プラウドシティ伊丹

2017年7月19日 (水) 15:32時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県伊丹市昆陽東1丁目25番4（地番）
• 交通：

1. 阪急伊丹線 「伊丹」駅 徒歩9分
2. 福知山線 「伊丹」駅 徒歩19分

• 総戸数：447戸
• 構造、建物階数：地上11階建（一部鉄骨鉄筋コンクリート）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月末日予定
• 売主：野村不動産株式会社　関西支社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 公式：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/pc-itami/index.html

価格・コスト・販売時状況

• 本日案内会に行きました。 思ったより高い印象でした。
• 北側がボコボコの５畳では使えないし、間取りも殆ど差がなく ぱっとしません。眺望もなしで駅遠。 値段は高めだし、この物件の売りはなんでしょうか。
• モデルルーム見学して価格表を一部の階しか公表していませんが見てきました。 ガラス張りのおしゃれさ、オアシスが近くにあることなど魅力いっぱいです。 が、伊丹のこの場所、すみやすく便利なのは間違いないが、４０００万円弱から７０００万円くらいだったかな?の値段設定って。 それで、447戸という数の多さだと売れ残りがかなり出るんじゃないかと思うんですが… 買った後に資産価値が急に下がりそうな気がして怖い。 あと、駐車場が７０％で用意しているというのが、５段式昇降横行式で数を稼いでいるんですね。 ５０００万円近く出せる人たちが機械式の駐車場でもいいかと思えるんでしょうか? 野村不動産だから良いマンションだけど、無理が出ている気がします。
  • 例えばこことよく比較されるJRのプラウドだと、 資産価値の継続性はあそこといい勝負じゃないかな。 まず資産継続条件として駅近な塚口は有利だが、 地価の動向を見ればここが有利。 現在は安倍ミクスで阪神間の多くの地区が地価上昇する中で、 尼崎は多くの地区で地価の下落が続く。 そんな中でJR尼崎やJR塚口はどうにか横ばい、 本来なら駅前開発されれば阪神間で上位でもおかしくないのに不調です。 両駅に投資した人もこのような状況ではガッカリでしょうね。 今後アベノミクスが終了すれば地価も下落するだろうけど、 出鼻をくじかれた両駅はますます厳しい状況になるとおもうよ。
• 価格、かなり強気ですね。 ぶっちゃけ、子育て世代にとっては伊丹市内では住環境も学区も梅の木近辺に次ぐ場所だとは思うけれど、7000万なら、鈴原、千僧、行基の区画の揃った一種低層の邸宅街の一戸建てが手に入る範疇になってくるね。アウトフレームじゃない長谷工マンションで機械式駐車場より住みやすい。
• 4000万ならこの周辺の 戸建が手が届きますね。
• 現段階で５０件くらい要望書が出ているそうです。 やはりモデルルームと同じ形状の部屋は想像しやすいためか売れるみたいですね。ただ、見学者が多い割に要望書の提出が少ない、とのことでした。
  • モデルルームの間取りの部屋はもうほとんど希望者がでているそうです。 ただ、それ以外の部屋が売れるかは微妙ですね。この値段ですし。
• プラウド伊丹郷町なんかは4000万以内でほとんどの部屋が選べましたが、 ここは中層階で4300万ぐらいと少し高めですね。 どこも価格は上がっていますが、この値段で完売するのか注目です。
• ここと仁川ならどっちがいいんでしょ。伊丹の駅遠にしては高いよねー
• 伊丹ってなにもなくて街全体が暗いイメージでしたけど、このマンションもあんな場所で４０００万ぐらいからのマンションとかびっくりです。
• 高いですね 駅から近いと言われても伊丹なのにこれは野村さん強気ですね。 本当に2ＬＤＫで3000万後半、3ＬＤＫは4500万前後～。南東の角部屋は5500～6900万くらいだったかな～ 。大きく二期に分けて分譲するみたいで、まずは第一期（駅側の3棟）みたいですが、 南東の角は高いけど抽選になるほど募ってるそうで・・・ お金持ちや投資目的の方が多いんですかね・・・
• 確かに伊丹の中ではかなり魅力的な立地や設備や環境ではあるんだけど、 これは手が出せないですね・・・ 同じ感想の方も多いんじゃないかな～ 中間層の3ＬＤＫや角じゃない4ＬＤＫは相当余ると予想します。 狙うなら余って値下げに転じた時ですね（笑）
• 「伊丹」で考えると4500～6800は確かに高い。
• トランプ景気に引っ張られ、 アベノミクスもまだしばらく続くきそうだとテレビで言ってたが、 そうなるば新築3千万でここを買うだなんてさらにあり得ない話。 駅近くは資産価値が下がりにくいが、 良い学区も資産が下がりにくい要素。 ここが中古で3千万で出てくるのは何年後だろう、 それまで待てれば待つのも選択肢の一つだろうな。
• プラウドシティ伊丹もプラウドシティ塚口にも不満なら2021年のプラウドシティ阪急塚口の330戸の完成を待つしかない 塚口のさんさんタウン建て替えは2019年の年末には販売開始するでしょうからあと2年半後には情報が出てくるでしょう。JR塚口の駅前かJR伊丹徒歩10分かの論争はどんぐりの背比べだが阪急塚口の駅前は頭一つ抜けてるのは誰しも認めるところだしね。
• 週末に価格改定入りました～！！ が、まだ一気に落ちはしないですね～。 南の角は500くらい落ちてる、かな？ 4000万台は落ちたかどうかわからんくらいですわ～。 以上、近況報告でした！
  • モデルルームとそれと同タイプのお部屋は価格変更なしでしたー
    • 今週末価格表もらいましたが、そんな下がってる部屋はなかったような。
      • 価格表・・・75平方メートル未満の部屋、特に高層階は50万～90万近く下げてますね。他は変わらずか、10～30万の下げ。人気のあるらしいモデルルームなどは値引きなしですね。もう価格改定はないんやろか
• 現時点で80近い要望書が出ているみたいですが、それは好調と言うことですか？
  • いや、好調ではないんじゃないかな。たびたび価格改定しとるみたいやし。販売時期も後ろにズラしたりしてるし
• ついに昨日から一期の販売開始されましたね。80戸数ぐらいの販売かと思ったらいきなり135戸ですか。大規模マンションは一期が一番安いっていうから決断して事前要望入れた人が多かったのでしょうね。期間を一週間に絞ってあるのは全ての販売戸数に対して 買付申込が入ることを事前に感触としてあるから手続きだけというそういう感じなんでしょうね。同じ野村のプラウドシティ塚口も駅から一番近い一期が一番安かったという事実も参考にしたのかもしれませんね
• 先週末でどれくらい申し込みあったんでしょう。要望書出してる人はこの週末に出してって言われました。でも、今週末が抽選という、この短期間でご新規さんは来るんやろか。即日完売は意識してないんやろね。さぁどの部屋がいいかな
• 第一期はじまりましたね！思ってたより高かったので、悩んでます
  • 1期の販売は今日が最終日でしたね。上層階の一番広い98m2台の部屋でも平米単価63万円というのはかなり安く感じました。下層階の一番狭い65m2台の部屋だと平米単価56万円でした。4,5年前の伊丹駅前の郷町辺りと同じような価格ではありますが時代が違うのでしょうがないです
• モデルルームが出来た時の1月に見せてもらった予定価格が高すぎて候補から外しましたが、広告に3LDK3500万～時のあります。

全体的に下がったのでしょうか？ ご存じの方教えて下さい。

• 今日から2期ですね。20戸だけなのでいきなり失速した感じがしますが事前申込入らなかったのかな？
  • 1期、2期が完売だと仮定しても残り10ヶ月間で292戸を売らないと竣工時点完売にならないね。1ヶ月平均29戸ってことは毎日1戸ってことだもんね。完成前完売しないマンションは資産価値の目減りが激しいっていうからね。ここは3期以降の価格をどう設定するんでしょうね
• スーモに170戸契約と書いてたけど来春に完売するのかな？
  • 第1工区の南向きは順調そうな感じでしたが、東向きと再来年竣工の第2工区はどうなるでしょうかねー

【販売スケジュール】

• 第1期

1. 登録受付期間 : 2017年3月4日（土）～2017年3月11日（土）
2. 価格 3,678万円～6,238万円
3. 最多価格帯 4,100万円台（25戸）
4. 間取り 2LDK～4LDK
5. 専有面積 65.76m2～98.01m2
6. 販売戸数 135戸
7. 管理費（月額） 10,280円～14,280円
8. 修繕積立金（月額） 6,910円～10,300円
9. 修繕積立基金（一括） 460,300円～686,100円
10. そのほかの費用

• 第2期

1. 登録受付期間 : 2017年5月27日（土）～2017年6月3日（土）
2. 価格 3,888万円～4,538万円
3. 最多価格帯 4,000万円台（6戸）
4. 間取り 2LDK～3LDK
5. 専有面積 71.27m2～77.16m2
6. 販売戸数 20戸
7. 管理費（月額） 10,980円～11,680円
8. 修繕積立金（月額） 7,490円～8,110円
9. 修繕積立基金（一括） 498,900円～540,100円
10. そのほかの費用 管理準備金 : 31,200円～33,800円（一括）

交通

• まあまあ駅近（ともいえないか？）
• 駅近と言える程でもない。（ましてや阪急は伊丹線と言うローカル線）
• 阪急伊丹徒歩9分と書いてますが どう考えてももう少しかかります。コープからだと9分で行けるかな？
• 伊丹は阪急・JR両駅の間、２線利用可能であれば便利ですが、ここは伊丹でも少し外れ、駅遠。
• 電車通勤メインの人には、徒歩にすると、少し遠いかな？という場所ですね。車なら問題なし。駐車場もこの辺は平均１万円切るけど、どのぐらいの設定か、ですね。
• 阪急が自転車で3分となるとかなり近く感じられます。 徒歩でも10分以内なら何とか歩ける距離だと思います。
• 近所に住んでるけど通勤、というより海外出張にとても便利。 伊丹空港からタクシーで直帰しても安い。 あとは家族で航空機利用の旅行だと行きも帰りもタクシーですぐなのがとても楽。 塚口くらいまで離れてるとタクシーはちょっと値段的に躊躇することも多いんじゃないかな。
• 車の移動に関して、あくまで伊丹内で考えた時ですが、この場所は171が近く西宮方面にも、また宝塚方面にも、空港（豊中）方面にも空港線に出れば大阪方面にも出　やすい。中国（名神）宝塚も近く、阪神高速豊中北も割かし近い。
• JR塚口、伊丹詳しくないのですが、通勤帰りの時間帯の電車が4本、22時以降は3本とそこまで便利な気がしないのですが。10分歩く伊丹か20分待つ可能性のあるJR塚口か？みたいな。 割りと待ち合わせとか問題ならない感じなのでしょうか？

構造・建物

• 敷地面積：17,504.44m2
• 日当たりに大きな要素をはらむ南側は40Ｍ離れて国家公務員宿舎が数年前に建て替えて建っている。
• 築浅の為、向こう20～30年は建て替えなど大きな環境変化は起こらない。 イコール日当たりは守られる。イコール資産価値が落ちにくい。

共用施設

• 機械式駐車場が多いのが気になりますね。
• ロビーにコンシェルジュ付
• 友達などに貸せるゲストルーム＆ゲスト駐車場付
• 447戸に対しエレベータが5基。しかも駅に近い東側はたった2基しかない。敷地がかなり広いため、西側を選べばエントランスまでの時間もかなりかかりそうですね。
  • エレベーター少ないなって感じてました。建設費と修繕費おさえるためでしょうな
• 共用施設ですが、ガーデンテラス棟がコーヒーの薫りが云々、ということが書かれていました。 中でコーヒーを飲むことが出来るということなのですか？ カフェスペースがあるみたいな。 ここぐらい大きなところだとカフェがあってももとが取れるということになってくるのかなとは思います。 運営がどうなっていくのか、もしも違うなとなったらなくせばいいだけですし。

設備・仕様

• キッチンの静音シンク、なんでE,Fタイプ除くって記載されてるけどなんでやろ？そもそも、E,Fってどの部屋かわからないやん

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：65.73m2～98.01m2
• バルコニー：10.64m2～16.62m2
• モデルルーム見た印象です。 間取り、北側の部屋の柱の張り出しが気になりました。
• 専用庭のプランですが、お隣の目線はお互いに気にならないという感じには作ってあるのですね。普通にフェンスだけだとなかなか気まずいなぁと思う場面も多かろうと思いますが、 上から2/3が目隠しになっているので 子供は見えちゃうかもだけど、でも気にならない程度でしょう。 芝生はもしかして天然芝なんでしょうか？

買い物・食事

• 商業施設に隣接
• 伊丹は商業施設が充実、緑も多くいいところです。 問題はここが高すぎるだけ。
• イオン2箇所にドンキホーテも近い。スーパーやドラッグストア、コンビニなども近くに溢れかえっている。
• 近くにクリーニングのホワイト急便できますね。 コインランドリーは、助かるけど、ホワイト急便っていうのが残念。 安いけど、あんまり良いイメージではないので… 雑なんだよね。

【テナント】

• 商業施設はオアシスに決定、。 後は、エディオン、しまむら、ジャパン、ウエルシア辺りかな。
• 商業施設って平成２９年５月OPEN予定と書かれていますが、お店が入るのは(・∀・)ｲｲﾈ!!住民専用の通路もできるってことなんで それはそれでいいなぁ。
• 複合商業施設がスーパーで、ショッピングカートを押したままマンション内まで入れるのは楽でいいと思います。

【スーパー】

• コープこうべ コープ行基（徒歩2分／約150m）
• サンディ 伊丹昆陽店（徒歩2分／約150m）
• いかり 阪急伊丹店（徒歩9分／約670m）
• 関西スーパーマーケット 駅前店（徒歩9分／約720m）
• サンドラッグ 伊丹昆陽店（徒歩7分／約550m）
• まあまあ良いスーパー阪急オアシス隣接
• まわりに徒歩5分圏内にコープ、サンデイ、阪急オアシスあるのは○
  • サンディは品数少ない。駅前の関西スーパーのがよい

【大型商業施設】

• イオンモールも歩いては行けない距離ですね。
• 伊丹ショッピングデパート（徒歩9分／約720m）
• イオンモール伊丹（徒歩20分／約1,600m）

• 

  コープこうべ コープ行基

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  サンディ 伊丹昆陽店

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  いかり 阪急伊丹店

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  関西スーパーマーケット 駅前店

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  サンドラッグ 伊丹昆陽店

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  イオンモール伊丹

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  伊丹ショッピングデパート

【飲食店】

• 実は一昨年～昨年あたりは阪急伊丹駅周辺で 個人経営系のカフェの出店ラッシュ。なかなかおしゃれなお店もありますよ。西に徒歩5分には、コメダもある笑
• タリーズコーヒーがオアシスの横にできる 。とマンションギャラリーで聞きました。

育児・教育

• 伊丹市は公立幼稚園が多い
• 伊丹市は幼稚園の耐震化率が100％子供の安全は確保
• 市立稲野幼稚園（徒歩9分／約650m）

【小中学校】

• 市立稲野小学校（約550m・徒歩7分）
• 伊丹では2番目に人気の校区です。
• 学区が伊丹市内でまずまず良い
• つい最近まで子供が稲野小学校、西中学校に通ってました。 入学選抜のない公立なので、やんちゃな生徒もいます。何年かに一回、学級崩壊するクラスもありました。 でも社会的常識のある保護者の家庭がほとんどなので、学校と家庭が連携し、次年度には問題は解消しました。 稲野小学校で茶髪の生徒は一人もいませんでした。 西中学校の生徒も大人しく、制服を着崩している生徒はいません。 市内では、南中や西中は内申がキツイと言われていますが、実力はありますから、市立西宮や稲園の進学割合が市内北西部の中学に比べると高いと思います。 私個人の意見では、安心して通わせられる小学校、中学校だと思います。

【中学校】

• 伊丹では南中が人気ですね。ここは西中なのがかなり微妙。。。 私なら絶対通わせないから、ここを買うなら中学受験ですね。
  • 西中は稲野小、鈴原小、摂陽小の3校から進学しますよね？稲野小と鈴原小は可も不可もなくというイメージですが、摂陽小がね～。大っぴらには言えないですが、地元民的にはNGです。
  • 伊丹では神津小と摂陽小は特に良い噂を聞きません。 勉強についていけないお子さんが多くて、授業が進まない。 そもそも席にじっと座ってられない子ばかり等など。 中学受験させた方が良さそうですね。
  • 西中の成績は良い方だし、摂陽小がまざるからといってもそんなに気にしなくてもよいのでは？ 稲野小もいいですし。
• 校区に関しては西中良いと思いますよ。 昔から松中校区に住んでて進学した身としては西中頭いい～っていうイメージ。 笹中松中は最悪。
• 伊丹市は「平成２９年６月から中学校給食を全校で一斉スタート！」 だそうですよ

　http://www.city.itami.lg.jp/SYUYO_ZIGYO/1464921703746.html

• 市立西中学校（約370m・徒歩5分）

• 

  市立稲野小学校

• 

  市立西中学校

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域・第一種中高層住居専用地域
• 小中学校が近く 医療施設ビルも徒歩5分 公園が近くに多いです。
• 私はこの間ここのすぐ近くに戸建てを購入したぐらいなので地域的にはオススメしますけどねえ。 逆にここより駅に近いところって車通りがめちゃくちゃ多過ぎて排気ガスとか通学恐くないですか？ この道は１７１とも産業道路とも尼宝線とも違って車通りもめちゃくちゃ多い！って言うほどでもないかなーと思うので立地的にはすごーく良いと思います。阪急とかチャリで３分ぐらいじゃないですか？
• 大きな道路沿いではなく、比較的静か
• メリットは、 阪急オアシスが横にできること 工業地域でないので、夜静か？ （ヤンキーのバイクブンブンは大丈夫か）
• 元々国家公務員宿舎の跡地なので地盤が間違いない。 変な場所には国は建てんだろう。土壌調査って言うのかな？それはお墨付きな筈・・
• 伊丹、他の高級住宅街と比べると人気ないですよね。なんででしょう。 複路線使えますし、すぐ横に阪急OASISがあると書いてありました。 そして、その横にはコープこうべ？スーパーが2つ並んで建設されるってことなんでしょうか。 敷地は国家公務員宿舎の跡地だそうで、立地はいいでしょうね。気になっていますが、値段が高いので違う場所にするかな。どうしようかな。
  • たしかに尼崎市や川西市よりか土地柄は格上ですが伊丹市は高級住宅街とは言えません。ここも駅9分なので遠いと感じましたがそれでもこの価格なら十分許容範囲です
• 第1期の販売数約130戸出して100戸ちょい決まったらしいよ。あと300戸・・・さぁどうでしょうなぁ
  • それ本当なの？1期って要望書入ってた部屋だけしか販売してなかったと思うがそれでも35戸が契約されなかったのか。大規模マンションはどこも1期が一番安いし野村不動産もその傾向あるからお得だと思うんだがそれでも駄目だったのか
    • 1期に売れ残りがあったら1期先着順、1期2次という形で135戸の残り戸数が販売されるかと待ってた。それが本当かどうか今日の更新で判明するかと思ったが解らなかった。いきなり2期になるみたいね。しかも黄金週間前まで待たないと解らないね

【騒音】

• 伊丹の産業道路沿いに多くマンションが作られていましたが、久々に産業道路から外れた場所。伊丹ですが、飛行機の音もあまりしない箇所です。
• 近くに伊丹空港がありますが、 空港の騒音は気にならないのでしょうかね。
  • 飛行機音は聞こえます（あー、飛んでるわって感じ。車の騒音と同じくらい？） 伊丹空港は宝塚・川西方向が基本離陸方向で、 風・雲で逆向き方向（着陸方向）になったり、えらい低く飛ぶ場合あり 静寂ということはない（窓閉めたらたぶん聞こえない？） あのあたりは100メートルズレるだけで聞こえ方違う感じ。個人差があるし高い買い物なので、一度、現地でモニタリングされるのがよろし。お土日の夕方～８時代が発着数多いのでお勧め。伊丹空港は９時以降飛ばないので。
• 元伊丹市民です。この辺り、飛行機の騒音は気になりませんよ。むしろ、宝塚や池田よりの方がうるさいと思います。前の道路もそれほど渋滞する所ではありませんし、夜は静かです。市役所もまあまあ近いですし、阪急伊丹駅までも歩いていける距離です。あまりに駅近だと返ってごちゃごちゃしてて、子育ての環境は良くないと思います。
• ここ結構飛行機の音が延々していますね。北側から旋回して西側を通り、南側バルコニー前を飛んでいきます。まあ音が気になるのはそれだけ現地が静かな証拠ですが。

周辺施設

【公園】

• 昆陽池公園（徒歩13分／約1,000m）
• 昆陽池公園（約1,000m・徒歩13分）
• 伊丹スカイパーク（約2,870m）

【病院】

• 医療法人社団豊明会 常岡病院（約410m・徒歩6分）
• 阪神北広域こども急病センター（約1,080m・徒歩14分）

【公共施設】

• 伊丹市役所（約690m・徒歩9分）
• ことば蔵 伊丹市立図書館（徒歩15分／約1,140m）
• 役所エリアが割かし近い、これは正直便利です。仕事の関係上よく法務局など行くので、役所を良く利用する方にはプラスですね。

【その他】

• みやのまえ文化の郷（約1,050m・徒歩14分）
• 伊丹アイフォニックホール（約940m・徒歩12分）

• 

  昆陽池公園

• 

  伊丹スカイパーク

• 

  医療法人社団豊明会 常岡病院

• 

  阪神北広域こども急病センター

• 

  市立伊丹病院

• 

  伊丹市役所

• 

  ことば蔵 伊丹市立図書館

その他

掲示板

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