ザ・パークハウス 本郷

2017年12月29日 (金) 14:59時点における版

物件概要

• 所在地：東京都文京区本郷1丁目107番3（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩7分 （1番出口より）
2. 都営三田線 「水道橋」駅 徒歩5分 （6出口より）
3. 都営三田線 「春日」駅 徒歩6分 （A1出口より）
4. 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩6分 （A1出口より）
5. 都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩7分 （3番出口より）
6. 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩7分 （3番出口より）
7. 東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩7分 （3番出口より）
8. 総武線 「水道橋」駅 徒歩8分 （東口より）

• 総戸数：92戸（事業協力者住戸42戸含む）
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年11月上旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：木内建設株式会社東京支店
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式URL:http://www.mecsumai.com/tph-hongo/

価格・コスト・販売時状況

• 延べ面積が1万㎡近いので、そこそこの存在感となるでしょうね。結構、囲まれ感のある立地ですが、坪500万円くらいはいくでしょうね。
• 埋蔵文化財出て、工事中断。いつ竣工するかわからん。
• 名前が「ザ・パークハウス本郷」に決まり、公式ページが公開されましたね。

　http://www.mecsumai.com/tph-hongo/

• • エントランス周りや植栽はそれなりですが、建物本体が味気なくて残念ですね。もう少し格調高いデザインにできなかったのでしょうか。
• 地権者が42/92て・・・
  • 地権者って朝陽館のオーナーですか？
    • 旅館だけで、事業協力者がその戸数になるとは思えませんな。
      • 恐らく等価交換なのかと思いますが、地権者は条件が悪い＝安い部屋をゲットするのではないでしょうか。安い分、たくさんの戸数をもらえる、ということで。地権者は得た住戸を賃貸に回すと思いますが、条件の悪い部屋ほど利回りは良いです。
• DMが届きましたが、なかなか良い建物です。予算の欄が７０００万～２億。上の階は、かなり高額になるんでしょうか。
• ここは、そもそも土地的にいいですか？
  • 悪くない。しかし、価格に見合うかどうかは、微妙。坪400の価値がずっとあるのか？ 今の市況がずっと続くのか？ 緩和終了後はどうなるのか？ 応えは全部NOだけど 今はリスクをもって高値掴みするしか。 まー、つまり場所うんぬんよりも今不動産に手を出すとはそう言う事では？
• 近隣住民の方に聞いたところによると、ここの地権者住戸の殆どは地権者と縁のある団体の方々に売却又は賃貸されるとのことでしたが、どうなのでしょう？ 本当だとすれば資産価値や住み心地に大きく影響すると思われる一方、（個人の信教の問題なので）購入の際に告知してもらえないかもしれません。
• 地権者は旅館のオーナーさんでしょ。 あの場所であの広さなら取り分も多くなるよね。地域のイベントなどでもよく見かけるけど、普通の方ですよ。
  • 地権者の方が普通の方であることと、地権者住戸42戸にどのような人が住むのかは別問題かと。
• ここの場合は特に利用することができる路線・駅が豊富ですから そのあたりも高くしやすい要因かな。
• 半数近くが地権者住戸、かつ、賃貸に出る場合、管理組合って回るんですかね？？？
  • はい、地権者さんが圧倒的発言権を持つことになるでしょうが、管理組合は回るはずです。理事長は地権者さんが担うことになり、一般の方は理事長役が回ってこなくて、気楽でいいかも。
• 平均坪430くらいが妥当ですかね。
  • 沖式だと坪442になっているけれど、最近落ち着いてきたからそれくらいかもしれませんね。 階数でどれだけ差を付けてくるかが気になります。 
    • ということは・・・ 一番広い部屋で12,000万円ってことですかね？ 文京区本郷駅近でそんなに安くなるとはとても思えませんね。 Gtypeは坪500手前くらいにはならないと安い気がしますね。
      • Gタイプは単価を少し上げるかもしれませんね。
• Eタイプ78平米で1億2千万円中盤くらいですね。かなり人気ありそうです。10階程度です。
  • 西向きは8階まで地権者さんです。 E上層階は1.3億前後ですよ〜。
• 思ったよりも高級路線で来ましたね！ それに見合った仕様になっているのかが気になるところです。
• 13階G 予定価格16800万円台 どの間取りも階数差額が一階上がる毎に2〜300万なのですが、これって普通ですか？ 
  • ご参考に。 しかし、この坪単価はちょっと怯みますね…

　https://www.sumai-surfin.com/price/topfloor.php 

• ここは3ldkで坪単価500超ですか？ 凄いですね。
• MRや現地に行って、眺望（想像）や設備や内装は 坪500万超クラスとしては貧弱だと感じました。 でも高層階ならそれほどの圧迫感ではないと思いますし、 周りの環境も落ち着いていて良いと思いますよ。 予定価格よりは下げるようでしたし、値段次第では良いと思うのですが…
• 地権者割合は45％
• この地域では、同じ地所がプレミアと冠して、グッドデザインに選定された区内で稀な免震マンションが近くにあるということで、単なる引き立て役に成ってしまうのが残念ですね。本郷１丁目のフラッグシップを奪取できる可能性があるのは、本郷ハウスの建て替えだけでしょう。
  • プレミアフォートは構造は素晴らしいけれど、 エントランス側の外観はシンプルで病院みたいだから、 こちらのマンションのほうが印象的になると思いますよ

交通

• このあたりは車でも歩行でも通行が窮屈なのと、建物が密集しているのが難点ですが、 それ以外は最高だと思います。 

構造・建物

• 敷地面積 1,818.53m2
• 日当たり悪いかな？
  • 部屋によるでしょ 日照が絶望的なとこもあるとは思う
  • この辺のマンションに日当たりを求めるのはナシかなあと思います。 上層階もしくは南西角部屋なら多少は期待できそうですけど。
• 現地見に行ってみたんですけど囲まれ感ありますね〜正直。 本郷ハウスはともかく、西側のプラウド2棟は近くて圧迫感ありますね。
• 先日この辺りを歩いてみたのですが、四方マンションに囲まれ閉塞感があります。 私も現地を見てガッカリ・・ 高層階は少しは眺望が良いかもしれませんが、お値段がかなり割高感があります。 
  • 囲まれているというのもありますが、 そもそもこの建物自体の窓が小さかったり、スリガラスだったりするので、暗そうです。 近隣物件よりも条件が悪いのに、近隣物件よりも高い値付けというのは無理がありそうです。

共用施設

• 駐車場 （総戸数に対して）27台(機械式26台、身障者用平置1台)、他に来客用平置1台
• 自転車置場／92台(2段ラック式90台、平置2台)
• ミニバイク置場／10台
• HPの図を見て思ったのですが、 雨の日に駐車場まで車を取りに行くときに濡れてしまうのは仕方ないとして、 そのあと家族を乗せるために車寄せに行くことができないのではないでしょうか。 一方通行の道路をバックするのでしょうか？ 
  • 一通なんですね。 皆傘で行くか、近所を一周しろ、って事でしょうね。 道路交通法ありますから。 
  • 雨の日で荷物が多いときとかベビーカーを持っていくときは 近所を一周してから車寄せに向かうというのが現実的なところでしょうか。 バナー広告で「内廊下・車寄せ」をキャッチコピーにしている割にはアレですね。

設備・仕様

• セレクトプランも豊富で、高級感があり、仕様は良かったですよ！
  • 確かにL型キッチンは表面着火が木になりますね。 一見おしゃれで使いやすそうなんだけど…
• モデルルームの間取りGは一億五千万円半ばからみたいです。

間取り

• 間取り 2LDK・3LDK
• 専有面積 60.49m2～90.13m2
• バルコニー面積 12.23m2～21.72m2
• ここ、間取り悪いです。 行燈部屋もあるし。 値段によっては、それでも買いということもあるかもしれませんが・・・ 
  • 間取りもこれで確定ということであれば微妙な感じがします。EタイプとGタイプで玄関入ったらすぐに部屋のドアというのも気になります。 絨毯とかマットが置けないのでは？ 
• 60㎡くらいの部屋、狭いかと思っていましたが2LDKで2部屋あって収納もそれなりにあると住みやすそうに感じてきました。何より内廊下で高級感があるのがいいですね。 
• 1階の庭付住戸は、FタイプとGタイプを結合した形になっていて、 Gの上を行くHタイプと名付けられている。 そして最上階角部屋のGタイプに相当する部屋は、 Hの上を行くIタイプと名付けられている。 HとIはどちらも地権者住戸となっていて、おそらく自分でお住まいになられるのではないだろうか。 まさに地権者様が君臨するマンションとなっていて、すばらしいと思う。
• AとBは柱が外出しされた、きれいな間取りの2LDKに見えますが、そんなに酷いですかね。
  • リビングINで一室は窓なし部屋ですが酷いとは感じません。。

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  2LDK（2017-07-10）

買い物・食事

• スーパーは 成城石井だけ？
  • ダイエー小石川店、まいばすけっと2店舗、miniピアゴ本郷5丁目店、クィーンズ伊勢丹小石川店が利用出来るよ。ドンキホーテとオリンピックも近くに有る。
    • マイバスケット・miniピアゴは、コンビニレベルだし、 オリンピック・ダイエー・クイーンズ伊勢丹は、毎日行くには遠いんじゃないの？
    • 本郷通り西側（このマンションに近い側）のまいばすけっとは、野菜は豊富ですね。魚と肉はしょぼいけど。
• 生鮮食品は、価格を気にしないなら、ドームシティの成城石井が比較的近いですね。白山通り沿いのドンキもそこそこあります。品揃えなら、クイーンズ伊勢丹でしょうか。近場なら、野菜は、本郷通り沿いのマルエツプチに結構あります。魚は大横丁の魚伊之、肉は春日通り沿いのいなげや（入ったことないけど）でしょうか。
  • ドンキや成城石井は、ここからだとわざわざ車で行くような距離ではないでしょう。クイーンズ伊勢丹は、自転車が便利だとは思うのですが、嫁と（留守番をさせられない年齢の）子供2人を連れて行かなければならないという事情があるので、徒歩10分以上の距離だと基本的に車で行かざるを得ません。 専用駐車場があるのですが、目の前の道路がパーキングロットになっていて、さらに便利です。 週末になると近場から車で来ている人が多く、取り合いになります。

育児・教育

• 周辺には保育所が幾つかありそうなので共働き世帯にとっては比較的住みやすい立地環境になるのかな。教育環環境も良さそうなので親目線としてはばっちりの立地。小中学校も近いので、通いやすいでしょうし、例えば私立を視野に考えている方も近辺にあるので子供にとっても良いですね。 
  • 教育目的の人なら茗荷谷や誠之小学の方行くでしょう
• 保育園近くにありますが、ここら辺は激戦区の中でも激戦です。 一馬力または、子どもは小学生以上しかオススメできません。 それか一人っ子確定なら、なんとかなるかもしれません。それでも認可外に預けて、の転園が必須となります。 

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域

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  現地案内図

• 春日町交差点の交番は常時警官がいますが、壱岐坂の交番は不在の時が多いですよ。 それでも治安は悪くないので問題ないと思いますが。
• やっぱり最高学府を囲んで良い町ですよ。帝大の時代から受験生の宿泊やサークル合宿などで使われた朝陽館がなくなるのは淋しいですねー。 文京区は唯一、山の手線の内側に全域収まってる区ですし、きっと価値は維持されると思います。 治安も良いので警視総監とかになる傷付けることの出来ないエリートが「現場経験」ってことでよく本富士警察署の署長になるそうですよ。 そして、ファミリー層は教育熱心なご家庭が多いと思います。東大周辺や名荷谷～小石川エリアなどは、小さいうちからなんかもう将来目指して…って感じです。 本郷は気取りはないけど、良い土地ですよ。
• このあたりの日当たりが悪いのは、道路が狭いのにギリギリまで建物が建てられているからですね。 ここも、裏のマンションと合わせて同時に再開発すれば、もう少し下がることができたのでは？ 1区画が狭いのが問題ですね～。あと、通りのこちら側は西向きになってしまうから、ほぼ角のプラウド真砂坂～本郷ハウスの間はマンションなかったですよね？ 本郷ハウスを再開発してタワマン化できたらよさそうですね。
• この辺りはかなり閑静でいい所だよ、それでいて便利な地域。賑やかな所に行きたくなれば水道橋や後楽園は複数路線利用。帰るときは本郷三丁目の駅で降りればほぼフラットに帰宅可。眺望を望むなら他に高層物件のない田舎の物件がお勧めだ。
• 坪単価いくらになりそうですかー？ 教えてください。
  • 上に書いてある通り坪500オーバーから
  • 一番安い部屋で坪430万です
  • 一番高い部屋は坪612万の部屋だと思うけれど、平均は計算するのが相当面倒 … 間をとって520くらいかな？といっても、基本的に下半分は地権者用だから、上記は上層部分（上半分）のみの価格です。マンション全体を売り出すと仮定した場合の平均は坪450万くらいになるんじゃないかな。周辺はマンションだらけで眺望や日照は多少問題ありますが、区内のマンションにまともな眺望なんてもともと望めませんし、文京区内でも良い立地であることは間違いないと思います。

周辺施設

その他

• 朝陽館さんがあった場所なのですね。長い歴史のある旅館だけれど、建物をメンテナンスすることのデキる人がいなくなってしまったという新聞記事を目にしたことがあります。 

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