ジオ経堂

2017年1月21日 (土) 13:10時点における版

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区経堂4丁目593番2（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「千歳船橋」駅 徒歩3分
2. 小田急小田原線 「経堂」駅 徒歩15分

• 総戸数：78戸
• 構造、建物階数：地上8階 地下1階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：定期借地権（定期転借地権の存続期間 : 60年※転借地期間満了後、建物を解体し、更地にて返還（契約更新、期間の延長、建物の買取請求は不可）、定期転借地権の譲渡・転貸 : 可（転借地権設定者への承諾要※承諾料は無）、毎月地代について : 改定有り（固定資産税・都市計画税を基準とし、3年毎に見直し）、権利金 : 有（※借地権設定対価であり、返還されません。）、定期転借地権設定登記 : 有、地代 : 未定、解体準備金 : 未定、解体準備基金（引渡し時一括） : 未定、権利金（売買価格に含む） : 未定）
• 完成時期：2016年08月竣工済み
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：木内建設株式会社 東京支店

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/599414/

• 先日モデルルーム行きましたが、思っていた程安くは無かったです。
• 価格はリーフィアと比べて概ね500万円程度安いのみ。地代は少し安い？がB棟EVなし、立駐も3段式なのに修繕積立金が高い。B棟のEVを無くしてやっと地代払ってもランニングコストは所有権の周辺物件と変わりません、という苦しい言い訳。
• 間もなくA棟のA、BタイプとC棟のHタイプ中心に第２期販売開始のようですが、他はだいぶ売れているみたいです。
• ３棟構成で８階建てで５０戸を越える総戸数７8戸マンションです。周囲は再開発で工事だらけで。現在も、ここを含めて周辺のあちこちで工事中です。
  • 駅近辺の再開発途上と言うことで、駅寄りではコーシャハイムの棟が、あちらこちらで建設中です。隣には群馬県の建物が真新しく、できあがったばかりです。
• 1階の4540万円、Ｄタイプ、２ＬＤＫの部屋は、安いなと思いました。 世田谷の２ＬＤＫで、4000万円代は今、ないのではないでしょうか?
• 結構売れてるみたいですよ。 もう残りA棟数室　B棟2室　C棟は広くて高級な部屋　いくつかの様です。
• 千歳船橋、良い町ですよ～。現在、千歳船橋に住んで13年になります。 今回、マンションを購入するにあたり、豪徳寺・桜新町・用賀の各物件とこのジオを最終的に絞り込みました。 住環境、駅近、物件の設備 等々、色々細かい所も考えて、一番良かったのがジオ経堂でした。 千歳船橋は地味な駅ではありますが、買い物は便利だし、医療は充実してるし、美味しいお店も色々あって大きな公園も沢山ある、住人の質も良いと感じます。 長く住むと千歳船橋の良さが分かるのです。

【６０年の定期借地権物件】

• 定期借地権とは、「建物を購入し土地は借りる、そして６０年後に更地にして地主さんに返却する」というものです。実際に想像がつきにくいのですが、購入者自身がその時点には存在しないかもしれないとしても、すっきりしない、期限付きの所有権ですね。住んで暮らすうえでは問題ないと割り切れれば、その分が価格に反映して、お得ですので良いかもしれません。
• 借地料と、売り出し価格のバランスがどうなるか・・・
• 定期借地権の物件は、中古で売りに行くとは、他社のモデルルームで聞きました。 ローンが付かないんですね。例えば、30年住んだときに、残り30年ですね。 そうすると、中古で買った人に対して、銀行は、残り30年の物件にローンは、ものすごく付かないです。なので、ほとんど、現金で買ってくれる人を探すことになるようです。いろいろデメリットもあるようですね。
• 定期借地権付きのマンションは、資産価値ゼロを前提と考えるなら、買えと当方よりも不動産に明るい身内からアドバイスされました。
• 分譲マンションが50年60年経って老朽化し、建替えが成功した例はとても 少ないと聞きました。 理由は建替費用や環境が変わる事での住人の反対なんだそうです。 定借は建替の心配はありませんが、大規模修繕を反対する住人が出てくるのでは？と少しだけ心配になってしまいます。

【モデルルーム見学記から】

• 気になる価格等ですが、残っているのは、次期販売住戸を含めて１０戸となっています。３棟とも、おなじくらいずつ残っています。 道路沿いの南向き、もうひとつの南向き、東向きとありますが、価格が低い方から紹介します。 １階角住戸　専用庭付き　２ＬＤＫ＋納戸　７１．５０ｍ２　５６４０万円。こちらが底値ですね。日の当たり具合などに難がある住戸のため角と行っても隣の棟が壁一つ程度の距離、ということで破格です。気にならなければこの広さ、もちろんお買い得です。
• その上の２階は納戸が洋間扱いになります。　　５７２０万円。この金額差で日の当たりが変わってきます。とらえかたひとつですね。その反対側の角部屋、こちらは日の当たりはよさそうです。 ３ＬＤＫ　７０．６７ｍ２　５９５０万円 。
• つづいて通り寄りの南向き棟。正面に見える眺望としては、半分の住戸は階数にかかわらず同様に南向きの別棟に遮られます。残っているのはそちらに遮られない半分のもののみです。 ７階　３ＬＤＫ　６９．１０ｍ２　６７８０万円 。その真下の６階になると、６６６０万円 さらにその真下の５階で ６５４０万円。角の少し広くなる住戸ですと、 ６階　３ＬＤＫ　７２．２６ｍ２　角部屋　６８８０万円　
  • 以上のようになります。 東向きに比べ、一千万円ほどの差額が出ましたが、南向きの日射は隣が自分の敷地になりますので必ず確保されることが利点となります。
• 最後が、眺望に優れた奧の南向きの棟です。 こちらは８０㎡の広い住戸しか残っていません。ですので高めの部屋のみです。 ２階　２ＬＤＫ＋納戸　８０．９６ｍ２　７３４０万円 納戸扱いになる部屋がありますので、この広さでは価格が抑えられています。
• その２階上になりますと、眺望が抜けるくらいでしょうか。 ４階　７８８０万円。５階　８０９０万円 と並びます。
• ７階には２部屋しかありませんが、その１戸 ７９．１４ｍ２　角住戸　８０４０万円。やはり、好条件の上に広い住戸ですと都心並みの価格になっています。ただ住戸の仕様は高級ですので土地だけの高さとは違う部分もあります。
• まとめとしては、すごい駅近物件だが、定期借地権の物件であること。購入価格はそれを加味してある。これを、どうとらえるかでしょうね
• ここを選んだ理由は、買い物に便利。 千歳船橋が世田谷の中で安いという点ですね。 この安さで世田谷に住めるのはいいなと思いました。 あと、説明で、住所のアドレスが「経堂」だと説明されしました。 千歳船橋のアドレスの中では「経堂」アドレスは、人気だとのことです。

【コスト】

• 駐車場 23台(機械式22台･福祉対応平置き式1台) 月額使用料：19,000円～24,000円
• 自転車置場 156台(2段式144台､平置き12台) 月額使用料：200円～500円
• バイク置場 4台 月額使用料：2,000円
• 80㎡の3LDKで管理費15,220円、修繕費が8,100円、地代はおいくらでしょう？賃料の980円が地代でしょうか？ その他に解体準備金が毎月5,190円かかってくるわけですね。 毎月土地賃料（地代？）は3年毎に見直しがあり改定されるそうですが、突然高額に値上がりする事はないでしょうか。 そもそも地代の費用の算定方法はどのようなものなのでしょう？
• ここのポイントは、定期借地権の地代が安くて、びっくりしました。千円前後でした。 この点は、あんまり気づいている人は、すくないのではないでしょうか?

交通

• とにかく、駅が近い。普段使う駅は千歳船橋になるかな。急行がとまりますので、そうなると乗りやすくなる方がいいでしょう。
  • 千歳船橋に急行止まらないよ。
• 経堂駅までは平坦な道ですが、１５分ほどかかります。
• 千歳船橋駅は玄関ロビーの位置から見えるというか、もう目と鼻の先です。５分もあれば十分でしょうか。
• 千歳船橋利用ですと経堂駅で乗り換えると、そこからは小田急で新宿、上原から大手町にも乗り換えなしで行けるます。ひところは日本一の混雑路線でしたが、小田急の努力によって、だいぶ緩和されました。経堂からもちゃんと乗れます。というのも都心まで同距離の東急になりますと電車が来ても乗れません。ドアはラッシュの人圧で、すぐにはあかないこともあります。そこに、乗り込むわけですから、推して知るべしです。 小田急も東急でももちろん各駅停車で、急行通過待ちをたくさんして３倍くらい掛けて行く覚悟なら多少は込み方は楽です。まあ慣れれば何とかなるのでしょうか。ラッシュ利用の方はそこら辺もしっかりと 押さえましょう。
• 千歳船橋はほんとマンション乱立で駅のキャパもそろそろ限界でしょうね
  • しかもダイヤ改悪で各停しか停まらなくなって、昼間は10分に一本だけだし、経堂での急行への接続もなくなったし
    • 到着時刻まで正確に逆算できる時代に さほど気にならないことかと… 五分前に家を出れば間に合う利便性を 考えると尚更気にならない。
• 小田急線がダイヤ改正でラッシュ時の本数が3割増えるみたいですね。2018年3月からのようです。
• 小田急線の各駅の1日あたりの駅乗車利用人数、確か、最多なので、時間帯にも寄りますが、千歳船橋以降でしたら、帰りは、ほぼ確実に座れます。 千歳船橋まで座れるかは、大体、半々ですかね？

構造・建物

• 敷地面積：2,772.89m2
• 建築面積：1,342.02m2
• 建築延床面積：6,443.51m2
• 建ぺい率：60％
• 容積率：200％
• エントランスは地下に有り、1階にいく階段があるのですが、このデザイン性が、品があり、いいなと思いました。
• 建物は南向きと東向きになります。低層になると戸建てや小さなマンションがかぶってきます。ただ、南向きに関しては日射は問題ないと思います。また、ペット足洗い場もあります。すなわちペットも可です。高級マンションの証しのように言われるディスポーザーもちゃんとついています。
• 立地で言いますと、土地は、長方形の片隅に大きな取っ手がついたような不整形のものです。住戸は長方形の部分の土地に、奇をてらわずオーソドックスな形で建っています。そして、その取っての部分には様々な施設をまとめています。ロビーもなかなか豪華でステータス感があります。通りから一歩引いたエントランスは車通りのうるささから遮断され静寂が保たれそうです。
• 建物自体は見た目もいいですし、 部屋の中も柱があまり目立たないようにできていて、設備仕様もいいのではないかと思います。 あとは転借地権についてどう思うかです。
• 駅近A棟と開放感C棟で迷いますね。
• やっぱりC棟の陽当たりと静けさは魅力ですよね。価格も安くなってるみたいですしね。
• 日当たりは悪いそうです。最後に、シュミレーションしていただきましたが、冬は、2時間しか日が当たりませんでした。 これをどうとるかですね。 仕事をしているＤＩＮＫＳなどはいいのでは?
• バランスの取れた良いマンションだと思います

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  施工時1（2016-05-06撮影）

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  施工時2（2016-05-06撮影）

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  施工時 夕方現地の写真（2016-02-13撮影）

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  施工時 C棟外観（2016-05-21撮影）

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  施工時 C棟の南側の植栽（2016-06-12撮影）

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  施工時 外観（2016-06-20撮影）

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  Ｃ棟を遠くから眺めてみました。周りが低いので、とても目立ちます。（2016-06-22撮影）

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  施工時 Ａ棟（2016-06-28撮影）

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共用施設

• 駐車場：23台(機械式22台･福祉対応平置き式1台)
• 自転車置場：156台(2段式144台､平置き12台)
• バイク置場：4台
• B棟にエレベーターが無いのは更に驚きで…まあA棟かC棟を選べばいい話とは思いますが、総合的に検討除外となりました。
  • エレベーターがＢにはないのは確かに…だけれど、 全体的な面から見ていくと、あまりにＥＶの数が多すぎるのもという感じになってきます。 将来的にエレベーターを交換しなければならなくなった場合、莫大な費用が掛かってしまいますから。 配置さえきちんとしていれば、とは思いました。
    • 配置ですか？きちんとしてないですよ。 まず、B棟の1?3階の人はA棟もしくはC棟から自分の部屋の階にあがり、共用廊下を渡ってB棟に行けば問題ありません。 4階以上の人は、A棟とは3階までしか繋がっていないため、3階までA棟から登ったらB棟では階段、またはC棟へ行きEVをのりかえる。 もしくはC棟ならばA棟とは違い6階までB棟と繋がってはいますのでC棟から上がれば良いのですが、郵便受や宅配ボックスはA棟です。つまり毎日、郵便受を確認する度に上記のルートを使わなければなりません。小さな事かも知れませんが、毎日のことなので私ならストレスです。
• 駐車場が少々狭いのが玉に瑕かな？

設備・仕様

• ディスポーザーが標準なので良いですね。
  • 設備仕様はいいですねー！
• 最近は設備仕様もコストカットが多い中、ほぼフル装備はありがたいです。
• 地味だけどスロップシンクがあるのはいいね。
• とにかく、ここは仕様がよかった！！！！！
• 意外だったのは、洗濯機の水栓が混合じゃなくて水オンリーだったことかな？

【モデルルーム見学記から】

• ディスポーザーも付いていて、天然石カウンター、キッチンの引き出しは、ソフトクローズで、ばんって閉まらないので、いいなと思いました。 室内の仕様はとても良かったですね。 今現在発売されている8000万円台クラスのエリアの仕様とほぼ、同じでした。
• リビングの隣の部屋をあけて、一体で使えます。レール無しの吊り戸で、これは掃除などの点でほんとうに楽です。
• ドアの仕様も、もう、ほとんど建っているので、仕様はモデルルームのダーク色。 なぜ、ここのマンションは、すっきりとデザインが良いのか? 建具の高さが高いんですね。 ドアの高さや、クローゼットのドアを天井近くまで取っていたりして、高さを見せる、部屋作りをしているので、こういう見せ方で、同じ10畳リビングでも広く見えたり、狭く見えたりするみたいですね。
• バルコニーには、スロップシンクも付いていました。
• トイレドアプッシュハンドルで、廊下とおるときに、ぶつかったり、しないそうです。
• キッチンのバックカウンターは、オプションで、60万とのこと。 手洗いカウンターは、トイレとは別についていて、トイレの仕様もよい。 プリーツ網戸なのは、残念ですね。
• モデルルームで見た部屋は、7000万円ぐらいとのことですが、なんと、キッチンと、洗面所が行き来できるんです。 しかし、難点は、カップボードを置くところがドアにとられて、狭くなるので、収納がすごくすくなる点は要注意。

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  モデルルーム ドアノブが、かばんなどひっかからなくてよい（2016-02-13撮影）

間取り

• 間取り：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：57.59m2～103.25m2
• C棟に決めました。 駅近なのに、静かで陽当たり良し、眺望良し。 既存のリビングを洋室と繋げて広いリビングにするプランで、床暖房も無料で広げた分まで増やしてくれるのは、さすがジオだと思いました。
• どのタイプもお部屋としては広いのですが 収納スペースが少ないような感じがしました。 これでは家具などを置いて部屋が狭くなる気がします。
  • そうかな？収納は結構あるようなイメージでしたよ。リビングも広く取れてるし、お部屋によっては２つのウオークインクローゼットもあるし、問題なさそうですけどね。
• H'タイプ、3LDKはウォークインクローゼットもついていて収納は広いかなと思いましたよ。 シューズインクローゼットが玄関にあり、ここには使っていない傘や長靴、ブーツも入りそうですよね。LDKの収納がもうちょっとあるといいなと思いましたが、テレビボードや収納家具を置くことで広く感じられるかもと思っています。
• こまごま収納があるので便利だと思います。廊下や部屋はシンプルにしておきたいのでうってつけかもしれません。結構広めの間取りもいいです。キッチンから洗面室への導線があると共働きでバタバタしているので助かるでしょうね。
• 間取りは田の字オンリーで綺麗っちゃ綺麗。ただ、共用廊下側もバルコニー側も微妙にアウトフレームしきれてないのが残念。全体的に安いけど、惜しいな。

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  バルコニーの写真（2016-02-13撮影）

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  モデルルーム リビングの写真（2016-02-13撮影）

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  モデルルーム 洋室の写真（2016-02-13撮影）

買い物・食事

• 日常的に使える駅が2つある事で、スーパーや商店街など 駅周辺の商業施設も便利に使えていいんじゃないでしょうか。 小中学校は少しだけ離れてますが、スーパーの選択肢は豊富だと感じます
• マンションの近くには、庶民の味方のオオゼキスーパーがありますし。 セレブでなくても生活できるエリアですね。
• 周辺も歩いてみましたが、オオゼキが思った以上に広くてきれいです。 反対側には自然食品の店 F＆Fもあるんですね。
• 周りには、オオゼキ千歳船橋店、ここのスーパーは、ぜんぜん違う地域でいったことがありますが、 オオゼキは、杉並や、目黒区、世田谷区、品川などの高級住宅街のお客様をターゲットにする高品質で激安なスーパーなのです。 もともと八百屋みたいで、野菜の品質がよい。肉も、質のレベルが高い。 なぜ、世田谷区民・目黒区民が都心にステップアップしないかというと、このオオゼキやサミット、小田急ＯＸなどの庶民でも買える高級スーパーがあるという点も一因ではないでしょうか?
• 買い物も医療も学校もスポーツジムも美味しい食べ物屋さんに、素敵なカフェ。満喫してます。 マンションの住み心地も快適です。 都心のマンションでは、ハナマサが最寄のスーパーだったりしますが、世田谷区にもハナマサは、あるようですが、品質が業務スーパーレベルなので、あまり利用しないとのことです。 結局、高級スーパーで買い物できるほど、余裕のない高所得でもサラリーマン世帯には、世田谷というのは、あっているようですね。
• 美味しいお店が、ここが世田谷区かと疑う程ない。 当方には、駅チカのパン屋では、半額でも満足しないので、パン好きでしたら、確実にパン屋さん難民になる。 桜新町、上町方面に求めないと駄目。 フレンチ、寿司、焼肉などになると、瀬田が近いからか上野毛辺りですかね？
• 車、バス、自転車で移動される行動派でしたら、二子玉川や三茶も田園調布世田谷通りのおや店も「直ぐ」なので、使える！
• 思っていた以上に快適です。 少し歩けば小奇麗な飲食店が立ち並び、コンビニ・薬局・スーパーなど便利便利！ なのに住宅街なので静かですし日当たり良好、今のところは満足しています。

育児・教育

• 間取りを見るとファミリー向けっぽいですね。子育て環境はどうでしょうか。
• 近くに 桜丘小学校（約740m・徒歩10分）、関東中央病院（約1240m・徒歩16分）もあり、ちょっと近いとは言えないですが、駒沢大学から大概ファミリー層の購入条件はそろっているかなーと思います。

周辺環境・治安

• 用途地域：第1種住居地域、第1種中高層住居専用地域
• それにしても、とんでもなく駅近物件です。各駅停車駅とはいえ、これほど大きな物件で、このくらい近いものは、中々ないものです。
• そもそも千歳船橋は、マンション価格が経堂よりかなり安い。だけど、いくら世田谷アドレスでも、各停しか停まらないくせに生活利便も大したことない千船に魅力を感じないのが正直な所です。 千歳船橋より、私はその隣のウルトラマン商店街や、少し足をのばせば成城の大きなスーパーに行け、祖師ヶ谷公園や砧公園が近い祖師ヶ谷大蔵の方がいいと思う。 千歳船橋に行くとしたら、駅北側の森繁通りにある大橋豆腐店くらいしか行かないわ。
• 駅近いし、商店街も充実しているしとっても住みやすそう
  • やっぱり住んでいる地域に商店街があるのは良いですね。 今では大きなショッピングモールというのが主流になってきていますから、 商店街なんてシャッターが閉まったままのお店が多いのでね。 生活環境が充実していればこの上なしです。
• 建設現地を見学して驚きました。ジオから千歳船橋駅が目と鼻の先なんですね。駅３分すごい！
• 周辺は本当に静かで住みやすそうですね。
• ジオのロビー前は城山通りで、狭い通りなのですが准幹線並みでバスを含め終日、車通りはありますね。
• 千歳通りは、桜並木になるのですね。少し暖かくなった今日この頃。桜も芽吹きの準備をしていました。 千歳通りが一面桜並みにきになると、馬事公苑に行くときに、あぁ、ここのに住んでよかったと思うのではないでしょうか?
• 私は以前から千歳船橋に暮らしてますが、ここの立地はバス通りにも面してないし、環八からも離れてますから住環境はとても良いと思います。
• 城山通りは、そこまで車の通行量は多くないです。 環八に近い方は路線バスが通りますが、こちら側はバスは通りません。 緊急車両だって、大きな病院や消防署が近くにあるわけではないので、頻繁に通りません。 特に、夜間は車の通行量は非常に少なく、静かですよ。

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  ロビーから道を渡った位置から撮影、道の奥に千歳船橋駅ホームが見える（2016-05-06撮影）

周辺施設

その他

掲示板

• 世田谷区のマンション口コミ提示板一覧
• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• 「ジオ経堂」についての口コミ掲示板一覧

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