ザ・グランリバーフォート高砂

2017年2月28日 (火) 22:29時点における版

物件概要

• 所在地：東京都葛飾区細田三丁目754番3他（地番）
• 交通：

1. 京成本線 「京成高砂」駅 徒歩12分
2. 京成金町線 「京成高砂」駅 徒歩12分

• 総戸数：150戸
• 構造、建物階数：地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年09月下旬予定
• 売主：セントラル総合開発株式会社/東京建物株式会社　八重洲分室
• 施工：株式会社ノバック

価格・コスト・販売時状況

• モデルルームに行って来ました。駅からある程度距離があるからか、比較的値段は抑えてると思います。駐車場がすべて平面なので駐車代も抑えられたり機械式より揉めることは少ないと予想します。ただ、全戸に対して半分以下しか用意がありません。無償で部屋の間取りを変えるプランがあるのでそこも魅力だと思いました。
• 一番安い部屋は目を引きますが、全体で見ると決して安くない。
• 駅から距離がありますが値段と間取り、それに立地は魅力的だと思います。
• モデルルームで営業の方から売主は、東京建物で大手ですから安心してくださいと？なコメントでした。 並びの売主のセントラル総合開発や管理会社のセントラルライフについては、コメント特に無くで評判どうなんでしょうか？
  • 東京建物は名前が通っていますよね。 なんで単独で販売しないで、一緒に売り主になっているのだろうと思いました。 大人の事情何でしょうけれどね（笑） 不動産は管理で買え、というふうに言われますが、 こちらの場合は管理会社としてはいかがなのでしょう。 仮に物足りない物があるとすれば 管理組合で変更をしたりということが後からでも可能です。
• 先日の連休にて、供給済お花マークが70近く付いていました。 ということは、150戸の約半分が売れたようですね。
• ここはきっと早いうちに完売するのでは。 近隣のギャラリーとちがって、温かい雰囲気ですし、計画的に売っている 気がします。まだ８ヶ月近く時間があるのに、かなり売れていました。 そもそもマンションの質がいいと思います。
  • 私も行きましたが雰囲気いいですよね 設備もいい。 しかし個人的に気になるのはやはり川のすぐ横すぎる点。 だから杭（クイ）がね長く深すぎるんですよ・・・ ある意味当たり前なんですが 地震のことを考えると心配性なのでどうしても気になります。 しかし２３区内で手ごろな値段を求めるなら何かはあきらめなきゃですが どなたかこの辺のことお詳しい方いらっしゃいませんか？

交通

• 品川直通、羽田空港までも近い
• 新小岩と高砂の間はバスが毎時３本くらい走ってる。
• 駅からのアプローチはマンション近くになると夜は人通りが少ない。
• 住んでて思うことは、高砂駅までは少し遠くて、遅刻しそうになると大変ですね(笑)なので、私は自転車を使ってます。
• 京成ではなく、JR乗りたい場合は、近くにバス停があるので、小岩駅まであります。
• JRや東西線への乗り換えは、面倒なのでバス利用などになる。
• 空港までの時間は本当に早いです。成田でも羽田でも、高砂駅は快速もとまるので、エアポート快速電車にのったらすぐです。定期更新などは高砂駅で毎年ずらっと並んでますね。
• 駅まで若干遠いように思うのですが、皆さんはどうやって駅まで行こうと想定されていますか？自転車でしょうか。高砂駅の所は周辺を見ていると月極の駐輪場が結構埋まっているのではないかしら？と思いまして…。となると歩きがかたいのかしら。 子供さんがいるかたが検討されているようですので、朝、保育園までの送迎込みで考えるとどのような形になってきますでしょうか。
  • 高砂って区営の駐輪場が１つだけしかないんですよね。他の駅は区営の駐輪場が複数あるのに。 民間の駐輪場がどの程度あるのかっていうのは自分の足で確かめるしかないですよ。 あとは営業さんにリストを持っていないかきいてみるとか。有能な営業さんだったら持っていそう。 ここからだと駐輪場が駅から離れているところにしか確保できないならば歩いてしまった方がもしかしたら早いかもしません。
  • 高砂駅までは平坦だし、12分(表記)程度なら徒歩がキツいと感じない程よいラインなので、運動がてら歩こうと思っています。 近いエリアで言うと、青砥駅まで8～10分表記でも青砥橋を渡る事になる場所よりは、買い物の面も含めて生活しやすいだろうと考えています。
• 駅徒歩12分はちょうど良い運動かなーとも思いつつ、最短距離だと住宅街の中を通っていくので、どんな道なんですかね？？
• 葛飾区で路面電車の検討がされているそうですね。 実現すれば、高齢になって車を手放しても総武線・常磐線・京成線どこでもサクサクいける。かなり強みになると思います。 この辺、介護施設とか多いからぜひ実現してほしい。路面電車の中でもこれから導入されるライトレールはかなり静かという話。このマンション二重サッシだから全く気にならないでしょう。

構造・建物

• 敷地面積：5,569.30m2
• 建築面積：1,756.40m2
• バルコニーからの眺めがよさそう。〔スカイツリー、花火がみえる？〕
• 開口部は川の方を向いているので、眺望に大きな変化がないのは良いのかなと思います。 反面、その川に面しているのがデメリットに感じられる人もおられる…カナ。
• 景観が良いのはここの魅力の一つになってきそう。バルコニーからは阻害されるものがないというのは気分が良いものです。 リバーフロントになっているので人気が出そうだなと予想しています。内装も、アウトフレームになっていますから、ファミリーには住みやすくもってこいですね。ウォールスライドドアも収納できるタイプになっているので邪魔にならずに使えそうで良い。

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  現地状況（2017-01-11撮影）

共用施設

• 駐車場台数：平置き（身障者用1台・来客用2台含む）：68台
• 駐輪場台数：ラック式：306台
• バイク置場台数：12台
• 駐輪場が１戸あたり２台なので、子供の分を考えると足りなさそうですね。
• 駐車場が平面で安い〔9500円/月〕
• エレベーターが建物の片端側にしかないため1番奥の部屋の人は歩く必要がある。〔横長なので…〕
• ここは駐車場が全区画平置きなところは良いかもしれないですね。 修繕コストが機械式駐車場だとかかりますけれど、平置きだとそれがないですから。
• マンションあるあるだけれど、駐輪場の数が1世帯あたり2台分っていうのはやっぱり少ないですよね。 どこのマンションも基本都内だとこんな感じだけれど。 ここだと買い物に行くのに自転車必要だし、 子供の数だけ必要になってくるから、 駐輪場を使わないお宅自体がそもそもあるのか？という疑問もでていますし。 そういう場合、管理組合で話し合って駐輪場を敷地内に新たに設置することもあるようですが 余裕が敷地内にあるのかなぁ。

設備・仕様

• 設備が最新の割に価格が安い。〔土地が安いからかな。〕
• 「換気機能付き玄関ドア」というのは初めて知りましたし、玄関を開けなくても通気口があるので換気できるというのは利点でしょう。気密性が高いマンションとしては良い設備かなと思います。廊下側の窓もルーバー面格子が設置してあり、安全面も十分にとられていて安心できます。
• スロップシンクが設置してあるのでバルコニーを水で流して掃除できるという面ではポイント高いです
• ここは、温水床暖房、ミストサウナ、食洗機、セキュリティー高、バルコニーシンク他標準なのが評価できます。

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：66.93m2～87.12m2
• Nタイプのように、戸境が北側で、かつ東南西のすべてを望める間取りってなかなか無いですもんね。 方角の好みも人それぞれですが、なんか良いな～と思います。

買い物・食事

• スーパーもコンビニも自転車必須。
• 開放感は間違いないですが、駅からの距離とか買い物の便を考えるとちょっと…となりますね。
• スーパーはイトーヨーカ堂とヨークマートの２つと少し遠いですが、ライフもあります。近い方はヨークマート(食品多め)ですね。
• ヨークマートや駅前のイトーヨーカドーがありますが、そちらまでは徒歩10分以上くらいかかりそうですよね。あとは、旬感工房おおみやという商店が細田3丁目にありました。徒歩7分くらいですかね。野菜など価格も安めで、使えそうだなって思いました。
• ヨーカドーあるんですが、少々高めな感じがします＞特に生鮮食品。ディスカウント系のスーパーがあればと思いますけれど、さすがにそこまで求めるのは贅沢ですね。 この辺りの人は基本的にはヨーカドーか商店街でという風にしている人がほとんどなのかなと見ていて思いました。 あまり今後大きな変化がありそうなかんじはしないけれど、 街としては安定しているんじゃないかなぁ。
• 買い物は少しだけ回り道してヨーカドーで買って帰ってくるって言う感じが 働いている人には向いているのかな。 週末車でどこかにまとめ買いに行くのも良いです
• 駅からの距離（徒歩12分）と買い物（スーパー・コンビニの距離）はイマイチかなと思いますが、それらは住環境の良さとトレードオフになることが多いので、どちらを優先するかは人次第ですね。
• スーパーは駅と反対ですがサミットを利用する予定です。普段は宅配とネットスーパー中心なのでデイリーではないので…。
  • うちもサミット派です。品揃え良いですよね。青砥のヨークマートは良く知らないのですが、なんとなく狭いイメージです。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 保育園は近くに2つ
• 小さいお子さんがいる方々は保育園どうされますか？ 葛飾区のページをみても、年度途中入園は絶望的で、物件としては魅力的なんですが、保育園問題で前向きに検討できないかも、、、と。 うちは引き渡し時期にまだ二歳児クラスなのですぐ引っ越しは厳しいかな、、、無認可保育園を探すしかないのか、、、最悪、朝早く家を出て今通っている園まで送るか？いや、非現実的だ、、、 それと、周辺の小中学校はいかがなかんじでしょうか？ものすごく荒れてたり等なければいいなと。どなたか情報お持ちでしたら教えてください。
• 保育園に関しては、何歳かによってかなり入りやすさというのが違っくるんじゃないかと思いますよ。 3歳未満だと本当にどこも厳しくなってくる。 幼稚園に入るような年齢だったりすると、幼稚園に流れることも多くなってくるんで、 たまに余裕があるところもあるようです。 子供の年齢に合わせて活動していくしかないんじゃないかなと思います。

【小中学校】

• 小中学校は近い
• 周辺の小学校事情に詳しい方にお伺いしたいです。細田小学校と高砂小学校ってどちらが評判よいのでしょうか。そもそも、選べないのかな。
  • 小中学校は原則指定校が決まっています。 このマンションだと細田小学校と奥戸中学校になります。 ただし他を希望し、生徒数に空きがあれば指定校以外に通うことも可能です。

　http://www.city.katsushika.lg.jp/kurashi/1000057/1002475/1002562.html

• 細田小学校、高砂小学校はどちらも評判はそこそこと聞いています。ただし高砂小学校は高砂中学校と小中一貫の教育方針ですね。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• ここはすごく長閑な場所。周りに普通に畑が点在してる。
• 環境は文句なしにいいね。駅からちょい遠いけど。静かだし間取りもいいから永住派向きかな。
• 以前は、土手沿いはまだきちんと整備されていなくて、夜になると橋だけ電気があり土手沿いは真っ暗でしたが、ここ数年で、土手沿いは夜も明かりがついて、ジョギングが疲れたら小さいですけど、座れる椅子もできました。風が強いときもありますが、とっても気持ちよく過ごせます。向かい側の土手の下は、時々釣りをやってる人やわんちゃんと散歩したり、バーベキューをする人たちがいます。
• ここ、駅からちょいありますが、川を渡らないで、フラット。目の前が何もたたない。静か。が良いかと。
• 周りは静かな住宅街でした。川沿いなので今後高い建物が建つ心配がない。
• 微妙な点は駅からの距離〔駅前はごちゃごちゃしてるのでその辺りは兼ね合いですかね。〕
• 夜は線路〔貨物用なので夜中に1日1本程走る。〕を越えて土手側がエントランスなので、人によっては怖いかもしれない。
• ンションの前の通り夜になるとすごい暗いし、踏切付近道幅が狭いのが気になりますね。 小さい子がいる家庭だと、ちょっと心配になります。 土手沿いの道は、抜け道という事もあり、けっこう車がスピード出して走っています。 もー少し踏切の辺りを整備してもらえると、助かるのに。
  • マンションの南側ですよね？あそこ一通だと思ってなくて、地図を見て初めて知りました。踏切のところだけが狭い感じで道路は十分広いですよねー。
    • グーグルで見る限り、踏切部分の交差点信号は橋の方にも向いてるし、停止線もあるので、橋を降りて下り坂の部分だけが一方通行になっているようです。 新しくマンションが建つ事による周辺環境の整備(変更)はあって当然だと思いたいものです。
      • 現地見てみましたが、踏切は一通みたいでした。 北側の細い道から行くと踏切の手前で右折して橋の方に戻ることだけできるみたいです。 踏切の幅を拡張しないと一通問題は解決しなそうですね。。。
• マンションの横の貨物線路、こんなニュースになってますね。実現イメージ(便利になるイメージ)が全く湧かないので構想だけで頓挫しそうですが…

　http://www9.nhk.or.jp/nw9/digest/2017/02/0206.html

• 以前、地盤評価サイトでこちらを調べたところ、ざっくり言うと 『抜群に良いわけではないけど リスクが高いわけではない』※そもそもリスクが全く無い土地など存在しないという前提でという内容の結果でした。 場所が場所なだけに意外な結果でした。 今は耐震基準もしっかりしているし、杭の長さもそれに準じたものだと、割り切って考えてます。

【中川】

• リバーサイドは魅力的かもですが、去年の常総市を見て水の脅威が忘れられません。この、中川という川の洪水危険性はどの程度なのでしょう。
• 川の氾濫など怖がっているお方もいるかと思いますが、葛飾区、江戸川区は基本的に川に挟まれている土地なので気になる方はやめた方がいいかもしれません。

周辺施設

• 裏のテニスコートが朝9時から夜9時までだから、その時間に寝たい人とかは要注意。
• 端にある三角公園は桜が毎年満開で桜の枝が川につきそうなくらい大きくてとっても綺麗ですね。
• 近くのスポーツセンターは、プールが子供用と一般のと夏になれば屋外の流れプールがあります。一般用のプールはとても広いです。(料金大人300円、ロッカー100円)※ロッカー100円は回収されずに返ってきます。

その他

掲示板

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