ルネグラン四天王寺夕陽丘

2017年2月27日 (月) 14:37時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区四天王寺1丁目30番8（地番）
• 交通：大阪市営谷町線 「四天王寺前夕陽ケ丘」駅 徒歩4分
• 総戸数：61戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年1月末
• 入居予定：2018年2月末
• 売主：総合地所株式会社
• 施工：松本組
• 管理会社：総合ハウジングサービス株式会社
• 公式URL：http://www.sgr-sumai.jp/mansion/rg-shitennoji/

価格・コスト・販売時状況

【販売価格】

• 販売価格：4,330万円 ～ 7,440万円
• 85平米 6500万円～ 外住戸、63平米 4980万円～ 中住戸。最上階プレミア 2戸。

【価格表（優先案内会）】

• 最上階（東南 １０５㎡）　１億３５００万円　坪４２４万円
• 東南角部屋（９１㎡）
  • １２階　８５００万円　坪３０８万円
  • ９階　　８３００万円　坪３０１万円
  • ６階　　８１００万円　坪２９４万円
  • ３階　　７８００万円　坪２８３万円
• 西南角部屋（８５㎡）　
  • １２階　７６００万円　坪２９５万円
  • ９階　　７４００万円　坪２８７万円
  • ６階　　７２００万円　坪２８０万円
  • ３階　　６８００万円　坪２６４万円
• 遠方からの転居を検討中のものです。ここの価格は、まとめに載ってある価格でやはり変わりないですか？
  • くわしくは、確認してください。 サイズの少ない中住戸で 坪単価 低層から 240万円～のようだった。詳しい方、参考お値段お願いいたします。
  • 低層階ツボ250ぐらいです。
    • 価格帯としては４３００万程度から１億３５００万程度までの価格帯だったと思います。ただすでに分譲済みの部屋も多しです。１月中旬発売の第3期の金額は未定となっていますので、年明けに問い合われば正式な価格を教えてもらえると思いますよ。ここは売れ残りを待って分譲後に値下げするような物件ではないと思うので、早めの検討が良いかもです。

【その他費用】

• 管理費：9,450円 ～ 13,650円／月
• 修繕積立金：6,300円 ～ 9,100円／月
• 修繕積立金基金：378,000円 ～ 546,000円（一括）
• 管理準備金：50,000円（一括）
• セキュリティーサービス料：1,030円／月
• 土地の評価額や持ち分にもよりますが こちらの物件で　70㎡以上　　毎年の　固定資産税は　38万円以上でしょうか？ 新築減税で当初は19万円ぐらいなのでしょうか？　
  • 具体的にはマンションサロンに問い合わせれば良いと思いますが、 大きな道に面していないので、固定資産税はもう少し安いのかなと思いますがどうなんでしょう。

【販売時状況】

• 第1期即日完売
• 前に売り出していた、 最上階南東角住戸のルーフバルコニー付き 105平米1億3500万円は売れたみたいですね。 今は南西角住戸のルーフバルコニー付きが 売り出されます。 セキスイや他物件が高くなる中 いくらになるのでしょうね。
  • 最上階は南西も金額は同じじゃないですかね。 １億３５００万円で。 91㎡が低層階７５００万高層階が８５００万程度だったでしょうか。 それでも売れるんだから持ってる人は多いんだなと思いますね。 この物件がその金額に見合うのかどうかは別にしてですが。
• 先日話を聞きに行きましたが、一番売れているのは５階－８階あたりの 感じでした。そのあたりはすでにほとんど選択肢がないかも。 下層階も売れているようですが、階数を選ばなければまだ余ってます。 上は金額が上がりますし下はお墓ビューが気になる人がやはり多いのかなという印象です。 ５階以上ならまったく気にならないでしょうし、南東の角部屋ならお墓から少し 外れているので真下には見えません。 元々お墓が気になる方は対象外ではあるのでしょうが、私はベランダから 覗き込んで下を見ることはまあまれだと思いますので、ほとんど気にしていません。 半分ほど分譲済みになっていましたが、中部屋はかなり選択肢がなくなってきているみたいです。 まだ１年２か月ありますから完売はしそうな勢いですね。 ネックはただ一つ、高いんです（笑）
• ここは順調に売れてるみたいだね。選択肢がかなりなくなってきた感じがするが。売れ残りしそうなのは低層のお墓ビューぐらいになりそうかな？
• 先日モデルルームで契約状況見せてもらいましたけど 中層階はかなりなくなってきてるみたいですよ。 南東角部屋の高層階もほぼ分譲済みたいです。 低層階も契約済みはありますが、中層階よりは残ってる感じでした。 半分はすでに分譲済みで、最近興味を持ってくれる人がさらに増えている と言っていましたので、結構早いうちに売れちゃうのかもしれませんね。 夏から4－5か月で半分売れて、あと１年２か月ありますから。 やっぱりマンションは立地が命ですね。金額は高いので買う人は限られちゃいますが。
• 第3期の金額はわかりませんが、以前の価格でしたら 南西85㎡で約6500万-7500万円・南東91㎡が 約7300万円-8300万程度だったと思います。 坪単価的には中部屋の方がお安くなりますので 中部屋から埋まっていっているようです。 角部屋は高層階の方が売れていたような記憶です。
  • 第3期は２戸のみの販売のようですね。 他の間取りが完売したわけではないと 思いますが、デベの想定以上に早いペースで 売れているのは間違いないでしょうね。

【比較・検討】

• 現在の近隣の相場から考えるとここが決して高すぎるということはないと思います。 ただあと２－３年後には大阪市内も高価格帯のマンションが供給過剰になりますし オリンピック需要もひと段落したころには、相場全体が下がっている可能性が高いです。 ただみんなそう思っていると逆に行くのが景気というものなので、数年後には このあたりのマンションが高騰して庶民には手が出ないという状態になる可能性もあるわけです。 ５年前に大阪の今のタワーマンションバブル状態を予測できた人がほとんどいなかったように ５年後の経済状況を見極めるのは不可能ですから、欲しいマンションがあって買えるなら 買うで良いんじゃないでしょうか。
  • 10年前は、新築タワーマンションも　安かったですよ！ 今振り返ればです。 その当時は、微塵も感じませんでしたが。１０年でこのありさまです。 高層階　３LDKが4000万円前後でしたから。
  • 大阪市内の中心６区の駅近マンションはおおむね５年で２－３割 １０年で３－４割程度値上がりしています。 今後の５－１０年で同程度の値下がりがあると思えば当然今は待てば良いですし 逆にさらに同程度の値上がりがあると予測するなら当然いま買わないといけないわけです。 ただ子育て世代なんかだと子供は日に日に大きくなるわけで待ったなしの状況に なりますから、読めない相場を深く考えても仕方ないという面はありますよね。 ああでもないこうでもないと頭でっかちになって結局は購入できないという人もたくさんいるわけですから。 ただ購入せずに一生賃貸の選択肢が決して悪いわけでないと思いますけどね。 それも一つのリスク管理ということで。
• 四天王寺夕陽ヶ丘～上本町　界隈は　中古の古い物件が4000万円超えで　売れていくところをみれば 土地力が　他の地域と比較して　高いことを裏付けているのだと考察できます。
  • 地価は高いですが、四天王寺夕陽ヶ丘は高級住宅街ではありません。
• モデルルームに行きましたがよくあるオプション満載の モデルルームでないところに好感を持ちました。 オプションなしのベーシックでも十分良い品質の仕様になっていると感じました。 階高・天井高が十分確保されているのも魅力でしたが、長谷工×松本組の施工と 言うのが少々心配なところでもあります。 そのあたりを懸念する必要はないでしょうか？
• 中住戸はおおむね坪単価２３０万前後じゃないでしょうか。 角住戸で２５０－３００万くらいかなと思います。 ここのマイナス点はディスポーザーがないのとベランダ周りが一部吹き付けに なっていることとお墓ビューくらいでしょうか。 進入路は狭いですが私は気にするほどでもないと思っています。その分静かで固定資産税が安くなりますので。 それ以外は他のコストカットマンションより基本仕様が高スペックですし駅まで徒歩４分ですので、今のご時世では特段高値ではないのかもと思い検討中です。
• 大阪市内でこの眺望・日当たり・学区がそろった地域は他にないですもんね。 さらに駅近なんで、リタイヤ夫婦やファミリー向けとしては最高立地ですが、お値段も富裕層価格なんですよね。 さすがに１億３０００万は出せませんが、もう少し現実的なプランで検討してみたいと思います。
• ルネグランの立地は魅力的ですが、どう考えても㎡単価はバブル価格
• 間取り・仕様共に良いマンションだと思います。 価格が高いので定住者向けで今後買い替えする方には不向きな物件です。 10年後になるとライフスタイルが変化してくる方が多いのでロ－ン残債＜売却価格かどうか 考えて購入される事をお勧め致します。最近では、シティ－タワ－の西側角部屋も大幅な価格調整が入り 成約に至っています。 最近、無理をされて購入される方が多いのでこの人大丈夫かな・・て思う方がいます、お子さんの学費の事が 一番の優先順位だと思いますので無理なく計画的に・・・ ロ－ンを3000万位までに抑える方には良い物件ではないでしょうか？
• ここは駅近に加えて、眺望・南向き・永久日当たり・小学校徒歩２分 階高・天井高・平面駐車場・エントランスの車寄せなど 資産価値を維持できるポイントが多い。
  • ①信号無し徒歩5分圏内、②南向き永久眺望保証、③谷町線梅田（東梅田）、天王寺乗り換え無し１本 ④静謐、⑤天王寺、黒門市場、なんばが徒歩圏、⑥大江小学校徒歩2分、⑦大阪星光学院徒歩6分、⑧四天王寺学園徒歩7分、⑨エスカレーター付き地下鉄などなど
• あの巨大なお墓群が自分にはだめだった。ただ立地や仕様などお墓大丈夫な人にはいいマンションだと思う。 あと子供いる人に文句言われそうだけどDINKSなので幼稚園や小学校近すぎるのもマイナスポイントだったかな

大阪は万博やIRもあるしまだマンション上がりそうな気はするのでそのあたり大丈夫な人には買いかな

• 私が見たときは低層階もまだ空きがありましたけど 中層階の中部屋中心に売れている感じでしたね。 金額的にはざっくり中部屋で４２００万ー６０００万くらいで角部屋で６５００万ー８０００万って感じでした。 坪単価的には２２０万ー３００万くらいになるので 四天王寺近辺では飛びぬけて高いわけではないですが、 広めのファミリータイプが多いので金額は高く感じますね。
• 間取りから考えて単身やDINKSの方は少ないと思いますので ６．７割がファミリー層になるのかなと思います。 大阪は都会ですので、大通りやお見合いでも良しとするか、我が家のようにお墓ありでも眺望と日当たりを 選ぶのか、もうほんと好みですよね。都会に満点の立地ってないですから納得しています。

【維持費】

• こちらの敷地面積ですと　竣工からの軽減税率5年軽減措置を除きまして（50%でしたら100%と換算しまして） 固定資産税の各戸課税額は、71㎡～85㎡は　年率支払予定額は、　20万円～40万円の間ぐらいでしょうか？

交通

• 梅田・天王寺へは乗り換えなしで行けるし、名古屋・伊勢志摩も電車一本で行けるので便利。
• 谷町線 四天王寺夕陽丘の駅は、南出入口ですが　唯一　梅田、天王寺と同じくエスカレータがありますね。
• 伊丹関空へもリムジンバスが出ています。
• 天王寺、上本町、難波、黒門市場等が徒歩圏。心斎橋へも徒歩３０分程度で到達。
• インフラとして、徒歩5分圏内 エスカレーター付き 地下鉄 梅田、天王寺 乗り換え無し 1本は大きいと思う。
• 大通り超えての徒歩４分は信号待ちで絶対に４分で着かないけど ここは駅まで信号なしで徒歩４分やからほぼ４分でつくかな。 なんば、天王寺まで徒歩圏内にあって静かで南向き永久眺望の物件は今後 なかなか出ないと思う。

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  路線図

構造・建物

• ここは２０００㎡の土地に対して建物面積が６５０㎡ほどですから建ぺい率約３０％ほどとなり かなりゆったりとした建物外の面積になりますね。 環状線内では珍しくマンション前に車止めもありますし、平面駐車場も１２台確保されています。 駐輪場も１２２台のうち上段ラックが１９台だけですので、ほぼ全住戸に２台分の平面駐輪が与えられそうです。 容積率も２４０％と低いので、ゆとりのある空間で生活できそうです。 まあその分各住戸がお高くなっていますので、富裕層向けの物件ということですね。
• ルネグランは突き当たりにあって車寄せがあるくらい エントランス前のスペースが広くありますし 駐車場からの車はリングシャッターで急には出てこないので、子供がエントランスから走って飛び出しても交通事故の心配がなくて良いですね。 学校までも車通りのない道で行かせられるので安心して購入しました。

【構造】

• 本物件の杭基礎は、現場に縦穴を掘り、コンクリートを流し込んで杭を造成する場所打ちコンクリート工法です。
• １４階にして基本階高３０１０～３２１０ｍｍを確保しています。高さ４５ｍ規制に１５階を詰め込んでいるコストカット物件がほとんどなので、ここは評価できます。
  • 最上階のみ階高が３２１０ｍｍあり、この階のみ２重床仕様になっている。
• 戸境壁も１８０ｍｍのコンクリート製で備後町やどこかのグラメのような乾式耐火壁ではない。
• 阿倍野松崎町の最上階（13F）は乾式耐火間仕切り壁ですが、ここはどうでしょう？
  • ルネグラン四天王寺夕陽丘も最上階（１４階）のG（105.69㎡）タイプの戸境壁のみ乾式耐火壁のようです。間取り図に乾式耐火壁の記載はありませんが、Gタイプの戸境壁のみシボを変えて印刷されています。
  • ＲＣ壁の１５階建てマンションから戸境壁が乾式耐火壁（石膏ボード）のタワマンに移った者です。ＲＣ壁との比較では全く問題ないレベルとの説明でしたが実際は全然違います。マンションでは上の階の音は仕方がないとの認識でしたが、まさか隣の部屋の音がこんなに聞こえるとは想像もしていませんでした。実測データで優位性があるのかもしれませんが、実際住んでみての実感はＲＣ比較でかなり劣るというのが実感です。これでは、木造の長屋なみの防音性といった感じでした。
• 「下地材が完全に縁切れの仕様」があるそうですが、どのような仕様ですか？
  • 乾式耐火遮音壁の殆んどが、両端(妻)部及び、床スラブ、躯体天井スラブに施された下地は双方の部屋の下地を兼ねて両面貼りとしています。依って、少なからず下地に振動伝播します。これを独立した片面貼りをクリアランスを保って施工する仕様です。壁厚は中心振り分けで33ミリ厚く成りますが、重さは一割も増えません。
• スラブは２００ｍｍ前後の物件が多い中で、２５５～２８０ｍｍ（ボイド仕様）確保されており、階下への遮音性は期待できそう。
• アウトポールなので柱が部屋に入っていなくて広い感じでした。
• ２階から１３階のバルコニーがある壁面はタイルではなく吹き付け仕様でした。 まことに残念！！ 南面は太陽の日射に晒されるので、せめて耐候性の優れた高性能な塗料で施工されることを切に希望します。
  • ＣＧを確認すると、最上階の１４階は２戸（105.69㎡）のみのようで、この階の壁面のみがタイル貼り仕様になっています。 ただし、この階でもバルコニーの窓の上の横方向の梁の部分は吹付け仕様のようで中途半端な印象を受けました。
• コンクリートスラブはボイドスラブ工法
  • マンションなどの集合住宅において、厚さ250mm～300mmのコンクリートスラブに鋼管(ボイド管)を通し、スラブ自体で床や天井支える工法・構造のこと。従来のコンクリートスラブ(厚さ150mm程度)に比べて、剛性や強度、遮音性に優れた工法だといわれている。また部屋の中に小梁が突き出したりしないため、すっきりとした居住空間を楽しむことができる。
• 天井高255cmがいいですね！　二重床、二十天井であればいいですが、二重天井のみ。 ベランダのシンクがついていればよかったですが。
• ２重床の代わりに床のコンクリートスラブ厚を約255㎜～280㎜ として通常より厚くしているという考えで良いんでしょうか？ うちは子供が小さいので遮音性がありそうなのもありがたいなと 話していたんで気になります。
  • 二重床の方が太鼓効果で遮音性は悪いですよ！
    • こちらのマンションは２重床でないということですし スラブ厚もかなりありそうですので、下への音はかなり遮断が期待されますね。 子供がいるとそこが一番気を使うところですので、前向きに検討するようにします。
• 車寄せからエントランス付近の予想図は素敵ですよね。 四天王寺にお参りされる方からもベランダ側はよく見えますので、そちらにも力入れて欲しいですところです。 マンションは資産価値維持のためには見た目も大切ですから。

【眺望】

• バルコニーからは四天王寺、ハルカス＆通天閣ビュー。
• シティタワー四天王寺夕陽丘の前に被るように四天王寺南側に建つのでしょうか？
  • 工事現場を見て確認してきました。シティタワー四天王寺夕陽丘の前に建ちます。東角部屋の場所は完全に被ります。敷地から被るので、ギリギリベランダ前にマンションは免れるかもしれませんが、東側のFIX窓の眺望は悪くなることと思います。窓開けたら、30ｍを優に超える14階建てルネグラン四天王寺夕陽丘が目の前にあるので、シティタワー四天王寺夕陽丘の東側の住人さんも転居を検討される方はおられると思います。ルネグラン四天王寺夕陽丘は大阪で唯一、低層２階から眺望がよいマンションになります。南側は四天王寺さんなので、建物が建つことは、皆無です。
• 南側は、四天王寺からハルカスも見えます。
  • 地図で見ると、ベランダ南側が遠い先まで抜けて、ビル群の多い大阪市内では考えられない最高立地ですよね。20階前後ですとタワーマンションでも被る中、本町界隈のお見合いのマンションで日々生活するか、四天王寺山の五重塔とハルカスを見ながら生活するか考えてしまいます。
  • ルネグラン四天王寺夕陽丘ではこの眺望が永久保証されます。 この物件のバルコニーサイドは四天王寺の墓地と伽藍に隣接しており、将来にわたって南面に建築物が建つ可能性は有りません。四天王寺境内は風致地区に指定されており、ここにタワマンが建設されるなんて可能性は皆無です。
• 南側は墓viewですよ。
  • 5階以上では、気にならないと思います。
• PLの花火大会も、前方に障害物が全くないので5階以上ならすべてのバルコニーから花火が見えると思います。
• なにわ淀川花火大会も四天王寺周辺は標高20ｍ程度あるので、中之島・梅田方面の高層ビルを背景にして夕陽ヶ丘からも高層階なら、かなり迫力のある「音」と「映像」が楽しめます。
• 大阪市内で南面が四天王寺に面してて、 眺望、陽当たりが将来にわたり確保さている。 歴史的な四天王寺隣接にに魅力を感じる方には、 価値ある立地のマンションですね。
• 眺望、日当たりが確保されているという事は将来性もあることから魅力的なマンションと言えそうですね。価格帯としては高額になってくると思いますが、高い物件が売れているという事はやはり立地が良いからなんでしょうね 日当たりが良いならルーバル付は人気がさらに出そうなかんじでしょうか。
• 低層階でも、眺望は確保されます！ 約束されています。 大阪市内では、タワマン20階ではビル群に囲まれ抜けていなくて、35階～です。 上町台地で15階相当から眺望ですが、ルネの立地は、2階から抜けています。
• お墓ビューが気になる方は最初から検討外でしょうから、低層階でも抜けた展望が確保されるのは魅力です。

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  外観(2)

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  構造(1)

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  構造(2)

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  工事状況（2016年6月8日撮影）

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  工事状況2（2016年6月8日撮影）

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  基礎工事１（2016年6月10日撮影）

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  基礎工事2（2016年6月10日撮影）

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  基礎工事3（2016年6月10日撮影）

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  基礎工事4（2016年6月10日撮影）

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  バルコニー面（南面）の完成予想ＣＧ（2016年6月10日撮影）

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  土留工事（2016年6月14日撮影）

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  杭打ち工事（2016年7月9日撮影）

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  掘削工事（2016年7月30日撮影）

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  基礎工事１（2016年8月25日撮影）

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  基礎工事２（2016年8月25日撮影）

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  四天王寺方面（バルコニーのある南面）の眺望（2016年6月7日撮影）

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  四天王寺方面（バルコニーのある南面）の眺望2（2016年6月7日撮影）

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  四天王寺方面（バルコニーのある南面）の眺望3（2016年6月7日撮影）

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  四天王寺方面（バルコニーのある南面）の眺望4（2016年6月7日撮影）

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  南側眺望(1)

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  南側眺望(2)

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  朝の眺望

• サムネイルの作成エラー: 12.5 MPよりも大きな寸法のファイル

  夕方の眺望

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  施工状況（2017-02-07撮影）

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  施工状況（2017-02-08撮影）

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施工状況（2017-02-08撮影）170227

共用施設

• 駐車場 : 32台（機械式20台　16,000円～21,000円、平面12台　29,000円～32,000円（別途来客用2台））
  • 敷地北面にある機械式立体駐車場で、屋根が無く雨ざらしの駐車場。１０年も経過すれば機械式駐車場の随所に錆が浮いて、マンション全体の品位が著しくそこなわれそう。外部にある機械式立体駐車場は、RCの建屋を建設し、その中に収納すべき。
  • ルネグラン四天王寺夕陽丘の駐車場（車、バイク、ミニバイク）に関してはリングシャッター内にあるので一応セキュリティは確保できる仕様となっていますが、自転車置き場に関しては資料から判断できません。モデルルーム訪問時に確認が必要ですね。
• 駐輪場 : 122台（平面　300円、下部平面ラック　200円、平面ラック　200円、上部2段ラック　100円）
  • 自転車置き場への入口はオートロック仕様。
• バイク置場 : 2台　2,000円（月額）
• ミニバイク置場 : 7台　1,000円（月額）
• 24時間ゴミ出し可。
  • 各戸のアルコープにはゴミステーションが無く、各自で１階のゴミ置き場にもっていく必要あり、非常に面倒。
• エントランス（壁面含む）やロビーが格調高く洗練されたデザインになっている。
• ルネグランの敷地の南側境界（四天王寺隣接方向）にはオートロックの門扉が設置されるようです。
• 外廊下
• ここは２台分の平面の来客用駐車場まであるんですね。 駅から４分で６１戸という規模なのになんと贅沢な。 来客用駐車場って通常どういう風に運営するんでしょうか？ 早い者勝ちですかね？それとも管理人さんに予約する感じでしょうか？

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  グランドエントランス

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  エントランスホール

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  セキュリティ

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  防災・耐震

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  敷地配置図

設備・仕様

• 標準仕様がかなりしっかりしていました。キッチンや洗面所の扉は突板で高級感がありました。キッチン天板は天然大理石ではなく人工大理石ですが。トランクルームも各玄関にあります。
• 玄関のポーチ、水回りの充実さ、そしてバルコニーに防水コンセントがあるのもポイントです。
• 門扉はアルミ鋳物仕様？で結構高級感があっていいと思いました。
• 各戸のアルコープに結構大きな防災備蓄庫が設置されていました。
• 玄関に、お風呂の窓あります。開閉式スクロールバーついていますので外からは見えないです。
• ディスポーザーが無く残念。
  • ディスポーザーの浄化槽と周辺設備と設置含めて　ざっくり5千万円かかるとお聞きしたことあります。
    • ５千万円かかったとしても単純に６１戸で割れば８２万円/戸ですから、この規模と販売価格であれば十分吸収できそうですけどね。昨今はディスポーザー装備の物件が多いので、浄化槽も３千万円以下で可能なようです。

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  キッチン

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  バスルーム(1)

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  バスルーム(2)

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  洗面室

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  トイレ

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  アメニティ(1)

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  アメニティ(2)

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  アメニティ(3)

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  アメニティ(4)

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  セキュリティ

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  エントランス

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  エコ(1)

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  エコ(2)

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  マルチメディア

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：63.05㎡ ～ 91.03㎡（防災備蓄倉庫含む）
• バルコニー面積：12.16㎡ ～ 18.52㎡
• サービスバルコニー面積：3.20㎡ ～ 6.23㎡
• ポーチ面積：4.37㎡ ～ 5.47㎡
• 間取りはどのタイプも魅力的で風通しも良さそうです。
• Gタイプのバルコニー面積が90m2越えというのが想像を絶し広すぎます。
• 折り込みチラシの平面図を見る限りではＡ、Ｂ、Ｇの各タイプとも戸建ライクなポーチや浴室に窓があり、また画一的な田の字間取りでないところが魅力的。
  • アルコープに風呂の窓があります。 防犯上やプライバシーの観点からはあまりよくないです。 お風呂の窓は嬉しいが、アルコープ側に開ける窓ならいらないです。

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  Ａタイプ

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  Ｃタイプ

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  Ｄタイプ

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  Ｅタイプ

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  Ｆタイプ

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  間取り（2016年6月11日撮影）

買い物・食事

• ライフ四天王寺店（約210m・徒歩3分）
• サンクス四天王寺夕陽ヶ丘店（約270m・徒歩4分）
• 阪急オアシス真法院店（約590m・徒歩8分）
• あべのハルカス近鉄本店（約1,510m・徒歩19分）
• あべのルシアス（約1,520m・徒歩19分）
• スーパー、外食のイタリアンも何店舗かあり、抜群の場所です。
• コンビニとスーパーが至近距離に無いので、買い物はちょっと不便ですが全てがパーフェクトな物件は難しいのでそこはガマン

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 市立大江幼稚園（約140m・徒歩2分）
• キッズコート天王寺（約520m・徒歩7分）

【小・中・高等学校】

• 市立大江小学校 （約150m・徒歩2分）
  • 学校区の評判も良いです。
• ここは大江小学校校区。天王寺中学まで徒歩10分、
• 四天王寺中学校・高等学校 （約580m・徒歩8分）

【その他】

• 大阪星光学院（徒歩5分）
• 四天王寺学園（徒歩5分）
• 偏差値の高い中高一貫の男子校女子校も徒歩で通えますね(もちろん入学できるかは別ですが)。
• 上本町には塾も揃っており、教育熱心な子育て世代には最高の立地かもしれません。

周辺環境・治安

【住環境】

• 用途地域 : 第二種住居地域
• 大阪市内・駅近・学校区良し・静かだと人気ありそうですね。低層階からの眺望が大阪市内であるなんて信じられないです。
• 勝山通りから南側に入った住宅街の奥に立地するので、都心にありながら静寂が支配する稀有な土地。 建設予定地の北側にある友人宅（シテイタワー四天王寺夕陽ケ丘）から見た南側の景観は正に絶景！ この物件は、シテイタワーの南東に四天王寺に隣接して建設されるので眺望は永久に保証される。 広大な四天王寺の伽藍と緑の森、そして其の先にはハルカスが望める！ ただ、隣接地のすぐ南側は四天王寺の広大なお墓ビューなので、お墓が気になる人には対象外の物件。
• 立地に魅かれる、と同時に正直言って個人的には懸念もあります。 予定敷地をグーグルアースでみると、駐車場のようですが、その前は何が建っていたのでしょうか。 さらに昔は四天王寺さんの霊園がもっと広くて、実はここも霊園だったとしたら（あくまで仮にです）・・・購入検討上の参考にしたいと思いまして。
  • お墓との間は、細い生活道路の東西抜け道になっているようです。 駐車場の前は、建物が建っていたような写真をどこかで見たことはありますが、正確にはディベロッパーに聞けば説明はしていただけると思います。 自分で調べる場合には、法務局や天王寺区役所で確認する方法もあるかと思います。
  • 駐車場が出来る迄は市営か府営の5階建住宅が複数棟建っていました。 以前何があったかについては、遡るとキリがありません。 当地は真田丸の舞台、大阪夏の陣では天王寺の戦いの主戦場でもあり、何千何万という兵士の屍が眠っているのですから。
• 四天王寺夕陽丘は、町名が示す通り、大阪市内で有りながら　住環境と静寂感はピカイチです。 治安も総じて他の地域と比較しても悪くなく、大阪市内の人でも、四天王寺の良さは分からないと思います。 大阪市内（北区天満～天満橋周辺）から、この界隈に住んでみた感想としては、良好という印象しかありません。 その辺の意見は近隣の地元街の不動産屋さんに聞いていただければ、専門的な意見と良さについては回答いただけると思います。 地名が示す通り、上町台地中部から南部は、四天王寺さんを筆頭にお寺の数は多いですし、この界隈どこに住んでも、大体お墓Viewは多いと思います。 歩いていると、高い塀があったりで分からないのですが。
• 保育園、小学校から聞こえる子供の声が気になるかもしれません。
• このあたりの高級住宅街は四天王寺前夕陽ヶ丘から桃谷の間付近の真法院町や北山町近辺をさします。 ただそのあたりはマンションより一戸建てが多く、駅近くではありませんし コンビニなどの商店もありません。 それと引き換えに静かな環境が整ったいわゆる高級住宅街です。 四天王寺夕陽丘駅近辺は一戸建てはあまりなく近年はマンションが乱立しています。 駅に近くて幹線道路にも近いので、静かな高級住宅街ではありませんが 市内の中でも地価が高くファミリーにも人気の地区です。 なんば、天王寺には徒歩圏内で梅田にも地下鉄で１５分程度で着きますし 近辺に有名進学校も多いので、教育熱心な富裕層が多いと言われています。
• 元々は市営住宅だったということですが、ずいぶん便利な立地に市営住宅が建っていたんですね。 確か夕陽ケ丘リバーも元は市営住宅だったはずですので、時代は変わったということでしょうか。 ここは駅から４分と近いのに通りから奥まっている分静かでさらに小学校まで裏道を抜けて２分で行けますので 購入するのはファミリー層でもお金持ちの方々ですね。 タワーよりはこじんまりしていても富裕層の集まるマンションの方がもめ事が少なそうですね。
• 夕陽丘に住むまではこんなに便利だとは思っていませんでした。ここは地下鉄から徒歩4分弱に加えて幹線道路から南に入った静寂の地区。マンションから徒歩2分の大江小学校は五条小学校の次に評判が良いようですし、ファミリー層にも受け入れられる要素がそろってますね。

【周辺道路】

• 勝山通からマンションへの道が狭くて、車の運転は大変そうです。
  • 確かにマンションへの導入路が狭く、途中にキングレジデンスの駐車場もあるので出入りには神経を使いそう。
• 勝山通りも上町筋から谷町筋の間は歩道も狭く危険ですね。拡張工事が実現すれば、歩道もできて良くなると思うんだけど、いつになるのだろ？
  • 「五條宮前西」から「谷町筋」迄の区間は未だ都市計画道路整備路線としては存続していますが、もう40年以上も工事に着手できていません。今世紀中の拡張工事はほぼ望み薄でしょう。おそらく完成は2200年頃になるのでは。道路沿いにある「宗恩寺」が移転に同意しなければ2300年ころになるかも。⇒http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000171/171820/00gaiyoban.pdf

• 堺筋から谷町筋までの学園坂が西から東方向の一方通行です。 谷町筋ー上町筋間は対面通行ですが、交通量は大したことありませんね。
  • 六万体の学園坂は一通ですが、谷町筋線へ左右　車両の流れが分散されますね。 直進の車は、幹線道路へ流れるのでやや少ないでしょうか？
    • 一方通行は松屋町筋から谷町筋への学園坂が 一方通行です。 堺筋からは一方通行でもないし関係ありません。 天王寺郵便局前のマンション計画地の信号は歩車分離なので、信号が結構長く抜け道の車がいつも目の前に信号待ちする位置です。小さな土地ですので発車の際の排ガスと音が気になるしょう。郵便局へのトラックの入庫も２４時間頻繁で駐車場も少ないので路駐も多いです。郵便局は２１時までなので、意外に落ち着きません。交通量の感じ方には個人差があるでしょうが絶賛するほど静かで良い立地ではありません。検討する人は、少なくとも平日、休日の昼、夕方、夜の周りの状況を確認することをお勧めします。
      • 確かに、19時～19時30分ごろ　車両が少ないのか確認しました。西から東方面へ向かう車両が連続して5.6台以上あり、オマケに信号待ちでストップします。谷町筋の幹線道路のように車両が流れて、歩道も広くとってあれば納得ですが、ストップゴーで排気ガスでこれでは、セットバックしたとしても、気になりますね。夜は、テールランプの赤いランプが高輝度して気になります。

【地盤・水害】

• 推古天皇元年（593年）に四天王寺が建立された安定地盤、標高２０ｍ。大阪の他の地域に比べると、水害の可能性は皆無に近い。
• 四天王寺地区は物件価格は高いのですね。普通に考えれば上町台地の高台でもあり、東成区の玉造や 中之島、西区より西側と違い　昔は海の中や埋立地、沼の中にあった場所と違い、地盤は強固ですものね。 他の地区が物件価格±0として2割以上増しても当たり前といえば当たり前ですね。

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  上野台地イメージイラスト

周辺施設

【公園・寺院】

• 四天王寺（約40m・徒歩1分）
• 上八公園（約400m・徒歩5分）
• 寺田町公園（約640m・徒歩8分）
• 天王寺公園 （約1,210m・徒歩16分）
• 四天王寺は季節毎の行事があり、楽しめますよ。
  • ここは氏神さんは大江神社になるのですか？他に近所で五条宮、愛染さん、生魂神社他 たくさんの祭りがあり楽しめますよ
    • そうですね。　年中行事が目白押しです。夏祭りの愛染さんは、若いお兄さんお姉さん祭り好きな方々も外部からこられますね。
• お墓がまったく気にならないと言えばうそになりますよね。なのでうちは多少無理して高層階にしました。ここは真下のお墓と引き換えに、南向きのリビング側に高い建物が建つ可能性は絶対にないということで購入することにしました。なにせ四天王寺はマンション南側に５００メートル以上広がっていますので静かさと眺望まで手に入るのが気にいりました。

【金融機関】

• りそな銀行夕陽ヶ丘駅前出張所（約290m・徒歩4分）
• 天王寺郵便局（約420m・徒歩6分）

【病院】

• 可児医院（約160m・徒歩2分）
• 夕陽ヶ丘いきいきクリニック（約280m・徒歩4分）
• 複数の大型総合病院、複数の開業医全て徒歩圏。
• 充実のハルカスの医療フロアー （日本最大級の医療モール：12科目の専門クリニックが集結 。ハルカス21、22階→小児科・アレルギー科、リウマチ膠原病内科・循環器内科・糖尿病内科、呼吸器内科、心療内科・精神科、消化器内科（内視鏡）、泌尿器科、皮膚科、耳鼻咽喉科、眼科、リウマチ科・整形外科、心臓血管外科、歯科・口腔外科 http://www.ah-medicalplaza.com/）

【公共施設・その他】

• 天王寺区役所（約380m・徒歩5分）
• 天王寺動物園 （約1,380m・徒歩18分）
• 天王寺警察、天王寺郵便局（基幹局）、天王寺区役所、交通安全協会、国際交流センター、クレオ、上汐公園（桜の名所）、天王寺公園、天王寺動物園、市立美術館、安居神社（真田幸村終焉の地）、玉手の滝（市内唯一の滝）全て徒歩圏。

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  周辺施設

掲示板

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