シティハウス吉祥寺南パークフロント

2016年12月24日 (土) 02:20時点における版

物件概要

• 所在地：東京都三鷹市牟礼六丁目2020番37他（地番）
• 交通：

1. 中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス12分 「牟礼団地」バス停から 徒歩2分
2. 中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス11分 「牟礼団地」バス停から 徒歩2分

• 総戸数：67戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年02月竣工済み
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 価格 5,180万円～5,680万円
• この辺りの徒歩圏は高いです。 御殿山三物件、三菱の二物件でほぼ出尽くしました。 これからの物件は、バス便がほとんどでは？
• ここから南へ3分程のUR賃貸に住んでましたが、自走式の3階建て駐車場はガラガラでした。 10年くらい前に新築で入居した時は抽選でしたが、段々減っていき、何年か前には、2台目OKです、といった貼り紙がありました。まぁ、バスが便利な場所ですし、昔と比べて車を持つ人は大分減ったんでしょうね。ちなみに料金は1万5000円くらいでした。
• 高めに考えても坪１２０くらいだと思います。
  • 平米80万なら坪260以上ですよ。住友だし250は超えてくるでしょう。
• この牟礼辺りは、こちらの三鷹牟礼計画とシティテラス吉祥寺南と それからオーベル2と、合わせるとかなりの世帯数ですよね。オーベル1と野村のシンフォニアまでは、順調に販売出来ても、これからはどうなんでしょうね？売れ残りそうな気がしますね。
• 吉祥寺には近くはないですが。吉祥寺が人気があるので、マンションの名前に使ったんでしょうね。
• 児童公園が目の前で専用庭があり屋上緑化で緑に囲まれて日当たりも良いでしょうし、当分目の前に何かたつということもなく安心できそう。荷重や、防水などいろいろ気になりますが長期にわたって管理してくれるのでしょうか。助成金の降りる街もあるようですが。温暖化が進む中少しでもエコで快適に暮らせるのと両天秤です。
• この立地で5000万～6000万安くないでしょ、逆に高いのでは？
• このエリアの相場を見ても、ここは高すぎ。三鷹台でも苦戦している。
• ここは仕様自体はいいし、コストもきちんとかかっていると思います。ただ駅までの距離などを考えると「もっと安く」という気持ちを持つ人が多くなってしまうのかなぁとも思ったり。むずかしいですね。もともと高級路線のデベなので、こんなものなのではないかしらと思います。
• リセールバリューは期待出来ませんね。三鷹ならＪＲ三鷹駅徒歩圏でないと売れない。
  • そうですねー。隣のオーベルよりはマシ、くらいでしょうか。建物の質とディベロッパー的に。
• オーベル吉祥寺の斜め前、ここの道路の向かいにはオーベル吉祥寺Ⅱが28年に出来る予定。 外環のインターも東八道路に出来るし、又日本無線跡地に何が出来るかによりこの辺も変わる可能性が有る。(商業施設の建設もOKになったので商業施設の可能性も有りえるので)

交通

• 家のドアから吉祥寺駅で電車に乗るまで、吉祥寺駅を電車降りてから家のドアに着くまで、実際にはどれくらいかかるんでしょうか？とても20分では足らないように思うのですが。
  • 自転車で15分なので駐輪場止めて20分くらいですね。
  • 30分みとけば確実でしょうね
  • 朝7時台だと、家からバス乗るまで5分、バスが吉祥寺まで15分、電車まで3分で25分弱です。

【バス】

• 吉祥寺まではバスで行くパターンが多い物件なんだろうけどプラス駅のほうでの時間ロスも足しほうがいいかなと自分は思いました。経験上は駅前は信号と人が多くて時間を取られます。朝なんかは特に急いでるだろうから余裕を持って出たほうがいいと思います。
• 駅までバスで１２分とありますが、平日朝もこれくらいの時間で行けますか？
  • 信号待ちなどは含まれていないような気がします。バスが遅れることも考えられるので、１５分くらいは見ておいた方がよいと思います。
• バスが始発じゃなくなりました。大学のキャンパスからわりと乗ってくるので座れるか座れないかという感じ
• このあたりはバス便が充実していることから住みやすそうな印象ですし、どこに行くのにも移動が楽そうですよね。バスの本数もかなり出ていたり

【車】

• カーシェアリングって、基本予約して使うので急に使いたい場合に 必ず使えるとは限らないですよね。空きがあれば大丈夫でしょうけど。 急な時はタクシーでも良いのではないでしょうか。
• 周辺は利便性もいいですが、車は欲しいなって思うエリアですね。 暮らし方によっては、車なしもできるかなって考えますが、ちょっと不便かもしれないです。

構造・建物

• 敷地面積2,654.38m2　
• 建築面積1280.68m2　　
• 建築延床面積5967.25m2

【外観・デザイン・構造】

• 外壁が見えてきました。 向かいのオーベル１がファミリー向けっぽい無難なデザインなのに対し、 こちらは白とブラウンのコントラストがスタイリッシュな印象です。
• シティハウスは外観の意匠を凝らしている点で、 やはりすみふらしいのかなと感じます。 外壁の白がとっても眩しくて印象に残ります。
• 外観デザインですがバルコニーの縦桟が木調な点など関西で見たことがあるデザインです。 マンションに公園が隣接しているのは、ファミリー世帯には良い点ですね。
• 二重床二重天井、7階建てゆえの天井の高さ、内装の素材、デザイン性、売却や（ないと信じますが）万が一の手抜き工事なんかあったときの大手の信頼度、対応力にいたるまで、それなりの価値は感じます

【眺望・採光】

• 公園側がリビングだと眺望が良いですが方角的にはほぼ西向きですね。 日当たりや風通しなんかはどうなんでしょう？
• 南東向き、南西向きがあるのですが、 どちらのほうが夏場も暑すぎず心地よく過ごせるでしょうか。 西向きの物件は絶対に避けたいのですが 南西は、そんなに気にしなくても良いのでしょうか?
  • 両方時間変えて見に行きました。 南西は、この時期でも午前中からかなり明るかったですが、夕方になるとさらに強まりますね。 午前中の日当たりの悪さを気にされるならその点は問題ないと思いますが、西日が嫌ならツライかもしれません。冬は暖かくていいですが、夏は暑いかも。 ただそれ以上に、南西は前が公園、南東は前があまり見栄え良くない建物たちなので、その差がきになりました。 公園は子供の声など気になる方もいそうですが、開放感はあって個人的には気に入りました。

【屋上】

• 屋上、どうなるんでしょうね。 外観完成予想図を見ると緑が目立っていていい感じです。 ルーフバルコニーらしきところの緑は共用部なんでしょうか、専有だとしたら贅沢ですね。
• 屋上緑化は、気温の上昇を抑えるだけ植栽されるとなると、管理は管理会社がするのですよね。
  • 屋上緑化は最近はコケを屋上に載せるようですよ。コンセプトの写真でも最上階には木のようなものは無いですし丈の低い植物じゃないでしょうか。 スナゴケは、土も必要なく虫に食われるわけでもなく、乾燥に強く、水をまく必要も無いため、ノーメンテでよいといいます。 軽いので屋上の構造設計上も考慮する必要が無いでしょうし。 敷地の植栽はメンテが必要ですが、屋上緑化に限っていえば維持費は掛からないでしょう。

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  施工時 状況（2015-01-04撮影）

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  施工時 状況2（2015-01-04撮影）

共用施設

• 駐車場総台数 31台、他に来客用１台 / 駐車場使用料（月額）12000円～16000円/月　
• 自転車置場総台数 201台 / 自転車置場利用料（月額）100円～200円/月　
• バイク置場総台数 7台 / バイク置場使用料（月額）3000円/月　
• ミニバイク置場台数 7台 / ミニバイク置場使用料（月額）2000円/月
• 駐車場はどう考えても足りない。この辺りは車社会だから、半分しか置けないのでは話にならない。都心のマンションとは違う。
• 駐車場は戸数の半分程度なのでいるかいらないか悩みます。自転車であちこちいける環境ではあるようでもあるし。
• ここはバス便マンションなので車は必要でしょうね。 家は子供がいるので、急病や送迎のために1台は確保しておきたいという考えです。 駐輪場の台数も家族分は確保されているようでよくわかってらっしゃる、といった感じです。
  • 駐輪場が67戸に対して201台分確保されているようです。1戸あたり3台分という換算。普通1～2台分というところばかりなのでココは配慮が感じられる。

設備・仕様

• 先日案内に行きましたがディスポーザーがなく機械式駐車場、食器洗浄機もなくタンクレストイレでもない。
• 居室の仕様がちょっと残念。 明らかに優れているのはぱっと見、

二重床とトイレの手洗いカウンター、浴室暖房乾燥機くらいでしょうか？ （細かくチェックしたワケじゃないのですが） 全体的に上質なモノを使っているように感じるけど、 やっぱりディスポーザーがついてないのは残念だし、 食洗機はオプションだし・・・。

• このあたりでは見た目は高級感ありますね。 内装も見てきましたが、収納が多く使いやすい印象です。
• 設備が良いのがとても気になります。 特に、お風呂に関しては、なかなか他に見ない設備がついています。 浴槽についての設備が特に良いなと思いました。
• 設備やサービスが良いですね。 ミスターミニットの靴修理を宅配ボックスで受け渡しとか、クリーニング系の便利なサービスとか、主婦目線で羨ましいです。

間取り

• 間取り 3LDK～4LDK
• 専有面積 75.42m2～85.85m2
• バルコニー面積 9.36m2～20.23m2
• ファミリー向けマンションのようですね。 間取りの広さが売りのようです。
• トップのCGを見るとルーフテラスつきが3戸、 1階の専用庭つきが4戸あるようですね。
• 広い間取りが多くファミリー向けみたいですね。 公園が隣接していますし。
• 間取りを見て決定的に残念だと思ったのは、 廊下側の洋室の柱が全くアウトフレームになっていない点です。これではベッドとか机とか本棚とか、 廊下側の洋室は、家具の配置がかなり制限されてしまいそうな気がします。
• インナーテラスがあると簡単な洗濯も干せそうですね。友達よんで語らったり用途も広がりそうです。寒さに弱い植物も冬越せそうですし。ここは５LDKのタイプもあるんですね。2世帯だとマンションは難しいイメージですが部屋数が多いタイプは珍しいですね。
• 購入層としてはファミリー層が多くなってくるのかな。３LDKから５LDKまで幅広い間取りがそろっていますし、５LDKの形は戸建て以外はなかなか見受けられないので、よさそうだなと思いました。 2世帯で住めるマンションとしてはいいかもしれません。ですが、2世帯で住むならトイレは2か所あったらよかったですし、パウダールームの広さも欲しかったところ。
  • 確かに5LDKは目を引きますね。このような工夫した間取りがもっと増えれば良いのに。
• このマンション、同じフロアでも間取りのパターンが全部違うのが売りですが、人気のある間取りは売り切れ、個性的な間取りがガッツリ残ってます。（例えば南西側の204、304、404…の間取りは一瞬で完売してました。75Dというタイプです。） 5LDK含めて試みは面白いですけど、全部を上の部屋みたいな使いやすい間取りに統一したらもっと売れてるでしょうし、難しいですね。

買い物・食事

• 近いスーパーだといなげや、西友ですかね。いなげやは１０時から２２時までの営業。夏は９時からの営業になるんですよね。個人的には普段も９時からやっていてくれたら ありがたいんだけどな。西友は２４時間営業ですね。２４時間営業のスーパーが近いのも何かと心強いものです。
• とりあえず西友いなげやウォルマート、ちょっと行けばユニクロあたりもあるので普段は全く問題ないかなとは思います。休みは吉祥寺に出るし。
• 生活に必要な施設や店舗などが徒歩圏内５分って便利。

【東京無線跡地】

• 東京無線跡地にイオンモールができるって本当ですか？
  • 高圧電線の南側の土地は、外環予定地から移転する材木会社とタクシー会社の営業所、あとNTTデータのデーターセンターが出来る。北側の3.6ヘクタール(東京ドームグランドの2.7倍位)は当面17年度迄売却予定は無い。その先は残す可能性も有るみたい。 ちなみに府中に出来る大型ショッピングセンターArioは駐車場1800台を含めて4ヘクタールの敷地面積です。3.6ヘクタールでも商業施設作れないことはないかも。
    • 三鷹市は大規模商業施設はつくらないでしょ。 個人商店とちまちまやっていきたいっていう方針だったような。 大規模商業施設の方が雇用も産むし、税制にも確実にいいのに、頭の固い古い人が個人商店を守れとかいって田舎の佇まいを維持しているのが三鷹でしょ。
      • かつて、ここの近くに百貨店が出店する計画があったのです。 が、仰るように、地元の猛反対にあい取りやめになりました。 あれから数年たっているとはいえ。。イオンも難しいでしょう。
  • 日本無線北側の土地、他企業に売却せず日本無線の親会社日清紡が108億円で購入し、商業施設や地域に役立つ施設及び道路等のインフラ整備するらしい。でももう少しだけ、飲食店でも増えて欲しいですねー。
• ドラックストアーはウエルパークの他にサンドラック、クリエイトエス・ディー、スーパーは他にサミット、コープ、業務スーパー三鷹店、その他専門店などはビクトリア（ゴルフ売り場は野崎店になる）、ホームセンターオリンピック、TUTAYA、釣具の上州屋、青木屋、二木ゴルフなども周辺に有るな。ただ基本吉祥寺で買い物することが多いかな、自転車で10分位だし。

【飲食店】

• この辺の飲食店だと、はま寿司、銚子丸、かっぱ寿司、ロイヤルホスト、味の民芸、ココス、ステーキのどん、しゃぶしゃぶとん亭、華山与浜衛、リンガーハット、牛角、スカイラーク経営のグラッエ、藍屋、夢庵などチェーン店はこんな所かな。 マック牟礼店（宅配有り）は昨年改修工事したから閉店しないみたいね。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域　
• もうこの周辺もマンションやら団地だらけになってしまいましたね。 駅からはバスを利用して数分ですから騒がしいところでは無いと思いますが、マンションも段々と高さが増してきそうですが、 この地域ではビルの高さ制限というのはあるんでしょうか？
• 吉祥寺が生活圏というのは、微妙な感じですけどマンションの周辺が便利なのはいいですね。 公園が隣接しているんですね。 これは、一長一短な気がします。
• 目の前の公園も開放的でいい感じですが、日中は賑やかなのか、夜は寂しいのかなど気になります。
  • 目の前の公園は、日中は子供達がキャッキャと遊ぶような所です。特に、放課後タイムは子供がわんさか居ますね。夜は静かな感じです。そういう意味でもこのマンションはファミリー層に良いかもです。静かに暮らしたい方向けではないかも。
• 子供がいてここがいいなと思ってずっと住んでいて慣れちゃえば、そのまま住み続けるということがあるでしょうけれど、最初からこういう状態だとシニアやDINKSは選択はしないかな。子供が居る層への需要があるならば、リセールもまあまあしやすいのかなぁ。すごくしやすいとは思えないですが、ボチボチ需要はあるのかなっていう程度のことなのですが。
• このマンションもまわりも含めて小さな子供がいるファミリー層がすごく多いですよ。吉祥寺近くでありながら公園やら多い環境も、のんびりした雰囲気も気に入ってます。

周辺施設

• 三鷹駅前の市政窓口は便利です。市役所が駅から離れてますが、こちらを利用すれば問題ないです。駅南口からロータリーで繋がり、平日19時まで一般的な届出、印鑑登録まで出来ます。土日も17時まであいてるので、引越しの手続きで助かりました。（日曜は第1以外かな）ハローワークもあります。

【カーシェアリング】

• 近くにタイムズのカーシェアがあるみたいですね。どの程度利用されているのか、使いたいときに使えるか等はわかりませんが。
  • カーシェアですが、タイムズでしたら空き状況がリアルタイムに確認できるスマホアプリがあって便利そうですよ。 ※利用には会員登録が必要です。 空きがあれば予約して3分後から使えるそうなので、必要な時に気軽に利用できそうです。 ただ、ペットの同乗は禁止なので急病で動物病院に向かう際はタクシーになるでしょうね。
• カーシェアリングは、一番近いところで牟礼団地入り口交差点に 『三鷹牟礼ステーション』やそのステーションから比較的近い場所に 『下連雀第２１ステーション』『下連雀第９ステーション』 『三鷹牟礼第２ステーション』と多くのタイムズのカーシェアリングが利用できるので 土日以外なら時間帯にも寄りますが、借りやすいと思います。
• ニコニコレンタカーがエネオスにあるので12時間2525円からとリーズナブル、10数台しかないみたいなのですが他にもオリックスさんやトヨタ、ニッポン、ニッサンなどありますから使い分ければいいかな。

【駐車場】

• 近くの砂利の駐車場は15000円とかでしたよ。

その他

掲示板

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