シティハウス吉祥寺南パークフロント

2019年2月12日 (火) 16:48時点における版

シティハウス吉祥寺南パークフロント　外観

物件概要

• 所在地：東京都三鷹市牟礼六丁目2020番37他（地番）
• 交通：

1. 中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス12分 「牟礼団地」バス停から 徒歩2分
2. 中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス11分 「牟礼団地」バス停から 徒歩2分

• 総戸数：67戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年02月竣工済み
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 価格 5,180万円～5,680万円
• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/605002/

• この辺りの徒歩圏は高いです。 御殿山三物件、三菱の二物件でほぼ出尽くしました。 これからの物件は、バス便がほとんどでは？
• ここから南へ3分程のUR賃貸に住んでましたが、自走式の3階建て駐車場はガラガラでした。 10年くらい前に新築で入居した時は抽選でしたが、段々減っていき、何年か前には、2台目OKです、といった貼り紙がありました。まぁ、バスが便利な場所ですし、昔と比べて車を持つ人は大分減ったんでしょうね。ちなみに料金は1万5000円くらいでした。
• 高めに考えても坪１２０くらいだと思います。
  • 平米80万なら坪260以上ですよ。住友だし250は超えてくるでしょう。
• この牟礼辺りは、こちらの三鷹牟礼計画とシティテラス吉祥寺南と それからオーベル2と、合わせるとかなりの世帯数ですよね。オーベル1と野村のシンフォニアまでは、順調に販売出来ても、これからはどうなんでしょうね？売れ残りそうな気がしますね。
• 吉祥寺には近くはないですが。吉祥寺が人気があるので、マンションの名前に使ったんでしょうね。
• 児童公園が目の前で専用庭があり屋上緑化で緑に囲まれて日当たりも良いでしょうし、当分目の前に何かたつということもなく安心できそう。荷重や、防水などいろいろ気になりますが長期にわたって管理してくれるのでしょうか。助成金の降りる街もあるようですが。温暖化が進む中少しでもエコで快適に暮らせるのと両天秤です。
• この立地で5000万～6000万安くないでしょ、逆に高いのでは？
• このエリアの相場を見ても、ここは高すぎ。三鷹台でも苦戦している。
• ここは仕様自体はいいし、コストもきちんとかかっていると思います。ただ駅までの距離などを考えると「もっと安く」という気持ちを持つ人が多くなってしまうのかなぁとも思ったり。むずかしいですね。もともと高級路線のデベなので、こんなものなのではないかしらと思います。
• リセールバリューは期待出来ませんね。三鷹ならＪＲ三鷹駅徒歩圏でないと売れない。
  • そうですねー。隣のオーベルよりはマシ、くらいでしょうか。建物の質とディベロッパー的に。
• オーベル吉祥寺の斜め前、ここの道路の向かいにはオーベル吉祥寺Ⅱが28年に出来る予定。 外環のインターも東八道路に出来るし、又日本無線跡地に何が出来るかによりこの辺も変わる可能性が有る。(商業施設の建設もOKになったので商業施設の可能性も有りえるので)
• 戸数は、67戸です。マンションのサイズとしてはコンパクトです。管理費はその分高くなりますが、このエリアの平均から見ると、販売額はだいぶ安いとのことでした。実際に、ほとんどの戸が埋まっていました。

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  マンションギャラリー（2016-06-26撮影）

交通

• 最寄りのバス停、牟礼団地駅までは、徒歩2分の距離。そこから、吉祥寺駅までバスで12分、三鷹までバスで13分で、歩くと20分強とのことでした。
• 家のドアから吉祥寺駅で電車に乗るまで、吉祥寺駅を電車降りてから家のドアに着くまで、実際にはどれくらいかかるんでしょうか？とても20分では足らないように思うのですが。
  • 自転車で15分なので駐輪場止めて20分くらいですね。
  • 30分みとけば確実でしょうね
  • 朝7時台だと、家からバス乗るまで5分、バスが吉祥寺まで15分、電車まで3分で25分弱です。

【バス】

• マンション物件の近くには、徒歩２分のところに「牟礼団地行き」のバス停があります。大まかには、こちらの地図を見た感じです。
• 吉祥寺まではバスで行くパターンが多い物件なんだろうけどプラス駅のほうでの時間ロスも足しほうがいいかなと自分は思いました。経験上は駅前は信号と人が多くて時間を取られます。朝なんかは特に急いでるだろうから余裕を持って出たほうがいいと思います。
• 駅までバスで１２分とありますが、平日朝もこれくらいの時間で行けますか？
  • 信号待ちなどは含まれていないような気がします。バスが遅れることも考えられるので、１５分くらいは見ておいた方がよいと思います。
• バスが始発じゃなくなりました。大学のキャンパスからわりと乗ってくるので座れるか座れないかという感じ
• このあたりはバス便が充実していることから住みやすそうな印象ですし、どこに行くのにも移動が楽そうですよね。バスの本数もかなり出ていたり
• このエリアは、バスが発達していて、電車＆バスで移動する生活をすることは、とても一般的なこととのことでした。 （特に、吉祥寺駅付近になると、億ションレベルになってしまうので、少しバスに乗ってでも、購入額をぐっと下げられることを選ぶ人たちが多いとのことでした）

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  「牟礼団地行き」のバス停（2015-06-30撮影）

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  交通アクセスその①（2015-06-30撮影）

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  交通アクセスその②（2015-06-30撮影）

【車】

• カーシェアリングって、基本予約して使うので急に使いたい場合に 必ず使えるとは限らないですよね。空きがあれば大丈夫でしょうけど。 急な時はタクシーでも良いのではないでしょうか。
• 周辺は利便性もいいですが、車は欲しいなって思うエリアですね。 暮らし方によっては、車なしもできるかなって考えますが、ちょっと不便かもしれないです。

構造・建物

• 敷地面積2,654.38m2　
• 建築面積1280.68m2　　
• 建築延床面積5967.25m2

【外観・デザイン・構造】

• 外壁が見えてきました。 向かいのオーベル１がファミリー向けっぽい無難なデザインなのに対し、 こちらは白とブラウンのコントラストがスタイリッシュな印象です。
• シティハウスは外観の意匠を凝らしている点で、 やはりすみふらしいのかなと感じます。 外壁の白がとっても眩しくて印象に残ります。
• 外観デザインですがバルコニーの縦桟が木調な点など関西で見たことがあるデザインです。 マンションに公園が隣接しているのは、ファミリー世帯には良い点ですね。
• 二重床二重天井、7階建てゆえの天井の高さ、内装の素材、デザイン性、売却や（ないと信じますが）万が一の手抜き工事なんかあったときの大手の信頼度、対応力にいたるまで、それなりの価値は感じます。
• シティハウス吉祥寺南パークフロントの物件は、武蔵野台地の強固な地盤と基礎杭という既製のコンクリートの杭を３１本打設しています。また、柱を粘り強くして、耐震性を高める溶接閉鎖型帯筋や隣の住居人への配慮から床スラブ厚や二重床、戸境壁を使用しています。

【眺望・採光】

• 公園側がリビングだと眺望が良いですが方角的にはほぼ西向きですね。 日当たりや風通しなんかはどうなんでしょう？
• 南東向き、南西向きがあるのですが、 どちらのほうが夏場も暑すぎず心地よく過ごせるでしょうか。 西向きの物件は絶対に避けたいのですが 南西は、そんなに気にしなくても良いのでしょうか?
  • 両方時間変えて見に行きました。 南西は、この時期でも午前中からかなり明るかったですが、夕方になるとさらに強まりますね。 午前中の日当たりの悪さを気にされるならその点は問題ないと思いますが、西日が嫌ならツライかもしれません。冬は暖かくていいですが、夏は暑いかも。 ただそれ以上に、南西は前が公園、南東は前があまり見栄え良くない建物たちなので、その差がきになりました。 公園は子供の声など気になる方もいそうですが、開放感はあって個人的には気に入りました。

【屋上】

• 屋上、どうなるんでしょうね。 外観完成予想図を見ると緑が目立っていていい感じです。 ルーフバルコニーらしきところの緑は共用部なんでしょうか、専有だとしたら贅沢ですね。
• 屋上緑化は、気温の上昇を抑えるだけ植栽されるとなると、管理は管理会社がするのですよね。
  • 屋上緑化は最近はコケを屋上に載せるようですよ。コンセプトの写真でも最上階には木のようなものは無いですし丈の低い植物じゃないでしょうか。 スナゴケは、土も必要なく虫に食われるわけでもなく、乾燥に強く、水をまく必要も無いため、ノーメンテでよいといいます。 軽いので屋上の構造設計上も考慮する必要が無いでしょうし。 敷地の植栽はメンテが必要ですが、屋上緑化に限っていえば維持費は掛からないでしょう。

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  施工時 状況（2015-01-04撮影）

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  施工時 状況2（2015-01-04撮影）

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  外側は、こんな感じ（2015-06-30撮影）

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  正面玄関（2015-06-30撮影）

共用施設

• 駐車場総台数 31台、他に来客用１台 / 駐車場使用料（月額）12000円～16000円/月　
• 自転車置場総台数 201台 / 自転車置場利用料（月額）100円～200円/月　
• バイク置場総台数 7台 / バイク置場使用料（月額）3000円/月　
• ミニバイク置場台数 7台 / ミニバイク置場使用料（月額）2000円/月
• 大規模物件にありがちな「ゲストサロン」や「キッズルーム」などは、残念ながらないようです・・・。

【駐車場】

• 駐車場はどう考えても足りない。この辺りは車社会だから、半分しか置けないのでは話にならない。都心のマンションとは違う。
• 駐車場は戸数の半分程度なのでいるかいらないか悩みます。自転車であちこちいける環境ではあるようでもあるし。
• ここはバス便マンションなので車は必要でしょうね。 家は子供がいるので、急病や送迎のために1台は確保しておきたいという考えです。

【駐輪場】

• 駐輪場の台数も家族分は確保されているようでよくわかってらっしゃる、といった感じです。
  • 駐輪場が67戸に対して201台分確保されているようです。1戸あたり3台分という換算。普通1～2台分というところばかりなのでココは配慮が感じられる。

設備・仕様

• 先日案内に行きましたがディスポーザーがなく機械式駐車場、食器洗浄機もなくタンクレストイレでもない。
• 居室の仕様がちょっと残念。 明らかに優れているのはぱっと見、 二重床とトイレの手洗いカウンター、浴室暖房乾燥機くらいでしょうか？ （細かくチェックしたワケじゃないのですが） 全体的に上質なモノを使っているように感じるけど、 やっぱりディスポーザーがついてないのは残念だし、 食洗機はオプションだし・・・。
• このあたりでは見た目は高級感ありますね。 内装も見てきましたが、収納が多く使いやすい印象です。
• 設備が良いのがとても気になります。 特に、お風呂に関しては、なかなか他に見ない設備がついています。 浴槽についての設備が特に良いなと思いました。
• 設備やサービスが良いですね。 ミスターミニットの靴修理を宅配ボックスで受け渡しとか、クリーニング系の便利なサービスとか、主婦目線で羨ましいです。
• 西東京エリアは、地盤の強さも人気の秘訣の一つのようです。 このマンションでは、災害対策設備も充実して、安全を守っています。

間取り

• 間取り 3LDK～4LDK
• 専有面積 75.42m2～85.85m2
• バルコニー面積 9.36m2～20.23m2
• ファミリー向けマンションのようですね。 間取りの広さが売りのようです。
• トップのCGを見るとルーフテラスつきが3戸、 1階の専用庭つきが4戸あるようですね。
• 広い間取りが多くファミリー向けみたいですね。 公園が隣接していますし。
• 間取りを見て決定的に残念だと思ったのは、 廊下側の洋室の柱が全くアウトフレームになっていない点です。これではベッドとか机とか本棚とか、 廊下側の洋室は、家具の配置がかなり制限されてしまいそうな気がします。
• インナーテラスがあると簡単な洗濯も干せそうですね。友達よんで語らったり用途も広がりそうです。寒さに弱い植物も冬越せそうですし。ここは５LDKのタイプもあるんですね。2世帯だとマンションは難しいイメージですが部屋数が多いタイプは珍しいですね。
• 購入層としてはファミリー層が多くなってくるのかな。３LDKから５LDKまで幅広い間取りがそろっていますし、５LDKの形は戸建て以外はなかなか見受けられないので、よさそうだなと思いました。 2世帯で住めるマンションとしてはいいかもしれません。ですが、2世帯で住むならトイレは2か所あったらよかったですし、パウダールームの広さも欲しかったところ。
  • 確かに5LDKは目を引きますね。このような工夫した間取りがもっと増えれば良いのに。
• このマンション、同じフロアでも間取りのパターンが全部違うのが売りですが、人気のある間取りは売り切れ、個性的な間取りがガッツリ残ってます。（例えば南西側の204、304、404…の間取りは一瞬で完売してました。75Dというタイプです。） 5LDK含めて試みは面白いですけど、全部を上の部屋みたいな使いやすい間取りに統一したらもっと売れてるでしょうし、難しいですね。

【モデルルーム訪問時】

• こちらの物件には、３０プランの間取りがあり、細かく分けると４種類以上もの間取りがあるそうです。
• 今回案内して貰ったのは、７５Ｇ１タイプの４ＬＤ・Ｋ+Ｎ（納戸）+ＷＩＣ（ウォークイン・クロゼット）の間取りです。 間取りの特徴としては、広がりある居住空間を造る為のアウトフレーム設計を採用しており、ライフスタイルに合った間取りに変更出来るフレキシブルプランを導入しています。
• 共用廊下から入り、向って右側には、６畳の洋室がありました。そして、隣の部屋は、ドア式のウォークインクロゼットがあり、トイレの隣には、０．６畳の納戸があります。３．２畳のキッチンには、ディスポーザーや食洗器はなく、ガスコンロや浄水器が標準装備になります。
• １１．５畳のリビング・ダイニングに隣は、４．５畳の洋室があり、観音扉式のクロゼットが２つ有ります。その隣には、４畳のお部屋があり、その隣は、バスルームとパウダールームがあります。こちらは、浴室乾燥機やミストサウナが標準装備です。
• 天井の高さは、玄関が２．１７ｍ、廊下が２．１ｍ、洋室とリビング・ダイニングが２．５ｍ、キッチンが２．２ｍ、パウダールームが２．１５ｍ、トイレが２．１５ｍ、納戸が２．３ｍ、ウォークインクロゼットが２．１ｍあります。
• それから、先ほどお話しました４種類以上の間取りとは、「７５㎡の４ＬＤＫタイプの間取り」や「等分タイプの間取り」、「コンパクト３Ｌタイプの間取り」や「水周り充実パターンの間取り」などです。そのうち、今回案内して貰った間取りは、７５㎡の４ＬＤＫタイプの間取りです。

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  モデルルーム 玄関（2016-06-26撮影）

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  モデルルーム キッチンエリア（2016-06-26撮影）

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  モデルルーム 主寝室（2016-06-26撮影）

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  モデルルーム 子供用の小さめのお部屋（2016-06-26撮影）

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  モデルルーム お手洗い（2016-06-26撮影）

買い物・食事

• 近いスーパーだといなげや、西友ですかね。いなげやは１０時から２２時までの営業。夏は９時からの営業になるんですよね。個人的には普段も９時からやっていてくれたら ありがたいんだけどな。西友は２４時間営業ですね。２４時間営業のスーパーが近いのも何かと心強いものです。
• とりあえず西友いなげやウォルマート、ちょっと行けばユニクロあたりもあるので普段は全く問題ないかなとは思います。休みは吉祥寺に出るし。
• 西友やいなげやまでは、徒歩４分です。ウェルパークが徒歩５分、ユニクロが徒歩１１分のところにあり、サンドラックが徒歩１１分のところにあります。
• 生活に必要な施設や店舗などが徒歩圏内５分って便利。

【東京無線跡地】

• 東京無線跡地にイオンモールができるって本当ですか？
  • 高圧電線の南側の土地は、外環予定地から移転する材木会社とタクシー会社の営業所、あとNTTデータのデーターセンターが出来る。北側の3.6ヘクタール(東京ドームグランドの2.7倍位)は当面17年度迄売却予定は無い。その先は残す可能性も有るみたい。 ちなみに府中に出来る大型ショッピングセンターArioは駐車場1800台を含めて4ヘクタールの敷地面積です。3.6ヘクタールでも商業施設作れないことはないかも。
    • 三鷹市は大規模商業施設はつくらないでしょ。 個人商店とちまちまやっていきたいっていう方針だったような。 大規模商業施設の方が雇用も産むし、税制にも確実にいいのに、頭の固い古い人が個人商店を守れとかいって田舎の佇まいを維持しているのが三鷹でしょ。
      • かつて、ここの近くに百貨店が出店する計画があったのです。 が、仰るように、地元の猛反対にあい取りやめになりました。 あれから数年たっているとはいえ。。イオンも難しいでしょう。
  • 日本無線北側の土地、他企業に売却せず日本無線の親会社日清紡が108億円で購入し、商業施設や地域に役立つ施設及び道路等のインフラ整備するらしい。でももう少しだけ、飲食店でも増えて欲しいですねー。
• ドラックストアーはウエルパークの他にサンドラック、クリエイトエス・ディー、スーパーは他にサミット、コープ、業務スーパー三鷹店、その他専門店などはビクトリア（ゴルフ売り場は野崎店になる）、ホームセンターオリンピック、TUTAYA、釣具の上州屋、青木屋、二木ゴルフなども周辺に有るな。ただ基本吉祥寺で買い物することが多いかな、自転車で10分位だし。

【飲食店】

• この辺の飲食店だと、はま寿司、銚子丸、かっぱ寿司、ロイヤルホスト、味の民芸、ココス、ステーキのどん、しゃぶしゃぶとん亭、華山与浜衛、リンガーハット、牛角、スカイラーク経営のグラッエ、藍屋、夢庵などチェーン店はこんな所かな。 マック牟礼店（宅配有り）は昨年改修工事したから閉店しないみたいね。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 幼稚園は、牟礼幼稚園が徒歩４分、三鷹のぞみ幼稚園や三鷹小鳩幼稚園が徒歩１０分です。保育園は、おひさま保育園が徒歩４分、高山保育園が徒歩７分のところにあります。

【小中学校】

• 指定学区の小学校ですが、こちらは、高山小学校です。高山小学校は、第三中学校と一貫教育校となっており、どちらも、かなり評判の良い学校と営業さんが話していました。特に、高山小学校は、支援学級みたいなももあると聞いてますので、結構人気の高い小学校ではないでしょうか？
• この物件の通学区でもある高山小学校は徒歩６分、第三中学校は徒歩１０分のところにあります。ちなみに、こちらの指定学区の小中学校は、「９年間の小・中一貫教育校」である事を、この物件を訪れて初めて知りました。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域　
• 周辺は、緑が多く、ジブリもあるせいか、のどかな雰囲気でとても素敵でした。
• もうこの周辺もマンションやら団地だらけになってしまいましたね。 駅からはバスを利用して数分ですから騒がしいところでは無いと思いますが、マンションも段々と高さが増してきそうですが、 この地域ではビルの高さ制限というのはあるんでしょうか？
• 吉祥寺が生活圏というのは、微妙な感じですけどマンションの周辺が便利なのはいいですね。 公園が隣接しているんですね。 これは、一長一短な気がします。
• 子供がいてここがいいなと思ってずっと住んでいて慣れちゃえば、そのまま住み続けるということがあるでしょうけれど、最初からこういう状態だとシニアやDINKSは選択はしないかな。子供が居る層への需要があるならば、リセールもまあまあしやすいのかなぁ。すごくしやすいとは思えないですが、ボチボチ需要はあるのかなっていう程度のことなのですが。
• このマンションもまわりも含めて小さな子供がいるファミリー層がすごく多いですよ。吉祥寺近くでありながら公園やら多い環境も、のんびりした雰囲気も気に入ってます。

【隣の公園】

• 目の前の公園も開放的でいい感じですが、日中は賑やかなのか、夜は寂しいのかなど気になります。
  • 目の前の公園は、日中は子供達がキャッキャと遊ぶような所です。特に、放課後タイムは子供がわんさか居ますね。夜は静かな感じです。そういう意味でもこのマンションはファミリー層に良いかもです。静かに暮らしたい方向けではないかも。
  • 残念ながら突っ込まずにいられないのは、これで、「パークフロント」と呼びますか？！ というくらいの、小さな緑の敷地がマンションの前にあるということ。 うーん、これは公園と呼べるほどの大きさでははないのでは・・・ 実際に住んだら、目の前に公園があるからそこで遊ぼうと思わずに、吉祥寺方面に足を延ばして、井の頭公園をはじめ、緑の豊かなところで遊ぶことをイメージしておいた方がよさそうです。

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  隣の公園（2015-06-30撮影）

【吉祥寺】

• 吉祥寺は、何年も連続で、住みたい町ナンバーワンに選ばれているだけあって、利点がたくさんあります。

1. 吉祥寺エリアだけで生活が賄えるほどの充実した商業施設があること
2. 井の頭公園やジブリをはじめとして、豊かな自然環境に恵まれていること
3. 教育施設が充実しているので、保育園、幼稚園、小学校、中学校と、子供の成長をこの場所で見守れること
4. 近隣にスーパーやドラッグストアなども充実していること
5. 救急医療機関を含め、各診療科が徒歩圏内にあること

• • などなど・・・ おしゃれでありながらも、肩の力の抜けたような独特の雰囲気の中、便利に、かつ、居心地よく、暮らすことができそうです。 個人的には、吉祥寺はたくさんの美味しいごはんやさんがあるところに惹かれます

周辺施設

【医療施設】

• 救急医療機関といわれる野村病院は、徒歩１１分で夜間の急患が可能です。また、むれクリニック（内科・小児科）は徒歩３分のところにあり、横内医院（小・アレルギー・内科）やカミノデンタルクリニックは、徒歩４分のところにあります。その他、あさかわ眼科が徒歩５分のところにあります。

【公共施設】

• 三鷹市市役所へは徒歩２１分、牟礼コミュニティーセンターへは徒歩５分、東部図書館へは徒歩１１分、三鷹牟礼ニ郵便局が徒歩１０分で行かれます。銀行では、みずほ銀行が徒歩４分、りそな銀行が徒歩９分のところにあります。
• 三鷹駅前の市政窓口は便利です。市役所が駅から離れてますが、こちらを利用すれば問題ないです。駅南口からロータリーで繋がり、平日19時まで一般的な届出、印鑑登録まで出来ます。土日も17時まであいてるので、引越しの手続きで助かりました。（日曜は第1以外かな）ハローワークもあります。

【カーシェアリング】

• 近くにタイムズのカーシェアがあるみたいですね。どの程度利用されているのか、使いたいときに使えるか等はわかりませんが。
  • カーシェアですが、タイムズでしたら空き状況がリアルタイムに確認できるスマホアプリがあって便利そうですよ。 ※利用には会員登録が必要です。 空きがあれば予約して3分後から使えるそうなので、必要な時に気軽に利用できそうです。 ただ、ペットの同乗は禁止なので急病で動物病院に向かう際はタクシーになるでしょうね。
• カーシェアリングは、一番近いところで牟礼団地入り口交差点に 『三鷹牟礼ステーション』やそのステーションから比較的近い場所に 『下連雀第２１ステーション』『下連雀第９ステーション』 『三鷹牟礼第２ステーション』と多くのタイムズのカーシェアリングが利用できるので 土日以外なら時間帯にも寄りますが、借りやすいと思います。
• ニコニコレンタカーがエネオスにあるので12時間2525円からとリーズナブル、10数台しかないみたいなのですが他にもオリックスさんやトヨタ、ニッポン、ニッサンなどありますから使い分ければいいかな。

【駐車場】

• 近くの砂利の駐車場は15000円とかでしたよ。

その他

• 災害対策設備：万一の事態に備えた防災グッズとして、防災備品や防災リュック、防災対策の手引きなどがあります。また、地震や停電が起きた際には、最寄の階に自動停止する地震管制装置が一定値を超えて地震の初期微動や主要動を感知し、最寄階に一旦停止します。
• メンテナンス：マンションの資産価値を維持するための長期修繕計画、将来のリフォームやメンテナンスへの対応に配慮をした二重床と二重天井があり、２４時間３６５日の受付対応で、万が一の不具合や故障、水漏れなどによる緊急事態にも電話での対応が可能となっています。

掲示板

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