パークホームズ文京小日向ザ レジデンス

2017年12月1日 (金) 14:28時点における版

物件概要

• 所在地：東京都文京区小日向二丁目128番5（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
2. 東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩9分

• 総戸数：64戸
• 構造、建物階数：地上3階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（定期借地権の転借地権の準共有、建物は専有部分は区分所有、共有部分は専有面積割合による共有）
• 完成時期：2018年03月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：西武建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• モデルルームの事前案内会結構先まで予約で一杯ですね。流石に小日向の物件だけあって注目度も高そうな感じです。
• 90㎡で１億なら坪360万円台、所有権と比べれば十分に割安。70㎡台で7000万円台ならサラリーマンファミリーに十分手が届く。このへんは激戦になりそうだね。
  • その一方で、予定最多価格帯は1億円を超えるから、最低価格帯以外の大部分は人気薄になりそうですね。
• 悪くないと思いますよ。仕様も立地もデザインも。すでに結構希望住戸入ってるみたいですしね。
• ここは、平均で坪350万円くらいですか？沖式だと坪313万円のようだから若干割高だけれど、仕様がよければ許容範囲かもしれませんね。 
• 定借の落とし穴は意外とメンテナンス。10年、20年後に解体されるマンションを業者がまともにメンテナンスするはずがない。しかも定借は、所有権や普通借地と違い資産価値がゼロになるからリセールバリューは限りなく低く、地代、前払い地代、解体準備金なども取られお得ではない。ましてや小日向の地主がそれらを安く設定する由もなく、結果的に割高物件。
• 建築現場を見てみました。敷地面積が広いので、かなり強烈なインパクトを持つことになりそうです。定借だけど、外観デザインも良さそうなので、将来、「この物件が売りに出たら買いたい」という層はかなりいるはず。有楽町線と丸の内線の２線を使えるので便利ですしね。窪町小区じゃないけど、「子供の教育のために文京区」という人も多い。買って失敗する可能性の低いマンションではないでしょうか。

【定期借地】

• 定借か～。所有権だったら間違いなく買いだったな～。
  • 我が家も定期借地権という点のみひっかかっています。所有権でしたら間違えなく購入検討していました。
    • 借地も50年なら色々不便かなとも思いますがここのように70年だとあまり所有権と変わらず 住めそうな気もしますね。所有権でも70年経てば建て替えかなどの議論も起きそうですし 揉める要素がないぶん気が楽そうですしね。 借地の場合は手元には何も残らないですが、建て替えにしても 追い銭必要でしょうし、建て替えしないにしても土地の持分のわずかなお金入ってくるだけですよね だったら借地もありかなと思います。 借地料も含め価格次第でありかなしか判断という感じでしょうかね。
      • ５０年だと売りにくいかもだが７０年なら２０年住んでも５０年残る。 ある程度融通は聞く年数だろう。残りが１０年切ったら売れないかもしれないが 築６０年経過したら所有権物件でもまともに売れないだろう。 住み倒すのか、ある程度経過したら手放すのか、最後は賃貸で回すのか どのように資産を扱うのか次第では定期借地も全然アリだとは思う。 でも結局は価格次第だけどね。この時点で定借だからいって切ってしまう 要素はあまりないと個人的には感じますがいかがかしら？
• 定期借地権て、たとえば30歳で購入し、35年住んで、子供も育ったので他のマンションに住み替えようと思ったときに売れない、という事態にはならないのでしょうか？あまりよく知らないのでどなたかに教えていただいたいです。35年目くらいの時点で建て替えて綺麗になれば、残り35年でも買う人はいるのかな。 借地代を払ったり、解体費用とかを積み立てるんですよね？
  • 35年残っていれば平気でしょう。50年だと短いよって意見が多くて最近増えてきたのが60年や70年物件ですからね
    • 借地が売りにくいのは 残存期間が短い場合です。 ここの場合は20年住んでも50年残ります。 所有権でも20年立てば売りにくいでしょう。 あと当然、地代払うので、所有権よりは安いでしょう。
• 定期借地だとよほど安くないときついね。だからこの立地でパークホームズにしたのかと考えている。これで坪400万とかだったら売れ残り多数だろう。
  • 価格次第という面は否定しませんが立地はいいので、仕様もよくて価格もそれなりなら（高値にしすぎなければ）売れる要素は揃ってるんじゃないですかね。70年となると定期借地もそれほどデメリットないですしね。
    • 70年だろうが定期借地は定期借地。新築で50年の定期借地も話にならんのに、築20年の50年の定期借地はさらに話にならん。リセールバリューがわるすぎる。よって、相当安価じゃないときついよ。
• 70年ですから、マンションの住める期間としては所有権とさほど変わらないでしょう。適切な維持管理しても70年がいい線だと思いますしね。 あとは地代は後払いなので、安く買って売るときは安く手放す。50年物件と比べてもデメリットはあまり無いですよね。
• 定借物件は管理費、修繕積立金とは別に地代と解体準備金が掛かるからね～。ランニングコストが高いとリセール厳しいよ。
  • その代わり物件価格が安いし、何年住むかなど考え方次第

交通

• 坂きついですよね。茗荷谷から徒歩7分ってあるけど、時間は1.5倍、疲労はフラットの2倍ってことでしょうか。
  • • コミュニティバスのB－グルが通る表通りの場合、坂は緩いので 健常者にはほぼフラットって感じですから疲労無しです。 
• 茗荷谷駅からここまで歩いてみたら、途中の道のりがちょっとアレだった。 
  • 道は広くはないですが住宅地で雰囲気はいいですね。
  • ここへは、貞静学園や拓殖大学の正門前を通って、コミュニティバスが通る道に抜け方がおススメです。表通りがメインの経路でも、私の足では8分位ですか。 
• 個人的には茗荷谷駅へのルートがどれも少し面倒に感じるけど、慣れれば気にならないと思う。帰りの登り坂を気にしなければ、江戸川橋の方が使いやすいのかも。 
• 茗荷谷駅からのルートを計って見ました。「場末のスナックとかオンボロアパート」の前を通り、谷底へ降りる起伏のあるルートで7分フラット。貞静学園・拓殖大学の正門前から老舗の豆腐屋さん前を通る広く起伏の少ないルートで７分２０秒弱。いずれも拓大キャンパスを迂回するので、環境も良い、広い、起伏も少ないと言う良いとこ取りのルートでも２０秒位しか余分に要しないことが分かりました。また谷底を上がり降りする起伏のあるルートでは、登りに弱い方はペースが落ちるので、かえって時間がかかるでしょうし、実際最後の登りがキツイ感じですね。では拓大キャンパス内を抜け、石段を2つ登る最短の近道を通ると？６分４０秒といったところでしたが、これも道は狭く結構な起伏がありますね。 

構造・建物

• 低層で良さそうですが、 公式サイトの物件概要にある「物件の特色」の分類項目には、 「ハイグレード」が入っていませんね。AランクのPHではないのでしょうか？
  • ハイグレードじゃないと何か困るのですかね？まあ仕様はいいに越したことはないですが結局物件を選ぶのはバランスじゃないですか？仕様と価格が相応ならいいと思いますが..立地や建物の構造自体は良さそうですからね。
• CG見ましたが落ち着いた色目で高級感ありそうなデザインが素敵ですね。低層物件のドンとした重厚感もあって良さそうに感じます、期待できそう。
• 間取りはなかなかいいんじゃないですかね。外廊下でも良さそうなランドプランですが あえて内廊下なのも良い点だと思います。
• 車寄せもありますしエントランスホールも素敵ですね。かなりお高そうです。あと内廊下なのもいいですね。

共用施設

• 普通にオプションなどなくても仕様が高いですよね。ここの場合。メインエントランス周りの質感なども今まで見てきた中で一番素晴らしいものでしたしね。

設備・仕様

• 車寄せあってディスポーザーと天カセエアコン、浴室もタイル貼りでカラリ床や樹脂パネルの壁面じゃないし、廊下などもタイル貼りなど価格相応にはなってると思います。パークコートじゃないのでこんなものではないでしょうかね。パークホームズの中のハイグレード物件として良い方なんじゃないですかね。立地や建物デザインも含め高級感はありますよね。

間取り

• 吹き抜け設けたり中住戸にも配慮された間取りですね。安易に外廊下にしないで 内廊下採用しその上できちんと行灯部屋の対策をしてるのもいいと思います。
• 玄関から廊下がクランクしてる部屋などプライバシー性も損なわれずいいですね。内廊下物件ですが、窓無し部屋もなくよさそう。
• 細長い間取りが多い印象
• 収納スペースが間取り全体から考えると狭いように感じました。各部屋に収納する箇所はあるのですが、もう少し広くないと 収納家具を置く必要が出てくるのではないかなと思いました。 
• 間取りはリビングが広めに取られていて、開放感がありそうな印象があります。

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  間取り１（2016-12-28）

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  間取り２（2016-12-28）

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  間取り３（2016-12-28）

買い物・食事

• 買い物をしにいくのが面倒になりそうな印象がある立地環境といったイメージがあります。出来るだけそういった部分は整っている事を重視したいと思っていますが、交通面が整っているので迷ってしまう気持ちがありますね。
• 近所のお豆腐屋さんが風情があって好きです。ずっと頑張って欲しいですね。
• 駅から7分程度なので、立地的にはそれほど悪い印象を受けませんね。配達もしてくれる環境のようですので、その点も安心です。 
• 買い物って駅の近くの三徳で良いんじゃないの…？と思うのですが、みなさん、通販とかも考えられているのですね。 
• このあたり歩いていると生協のトラックはわりと見るような気が。使われている方も多いのかしら。
• デザインと仕様は素晴らしいですね。小日向に相応しい物件には仕上がってますね。

育児・教育

• 通学小中学校も近いことでお子さんがいらっしゃるファミリーは住みやすくなってくるんじゃないでしょうか。文京区は他の地区の中でも教育環境には力を入れていると聞いたことがあるだけに学校が多く、教育環境は良い方なのかなと思います。私立に通わせたいと考えている親御さんにはもってこいの場所ですね 
• 文京区は子供がいる世代には人気らしいですからね。しかも教育熱心な方が多いとか。この辺りの国立の学校に通っている人もこの辺り良いなと思うのかもしれないですが、ふつうに公立の学校も評判が良いらしい。

周辺環境・治安

• 定借云々より前、小日向はマンションの立地として人気がないことが、キリシタン跡地の例でも明らか。都心の一低マンションならまだしも、ここは文京区。
  • 人気ないことはないでしょう。あの物件反響凄かったのですよ。なので結局価格次第という面はどの物件でも共通です。
• 文京区小日向の立地は私にはとても魅力的です。南にはすぐ小学校もありますし。第一種低層でマンションを探している方は小日向あたりを注視している方が多いのではないですかね。代々木上原や御殿山のあたりよりかは価格も落ち着いているので…。
• NTT社宅跡地ですか。
  • 社宅跡って基本は優良な立地が多いですから立地的には申し分無さそうです。あとは仕様や価格など気になるところです
• 一種低層の良さを実感できる立地
• 物件の南側は小学校になりますよね。在宅中、窓を開けている時は校庭で授業をうけている子供たちの声などは結構聞こえるものなのでしょうか？ 

周辺施設

その他

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