ガーラ・レジデンス戸田公園セントラルスクエア

2017年3月24日 (金) 17:25時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県戸田市喜沢南2丁目3217番4（地番）
• 交通：

1. 埼京線 「戸田公園」駅 徒歩18分
2. 埼京線 「戸田公園」駅 バス4分 「戸田第二小学校」バス停から 徒歩1分
3. 京浜東北線 「川口」駅 バス10分 「喜沢南」バス停から 徒歩2分

• 総戸数：130戸
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年03月下旬予定
• 売主：株式会社エフ・ジェー・ネクスト
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社エフ・ジェー・コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格は2800万円台〜
• 上の価格も85㎡が4400万円なので、やはり割安に設定されていると思います。
• 東向き中層階で3300〜3500万円、南向きは3600〜3800万円だから、結局1000万円程度の差があるよね。

【その他費用】

• 管理費等＋修繕積立金（66.44㎡）１６４９６円
• 町会費(月額／230円)
• 給湯器リース料(月額／1,944円)
• インターネットサービス料(月額／972円)
• オンライン防犯警備料(月額／864円）

【販売時状況】

• 2016年9月初旬　完売

交通

【電車】

• 埼京線、京浜東北線の２路線使えるので良い。

【徒歩】

• 遠いといっても普通に歩ける距離なので価格が気になります。
  • 住環境は良さそうなのですが、駅まで徒歩１８分って、毎日の通勤は正直キツイな。
  • 信号引っかかると徒歩25分はみないと乗り遅れるかな。
  • 確かに駅距離はちょっとありますが、自転車であれば気にならないかな。自転車６分ですし。
• 駅からの通り道は街灯があるのと、ここの辺りの住宅地の人達が皆使う道なので夜も人が結構歩いていますよ。暗い公園を通り抜けるとかではなくて道の脇には家々があるので心配はないです。

【バス】

• バス使えば駅までもそこまで時間はかからないみたいですし、バス停自体はご近所みたいなんで。バスを使うのに特に高いハードルがないんだったらいいかもしれないですね。
  • ここを通るバスは川口駅行きですよ。国際興業は。戸田公園駅には行きません。トコバスはまた別です。バスについてはよく調べた方がいいですよ。１７号で渋滞して時間が読めないので、国際興業はそこを考慮して川口駅～前新田～川口駅としているのです。１７号を横切らないように。
• 駅への朝のバス便はそれなりにあるでしょうが、夜遅い帰宅にはバスの運行本数も少なくて、毎日の通勤・通学には大変だと思います。

構造・建物

【構造】

• 建ぺい率：60％
• 容積率：200％
• 敷地面積：4,791.03m²（実測）、4,791.03m²（登記簿）
• 建築面積：1,958.89m²
• 建築延床面積：10,568.62m²（容積対象外面積1,011.60m²を含む）
• 資料に支持層まで４３ｍと書いてあったけど、東日本大震災の時に戸田市周辺でマンションが傾いたり液状化現象とかあったんでしょうかね？あの時埼玉県も結構揺れたと思いますけど・・・。
  • 戸田市では震度5強だたつと思いますが、マンションが傾く事象はありませんでした。街中での液状化はなかったのですが、戸田競艇場でプチ液状化現象がありました。

【日当たり・眺望】

• 南側は目の前に小学校の校舎があって、５階以上じゃないと見晴らしは良くないね。４階以下でも、日当たり的には問題無いと思うけど、住むならやっぱり５階以上の部屋が良いね。
  • 南側の小学校は、5階以上の部屋にとってはありがたい。将来的に、小学校がなくなって高い建物が建つことはないだろうから。日照も、眺望（開放感）も永久にありそう。
  • 南側には４階建ての校舎があるため、日当たりはともかく、眺望は５階以上からでないと望めないですね。
• 西向きの一番南寄り（セントラルでは一番日当たりが良くない？）でも、公開空地と西側の道路を挟むので、１階２階の部屋でも十分、開放感が得られると思いました。東向き、南向きは道路を挟んで公共の施設なので、将来的に高い建築物が建つ可能性も低く、眺望（4階以上かな？）、採光ともに申し分ないと思います。
• 部屋によっては戸田橋花火大会が観れますね。

【騒音】

• 南側の道路は騒音大丈夫ですか？
  • 確かに工場関係車両や、ララガーデンの利用車両など、クルマの往来は、かなり多いのに道路近いね。排ガスも心配です。
  • このマンションは西側は静かで見通しいいですね。意外と西側がいいかも。大道路でないから埃も少なく。まあ、中山道比べると南前の道路はそこまでうるさくないと思う。

共用施設

• 駐車場：敷地内に88台（平置36台[内身障者用1台、来客用2台]、機械式52台）
• 駐輪場：敷地内に390台
  • 駐輪場300％はいいですね。
• ミニバイク置場：敷地内に18台

設備・仕様

• 床暖房あり。
• 食洗器、ディスポーザーはなし。

間取り

• 間取り：3LDK、4LDK
• 専有面積：66.44m2～85.77m2
• 間取りや設備に関してシティやデュオと比較しても、これといって差はないなぁと言うのが正直な感想。

【モデルルーム】

• Ｇ２タイプ　３ＬＤＫ　７０．６６平米のお部屋を見学しました。３ＬＤＫの無難な間取りで、どこのモデルルームとも大差ありません。いいなと思ったのは、電気のスイッチが低い位置にあって子どもにやさしいなあということと、２ｍのバルコニーにスロップシンクくらい。いまいちなのは、共用廊下に面する窓の格子が普通で、人の気配を感じそうなこと。

買い物・食事

• ララガーデンがすぐ近くにあり便利。
  • クリニックも内科、眼科他あります。スポーツクラブもあります。本屋もあります。三越もあります。第一生命もあります。ダイソーもあります。食事処も色々あります。
• ヨークマートもあります。
• 近くにセブンイレブンができるようです。徒歩3分。ヨークマットの道路の向い側。ますます便利なりますね。

育児・教育

• 小学校、中学校は目の前。
  • 東側に中学校、南側に小学校という、通学にこれほどベストな立地があるだろうかというくらい子育てファミリーには恵まれた環境です。
  • 歩道もあるし、子供の通学中の事故リスクが少なくなりますね。

周辺環境・治安

【周辺環境】

• 地域・地区：第一種住居地域、準防火地域、第一種高度地区（25ｍ）
• 元国税庁官舎跡地。
• 戸田公園が近くていいですね。戸田公園のこの辺りはますます開発されそうですよね。
• 駅以外の生活利便性は良さそうな所ですね。環境も悪くなさそう。でも駅までの距離は重要ですよね、子供も将来的には電車を使うことになるので。
  • そうなんですよね。子供が小さいうちは周辺に買い物施設や病院があれば不自由しないと、考えてしまいますが、その子供もいずれは通学で駅を利用する事になるので、長いスパンで考える必要がありますよね。
    • 隣りは下水場、川側には倉庫や工場が沢山あるのに「環境がいいマンション」だなんて書込みが余りにも多いので驚きます。
• ここって17号から川口方面抜ける道で交通量かなりありそうですよね。しかもララガーデンあるから休みの日も交通量ありそうだし…マンション近くが渋滞とかありえる。
  • 北側の道路は交通量は多いけど南側は交通量が少なかったですよ。
• となりのポンプ場も気になる。
  • 近くのポンプ場の悪臭もありませんでした。概ね静かでのんびりした雰囲気でした。

【地盤・水害】

• この辺りって、洪水で浸水する可能性あるんですか？
  • ここより戸田公園駅周辺の方が浸水深さは深いです。５ｍです。ここは４ｍです。
• このマンションの前の道は大雨が降ると浸水すると、以前聞いたことがあるのですが、昨日の大雨ではどうだったのでしょうか？荒川河川敷は、全然大丈夫でした。
  • 昨日の雨は何ともありません。浸水などないですよ。荒川は治水設備がいぜんより格段に良くなって安心ですよ。浸水と道路冠水は違いますから区別してください。昨日は戸田駅東側が冠水したようですね。ただ戸田は洪水になれば4m5mの洪水の予測はあります。市役所の広報にあります。
  • 冠水は、戸田駅で、マンション回り（喜沢周辺）や最寄り駅の戸田公園駅は、冠水してませんよ。

周辺施設

【公園・自然】

• まっすぐヤマト運輸の方へ行けば突き当たりに土手に上がる階段があります。今も朝早くから５時前から皆さん歩いてますよ。１年中土手上の散歩、自転車、ランニング、ゴルフの素振り等大勢います。このマンションからなら５分で土手に着きます。
  • 近くの荒川河川敷は見晴らしも良くて、土日なんかはお散歩しにきたファミリー連れですごい雰囲気いいですよ。
  • 戸田橋花火大会が近くで見られてお勧めです。

他物件との比較

• ここのマンションとシティテラス戸田公園だったら、どちらがいいかな？日常生活のしやすさだったらこっちだけど、駅までのアクセスだったら、シャトルバスがあるシティテラス戸田公園て考えるけど。
  • シティは西棟を2800切ってくる可能性ありますね。これは。ガーラつぶし。
  • シティはどうかな？あそこバスがなかったら陸の孤島じゃない。スーパーやコンビニまで距離あるし、子供を学校に行かせるにも距離あるんじゃない。大人でも夜は暗くて不安になる立地のマンションだよ。
  • やっぱりシティが高級感と割安感がダントツですね。デュオの値引きの金額にもよるけどね。
  • アクセス重視で、平均以上の価値を求めるならデュオが一番です。
  • デュオは、個人的に要らない余計な設備が多すぎて嬉しくないですね。ヨガ＆料理教室、フィットネスジム、月一マルシェ、酸素美泡湯、プラズマクラスター等の料金が入っているので管理費は少し高めです。
• ここより駅近なら、ガーラ・レジデンス戸田公園サクラガーデンがお薦めです。
  • 駅近と言ったら５分以内までだと思いますよ。この立地で、この価格、正直高いです。
  • 最安2700万円台で駅からも徒歩10分で行ける。LaLaガーデンは無いけど、激安のスーパーバリューがある。
    • 最安2700万円の部屋って、前立てガッツリの１階バキューム会社裏でしょ。デュオの低層階は南、東棟ともに前立て厳しすぎですよ。ガーラはそういった部屋がないことと周辺の住環境がデュオやシティよりも良いと思っています（住居系地域だから）

掲示板

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