ザ・パークハウス 所沢日吉町

2016年12月28日 (水) 11:32時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県所沢市日吉町180番1,2、181番4,5,6（地番）
• 交通：

1. 西武池袋線 「所沢」駅 徒歩3分 （西口）
2. 西武新宿線 「所沢」駅 徒歩3分 （西口）

• 総戸数：86戸
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年07月竣工済み
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/大栄不動産株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572293/

• 計画道路のデメリット分をしっかりと価格に反映させてくれるデベロッパーさんってなかなかいないような気がします。うまーくごまかしますからね。 しかしここは正直に 「デメリットは計画道路です。その分はちゃんと安くしました」 こう謳っているんだから優良企業ですわ。 所沢で考えているならここの一択しかないでしょうし、西武線沿線の他駅で考えている人もこちらを選択してはいかがでしょうか？
• こちらのマンションですが、マンションマニアさんのブログ、買ってもいいマンションベスト３　2015年で２位に選ばれましたね。
  • マンションマニアさんは独身男性やディンクス向けの視点を感じます。利便性重視で、駅近だと一気に評価が上がるような。ここもディンクスにはとても適したマンションではないでしょうか。（逆に小学生のいるファミリーには、２位まで高い評価ではないとも思いますが）
• 残りあと１邸のみとなったのでしょうか。所沢駅からとても近いので便利な立地だと思います。

【敷地内に計画道路】

• ザ・パークハウス所沢の適正価格は＠２３０～＠２４０くらいだと思っています。販売が少し長期化してもいいなら＠２５０でもいけたはずです。 それがなんと、、、今回、、、平均坪単価＠２１０程度なのです。安い！！もちろん安いには訳があります。敷地内に計画道路があるのです。こちらが事業化されて買収された場合、敷地の２０％をもっていかれることになります。ほぼほぼ容積率を使いきってますから、既存不適格物件となります。ようは将来建て替えるときに同じ物は建てられないよ！ということです。それでも建て替えるのであれば７０㎡に住んでいた人は部屋が５６㎡になってしまいます。この物件の唯一のデメリットです。でもだからこそ安いのです。計画道路というのは首都圏ではかなりの数があり、あくまで計画です。事業化されるのはほんの数％。ではこちらの計画道路はどうなのか？まぁ１０年、２０年の話では進まないでしょう。３０年、４０年先となれば可能性がありますが。万が一事業化されたとしましょう。当然お金は入ってくるわけでそのときに考えればいいのではないでしょうか？
• 所沢駅の再開発は他の再開発地域と大きく違うところがあります。それは駅から遠いところから再開発がおこなわれているのです。ですから徒歩１０分程度かかる場所にタワーマンションが建ち並んでいるのです。再開発地域でマンションを買うなら初期の頃に買わなければ得をすることはないのですが、所沢は別でした。ですから駅遠の分譲マンションからの買い替え層も多く見学に訪れているそうです。
• 計画道路でエントランス前はほぼ無くなってしまうんですね。エントランス出ていきなり大通りか。。計画道路工事っていつ始まるのかご存知の方いますか？
  • 予定では2019年着工開始だそうです。今のマンションの北西方向に建つ予定だから、20階以上じゃないと日当たりが良くないと思います。

　miyamaezaka.jp/

• けっこうすぐって感じですね。ううむ。都市計画道路が出来ると、セットバックが殆どなくなってしまうような感じがしてしまいます。しっかりと歩道は作られるとは思うので、急に目の前に車が！！というものではないと理解しますが。

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  計画道路の範囲が確認できます（2015-06-13撮影）

【価格 モデルルーム訪問時】

• Ｅｇタイプ　３ＬＤＫ　７４．６８㎡　角住戸
  • １階　　３９９８万円　＠１７６
• Ｇタイプ　４ＬＤＫ　８７．８９㎡　角住戸
  • ３階　　５２５８万円　＠１９７
  • ６階　　５５７８万円　＠２０９
  • １０階　５９９８万円　＠２２５
  • １３階　６３４８万円　＠２３８
  • １５階　６４８８万円　＠２４３
• Ｃタイプ　３ＬＤＫ　７２．６０㎡　
  • ２階　　４２３８万円　＠１９２
  • ６階　　４４４８万円　＠２０２
  • １０階　４５８８万円　＠２０８
  • １３階　４７１８万円　＠２１４
  • １４階　４７７８万円　＠２１７
• Ａタイプ　２ＬＤＫ　５８．３０㎡
  • ６階　　３４４８万円　＠１９５
  • ９階　　３６７８万円　＠２０８
  • １３階　３７９８万円　＠２１５
  • １４階　３８４８万円　＠２１８
• Ｂタイプ　２ＬＤＫ　６２．９２㎡
  • ４階　　３６５８万円　＠１９２
  • ７階　　３７９８万円　＠１９９
  • １２階　４０６８万円　＠２１４
• Ｄタイプ　３ＬＤＫ　７２．６０㎡
  • ８階　　４４８８万円　＠２０４
  • １１階　４６０８万円　＠２０９
  • １４階　４７５８万円　＠２１６
  • １５階　４８１８万円　＠２１９
• Ｆタイプ　３ＬＤＫ　７５．５０㎡　角住戸
  • ２階　　４２８８万円　＠１８８
  • ６階　　４６９８万円　＠２０６
  • ９階　　５２９８万円　＠２３２
  • １１階　５４３８万円　＠２３８
  • １５階　５７５８万円　＠２５２

【中古市場】

• 今後注目されていく街であることは間違いないわけで、上がりだす前に駅から近いマンションを買っておくというのは正しい選択なのではないでしょうか？ 同じ売主で分譲されたザ・パークハウス所沢(２０１４年築)は１件中古が売りに出ていますが、新築時よりも少し高くなっています。ザ・パークハウス所沢は駅から徒歩５分、こちらは徒歩３分。この差は大きいと考えます。東口から徒歩３分のところに数年前分譲されたプラウド所沢は＠１９０程度で即完でした。活気ある西口から徒歩３分で＠２１０ならお買い得と言えるでしょう。

【賃貸】

• さっそく10FのBタイプ(2LDK)の部屋が賃貸に出てますね。17.5万円でした。将来賃貸するときの参考になりそうです。とはいえ新築未入居のいまが一番高く貸せるんでしょうが。
  • Fタイプなら25万くらいいくなかな？
    • 試しに知り合いの不動産屋に聞いてみたら新築だから28万は余裕だそうで30万は出す人もいるでしょう、とのこと

交通

【電車】

• 池袋線・新宿線の2路線が利用可、特急停車、始発ありで便利な駅です。西口側は何でも揃っていて不自由することはありません。
• 所沢駅からは池袋線、新宿線の２線が使えるため大変便利です。
• 都内で仕事をされてる方は多いでしょうか？私は目黒です。特急を使おうと思ってたのですが値段が上がるという中吊りをみて残念です。
  • 私は丸の内勤務です。現在も所沢に住んでいます。特急は通勤時間にちょうどよいものがないので使っていませんが、乗ろうとしてもいつも早い段階で空きがない状態です。帰りに座りたいときはついつい乗ってしまいます。値上がりは初耳でした。急行と大して所要時間はかわらないので、メリットは座れるかどうかだけだと思います。
  • 360円が400円になります。

　http://trafficnews.jp/post/51636/

構造・建物

• 敷地面積：1578.03㎡
• 建ぺい率：90%
• 容積率：400%
• 全室西向き

【眺望】

• バルコニーを挟んで塾などが入るビルがあります。眺望が抜けてくるのは９階程度からです。高層階からの眺めは格別ですが、価格差もありますし、立地を買うということであまり気にしなくてもいいのではないでしょうか？リセールだけにこだわるなら３階くらいがベストかと思います。
• 西武園の花火の時だけでも屋上で鑑賞できたりすると良いですね。近くのスカイライズタワーなどはそういった時だけ解放する取り組みがあるみたいです。
• 立地的には微妙でしょうか。東～南の日当たりのいい方向は隣接する元丸井の建物で塞がれています。また、道路を隔てた向かい側もビルが並び立っていますので日当たりは良くないと思います。現場の前の歩道は午後になると思いっきり日陰です。中低層階はほとんど当たらないのではないかと・・

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  施工時 外観（2016-05-05撮影）

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  施工時2（2016-07-05撮影）

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  施工時 郵便局側から（2016-07-13撮影）

共用施設

• 平面の平置き駐車場があるのか～と思っていましたが、正面玄関側にちょろっとある程度なんですね。都市計画道路ができると、この部分は無くなってしまう可能性があるっていうことなのかな？？
  • 駐車場は86戸中35台分と世帯的には半分以下しか割り当てがない

設備・仕様

• 共用施設などはありませんが、比較的高仕様となっています。 この世帯数でディスポーザー設置はありがたいですね。

1. ディスポーザー
2. 食器洗い洗浄乾燥機
3. 保温浴槽
4. 床暖房
5. 複層ガラス
6. 二重床、二重天井
7. 床スラブ厚２００ｍｍ～
8. 天井高２４５０ｍｍ～

• 連窓サッシュって、開放感があって、部屋の中も明るく広くみえるのでいいなって思うのですけど、先日テレビでこういう連窓サッシュは地震の場合崩れる危険性が高いとありました。こちらは大丈夫なのでしょうか？
  • 連窓サッシのメリットは解放感と明るさです。デメリットは音が漏れることです。地震で連窓サッシが崩れるのは初めて聞きました…。どういうことですか？
• キッチンの設備が使いやすそうで良いのですが オープンキッチンなので、リビングの汚れや臭いが気になります。今はこういう形のマンションが多いのですが フードがあれば、臭いや汚れは気にならないでしょうか？
  • マンションではありませんが、実家がこのタイプです。最近こういうタイプが主流ですよね。臭いや汚れは気になりませんが、意外と音がうるさいです。リビングでテレビを見ているときにキッチンで洗い物などをしているとジャーッという音がとても気になります。また、リビングとの一体感があるのはいいのですが、どうしてもキッチンにいくときに回り込んでいく感じになるので、私はあんまり好みません。なのでＡタイプを購入しました。Ａタイプは唯一壁を向いているキッチンです。
  • オープンキッチンには音の問題もあるのですか。匂いや油飛び、水はねなどは想像しても、音のことまでは気付きませんでした。たしかにテレビを見ていたり会話をしていたりする時に洗い物の音は耳障りかもしれません。でも食器洗い乾燥機を使うことになるのだろうから、気になるほどではないかも？

【オプション】

• ここのトイレはだいぶちゃっちいなぁーと感じているのですが。オプションでもタンク無しを選べないのが残念です。
• オプションがなんとなく少ない感じがします。私はまだこれからですが、キッチンシンクしたの収納扉を引出しに変えようと思ってます。観音開きはちょっと使いづらいので。あとはスライドドアのソフトクローズですかね。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：58.30m2～87.89m2
• 柱の出っ張りがない間取りもスッキリしていて使いやすそうです。
• リビング側が大通りに面している
• 間取りも柱が出っ張ってないので、使いやすそうです。
• クローゼットが広そうでいいですね。ファミリータイプのゆったりとした部屋なので住みやすそう。クローゼットも引き戸になっているので、ドアよりも使いやすいでしょうね。
• 間取りが、間口の狭いうなぎの寝床で、廊下面積が多く無駄が多い
• 基本的なシンプルな間取りで柱の食い込みがほとんどないのは良いと思います。面積は広いけれど部屋数が多くなるとどうしてもＬＤが物足りない感じなので 一室開放してリビングを拡張した方が良さそうに思います。

買い物・食事

• 駅も近くて買い物にも困らない立地
• ダイエーってイオンに変わるんですかね？たしかなくなるって話を聞いたことがあります。そうなった場合はガラッと雰囲気も変わりそうですね。駅前なのが便利そうです。
  • ダイエーは無くならないんじゃない？
• 最近駅が充実していますね。昔はエレベーターもエスカレーターもなくましてはベンチも少なく電車の時間までの退屈しのぎのお店も少なく、帰りに買い物できる店も少なかったのですが今は都心でなくても開発がどんどん進んできて便利になって住みたくなってきていると思います。人と待ち合わせしたり、朝活したり、夕方家に帰る前にいろいろ用事をすませられたり、駅に近いメリットが相乗効果であります。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• こちらのマンションは所沢駅西口Ｎｏ１マンションと言ってもいいでしょう。 地元の方もこう思ったでしょう 「こんな場所にマンションが。絶対出ないと思っていた。」と。駅から出て商店街の途中にできるこちらのマンション、所沢に住みたいと思う人なら誰しもが羨む立地条件です。
• かなり駅近ですね、商業エリアが近くて人も多いですが、やっぱりこの近さは魅力です
• 所沢のこの辺は治安が良くないと聞く

【建物周辺】

• 玄関側の窓を開けると微妙に飲食店の揚げ物の匂いがしました。皆さんどうでしたか？
  • そうですね、プロぺに通じる脇道にも飲食店がありますね。 厨房がある方と敷地が接していたり向き合ったりしているので匂いの影響はあるかもしれません。 建ち方次第でしょうね。
  • プロペ通りは飲食店が多いので臭いが懸念事項ですね。
• 正面の大通りは日中は交通量が多く渋滞も凄いですが、夜は車も人通りも少ないので静かです。
  • 通りに面していますが排ガスの影響ありますかね？ 都市計画があるとのことで交通量が多くなりそうなので気になります。
• ビルに囲まれていて、周辺には居酒屋やキャバクラもあるので落ち着いた環境での生活というのは期待しない方がいいです。 何より駅近の便利さを優先するなら検討する価値はあるかと。 DINKSや市街地暮らし希望のシルバー世帯や単身者向きかな？と思います。
  • 個人的には通りの向かいにあるお姉さんたちの看板が若干気になる。
  • キャバクラとテレクラ、思いっきり目立つ看板がでてます。ちょっと考えもんです。
  • すぐ裏手のプロぺ通りは古くからの商店街ですが、古くからのお店は少なくほぼチェーンの飲食店なのと、道を塞ぐガールズバーや居酒屋、カラオケの大人数の客引きでいつもげんなりした気分になります。パークハウス向かいの学習塾は、小学生の生徒さんの見送りに、職員を付けて大通り（キャバクラ側。。）を駅まで集団下校していますね。そういう商店街です。DINKSには良い物件ですね。
• プロぺに抜ける脇の道は違法駐輪が多いですね。大分減りましたが。敷地内の駐車場へはこの道を通ると思うので、今置かれているバリケードのお陰で違法駐輪が減っているとすれば、完成後、車の往来のために撤去された際、元の状態に戻らないよう管理が重要になると思います。あと、計画道路でセットバックされると、正面玄関のアプローチが無くなるんですかね？キャバビルも影響がでるのか判りませんが、植栽無かったらモロにあの看板ですね。。
• お店の前に立つ黒服の人は客引きですか？新宿区だと、6月から路上での客引き行為防止の条例が施行されたので波及的に広まってくれればいずれこの辺の環境も変わってきてくれる のではないかと期待しております。罰金等の罰則がつけば激減するでしょう。
  • 黒服に声はかけられたこともありますが、どうも店に来る客の違法駐車、つまり店の前の道路に停めさせてる車の駐車取り締まりを見張っているようにも見えます。小まめに警察に違法駐車取り締まりの依頼をして、警察から指導してもらうしかないですね
• 10年以上前ですが敷地内で火事がありました。そういうのを気にする人は購入前に確認した方がいいと思いますよ。
  • ボヤ騒ぎは隣接の店が出火して丸井の壁を焦がしてしまった事件ですね。昔の商店街の匂いを残していた店が無くなってしまったのがショックです。丸井の後ビルが南をふさいでいますから日の入りの悪い部屋は出るでしょうが値段設定によっては駅前に安く住めるかもしれませんね。問題は周辺の飲食店の匂いがどれくらい影響するかでしょうか？とても便利な場所なんですけどね。結構設計で色々変わってきそうなので模型かなにか見たいですね。

【今後の所沢】

• 西武鉄道の本社がある所沢はまさに西武鉄道の街です。 いろいろあった西武鉄道ですが、現在は沿線の価値向上に力を入れています。 実際に秩父の宣伝では大成功。女優の吉高由里子さんをイメージキャラクターとして、テレビ埼玉のみならず民放各社でＣＭを展開しています。そしてもう一駅力を入れているのが所沢です。今後の計画としては東口に駅ビルを建設、西口にある西武所沢車両工場跡地の開発があります。ダイエー付近でももう一本東急系のタワーマンションが建設される予定があります。(地元民の方に聞いたところ、東急は手を引いたかも？とのことですが、開発自体は話が進んでいるようです。)とくに期待したいのが車両工場跡地の開発。こちらは２０００年に閉鎖されたのですが、所沢市の財政難+２００４年に西武鉄道が大事件を起こしたために１５年経過した今でも有効活用がなされていない状況です。広さにして５９０００㎡。巨大な土地です。まだ何ができるかは決まっていませんが、トータルコンセプトを『通過する街から「働きたい、 住みたい、訪れたい」街へ、そして選ばれる沿線へ』とし、「広域集客型の商業を核とした大規模開発」をおこなうとしています。

東口の駅ビル完成が２０２０年予定ですから、西口の完成は早くとも２０２０年以降でしょう。勝手な予想ですが２０２５年くらいでは？と睨んでいます。地価が上がる前に駅近で良心的な価格のマンションを買っておくというのは鉄板な選択なのではないでしょうか？所沢駅が二子玉川や武蔵小杉のように住みたい街ランキングの上位に名を連ねる日がくるかもしれません。 【再開発】

• 西武の向かいの土地を住友が買ったようですが、実際何ができるんでしょう？
  • 所沢は西武だらけ。どこのこと？車両工場のあと？本社側？
    • 両方。車両跡はショッピングセンター、本社側はオフィスビル。
      • ただでさえ土日の交通状況ひどいのに。ショップセンターができたらどうなってしまうのでしょうか？
• モデルルーム見学に行ったら、車両跡の再開発では商業施設とマンションを予定していると言われました。再開発している地域は住宅価格も上がるので、所沢日吉をリセールしても良い買い物をしたと思って貰えると思います！と熱く語られました。 また、モデルルーム見学者の中には今からここを購入して、車両基地にマンションできたら転売して住むつもりの方もいるとか…。 再開発について、何か聞いた事のある方いらっしゃいますか？本当にマンション出来るのでしょうか。
• 都市計画道路は再開発が頓挫しない限り拡張は間違いないですね。これをやらないととんでもない渋滞が…
• 住友の名前が出てますが、まだ正式には決まっていないと思います。車両工場内も都市計画道路が通りますし使える土地サイズも決まっていません、西口再開発で決まっているのは日東地区の東急、日吉・住吉地区のデベ(正式発表前)のみかと。東口は日本光電本社(建設中)と新規西武の駅ビルが予定。広域型の西口と違った地元向けの駅ビルになるみたいです。(グランエミオかな？)
• 住友不動産のマンションは西口再開発・区画整理事業と連動です。完成予定は2020年～2021年位ですよ、来年までに都市計画決定され再来年から 区画整理などの建物取り壊しなので時間は掛かるかと・・・ こちらのマンションも計画道路でエントランス前まで敷地削られるので大変ですね、その分歩道は広くなりますが・・・
• 住友さんは再開発事業のマンションのみを建てます。車両工場跡地は西武主導での建設、運営委託や賃貸も考えられるので商業施設についてはまだ不明ですね。 ※住友マンションは区画整理事業地域の地権者様が主導になります。
• 西口の再開発情報教えて下さい。
  • 29階建複合ビル（上はマンション）とショッピングセンター（イオンモール？ららぽーと？）でしょ。
  • 西口のタワーマンションについては近隣地権者に選定された住友さんのマンション+所沢市の区画整備事業がセットです。車両工場跡地については未定ですが、セブンアイ系列なのでイオンは薄いと思いますね(近くにダイエーもありますし)
    • セブンアイ系列は西武百貨店だけで、西武鉄道とは別会社だよ。
    • 西口に複合ビルができるのなら、益々便利になりそうです。 ダイエーが近くにあるけど、それ以外にも便利な商業施設ができれば、選ぶこともできますし。 競争が激しくなれば、商品の価格も下がったりするのかな？なんて、期待もしてしまいそうです。

周辺施設

その他

掲示板

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