上の住戸は完売していました。
• 間違いない物件であることは確かだと思うが、もう少し立地が良ければ完璧でした。少しだけ不満が残ります。あとは下請けの施工を祈るのみです。ここ最近の物件をみるとチェックアイズの信用は低下しています。
  • 確かに。ザ・パークハウスになってからは品質もかなり落ちましたよね。地方にも建つようになり、高級感もゼロになりました。ただ、このグランはこれからの三菱の命運がかかっているフラッグシップ物件ですから、販売側の気合も感じられました。
  • 楽器規定が少し緩くなりましたよね？ パークハウスの時代はもっと厳しかったです。安心して入居できたのですが、残念です。
• こちらの物件の広告宣伝文句に「大勢のお客を招いてパーティーが出来る広いリビング」とありました。三菱さんはどうしてこういう宣伝をするのでしょう？以前も、パークハウスで「家族みんなでオーケストラが出来るリビング」と宣伝していたり、リビングで大きなグランドピアノを弾いているCMを流したりもしていましたよね… それだけ遮音性に自信があるということなのでしょうか？
• ひとまずオリンピックが決まりましたので ここ含め港区は値上がり確実ですね。 こちらのマンションや西麻布レジデンスなど、 最終期を迎えているようなところは買いですよ。
  • 中国マネーもさらに流れてくるし、3A物件の価格は今後6,7年も上昇していきそうですね。
• こちらのようなマンションが早期に完売するって日本経済にとっては明るい材料なんだと思います。まだまだ元気というか、景気も徐々にではあるが盛り返してきているんだなあと実感できる。 それにしてもグランは順調な船出を果たしましたね。今後も地所や三井あたりにはがんばっていただきたいです。

【契約者】

• 最近のこちらの掲示板を拝見すると いかに駅近などの良い立地？を割安、低予算で購入するかが一番のポイントにされている方が多いような気がしますが、 私は広尾・麻布・南青山の新築物件で予算２億円以内でトータル的な住環境を重視しました。 一応ご参考までに。
  • 良かった点

1. 間取り　　　　　　
2. 収納の多さ（トランクルーム、シューズイン、ウォークイン必須）
3. 駐車場の多さ　
4. 日当たり
5. 住民の平均性（グランは全戸１億以上で２LDK、３KDK中心）　
6. どこに出るにも便利（普段は車、自転車+電車、タクシー）
7. エレベーター　　　　
8. 近隣に住んでいてこの辺を熟知している　
9. 第一弾のグラン　
10. 徒歩圏内に美味しい店が多い
11. 近隣中古相場と比較して条件がやや割安　　　　　　
12. 定期借地権でない

• • 悪かった点

1. 上層階以外は眺望が望めない（電線がどう視界にはいるか少し気がかり）
2. 日赤通に面していて交通量が意外に多く道が細い

• • 以上、１００点とはさすがにいかず８８～９０点位の評価でしたが、（価格は比べ物にならないですが、パークマンションやホーマットロイヤル等素晴らしい物件は他にもたくさんありますし） トータルバランスの良さが一番の購入材料でした。５～１０年は住むつもりなのでリセールはそこまで重要視していませんが極端に下がらないと予測しております。少しでもご参考になれば幸いです。
• 我が家は、渋谷や赤坂にも住みましたが、都心の中の田舎臭さが気に入り購入に踏み切りました。病院が近い・車寄せがある（しかも送迎車の待機スペースも確保）・緑も多い・エレベーターを降りると我が家等のポイントも高かったです。駅は殆ど使わず、送迎車かマイカーもしくはタクシーですので距離は関係ありませんし、買い物もどこに住んでいようが結局は青山の紀伊国屋へ行くか宅配ですので、問題なしです。ちょっと買い物をする時には、歩いて5分の範囲に成城石井やザガーデンがありますよね？行ったことはありませんが…リセールもいざと言うときは損切りすればいいと思っています。都心の陸の孤島って、本当に貴重だと思います。
• 皆さん送られた文書に書いてあった、地下の躯体にも問題があったというのは今迄論じられているより深刻ではありませんか？

【基本工期延期】

• 施工ミスを認めましたね。基本工期延期、引渡しの遅れは、契約書上は過失を問えないように、書かれているはずですが、消費税アップ前、入学前で、引渡し遅れによる損害は、かなり大きなものになるでしょう。購入者で地所に損害賠償を求める必要が出てきそうですね。
• こうなってしまうと、リセール厳しそうですね、麻布霞町のパークハウスなんか、飲み屋通り沿いで、住宅環境としては？ながら、安かったのでリセールはかなり良かったんですけどね。ここも、体感的には同じくらい安かったので、期待できたのですが。
• 今更躯体を修正することはできないと思うのですが、どのような解決がなされるのでしょうか。
• 購入者の方にお聞きしたいのですが、今回の件は検査で判明した欠陥ではなく、例の内部告発があったからこそ分かったことなのでしょうか。別のグランを契約した者です。
• 本物件は「グラン」と銘打った最高級クラスの物件であり、購入者にとっては、それなりの信頼感・安心料も含めて、高い購入代金を払うわけですが、このようなお粗末な件が起こると、リセールバリューにも当然影響を与える話であり、この件も含めて、三菱地所にはしっかり対応をしてもらわないと困ります。まったく怒り心頭です。三菱の担当者がいうには、引渡しが数ヶ月程度遅れるそうですが、購入者にとっては、引渡し延期に伴いいろいろ諸経費、損害が発生するわけですが、三菱地所はしっかり対応してもらえるものなのでしょうか？　
• 三菱の管理責任は問われてしかるべき。11月ぐらいに購入者にはCheck eyesと題した品質管理レポートまでわざわざ送付してきましたが、三菱地所は本件についてまったく見抜けなかったということだと思います。プロとしてはおそまつな仕事ぶりで、あきれます。そもそも本ホームページでの書き込みで問題が発覚し三菱が調査をおこなったようで、書き込みがなかったら本件は発覚しなかったかと思うと、恐ろしい限りです。
• コア抜きとは具体的にどのようなことなのでしょうか？それと、そもそも修復できるの？
• 本件は、同様のミスが出ても隠ぺいされたことも多かったと思われる状況で、内部者の善意の通報により発覚したものです。売主がミスを認め契約者が納得する対応をとるか否かだけでなく、今後内部通報者の保護・第3者によるチェック機能の強化・顧客保護[同様の事例における損失補てんの明文化]の法令化など業界全体の改革につながる可能性のある大変意義のある事例だと思います。ご自分たちの利益を守ることに気をとられるあまり情報を囲い込んでしまうことで、全体の利益のみならず、結果的に売主に言いくるめられてしまいご自分たちの利益を失う恐れもあるのではと危惧しています。売主のみならず、被害者として業界団体に対し改善を申し入れることを並行して行われることをお勧めします。

【引き渡し延期から販売中止】

• 電話があり、契約解除と連絡をうけました。こんなことってあるのでしょうか？　大変楽しみにしていただけに、大変残念です。
• 私も電話ありました。本当に楽しみにしていたので残念でなりません。25日の説明会に参加の方が圧倒的に多いようですが、私は26日にしか参加できず心細い限りです。
• もう説明会には行きません。行っても仕方がないと思いました。自宅に来ていただいて、解約手続きを済ませます。
• 本日、手紙が来ました。解約ということで残念な限りです。ずいぶん時間をかけて検討したうえ、ここにきて解除というのは信じられない限りです。また、経済的にも、周辺の物件はすでに相当地価が上がっていますし、消費税も上がりますし、さらに、周辺物件で同様な物件はほとんどなく、正直相当困ります。また、気になるのは、今回のお知らせは、事務的なお知らせという感じで、契約書どおりに違約金をはらって、実損を払っておしまいという印象があり、いやな感じです。そもそも、前回のお知らせでは、実損に加えて（契約書には規定ないですが）迷惑料を払うなど、それなりの誠意が感じられたのですが、今回は、解除してそれっきりというニュアンスで、冷たい感じです。三菱地所さん、これでけ迷惑をかけているのですから、ちゃんと対応していただかないと、本当に困ります。
• なんか賠償とかどうでもいいです。とにかく住みたかった。
• 2割の違約金+手付金が返ってくるなら、まあ残念ではありますが、悪くないですね。
• 皆様、連日本当にお疲れ様です。お金で解決できる部分ももちろんありますが、お金ではどうにもならない部分もあり本当に頭が痛いです。我が家は自宅売却組なので現自宅の引き渡しも迫っており、グッタリです。
• 契約解除の最初の連絡の時には営業マンもしどろもどろで同情すらしましたが、ほんの数時間の間に同じ営業マンが突然自信たっぷりな対応に変わったことで契約者に対する対処マニュアルが社内的に固まった空気を感じました。プロをバックに抱え、今日と明日の説明会を万全の態勢で臨む準備をする時間があった三菱地所側に対し、つい数日前に方向転換を知らされたばかりの私たちが変えられる事は殆どないと言っても良い位だと思いますが、まずは冷静に三菱地所の言い分を聞いてみるつもりです。一家庭だけでは聞き逃しや解釈違いもあると思いますので、その点を確認し合えたらと思います。
• 入居出来ると思っていたのに入居出来なくなってショックなのはわかりますが 今後の事を考えたらこのまま修理して引き渡しされた方が大損だと思います。無理して引き渡して頂いたとしても何らかの理由で売る側になった場合値段が相当崩れる事は間違いありませんから デベが大手で保証も厚いようですし。しばらく賃貸で暮らしながらもっといい物件を探す方がいいと思います。物件は新しければ新しいほど設備も良くなりますし、今よりいい物件は必ず出てくるはずです。このマンションは一度取り壊して再度建設するでしょうからそれまで待ってみてはいかがでしょうか？
• 怒りを通り越して馬鹿らしくなってきました。この一年間は一体何だったんだろうって。無駄な一年になってしまいました。幸い(と言うか）自宅売却はしていなかったので、当面、住むのには困りませんが、どっと疲れました。早く２割の違約金を貰って、忘れたいと思います。この物件は、賃貸にしか使えないと思います。一旦欠陥マンションの汚名を着せられたら、資産価値は絶望的ですから。
• 実際の物件購入者じゃない方には分からないてましょう。違約金２０%などに興味がない人がいることが。この立地が好きで購入し、近隣にすでに対象物件がなく、また都心一等地の対象物件の範囲を広げても２０%上乗せしてもなかなか見つからない現状を。すでに都心では凄い価格上昇なんです。購入者の一部には出来るだけ多くの金をとれればよい、という方もいらっしゃるでしょうが、大多数は安易に契約撤回ではなく、立替えてでも契約を履行してほしいという思いなのではないでしょうか？通常のビジネスでも契約を放棄して違約金を払う行為が、必ずしも誠意ある行為とはいえないと思います。ましてや、原因が原因です。私であれば１.２年で作れる違約金には簡単には納得できないでしょう。お金がの価値は人それぞれ。またお金の価値は日々変わる。
  • お金の価値は人それぞれでしょうけど国の定める法での基準という物があるわけで その判例とてらしあわせてみても今回は破格の対応をされていると思われるからそう意見している人が多いわけで 法の定める基準以上に保証してほしいという考え方ははっきりいって 「もっとふんだくらないと気がすまない」という事だと思うわけですよ。 都心で物件の価格が上昇していると申されますが、このまま建て替えをしていざ入居する頃になって 周りの物件の価格が物凄く下がっている場合もありますよ。その時に「結局購入価格では高すぎる」とまたゴネるつもりなんでしょうかね？ 今後も価格に見合う物件は一杯出てくるでしょう。再度選べるチャンスだと思えばいいのでは？ いずれにせよ弁護士さんに相談してみてはいかがでしょうか？
• 三菱地所は、お粗末な対応はあるものの、何とか一生懸命対応しようとする姿勢は感じました。今後の対応に期待したいと思います。その一方、鹿島の対応はひどすぎる。鹿島の説明はとても信じられないことが多かった。逃げてる関電工は論外。
• フジテレビのホームページのキャッシュにまだ残ってたので、貼り付けておきます。
  • 「アベノミクス」効果もあってか、東京23区における、2013年の1年間のマンション販売戸数は、前年より46%増と好調。そうした中で、販売された超高級マンションで、工事にある不具合が発覚し、購入者に引き渡しできないという異例の事態となっている。東京・南青山の高級マンションが立ち並ぶ閑静な住宅街。問題のマンションの周囲は、工事中の高い柵で囲われていて、中からは時折、工事をしている機械音が聞こえてくる。

1月末に完成のはずが、今も続く工事。施工に不具合が発覚したのは、東京・港区内に建設中の超高級マンション「ザ・パークハウスグラン南青山高樹町」。六本木や広尾などにも近い都心の一等地に、三菱地所レジデンスが最高価格3億5,000万円、最多価格帯1億4,000万円台で販売している、いわゆる「億ション」。ことの発端は2013年12月上旬、インターネットでの告発を見た客からの、「インターネット上に書き込みがあって、現場に不具合があるんですか?」という問い合わせだった。三菱地所などが現場を確認したところ、コンクリートの床下に水道管などの配管を設置するための、本来あるべき穴が開いていなかったミスが発覚したという。完成直前に発覚した施工ミス。このマンションは、全86戸中、83戸が契約済みで、3月には引き渡し予定だった。三菱地所レジテンスは2013年12月、工事の不具合を調査するため、引き渡しが4～5カ月遅れると、購入者に連絡。しかし、今週になって不具合を直す工事には1年程度かかる可能性が浮上し、引き渡し自体を取りやめることが決まった。三菱地所レジデンスは、契約の解除にあたり、購入者には手付金を返金し、違約金を支払うなどの対応を取るとしているが、購入者のためのネット掲示板には、「ぼう然です。いろいろな計画が狂ってきて、お金の問題とは片づけられません」という怒りの声があった。日本建築検査研究所の岩山健一1級建築士は「やっぱり設備業者と現場監督が、しっかり打ち合わせをして、設計者がしっかり管理をするということ。コミュニケーションが欠如してたということですね」と話した。国土交通省は、工事の不具合の原因などについて、施工を担当した「鹿島」に対し、調査の結果を報告するよう指示を出している。

• 私は投資用に購入したので、違約金２割頂けるならば、投資効率としては上出来。納得ですね。
• 色々言われていますが、地所の対応は、誠意ある対応だったと思っています。個人的には納得しました。問題が引き渡し前であったこと含めて、不幸中の幸いだと思いました。もっとも住みたかったところに住めないのは、不幸であり、不幸中の幸いとは基本、不幸であることには違いませんが。私としてはもう終わったはなしなので、社会正義のような顔して、興味本位に騒いでいる外野の関心を満たしてあげても良いかなとも思いますが、どなたか反対の方いらっしゃいますか？契約者の方が反対するならやめます。契約者の方も、幸い傷なく切り抜けたので、前向きに行きましょう。この辺のマンションでまたご近所になれることを祈って。
• わからないまま入居していたと思うと、ぞっとします。震度５で崩壊する耐震性であるなんて・・・内覧に行ったときは、阪神淡路でも１件も崩壊しなかったと説明を受けましたので、安心して契約しました。個人的には、少なくとも三菱&鹿島施工のマンションはもう一度調べ直してほしいくらいです。また、国土交通省に働きかけもしたいです。皆がこれから安心してマンションを購入できるように・・・
• ヒューザー、姉歯物件以下ですよ。組織ぐるみの隠蔽に報道規制だなんて。本当に信じがたい事件です。大きな看板のもとに信頼して購入し、もう少しで震度5で崩れ落ちるだろうマンションに喜んで入居していたかと思うと血の気が引くようです。他の三菱地所、鹿島の物件も心配です。今すぐチェックを。地震が来てからでは遅い。氷山の一角のような気がしてなりません。
• 以前の検討スレで現場関係者のものと思われる書き込みにありましたが、マンション建設ラッシュでスリーブという資材が足りず、関係者全体合意のもと最初から一部コア抜き前提で建設が進められていた可能性もあるのではという気がしてきました。
• とうとう英文にても全世界に向けて報道されてしたいました。～ブルームバーグ～ 中身を読むと、三菱地所の株価は東京で取り引きする終了時で2.9パーセントダウンの2,471円まで落ちました。鹿島は358円(5月27日以来の最も大きな低下)、6.3パーセント下落しました。 関電工は6.7パーセントから489円まで暴落しました。と、書いてありますね。やはり今回の事件が株価に大きく影響を与えていました。

　http://www.bloomberg.com/news/2014-02-03/mitsubishi-estate-halts-sale-...

• コア抜きの是非をどうこう言う前に、「スリーブ施工」について理解すべきかとｗｗｗ 壁や梁にどうしても配管を通したい場合（給排水、電気、ガス、Lanなどの制御ケーブルなど）は、予め、強度の計算をして問題のないことを確認した上で、「スリーブ」という厚紙製のパイプをとおします（こういった箇所を「貫通部」といいます。）貫通部には、単にパイプが入っているのではありません。応力集中といって、梁が負担する応力（外部からの力）が集中する箇所ですので、その周辺には特別な鉄筋を組みます。具体的には、パイプの周辺に「井型」の鉄筋を組んだりして、応力集中が起こらないように「特別の」補強をしなけらばならないと、されています。この補強は、鉄筋組みをする時に「予め」スリーブを入れる時に一緒に施工することになっています。ここまで書くと、コア抜き施工の問題点がご理解できると思います。ダイヤモンドカッターで、梁や壁に穴を開けることは、スリーブ施工で貫通部を作るのとは、似て異なることです。梁や壁に必要な鉄筋を切るだけではなく、空けた穴の周辺にどのような影響があるのか、想像すれば分かることです。
  • 少し違うよ。補強のいらないスリーブも多々ある。 今回の問題点は、梁のスリーブ位置が低すぎたことと、主筋を切ってしまったことだろう。
• 建て替えを強く要望します。そのために団結してもよいと思っています。現に他を探してもないですし、すごい勢いで他のマンションの価格も上がってて、三菱地所がいう2割の迷惑料が通例と考えるような状況に全くないと思います。お金をもっと払うべき等とは思っていなくて、建て替えで安住できる住居を確保したいというのが第一です。この前の説明会でお話が出てましたが、合意解除に応じる義務は全くないでしょうし、建て替えて引渡す義務が三菱地所にはあるわけですから、長期戦になっても頑張りましょう。
  • 確かにあの場所で同じものを探すのは難しい。違約金は迷惑料として当然だけどしっかり建て直すのなら契約解除した契約者に対しては 販売時に優先分譲するなどの配慮は当然必要。
• 前回の説明会で、建替えの要望が非常に多く出ていて、三菱地所の代表取締役副社長も執行役員都心事業部長も、皆さんの建替えの要望を持ち帰って検討させていただくと自ら威勢よく話していた。今回来た通知は、「ご契約者様より本物件の引き渡しを受けられる方策はないのか」との要望がありと記載された後、延々と更なる不具合の調査方法と是正工事、意味不明なオプション権云々が書かれている。契約者は建替えを要望していることは議事録からみても明確であるのに、三菱地所は「補修」して「引き渡し」を契約者が要望しているかのようにすり替え、建替えの有無については全く触れていない。結論がどうか以上に、三菱地所の通知・対応の不誠実さや契約者の耳を傾けようとしない姿勢は、不動産業界では普通なのかもしれないが、一上場企業としては際立っているのではないかと思う（他の物件の契約者も同様のトラブルに巻き込まれたら、同じ思いをするのではないかと思います）。副社長や執行役員の理解力が乏しいのであれば、社長を出してきていただきたい。もちろん、病気療養中との説明があった現場所長らにも次の説明会では来ていただかなければなりません。
• 今回の三菱地所レジデンスの対応は、甚だけしからん。特に前回の説明会であれだけの議論があったのに、相変わらず自己中心的な発想でしか考えることができないようです。ともて「合意解約」を申し出ている立場からの対応とは思えません。契約者が理不尽な要求や過度な圧力をかけているならともかく、多くは「なぜあの場所に住めないのか」と純粋に疑問を呈しているに過ぎません。また、少なくとも私に連絡をくれる営業担当者はいつも誠実に対応してくれています。それだけに、三菱の経営陣の対応は、残念としか言いようがありません。今週末の説明会でどのような説明があるのかわかりませんが、事前通知の文面の繰り返しのように一方的な結論の押しつけしかできないようであれば、とても売主責任を果たしているとは思えず、到底、合意することもできません。すべては三菱の経営陣の力量次第。前回の説明会には出てもこなかった社長以下の経営陣には、果たしてその覚悟はあるのでしょうか？不具合の原因の追究もさることながら、ある意味、起きてしまったことは仕方がありません。前回の説明会以降、今後の解決策の説明やしかるべき選択肢が提示されれば今回は解約もやむなしと思い始めてましたが。。。またもや鹿島や関電工のせいだと言わんばかりの応対しかできないのであれば、もはやまともな商取引の相手として認めることをやめるしかありません。
• 知り合いの弁護士に相談しました。法律的には、地所に開き直られると、厳しいようです。ただ、そこまで地所がやるかには、疑問があり、ネゴシエーションの余地はあるとのことでした。話し合いで更なる提案を引き出すのが最善とのこと。残念ながら法律的には弱い立場ですが、みんなで団結して週末の説明会に臨みましょう。
• 是正工事になるか建替えになるか分かりませんが、これまでの流れから考えると違約金2割＋賃料6ヶ月分は変わらなそうですよね。地所と直接話をしても多分のらりくらりで疲れるだけのような気がします。
• 弁護士にも相談していますが、今回のことは社会通念上ありえない期間の待機を余儀なくされており、実損の主張では6か月以上の主張は十分可能。次回、地所レジデンスのスタンスが変わらなければ、徹底的に事実関係解明に踏み出すつもりです。大人な対応でいたいとは思いますが、誠に残念ながら安心してマンションが購入できる社会を実現するためにはやらざるをえないですね。全ては次回の回答次第。
  • 同意見です。私も知人の弁護士に聞きましたが半年というのは何の根拠もないと。地所が出せないなら鹿島が出したらどうですか？全責任は当社にありますとか言いながら、先日の通知ではトンチンカンな言葉を並べて責任は負いませんと。ブレブレですが。626の方がおっしゃっている通り一律1割というのも手ですし、それができないのであれば鹿島から一律いくらの迷惑料ってあってもいいのでは。だって全責任負うんですよね？
  • 私も相談しましたが、同じ見解でした。逆に6ヶ月というのはよく分からないと。合意解除にも合意する必要ないのではないかとも言われてます。私も合意はしない方針でいます。
• 三菱地所が、補修のオプションを選択した場合、もはや安全には暮らすことは出来ないので、弁護士を代理人として不正工事の原因追求をすべく全ての書類開示を求めるたいと思います。やはり納得は行きませんし、社会通念上あり得ない行為を見逃すことはできません。建て替えのオプションを選択した場合でも、社会通念上あり得ない期間待機を余儀無くされるので、ここに住めたら受けられたであろう便益の喪失を実損として請求したいと思います。近隣の物件の賃料をサーチしたところ、ランクが落ちるザ・パークハウス常盤松が87平米で73万円で出てますので、これをベースに実損計算できるかと思います。つまりこれくらい出さないとこの界隈で同じようなレベルの物件に住めないことを意味しており、4年間もこの便益を受けれないことになります。いずれにしても今の地所の提案では、契約者にとっては厳しい選択を迫られそうです。
• 三菱は、合意解約を目指していますが、どうしても合意解約に至らない場合は。強制解約になるのでしょうか？
  • タイミングと契約者によるんじゃないかな。買主側が契約の履行に着手していなければ、引渡前であれば手付け解約を強行するってのもできる。引渡日を過ぎたら契約不履行で処理でしょ。その場合の条件は契約書に書いてある。
  • 余り交渉の余地は無いような気がしますが。。。。　妥協して解約に応じる人と、裁判まで行く人と分かれると思いますね。
• ところで、竣工図にはスリーブ入れ忘れた箇所は通常どう書かれるの？コア抜きとかも書かれることになるの？
  • スリーブは抜いてしまうから普通は衛生図面には書かれない。しかし竣工図は設計監理会社の三菱地所設計が作成する。竣工図は現場に合わせて作成するから告発のあった頃には現場回ってなきゃおかしいんだよ。例え竣工図作成すら丸投げだったとしてもチェックくらいはするもんだ。1割もスリーブ抜けてれば工場現場の異変に気づく。ちなみに竣工図には普通設計者の印を押す。現場も見ずに印押せないよね。
• 今回地所は契約の条件を越えた提案をしてるわけでしょ。お互いに合意すれば契約条件と異なっても問題はない。合意しなかったら、契約の規定が適用されるだけ。
• 建て替えする方向で進んでいるみたい。
• 不具合「億ション」の建て替え決定、鹿島が全額負担

　http://www.nikkei.com/article/DGXNASFK17035_X10C14A3000000/

• ひるおびで特集されましたね。八代弁護士が、通常考えれば手厚い保障だけれど この物件購入者層を考えると最低限の保障だと言っていました。

交通

• 駅から遠すぎますね。
• 広尾駅から徒歩11分、はガーデンヒルズの中の上り坂を上ってくるルートなのかな？ 結構な上り坂だから、実際に歩くともっとかかる印象。
• この物件を起点にすると、六本木通りを越えるのが不便ではないですか？ 骨董通りの入口に出る地下道を通るのは何となく嫌な感じがしますし、 横断歩道で渡ろうと思ったら、南青山7丁目の交差点に行くか、 西麻布まで坂を下りる必要がありますよね。 このあたりに住んでいる人は、地下道を利用しているのでしょうか。
• 人気ある地域だとは思うけど車とか欲しい地域ですね
• とにかく不便。どの駅からも遠い。車使用が前提。
• カフェデプレの横に地下鉄の新しい入口ができるので少しは近くなると思います。
• 周辺住民です。自転車(坂多いので電動アシスト付)だと５分かからない。広尾、表参道、恵比寿、渋谷、六本木とどこ行くのも近くて便利。車もしくはタクシー利用にもすごく便利です。

【バス】

• 広尾駅まではちょっと距離がありますが、都営バスの01系統や学バスを利用できればかなり便利ですね
• 近くにたくさんバス停ありますよ。高樹町交差点から六本木通を渋谷方向にすぐと、日赤病院前や女学館前にあります。
• バス停は日赤の入り口と六本木通り高樹町交差点にあるのでどちらも徒歩3-4分圏内です。
• バスなら、日赤のほか、南青山７丁目も使えます。
• バスで渋谷東急というてもあるよ。渋谷まで、ドアでてから１０分くらい。
• バスは多い時間帯だと、一時間に２０本以上あるよ。地下鉄みたいに潜らないからすぐ乗れて、すぐ地上に出られるし。
• 南青山七丁目から、渋谷行きのバスが多いと1時間２０本以上。日赤の方のバス停からも、1時間あたり３０本以上。家でて１０分かからず渋谷は、結構便利。

【車】

• 車に関して言えば、駐車場の出入り口が日赤通り側と言うのは、時間帯にもよりますがいいアイデアだとは言えません。道は狭いし両側通行でしょっちゅう渋滞しているし、おまけに歩道が無いのに歩行者やチャリが多い。また、駐車場に通じているエレベーターが1基しかないのは悪い冗談ですね。機械式だし、下手をすれば、部屋を出てクルマで表に出るまで15分以上かかるんじゃないでしょうか。クルマで帰宅した時も同じ。駐車して部屋に戻るのに相当時間がかかりそうですね。
• 高樹町の交差点あたり、六本木通り、高速共に、渋滞がすごいと聞きました。いつもそうなのでしょうか。日赤から反対に行ったところに実家がある友達に聞きましたが、平日ラッシュ時はすごいとか。渋谷に行くのも下手すると一時間くらいかかる時もあるとか。空気も悪いよーと嚇かされました。
  • 日赤通りから高樹町交差点は日常的には混まないですよ。路駐で詰まらなければ。
  • 渋谷まで1時間はかなり大げさですね。たった2キロ強の距離ですから、歩いたって20分ぐらい。空気も悪い？六本木通り沿いは多少悪いかも知れませんが、この物件近辺は全く気にならないでしょう。
  • 車線規制しているときでもそんなにかかりませんでしたよ。それに、渋谷はどんなに混んでいても、抜け道も多いですから、渋滞に巻き込まれることはありません。渋谷まで1時間なんて、余程道を知らない人なのでは？（笑）六本木通りまで出ると、空気は確かに悪いですが、そんなことを気にしていたら都心のどこにも住めませんよ。

構造・建物

• チラシが入っていましたが、ここ、ランドスケープひどいですね。 不況だから仕方ありませんが、詰め込むだけ詰め込んだ感がありました。
• 建物が結構道路ぎりぎりですよね。 住戸もとなりとぺったりしすぎで息苦しい形。東西２棟にするなりデコボコ形状にするなりできなかったのかしら。
• たいして広くもない敷地に、南北に2棟並ぶようです。 私も、みた瞬間、これはヤバイのでは、と思いました。
• 南青山7丁目。 高台の閑静な住宅街に4000平米の敷地を確保したのは貴重。 東西に長い敷地で、南面の開口が広い。
• ここは低層～中層ということもあり、その後のしっかりしたメンテナンス等を経て、なかなか雰囲気のいいマンションになっていくのではないでしょうか。タワマンとは違った魅力がありますよね。

共用施設

• 車寄せのあるエントランス。 地下駐車場。 86戸に対し8台のエレベータ。 エントランスから住戸まで3重のセキュリティーがあるが、鍵を持っていればでノータッチで通過。 各エレベータ裏にゴミ置き場あり。
• エントランスホールが吹き抜けでないため、やや閉塞感がある。 中庭の水の流れるオブジェは、騒音・コストで難あり。 駐輪場の出入庫にエレベータが必要。 共用設備はラウンジ程度。 デザインコートはグランドコートの影になり、日当たりはほぼナシ。
• 殆んどの部屋からは、駐車場へ行くのにエレベーターを乗り換えねばなりません。また今はいいですが、入居して人が増えた時に駐車場からのエレベーターが一基というのは不便でしょう。
• エレベーターの前がプライベートホールと言うのが良いですよね。今まで、中古で2億前後の物件を探して来ましたが、どこへ行っても気になるのが共用内廊下の使い方。高級マンションと謳われているようなところでも、賃貸が増えると子供の三輪車やホッピング等の遊具が置かれていたりする所も少なくないのですよね。また、内廊下のカーペットが汚れていたり、臭ったりもしました。エントランスはびっくりするほど綺麗だったりするのですが…ここは、そういうストレスもなさそうです。

【エレベーター】

• こちらのエレベーターが個々にあるっていうのはいいですよね。
  • それは一概に言えないと思いますよ。セキュリティーの側面だけ見れば良いかも知れませんが、一方でメンテのコストは割高になるし、点検の時は階段使うしかないでしょ？それにここは1階から各住戸へのエレベーターは多いけど、駐車場へは1基しか繋がってないから、急ぎの時とか荷物があるときなんか、乗換えやら何重かのセキュリティーゲートやらで、結構時間もかかるし面倒くさいような気がします。あと宅配便の配達人は苦労するだろうな。
  • エレベーターホールを隣の住居とも共有しない場合、プライバシーの点から嬉しい人もいるかもしれませんが、本当に隣の人の顔も知らないマンション生活になりかねないですよね。平常時はともかく、緊急時に助け合う時にも、躊躇しそうです。個人的には、2－3戸に1基程度のエレベーターが、ホールで顔を合わせれば会話する程度の最小限の近所付き合いもできて、良いと思っています。

【駐車場】

• 駐車場も100%ではないし、富裕層向けのマンションなのかな。
• 総戸数より駐車場が少ないみたいですが今空きはあるのでしょうか。このマンションの駐車料金は4万前後みたいですがない場合近くに 駐車場とか1ヶ月いくらぐらいするとかも気になりますね。
• 駐車場はみなさまお使いになりますよね？平置きの他にもう1台分確保したいのですが難しそうですね。
  • 我が家は一台分のみ使用する予定です^_^ やはり駐車場使用率は高いでしょうね。 全部埋まる程ではなかったと思いますが…。
  • もし駐車場の空きがあれば、管理組合発足後に全住人に対して追加申込みの案内があるでしょう。引渡し前に2台分確保できるマンションがありましたが、ここは違います。

設備・仕様

• エレベータ７基？ですか？管理費ハンパでないですね。庶民には手がでませんわ。経営者、スポーツ選手、芸能人御用達マンションですね。
  • 7階建てで86戸ですからそれなりに横長な物件で、住んでみればこれだけの数があって良かったと思えるのかもしれないですしまだ良し悪しは自分の中では判断し兼ねています。
  • むしろ、エレベーターが多いのは、間取りの制約をなくすためではないですかね。 （南北両方に開口面のある部屋を増やすため）。
• わざわざ沢山のＥＶを用意しているのに 階ではなく部屋番号のボタンを押すって？ 普通のＥＶのほうがプライベート感あると思うけど。
• 資料に近隣用ごみ置場っていうのが2か所ある要ですけど。
  • まさか、近所の人たちがゴミ捨てに来る場所があると言うことじゃないんですよね・・・
• 設備機器、資材諸々が南青山常磐松・広尾羽澤と同仕様で色目等だけ濃い目にするということらしいです。いわゆる社内コードでいうエグゼのグレードであって、かつての広尾ガーデン・麻布台のグレードまでいって初めて明確なアッパーグレードなんでしょうね。
• モデル、設備はベリスタ（ザ・パークハウス）＋α程度でしたね。
• モデルルームですが、他の方が言われているとおり、グランとしては疑問符ですね。（5階以上であれば自分でコーディネートできるが…）
• 低層マンションで天井高最大2620mmは貴重。 フローリングは突板。 全室天井カセット型エアコン。 その他仕様はこの価格帯のマンションでは標準的。
• 『グラン』の割りには平凡。 三井不動産、パークマンションのような高級感はない。 エアコン室外機が各住戸のバルコニーに設置。邪魔。 洗濯機置場には扉なし。 一部住戸では脱衣場と浴室の間に段差あり。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：79.37m2～164.41m2
• １００平米超が中心
  • 居室もそれぞれ広さがあり、 リビングも言うことないですね。
• 一番広い部屋が最上階じゃなくて五階の西角
• 164平米の部屋・・すごい広さです。 私なんてこのキッチンの広さとリビングダイニングだと慣れないから行き来するだけで疲れてしまいそうですけどこれも慣れるものですか、汗。
  • 24畳のリビング相当広いですよね 都内でこれだけの広さの間取りってなかなか無いのではないでしょうか。

買い物・食事

• 買い物は、広尾まで出れば明治屋などがありますし、いざというときは日赤通り商店街でも 何とかなるので不便は感じていません。ちなみに、日赤通り商店街って、外からみればしょぼいと思うのでしょうか、素晴らしいレストランが結構ありますよ（なかなか気づかないかもしれませんが）。
• スーパーそこまでは近くないみたいですが、日赤商店街って生活品購入とかは厳しそうなんですか？
• 六本木通の成城石井が1番近く、次がガーデンヒルズのガーデン。けど車でミッドタウンのプレッセが1番お勧め。目の前にコンビニ一軒。マンション二軒隣位に近日コンビニ新規オープン。あとはご自分の目で観てくださいね！
• 成城石井近いですよ。それ以外も全然不便じゃない。
• スーパーは、やはりクルマでの買い出しが前提ですが、ミッドタウンのプレッセ、広尾の明治屋、代官山と青山のピーコック、並木橋のライフ、中目黒のドンキ、青山の紀伊国屋、あとは渋谷で東急本店の紀伊国屋やフードショー、と店には事欠きません。
• 広尾の明治屋も配達してくれますし、お買い物で困ることはないと思います。タクシーも日赤通りは空車が多いですし、例えば渋谷なら710～800円ですから、日常の足として重宝します。誰が何と言おうと、六本木通りと駒沢通りと外苑西通りと明治通りに囲まれたこのエリア（特に北側の高台のエリア）は、多くの人々が住んでみたい憧れの住所ですから、そこでの新生活を楽しんでください。
  • ちなみに、明治屋は電話でも注文できますよ。ガーデンも電話で注文できますし、うちのマンションだと、指定した時間に届けてくれますよ（かつ、30分前であれば受け付けてくれるので、わりと便利。）。

育児・教育

• 青南小はそれほど人気ありませんよ。 （いまだに赤白青とかいっている人いますが。） 証拠はここ。 http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/25shukei_kekka.pdf
  • 越境が多いのは、所得格差がある地域が隣接している場合に、 金持ち学区の学校に周囲から流れこんで来る場合というのが、 自分の分析（本村なんか、そうで、ニセ南麻布からの通学希望者 が多いです）。 公立小学校の人気はあてにならないところがあって、変な「噂」 一つでころっと変わってしまいます。先生もしょっちゅう転勤しますしね。 私は、「不人気」とされる公立学校へのいわれない噂が本当に我慢 できません。港区に住んでいると、本当に、そういう見識のない噂が 多いのですが。。。
  • 南青山７丁目は青南学区です（つまりここ） 青南が越境が少ないのは、港区のはずれにあるため 隣接が２校しかなく、かつ笄の学区からわざわざ青南には 距離ありすぎで行かないから、青山からのみ越境希望になるためです ま、富裕層（１億以上の物件を買える人と勝手に定義）には、関係 ない話だと思いますが（幼稚舎や青学を普通希望していますね） ということで、富裕層ではない私は元麻布・常盤松・西麻布・高樹町と 見てきて、ここはいいな～と素直に思いました。 ただ車（ないと困りそう）を持つと月に１０万以上、こりゃ無理だと 思った次第

周辺環境・治安

• ここは敷地が広いですから、端と端では住環境がまるで違います。
  • ７丁目は駅遠でも住に優れたエリアですね。 但し、バルコニーからの眺めを含めると南青山今後最高の立地は地所・青山ショールームの案件でしょうね。 青山墓地の東側切れはしと、根津美術館の緑を眼下にしますからね。 私的には、都内最高立地です。計画はあるようですが時期が未定らしく、それまでは他は目をつぶっていようかと思うような物件です。
• 青山、赤坂、麻布の西〜南〜東方向の順で高年齢層に移行して行くイメージが僕にはあります。高年齢層方面は緑も多かろうが有栖川公園など湿っぽい感じがし て好きになれません。青山では墓地を除くと緑は常陸宮邸と根津美術館しかないからな。青山だからこそ緑が意味あるんだけど。
• この辺り、三菱が開発する度に街の魅力が落ちていますよ。ここも、もとの樫山さんの家は緑豊な豪邸だったし、隣のマンションも敷地に余裕を持たせたいいつくりだったのですが。今この前通ると、本当魅力ゼロですよ。
• 物騒な場所じゃないけど、人通りも少ないし、ガーデンヒルズの並木が鬱蒼とした感じだし、特に夜はあんまり歩きたくないなあ。
• あと角の焼き魚屋の排気は要チェック（便利かもしれませんが）。
• ここの、日常生活圏の充実度は相当なものですよ。（それでいて、ここの周辺は閑静というのがいいですね。）まぁ、都心は、どこもたいがい凄いのですが。
• 周辺を見学してきました。都心にもこういうところがあるのだな、という感じ。近くの公園の桜が綺麗でした。
  • 自分も周囲（徒歩３～４分くらい）散策してみました。まとまってたくさん桜があるという感じの箇所はなかったですけど、結構綺麗でした。あと、日赤病院の中庭に植栽が入っていて、まだ小さいのですが、１０年後等には、相当楽しみだな、という感じです。
• この近隣に住んでない人にとっては確かに駅までの距離を不安に思うのは仕方がないと思いますが、住んでいる人にとってはこの距離が喧騒のない住みやすさを作っていると満足している。ここらに住んでいる層は、ほぼ車移動か、あえて健康のために駅まで歩いてるので駅までの距離を全く気にしてない人が多い。バス停も3分圏内にあるし。広尾は駅周辺よりも離れたところにお洒落な店が沢山あるしね。
• 地盤は固くで良さそうですし、低地でもなく、暗渠の川もないので、羽澤とか低地の土地に比べたら地震には強そうに思います。
• 日赤通りに出た辺りに結構有名な飲食店が多いようですが、夜遅くまでうるさかったりしませんか。美味しいお店が近くにあるのは嬉しいですが、うるさいのはちょっと。うるさいといえば、救急車の音はあの辺り、音を落としてくるそうですが、本当でしょうか。せっかく閑静な所をと思っても、実際日赤通りの音がどの程度のものかと。ご近所様、宜しければお聞かせくださればうれしいです。
  • 有名な飲食店が多いので賑わってますが、夜遅くなってもうるさいなどということはありませんのでその点はご安心を！救急車の音も、そういえば気になったことないですね。ご指摘のとおり、音を落としているのかもしれません。
  • 赤どおりは夜は静かです。救急車は、音を消してくることも多いですね。（常に消しているわけではないので、どういう基準かは不明）。あと、六本木どおりから入ってくることもあれば、聖心の方から来ることもあるし、この前は、駒沢どおりの方から、日赤に垂直に向かって行く救急車を見ました。気になりませんが、高い買い物ですので、一晩、車中泊して観察してみるといいかもしれません（笑）。
• マンション近辺は高級という感じではなく、冴えないビルと電線、屋根が見えるだけ。はじめはがっかりしましたが、少し歩けば緑の中のパン屋さんやワインショップ、のんびりした楽しい日々が過ごせそうな気がしてきました。
  • 確かに…私も現地に行ったときにがっかりしました。特に前の都営のような建物の自転車置き場が汚かったですし、駐車場丸見えですし…あの場所だけ見るとガッカリですが、さすがに周辺は高級マンションに囲まれています。
  • 確かにそうですね。半径10メートル程度離れればすぐに高級感漂う住宅街ですが、ここは商店街がある影響なのか庶民的な雰囲気ですよね。その代わりにコンビニや個人商店などが近いのでこういった住宅街の割に生活には便利だと思いますが。ただ、敷地面積のあるこのマンションが建てば周辺の雰囲気は少し変わるのではないでしょうか。個人的には、全体的にもう少し高級感が出れば･･･と思っています。建ち上がってくるのが楽しみです。
• 本当の車生活で、公共交通機関はほとんど使ったことがない我が家にとっては不便だという感覚がわかりません。マイカーでなくても、コンシェルジュを通さずともスマホですぐタクシーを呼べますし、日赤にもタクシー乗り場やバス乗り場があります。ヒカリエや東急本店の明治屋（東急本店は以前は紀伊国屋）、青山の紀伊国屋やマークシティ（のれん街～フードショー）の帰りでもエントランス前には必ずタクシーが止まってます。それに、東京女学館前や日赤前だけではなく、裏には南青山7丁目のバス停もあり。渋谷だけでなく、六本木や赤坂、新橋方面まで行けますよ。たまにはバスも良いのかもしれない。人が集まるような場所が多い立地よりも、何もない立地の方が都心では希少だと思います。しかも、地盤が良くて高台。グランドコートの5階以上は景色も悪くないし、魅力的だと思います。
• 外苑西通り、駒沢通り、明治通りの各方面からからそれぞれ上がってきた高台のエリアの一角に位置しますから、地盤的には極めて優良です。私はその地盤の良さも気に入ってこのエリアに住んでいます。いくら建物や設備が良くても最終的には地盤ですからね。
• ここは、実は渋谷まで家でて１０分とかからず、渋谷の奥座敷的な場所でもありますが、渋谷の再開発計画の具体案が、また一つ公表されましたね。 オリンピックとあいまって、これからの渋谷は、変貌をとげていくように思われ、そんな渋谷を身近に感じられるのは、嬉しいですね。

　http://www.tokyu-land.co.jp/news/2013/pdf/20131219.pdf

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  近くの公園の桜（2013-03-23撮影）

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  日赤病院の中庭に植栽（2013-03-30撮影）

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  徒歩１分くらいの場所（2013-04-29撮影）

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  日赤のハーブガーデン（2013-06-01撮影）

周辺施設

• ここから神宮外苑や国立競技場あたりまで意外と近そうですね。少なくとも自転車で余裕で行けそうな距離。近すぎるとオリンピック前後、逆に迷惑かけられそうだし、これくらいの距離がいいのかもですね。
  • そうなんです。今さら言ってももう最終期ですから意味は殆どありませんけど、私はよく骨董通りを経由して外苑までお散歩に出かけ、銀杏並木のカフェでランチやお茶をしています。ちょうどいい距離です。またたまに自転車で外苑の外周をポタリングしたり。駅から遠くて不便という意見が多かったですが、むしろ今言ったように外苑や渋谷や六本木との距離感は住んでみるととても便利です。確かに日赤通り沿いのやや雑多で下町っぽい雰囲気や景観とこの物件の完成図を見比べると、かなりのギャップはありますが、住めば都。多少のマイナスは妥協して、このエリアならではの生活を楽しんでください。なんだかんだ言っても、多くの人にとっては、南青山の住所は、広尾、西麻布、南麻布と並んで憧れのロケーションですから。

その他

• 毎年恒例の日赤通り商店街秋祭りが9月に開催されます。歩行者天国になって屋台の店舗等多数出店します。詳しい日程はまだ知りませんが、ぜひ見学に来られたらどうでしょう？高級住宅街のイメージとはちょっと違った顔が見られると思います。
• サンウッド西麻布・広尾ガーデンヒルズG棟 のものですが、ここの参考になると思うので、共有まで。 ＿＿＿ グーグルのルート検索による、公共交通機関を使った場合の所要時間 （但し、通勤ではなく、日常生活ということを考えた場合、徒歩・自転車・タクシー・車で行く場合も多いと思われますので、あまり参考にならないかもしれません。）
  • サンウッド西麻布 to

1. 六本木ヒルズ　１２分
2. 渋谷ヒカリエ　１３分
3. アークヒルズ　１４分
4. ミッドタウン　１５分
5. 表参道ヒルズ　１９分
6. 赤坂サカス　２１分
7. 新宿駅　２１分
8. 神宮にこにこパーク　２１分
9. 財務省　２５分
10. 銀座　２４分
11. 新橋　３０分
12. 丸ビル　３３分

• グーグルのルート検索による、公共交通機関を使った場合の所要時間 （そもそも、交通アクセスの良さに惹かれて住む地ではないでしょうが。）
  • ガーデンヒルズG棟 to

1. 六本木ヒルズ　１３分
2. 渋谷ヒカリエ　２１分
3. アークヒルズ　１９分
4. ミッドタウン　１４分
5. 表参道ヒルズ　２５分
6. 赤坂サカス　２０分
7. 新宿駅　２０分
8. 神宮にこにこパーク　２２分
9. 財務省　１８分
10. 銀座　１７分
11. 新橋　２３分
12. 丸ビル　２７分

まとめ

• モデルルームに行ってきました。 担当の方は中年の男性の方で、非常に丁寧で好印象でした。 以下、私見です。
  • 良い点

1. 立地：南青山7丁目。 高台の閑静な住宅街に4000平米の敷地を確保したのは貴重。 東西に長い敷地で、南面の開口が広い。
2. 共用部仕様： 車寄せのあるエントランス。 地下駐車場。 86戸に対し8台のエレベータ。 エントランスから住戸まで3重のセキュリティーがあるが、鍵を持っていればでノータッチで通過。 各エレベータ裏にゴミ置き場あり。
3. 専有部仕様：低層マンションで天井高最大2620mmは貴重。 フローリングは突板。 全室天井カセット型エアコン。 その他仕様はこの価格帯のマンションでは標準的。
4. その他：小さい住戸を設定していないため、ある程度の資金がないと購入できない。 故に居住者がある程度は平均化される。

• • 良くない点

1. 立地：とにかく不便。どの駅からも遠い。車使用が前提。
2. 共用部仕様：エントランスホールが吹き抜けでないため、やや閉塞感がある。 中庭の水の流れるオブジェは、騒音・コストで難あり。 駐輪場の出入庫にエレベータが必要。 共用設備はラウンジ程度。 デザインコートはグランドコートの影になり、日当たりはほぼナシ。
3. 専有部仕様：『グラン』の割りには平凡。 三井不動産、パークマンションのような高級感はない。 エアコン室外機が各住戸のバルコニーに設置。邪魔。 洗濯機置場には扉なし。 一部住戸では脱衣場と浴室の間に段差あり。
4. 予定価格：グランドコート　10,300万円〜33,000万円 （坪単価　370万円〜720万円） デザインコート　8,500万円〜15,300万円 （坪単価　340万円〜460万円）
5. 平均では坪450万前後。
6. まとめ：期待の『グラン』シリーズ第一弾だが、微妙。 いまいちピンと来ない。 今後の三番町、千鳥ヶ淵に期待。 グランドコートは全戸億ション。 お金さえあれば悪い物件ではないので、 買える方はどうぞ。

• 時期もかぶるためダイワと迷われている方が多いことでしょう。 どちらにも長所欠点共にございます。三月下旬あたりでモデルルームを拝見する予定ですので、現段階では立地しかわかりませんが知っている範囲内で。

1. まず、三菱ですが、こちらは、リセールは厳しいと思われます。このあたりは頻繁に中古でものがでてきますが、築浅のものでも、なかなか売却がすす みません。例外的に動くのが南青山テラス常盤松フォレストとパークマンションなのですが、以前ほどでの希望価格での売却は厳しくなっているような気がいた します。問題はいくつかありますが、中でも問題なのは、みなさまご指摘の通り学区と首都高と駅距離ですね。学区が青南かそうでないかで随分異なるようで す。それと首都高をまたいでしまうとどうしても、リセールは厳しいようです。まぁ、歩いてみたらわかりますが、結構距離があるんですよ、やはり。ただ、こ の一帯が悪いか？といわれるとそうでもなく、住むには良い環境です。住んだ経験はないからあれですが、救急車の音がどれほどなのか？、それとスーパー事情 の劣悪さ、この二つがなんら問題ないかたには、ほんと、住むには良いとこです。広尾の日赤病院に一時期通っていたので、ついでがてらに、ぶらぶら散策をし ていましたが、静かで一種なだけあって日あたりもよく、気持ちのよいとこでしたよ。関係ないですが、安くておいしいお寿司屋さんも現地至近にあります。
2. 一方のダイワさん、ここは青南学区ですし、首都高をまたぐどころか随分駅から至近距離です。スーパーに関してはアズマが最も近いのですが、 まぁここに住む人がアズマで買うことはまずないでしょ。うちはよく使ってましたけど。大抵は紀伊国屋かピーコックになるはずです。車使いますという方であ れば、ひかりえやフードしょうもありですね。皆さんブランドで紀伊国屋がお好きかもしれませんが、個人的にはふーどしょうがお勧めですね。お魚が新鮮です よ。日用品もオリンピックがありますが、実際はハンズまでいっちゃうんじゃないですか？ここを買えるのなら。と問題がなさそうなのですが、やはり問題があ ります。それはですな、ここ低地なんですよ。表参道から根津美術館に向かって歩いていけばすぐにわかるのですが。この辺に以前住んでいたので、ご近所の 方々から聞いたのですが、ダイワさんが買われた土地のあたりは以前水に浸かったと伺いました。ハザードマップでようご確認ください。まぁ近所の人の妬み嫉 みかもしれませんが、ここに興味がある旨伝えたところ、あそこは以前浸水があったからやめたほうがよいよと忠告されました。 それからお隣の建て替えを気になさる方もいらっしゃいますので、気になって調べたこともありますが、なかなか難しいでしょうね、現に大規模修繕終えたばかりじゃなかったかな？ひと月前歩いてたら修繕してましたから。 浸水の真偽は随分以前のことなので？なのですが、もっと現実的な話をいたしますと青南小学校ですね。ここの評判がよろしいですが、実際ここの評判 を支えているのは、国家公務員住宅と日銀寮、この二つのご子息さんが通われているという、それがほぼこの学校のレベルを押し上げているという事情です。と ころが、、、このうちの一つ国家公務員とりわけここは幹部用住戸でしたが、ここが他の公務員住宅と共に入札にかかっております。つまり国家公務員の幹部の ご子息さんが通われる学校ではなくなってしまうんですなぁ。となると残るは日銀の寮なのですが。これだけでこれまでの青南の評判を支えることができるの か？ということです。ま、個人的には興味ないですが、この一帯で欲しいという人には関係のある話ではないでしょうか。

• • 個人的には、三菱さんの立地の方が永住するなら好きですね。リセールは全く期待できませんけど。 じゃあ、ダイワは？というと浸水が不安ですし、夜中このあたりを歩いていると結構さみしい感じがしますし、昼は観光客だらけだしとまぁ、それはすきずきですが、立地以外に癌なのがデベロッパーですね。 いま、資料請求するさいにバカみたいに長いアンケートを取るでしょ？これはですな、赤坂でこけっちゃったのですダイワさん。で、赤坂を拝見してう ちは断念したのですが、そのあと計5回ほど営業さんから電話がありまして、毎回「赤坂のダイワがダメな理由を教えてください？」とこうこられるわけです ね。なんですが、ダメな理由はご説明したはずなのですが、、、何度も同じことを尋ねられる。というわけで随分値付け等に関して事前調査したいようです。し かしね、表参道界隈でいくつかダイワさんが手がけた物件を知っているのですが、どれもダメダメです。建物もだめなら管理もダメ。へんな自己満足の設計会社 使ってなにがしたいんだろ？というのが多すぎますねココは。ただし皆さんご指摘のように駅からは近いですから賃貸は強いと思いますよ。それからリセール も。未だに第一マンション、それからコープオリンピアの頭のおかしなくらいの強さを考慮すると、それなりにいけると思いますね。 まぁ、こんなふうにどっちもどっちなのですが、リセール・賃貸ならダイワさんでしょ。 永住なら三菱さんでしょ。 賑やかなところがお好きならダイワさんでしょ。 静かなところがお好きなら三菱さんでしょ。（救急車の音は確認する必要がありますが。） そんなとこじゃないですかね。 個人的には、先ほどモデルルームに行かれたNo126さんの情報が間違いなければ、予算的に問題なさそうですし、ウチは完全永住目的なので三菱さ んで要望だっそっかな～と思ってます。ま、車あればスーパーの問題もなんとかなるでしょうから。えっちらナショナルマーケットまで買い出しにいきます。

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