レ・ジェイド世田谷砧

2016年12月25日 (日) 14:35時点における版

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区砧3丁目183-61、62、75（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「祖師ケ谷大蔵」駅 徒歩15分
2. 小田急小田原線 「成城学園前」駅 バス8分 「成育医療研究センター前」バス停から 徒歩3分
3. 東急田園都市線 「二子玉川」駅 バス21分 「成育医療研究センター前」バス停から 徒歩3分

• 総戸数：25戸（他に店舗1戸、管理室1戸）
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年07月中旬
• 売主：株式会社日本エスコン
• 施工：奈良建設
• 管理：エスコンプロパティ、大京アステージ
• 公式URL：http://sumai.es-conjapan.co.jp/kinuta25/

価格・コスト・販売時状況

• 価格　3,198万円～6,388万円
• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/603573/　

• 正式価格がモデルルーム訪問時は、まだ内々の予定価格でした。

3500万円くらいの1DKからあり、上は3LDKの最上階が7000万円弱までの価格帯でした。 個々はまだ精査中でしたが大きさが違うため全室が価格が変わってくるような感じでした。 今は決定になっていますのでご確認のうえ検討してはいかがでしょう。

• 好調な様子ですね。１期申込完売だそうです。 価格は1LDK3400万円、2LDK4900万円、3LDK6300万円。 広いほど値段は高くなりますが、カフェ・コンシェルジュサービスや2LDKや3LDKは角住戸、内廊下です。2LDKは一番広いのが66.85㎡。2LDKは73.06㎡。値段の差があるなら2LDKにするのもひとつかなと感じました。
• この場所で１LDKは需要ってどうなんだろう。DINKSや単身者が借りたいっていうとするならば、駅まですごく近ければならないですが ここの場合はむしろ駅は遠いですものね。どういう人をターゲットとしているのだろう。安いは安いけれど。
• 1LDKの間取りが残っているみたいですが、交通面を考えるとサラリーマンの単身者だと、なかなか難しい立地かもしれませんね。カフェができるとの話もありますが、そういった点ではおしゃれな物件ですね。

交通

• 駅からは遠いかなと思いましたが、バス便が充実していますからアクセスはよさそうです。
• 駅までの距離はまあ…という感じもしますし、自転車等の手段を使えばそこまで負担ではないかな。
• 駅では祖師谷大蔵までで20分くらいかかります。 分かりやすい道を行くと大通りを離れても抜け道的で聊か交通量がありちょっとストレスがありました。

【バス】

• 歩くと小田急までそこそこあると書きましたが、その一方で、目の前と言ってよい距離にバス停があります。病院ということでいろんな方面からアクセスがあります。
• 頑張れは渋谷行もあるのですが朝の所要時間は相当かかりますので、使い方としては三軒茶屋や駒沢といったところに向かうバス利用がよいでしょう。二子玉川までもバスがありためしに利用しましたが、住宅街を縫うように走るため40分くらいかかりました。

【車】

• 車で行くと世田谷通り沿いで簡単便利にたどり着ける位置

構造・建物

• 敷地面積 740.33㎡
• 建築面積 551.08㎡
• 建築延床面積 1,997.50㎡
• 外観もマンションマンションしていない感じででも内廊下など配慮もありますね。カフェも週末の朝食など利用したいなと。
• 内廊下設計だし、なにしろ直接基礎ということで、地盤が良いのはとても好感が持てる方が多いのではないでしょうか。

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  建設中（2015-11-23撮影）

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  建設中 奥が成育病院（2015-11-23撮影）

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  建設中 バス停から（2015-11-23撮影）

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  建設中 隣にコンビニ（2015-11-23撮影）

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  完成予想模型（2015-11-23撮影）

共用施設

• 駐車場 4台（小型駐車場1台含む）※月額使用料：20,000～22,000円
• 自転車置場 29台※月額使用料：100～500円
• バイク置場 1台※月額使用料：1,000円

【カフェコンシェルジュ】

• 住居者専用のロビー兼コーヒースペースもできるそうです。朝モーニングにもらっていくニューヨーカーみたいな生活が想像できます。お好みな方は良いでしょう。ただ個人的にはあわただしい朝は自室で飲みたいし、出入りの脇で落ち着かないので、職場の近くならともかく自宅近くでは利用しないだろうと思います。デッドスペースにならないといいですが。
• 営業は23時くらいまでとのことで夜中まで人の動きがあるようです。直上の部屋は音が気にかかるかもしれません。 ただ逆に自分も階下を気にせず音を出せますね。そしてこの方面が向き的には日あたり眺望が恵まれていて、人気があるようです。
• カフェは人気のカフェが入るみたいですし、メリットはあってもデメリットは思い当たりません。
  • カフェのテナント料から得られる収益を見込んで、新築時の管理費が設定されているとしたら、撤退した場合に管理費の上がるリスクがあると思われる。管理組合がスタートしたら、デベは建物の不具合以外の責任はとってくれないので、購入前にデベ担当者から管理費の収支計画見せてもらった方がいいよ。
    • なるほど。 例えば15年位経ってカフェがなくなるとして、他の業態でもいいなら普通に店舗を貸して、コンシェルジェ業務がなくても午前だけ清掃その他をやってくれる管理人を雇うとかでもいいかもしれませんね。テナント代がどれ位管理組合に入るかも重要になってきそうですね。
• こういったマンションに入っているカフェは業務委託で行っているのでしょうか。 その場合売れ行きが悪い場合は閉店する可能性が出てくるということですよね。 店舗ではないのである程度で管理費で賄うことになるでしょうから赤字になった場合は 管理組合で話し合いが行われるのではないでしょうか。 カフェは営業時間が決まっているでしょうから共働き世帯ならあまり必要ない施設だとは思います。
• 辺りは商売が厳しいエリアだからカフェも中々難しいと予想。この土地自体、オオクラストア→マックと立ち行かない結果のマンションなのだから。
• Cafe Apartment183はマンション住人だけでなく一般にもオープンするカフェなのですね。 営業時間は7時から23時までと長い時間開いていますし、子育て中の奥様だけでなく 共稼ぎ世帯が朝食や夕食に利用する事もできそうです。 メニューはぐるなびに掲載されていましたが、全ておいしそうでした。

設備・仕様

• ＨＰのキッチンカウンターはオプションなのかしらとてもナチュラルでおしゃれなしつらえですね。真似したくなりました。キッチンバルコニーもあるプランはいいなと思います。北向きの部屋は冬とか寒くないかしら。
  • ナチュラルなキッチンカウンターというのは、 多分、横長のテーブルをキッチンの腰壁にくっつけて配置してあるだけではないでしょうか？ 他社さんのように、モデルルームがオプション満載と言う感じではないので 分かりやすいのかな？とてもシンプルです。

間取り

• 間取り 1LDK～3LDK
• 専有面積 39.87m2～73.30m2
• バルコニー面積 2.80㎡～12.04㎡
• 1LDKの物件は、玄関入ってすぐにキッチンで、なんとなくどうなんだろう？というのはあります。広さも40㎡欠けます。ただ、こういうあまり広くない物件の場合って浴槽がすごく小さくなる場合が大きいのですが、ここの場合は1416あるので一応、配慮があるというふうに見ていいのですよね。 せっかく分譲なのに浴槽が狭いとがっかりだからこれでいいのかも。
• ３LDKもなんだか独特な感じ。 リビングが真ん中にあって、リビングインじゃないと居室には行けない、と。 子供がいる人はそういうのが良かったりするのでしょうか。
• ルーフバルコニー付きの部屋がそこそこあります。ふつうのバルコニーより広く使えます。たまたまのつくりでしょうが1LDKにもある部屋もあります。

買い物・食事

• ここは駅までの距離もそうですが往復ルートにコンビニしかないのが キツイかなあ。まいばすけっとも少し離れてますし。
• ウルトラマン商店街というのはどんな感じなんでしょう？夜遅くまでやってますか？

【テナント】

• ほかと違うというところは、一階に店舗が入ること。喫茶店、今風でいえばカフェが世田谷通り沿いに開かれるそうです。 食事処や酒蔵とは違いますが、そこら辺は考慮するところでしょう。スタバのような感じですが、関西で展開しているチェーンが入る予定だそうです。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域・地区：第1種低層住居専用地域、近隣商業地域、防火地域、準防火地域
• 環境としては成育病院の目前、日大のそば、世田谷通りの脇、ということで人通りは絶えません。 それゆえに駅から遠いにもかかわらず生活圏に何でもそろっていて、むしろ駅前よりもバリエーションがあっていいかもしれません。
• 周りを見渡すと、住宅街ゆえに目立った高い建物も見当たりません。もちろん成育病院がメルクマールの大きな建物ですが。
• 世田谷通りを少し下ると川を渡ります。この川が仙川です。いちばん近くの水場で、この川を下っていくと野川と合流します。そして二子玉川ちかくに流れ多摩川えと流れていくのです。
  • この仙川を地名にもなってる京王線仙川方面に上っていくと緑の中に東宝スタジオがあります。壁には一面にゴジラが描かれています。そして正面にはゴジラ像があります。川はそのまま小田急をくぐると成城大学の脇を流れていきます。
  • そして今度は反対側に歩をすすめると成育病院脇を抜けて砧緑地公園があります。40万平米という巨大な緑を満喫できます。球場や世田谷美術館、運動施設、サクラなんでもござれの安らぎゾーンがこんな間近にあります。前述したウルトラマン商店街についてかきますと、10年前に祖師ヶ谷大蔵の普通の商店街のすべてが集結して命名されたものです。砧と言えば円谷プロということで祖師谷大蔵にはウルトラマン像があります。ウルトラマンに毎日見送られて出勤・通学というのもなかなか乙なものかもしれません。西武線沿いの石神井近辺は目玉にしようとガンダムとかいろいろな像がニョキニョキ立ってますが、祖師谷くらいのの奥ゆかしさが好みですね。
  • ついでにいうと祖師谷と言えば木梨サイクルでしょう。まあそれも売りにして喫茶店もやっているので訪れても迷惑にはならないでしょう。
  • 物件から世田谷通りを下っていくと、物理的には登っていくかんじですが、成城のビックカメラがあります。サミットストアもありますので、駅の狭い中へ進んでいくよりも駐車駐輪スペースもありますので利用することがあると思います。住環境もいろいろと取り揃えられているの不便さはないと思います。成育病院は内科外科救急となんでもそろった総合病院です。健康であまり頻繁に利用することはないでしょうがいざというときに近くに病院があると心強いと思います。

【世田谷通り沿い】

• この立地は世田谷通りにも近いので静かとは言い難いのでは？

周辺施設

• 緑豊かな公園が２つあるので、静かで子育て環境もよさそうですし、 子供をあそばせる場所があるのはポイントが高いですね。
• 砧の名のごとく、至近に砧公園があり緑もあふれています。
• 東宝スタジオがありゴジラがいて、ウルトラマン商店街がありとなかなか愉快な地域です。

その他

掲示板

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