プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス

2017年5月16日 (火) 14:33時点における版

物件概要

• 所在地：東京都品川区東大井一丁目220番1（地番）
• 交通：

1. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩5分 （B出口より）
2. 京急本線 「青物横丁」駅 徒歩10分 （駅舎より）
3. 京急本線 「鮫洲」駅 徒歩7分 （駅舎より）
4. 京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
5. 東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
6. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）

• 総戸数：335戸（他、管理事務室、共用としてガーデンビュースイート（ゲストルーム）（1室）・コミュニティスタジオ（1室）・ガーデンラウンジ・スタディブース（1室））
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年10月下旬予定
• 売主：京浜急行電鉄株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、大和ハウス工業株式会社　東京本店
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：京急リブコ
• 公式URL：http://www.gb-shinagawa.jp/residence/index.html

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614343/

• 品川シーサイドは凄いことになっていますね。合わせて1800戸以上と言うのはあまり例を見ない規模。これからどんどん発展して行きそうで楽しみです。
• 事前説明会に行きましたが、私はタワーよりこちらのマンションの方が良いですね！ 価格もタワー程高くもないし、生活しやすそうです。
• タワーも積水もいいけど、眺望とか日光を考えるとレジデンスなんだよね。 でもネットでは意見が真逆で悩ましい・・・。
  • ここも悪くないと思いますよ。 積水とタワーと比べて劣るのは、 立地、建物仕様、学区 逆に優れているのは 東の眺望、縦長でない居室のかたち。 好みは人それぞれですから、気に入ったところを購入すればよいと思います。
• かなりコスパの良いマンションだと思います。
• 営業さんはレジデンスとタワー比較すると圧倒的にタワーに要望書集まってるって言ってたし、将来賃貸することになってもレジデンスよりタワーの方が賃料高くなる。 コストカットマンションなのにそこまで安くないって言われました。
• 無駄な共用施設もなくコストカットされていて比較的安い所。
• ここは抽選ありましたかね
  • タワーの抽選行きました。レジデンスも数戸、抽選ありましたよ。
  • レジデンスは多いところで4倍でしたね
• 単身向けと比較的広い住戸が人気があるみたいです。
  • 1LDKと70後半の広さの部屋ですね。
    • 広いテラスがついてる4LDKは、タワーにもグランドメゾンにもない、唯一無二の物件でしたからね。全て一期でなくなっちゃいましたねー。
• このマンションって、結構お得な発見ありますよね。東南角部屋で80平米近くで6千万円台とか、住みたくなるような物件が色々ありますよね。
• グランドメゾンとタワーがよく比較されていますが、個人的にはタワーよりレジデンスの方が、グランドメゾンとの比較対象になりますね。
  • 品川シーサイドに長年住んでおります。グランドメゾンは確かに場所は良いと思いますが、間取りが使いにくいのと、画一的でつまらなかったのと、出来上がりが3年後ということで、外しました。こちらの立地とさほど変わらないですよ。住んでるからわかります。逆に東側などは静かですし、住むには快適かもしれないですね。
• 現在、資産価値や土地の値崩れを防ぐ物件は駅近だと言われています。 徒歩５分以内なら駅近と言えるので立地は良いと考えられます。 都心の駅近くの土地はどんどんなくなっているので駅近を買える チャンスだと思って見学に行きました。
• 大規模なマンションは資産価格が保たれるといわれております。 もし万が一のことがあっても売却には有利だと思っております。
• 私が見にいった理由でもあるのが価格です。 都心にかかわらず3000万円台から購入ができます。駅近くで3000万円台は かなり魅力的だと思います。

【契約者】

• 連絡来ました。無抽選でした。本来ならもう少し注目される物件だと思いますが、 タワーとグランドメゾンの陰に隠れて、あまり目立たないようですね。 個人的には希望物件を確定できたので、大満足です。
• わが家も無抽選で希望通りの部屋でした。共用部分や住宅内の施設など、わが家にとって不必要と思うものをバッサリ切っているのが好感持てました。立地も落ち着いた所ですし、眺望もよさそうなのでノンビリ過ごしたいなーと妄想しています。
• 購入決めました。直床だけが気になるところです。 今は二重床、二重天井の物件に住んでますが、 上階で小さな子供が走っている足音はある程度、響きます。 結局、上階に誰が住むかによるのではないでしょうか。 あと、足元が少しふわふわした感覚が気になりますが、 なれれば、問題ないでしょう。
• 掲示板などではもてはやされてはいるものの、わが家にとっては過剰だと感じられるような設備や仕様がなく、逆に落ち着いた環境や外からの視線を気にしなくても良い眺望がとても魅力に感じました。
• 我が家の場合は、東側の眺望と日当たりと立地の落ち着き感でしょうか。 駅近より静かに生活出来そうなことを重視。あと、いろんな設備は要らない。 価格が安め。 それと、横長リビングが気に入りました。
  • うちと購入理由そっくりです。 GMと価格同じでも恐らくこちらを選ぶ一般的にはレア派です。 どうでも良すぎる仕様や設備＜落ち着き、目の前のひらけ具合、陽射し なとなどでした。 こっちの方が気持ちよく住めるだろうな～と感じました。

【モデルルーム見学記から】

• こちらの物件はホームページを見てもわかるように価格の安さを押しに押してます。 3500万円台から8800万円台と予定価格を出しており品川区で3500万代？と思われて方も多いと思います。 もちろん3500万円台の物件もありますが45平米となります。 70平米以上になると5000万円台からとなります。 ただ、5000万台で駅近くを買おうと思うと郊外になると思うので そのことを考えるとすごくお安いと思います。
• とにかく安いというイメージがあります。 駅近くでこのお値段は素晴らしい物件だと思います。 最近、東京はマンション価格が非常に高騰しておりお値段をみて泡を吹きそうになることもあります。 一般サラリーマンでは、都心は夢のまた夢なのではないかと あきらめてしまうこともありますがこちらの物件だと 一般サラリーマンでも頑張れば買えるんではないかと夢を持つことができます。 価格と相談し郊外で検討されている方にはおススメです。 郊外でも立地が良ければこちらのお値段を超えてしまう時代なので一度そういう方に検討してほしいです。 マンション内の中の仕様は価格と比較すると かなり良いほうではないかと思います。 ディスポーザーは、ポイント高い物件だと思います。 コンセルジュやネットスーパー専用のボックスがあり セキュリティーもしっかりしています。 近くには、イオンや商業施設もあり周辺環境も生活するには 便利な場所だと思います。 周辺を歩いてみましたがファミリーの方が多く子育てしやすい環境なのだと感じました。今後、あらたにマンションも建つといわれています。 その場合今よりもそこの物件価格は今の状況だと価格は上がると思います。 （現状は東京マンションはどんどん高騰しているため 後にできるマンションほど高いといわれています） そういった点でもこのエリアに興味がある方にはお勧めです。
• 価格　　　　★★★★★
• 立地　　　　★★★★★
• 景観　　　　★★★★★
• 共用施設　　★★★
• 生活利便性　★★★★★
• おススメ度　★★★★
• 2LDKは5,000万円台、3LDKは6,000万円台がメインで、最も問い合わせの多いのが6,000万円台の3LDKとのことでした。 決して安い金額ではありませんが、都心主要駅や羽田空港からのアクセスの良さなどを考えるとお買い得ではないかと思います。さらに2駅利用可能で駅からも近い距離にあるため、生活環境としては申し分ない立地だと思います。
• オフィス街の品川シーサイド寄りに位置しているマンションなので、治安面は安心といって良いと思います。近所には公園も複数あり、郵便局や病院、幼稚園や学校などの施設も揃っており生活環境も問題ないでしょう。また、品川シーサイド駅、青物横丁駅それぞれの周辺にはスーパーも充実しているため、仕事帰りなどに買い物を済ませて自宅に帰ることも可能です。

予算との兼ね合いもありますが、総合的に見て品川エリアで5,000万円台で手に入れられるマンションはお買い得だと思います。

• 利便性★★★
• 治安★★★★
• 周辺の環境★★★
• 価格★★★★
• おすすめ度★★★

【維持費】

• 管理費・修繕費 についてもお安目です。マンションを数か所見学したことが ありますがこのくらいが相場ですがこちらのマンションは コンセルジュやネットスーパーの宅配ボックス、ゲストルーム など共用施設があるので通常よりもお高いだろうなと予想してましたが 予想よりもかなりお安くてびっくりしました。 安いので今後の修繕や管理費の計画を教えてもらおうと 質問しましたがまだ出ていないとのことでした。 もし購入しようと思われている方がいらっしゃいましたら そこは購入前にきちんと確認をしたほうが良いと思います。 たまに急激に上がるマンションなどもあるのでご注意ください。
• 管理費・修繕積立金は、部屋タイプによって若干の変動はあるものの、おおよそ21,000円～25,000円程度。この中には町内会費、インターネット接続料も含まれています。この他、引渡し時に修繕積立金・管理一時金として一括で40万円～50万円の支払いとなります。

駐車場は平置が10台用意され、使用料は月額39,000円、機械式は合計230台分が用意され、使用料は月額26,000円～35,000円となっています。 バイク置き場は合計64台分、月額2,000円～3,500円。自転車置場は合計737台分、月額350円～1,000円となっています。

交通

【最寄り駅】

• 品川シーサイド駅が最寄りと書いてありますが、青物横丁駅までもアクセスがしやすく、青物横丁のオーケーもあるので、こちらをメイン利用するなら青物横丁の駅が便利かも。
• 品川シーサイド駅というのは使い勝手の良い駅なのでしょうか。
  • 品川シーサイド駅は、オーバルガーデンという商業施設（川崎のラゾーナを小さくした感じ）に隣接していて、イオンやら色々な食べ物屋とかお店があり、休日には子供向けのイベントとかやってたりします。（イオンの洋服売り場とか家具コーナーとかは閑散としてますが） 駅としては、ホームが地下３階にあるので少し時間がかかります。地下なのでホームの風が強めです。あと、りんかい線対してに言える事ですが、電車賃が高めです。渋谷新宿池袋、逆側ではお台場とかビッグサイト、ディズニーランドなんかには行きやすいので便利です。
• 交通手段として、青物横丁とこの物件なら鮫洲とセットで考えたほうがいいと思います。りんかい線はやっぱり高い。。
  • 青物横丁は一応特急と急行が止まります。オーケーストアが駅までの順路上にあります。
  • 参考までに

1. 青物横丁駅：2015年度の1日平均乗降人員40,067人
2. 鮫洲駅：2015年度の1日平均乗降人員10,306人

• • 鮫洲は運転試験場が有名ですね。品川区民だけでなく、ここに免許更新に来る人は多いです。
• 青物横丁駅を利用するにあたってのメリットは、さまざまなお店が立ち並んでいるため散策していても飽きないという点です。 特に飲食店の数は圧倒的に青物横丁駅周辺のほうが多く、さまざまなジャンルのお店がありました。仕事帰りに少し飲んだり、家族で外食を楽しむには青物横丁駅周辺のほうがお店を選ぶ楽しさがあると思うのでおすすめです。 デメリットを挙げるとすれば、やはり周辺の交通事情です。道路も狭く路上駐車が多かったり、歩行者はもちろん自転車に乗っている人も多いため、小さな子供のいる家族にとっては少し注意が必要だと思います。

• 

  青物横丁駅（2017-02-27撮影）

構造・建物

• 昼間長くいる人はレジデンスの東側は快適だと思いますよ。バルコニー２メートルあるしね。 当初はグランドの砂ぼこりが、、って思ってたけど風はほとんど北と南からなので東側から風が吹くのは少ないからね。
• 高層階は見晴らしがよさそうです。
• とてもいいマンションだと思いますよ。他のタワーなどがあるせいで、控えめに見えますけど、デザイン監修福田氏ですし見た目も洗練されていて好きです。
• 隣がグラウンドで日当たりもよさそうですね。
• マンションの外側には緑が広がります。中でもこちらのマンションの最大の特徴が「ガーデンサークル」とよばれる円形状の庭園。エントランスの外側に広がる緑溢れる庭園は、このマンションを訪れる人の目にまず最初に入ってきます。その他にもマンション南側にはガーデンプロムナードが広がり、都心にいながら季節の移ろいを感じ取ることができます。 身近に自然と触れ合える環境は子育て環境としても大切だし、日々のストレスも癒してくれる重要な存在です。

【構造】

• 直床を採用したのは、コストのかかる非常用エレベーターの設置をしないようにする為と戸数を増やす為に、階高を下げたことだね。 45mを超えると何かとコストがかかるからね。
• 直床、15階コストダウンマンションの典型例
  • 営業さん自身が、コストを抑えるためです、とハッキリおっしゃってたので、スタンスが明確でした。 無い物ねだりでなく、何を重視するか明確になっていればかなり良い物件ではないかなと思います。
  • 二重床だからリフォーム性が高いというわけでも無いそうですがいかがでしょうか？ それなら直床もありかなと思います。フワフワ感が嫌な人はダメでしょうけどね。

　http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-50.html

• ファミリー向けでありながら直床という点は気にならないのでしょうか？ それとも直床も二重床と同等の静粛性やリフォームへの配慮はあるのでしょうか？
  • そこは、うちもかなり気にして調べました。グランドメゾンの営業マンも言ってましたが、音の件では全く差がないそうです。長谷工さんは直床のプロフェッショナルだそうで、逆に重い家具などをのせても下に土台が入る分、たわみが少ないそうです。ただリフォームするときに余計なお金がかかることもあることと、ベランダへの段差ができることのみがデメリットだそうです。うちは全く気にならなかったので、こちらを買いました。
• こちらの物件の遮音等級（床）教えてください。
  • LL(Ⅰ)-3等級です。 タワーはLL(II)-3等級です。

共用施設

• タワーマンションでは共用施設があるイメージが多いと思いますが 通常のマンションにはほとんどのマンションが共用施設がありません。 ですが、ここは人気のスタディブースやゲストルームなどがあり 快適に過ごすことができます。 狭いお部屋を選んだ場合お部屋ではなくお勉強部屋がスタディルームで確保できるのはありがたいですよね。

設備・仕様

• 壁のアクセントにエコカラットを入れたいと思いますが、 大体どれくらいの費用が掛かりますか？
  • 間取りやエコカラットの種類にもよるみたいですが、10万～20万くらいです。 我が家はカスタマイズオプションタイプ別価格明細表というものを頂きました。 営業の方に言えばもらえると思います。
• インテリアオプションの予約がかなり先になってしまいました。もしどなたか、洗面台のタイル貼りの金額聞いた方がいらっしゃいましたら、教えてください。よろしくお願いします。
  • インテリアオプションですか？カスタマイズオプションではないのですか？もしそれであればうちもあ洗面台のチャイルドミラーのところをガラスにしました。確か16万円前後ですよ。幅によって違うのでうちは15万台でした。インテリアオプションは12月頃から始まるみたいです！

間取り

• このマンションのルーフバルコニー付きの大きな間取りは、タワーやグランドメゾンにはない、盲点のような物件でしたね。この価格で買えるのはお得だと思いますよ。すでに売れてしまっていて残念です。

【モデルルーム見学記から】

• 広さ：70.32平米（約21.27坪） / Ｂ7タイプ　１０階想定 / 3ＬＤＫ＋ＷＩＣ＋Ｎ　
  • まずは、リビングダイニング部分のお写真です。 横長くお部屋の作りがなっているため リビングとダイニングで区切って利用することができます。思ったより広々使えそうな作りでした。アウトフレーム仕様になっていたため柱部分が気になりません。
  • リビングに隣接されているお部屋は引き戸になっていてリビングと一体化することができる仕様になっております。4.5畳と少し狭い空間ですがリビングと一体化できるので圧迫感を感じませんでした。机を置いて本などを置くと良い空間ができそうです。個人的には収納がありリビングそばの収納はポイント高いなと思いました。
  • キッチンのグレードは高なと少し感動しました。価格が相場よりもお安いのにこの仕様はお勧めポイントです。大規模の良さとしてキッチンにディスポーザーが付いてました。ディスポーザーはかなりポイント高いです。
  • トイレは、手洗い場がついてて広くて気に入りました。壁紙までついてるのかと気になりお聞きしたところ壁紙はオプションだそうです。トイレは壁紙を変えたいのでもし購入するならオプションつけたいと思います。
  • お風呂についてまさかと思い、テレビはオプションですか？と聞いたところオプションでした。テレビ以外のオプションはないそうです。カラリ床が標準です。ホッカラリ床にしたいのでお聞きしたらホッカラリ床にオプションで変更可能だそうです。1418サイズです。
  • 洗面台については、下のタイルはオプションだそうです。あとの部分は標準だそうです。ボウルみたいな形の洗面台なので使いやすいなと思いました。お掃除も引き出し式シャワーになっているので簡単にできそうです。簡単なお洗濯などに便利だと思います。
  • 主な設備仕様については、便利に生活できるように工夫されています。 今の流行りのものや最新のものは備わっていると思います。シャワー式の水栓はキッチンの台所も使用されており

私の中ではそちらもポイントが高いです。

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  リビング ダイニング（2017-02-15撮影）

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  リビングに隣接されているお部屋（2017-02-15撮影）

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  キッチン（2017-02-15撮影）

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  トイレ（2017-02-15撮影）

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  お風呂（2017-02-15撮影）

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  洗面台（2017-02-15撮影）

• 57.12㎡の2LDKから88.8㎡超の3LDKの合計6タイプが用意されていました。問い合わせの多いのは3LDKのタイプで、6タイプの中で4タイプが3LDKの間取りとなっています。 3LDKのタイプは70.32㎡、70.43㎡、78.03㎡、84.62㎡のラインナップがあり、リビングダイニングの広さや部屋のレイアウトによっても変わってくるため、使い方に合わせてチョイスしてみると良いでしょう。
  • 今回見学してきたタイプは70.43㎡の部屋で、モデルルームに入ると左右両隣に5畳と6.5畳の寝室があります。廊下を進んだ奥には11.1畳のリビングダイニングが広がり、パーティションで区切られた5畳の部屋は来客時にも重宝しそうなスペースです。
  • また、玄関横の2部屋の寝室にはそれぞれ1畳と1.5畳の大容量のウォークインクローゼットが完備されており、収納スペースもたっぷり確保されています。キッチンや脱衣所にもちょっとした収納スペースがあり、細かな配慮が感じられる造りとなっていました。
  • 最も驚いたのが、床材や壁紙材の配色や素材、キッチンの高さなどを自由にセレクトできるという点で、多くの分譲マンションでは有償オプションであることが多いと思いますが、こちらのマンションは無償で対応が可能とのことでした。

買い物・食事

• イオンしかない
  • 近くに住んでますけど全く駅不便じゃないですよ。笑 イオン以外にもOKも平野屋もウィラもありますし。
• 品川シーサイド駅には、商業施設が併設されいます。 100円ショップやイオンなど生活に便利なものは近場で揃えることができます。 フィットネスジムも近くにありました。
• 飲食店も近くにあり外食にも困りません。 たくさんの店舗がありいろんなジャンルの飲食店がありました。 高級路線のお店ではなく毎日食べることができそうな気軽な金額の飲食店が 多かったのもおすすめポイントです。

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  イオン（2017-02-15撮影）

育児・教育

• こちらの学区の小学校は、地元に根付いた歴史あるとてもアットホームな学校ですよ。先生方もとても熱心な先生が多いです。クラスが少ないぶん、子供達はとても仲が良くいじめなど全くありません。ただ、たくさんこの辺りもマンションが増えてきてクラス数が増えてしまい、かえって今あるいい雰囲気が少なくなってしまわないか、は心配ですが…。
• 鮫浜小学校はどうですか？
  • 小規模校ですが、先生たちがとても熱心で手厚い学校ですよ。
• 学区内の子供達が立会や品川学園に流出しているのは何故ですか？
  • 基本的に学区内での学校選択になりますので、レジデンスは、立会か鮫浜小です。 立会小は、中学受験をする子が多いそうです。 だから学力が高いという、噂が流れてます。 あくまでも噂です。 品川学園は中高一貫校で、校舎も綺麗で制服もあるので人気があります。 鮫浜小は、近々校舎建替になるので、もしかしたら人気の流れが変わるかもしれませんね。 周りのママからは、鮫浜も先生達が熱心で良い学校と聞いています。
    • 城南はどうでしょうか？ 先に校舎建て替えのようで。 中学受験は自分もそうでしたが、本人の気合と塾でなんとかなると考えてますが。。
      • 基本は鮫浜ですよね？ 立会エリアで定員が満たされた場合は、入学できないはずです。現状1学年1クラスなので、仮にいじめなどが発生したら辛いですね。
        • さめはまは、イジメなないで有名です。1クラスしかないところが多いから、結束力が固いみたいですよ。男女も学年も超えて。6年ずっと同じだからなのかもしれないですね。親も6年ずっと同じ親と顔を合わすわけで、おおらかな人が多いようです。
          • 確かに近くの立会に流出してたこともありましたね。でもいま、立会の名物校長変わり、生徒はパンパンの人数だし、クラスによってはうるさくなり出してるようですよ。名物校長の力は大きかったみたいです。

周辺環境・治安

• 駅から歩いて帰宅するにも街並みを楽しみつつウォーキングできそうと感じました。イオンもすぐ近くにあるので、休日は食後の腹ごなしに笑、散歩しにいくのもよさそうに感じています。
• ベランダ側がグラウンドなので、高いマンションが建設されない限り視線が気になりません。 こちらの物件、デザインも間取りもなかなか良いのですが、グラウンドの砂は大丈夫でしょうか、、、？ もしかして既出かもしれませんが、そこを除けばなかなか良い物件に思えます。
  • グランドの砂は、以前に改築して周辺に砂が舞い上がらないようになっているみたいです。営業さんが話してました。実際見てみましたが、白い砂になっていた普通のグラウンドと少し違うようでした。
    • すぐ近所に住んでますが、グランドの砂は全く影響ありませんよ！
      • グラウンドの砂より、高速の排気ガスがすごい。ビュータワーに住んでいましたが、ベランダは煤で真っ黒に。ただ、日当たりは確保されるし、お手頃価格なのではないかと。
• この周辺は高層マンションだけではなくオフィスビルが立ち並ぶエリアでもあるため、週末にはそれほど人混みも気になりません。また、周辺の道路も広く整備されており、歩道と車道もきちんと区別されているので小さな子供のいる家族でも安心できると感じました。また、オフィス街なので治安という面から見ても安心だと思います。 デメリットを挙げるとすれば、駅から地上に出るまでの距離が少し気になりました。地上に出るまで3～4分程度＋徒歩5分程度と考えておいたほうがよさそうです。

【離着陸新ルート】

• 羽田空港の離着陸新ルートについて 皆様どのようにお考えですか？

　http://suumo.jp/journal/2016/06/15/112606/

　https://news.yahoo.co.jp/feature/504

周辺施設

その他

• ペットのサイズの規定はありましたか？
  • 大型はダメとか、爬虫類はダメとかありましたが小型犬とかは大丈夫でしたよ。ペットクラブ会員になり月200円払うようです。

掲示板

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