ワコーレ新神戸マスターズレジデンス

2017年8月27日 (日) 18:25時点における版

物件概要

• 所在地：

1. 兵庫県神戸市中央区熊内町4丁目13番1（地番）
2. 兵庫県神戸市中央区熊内町4丁目13番以下未定（住居表示実施地区）

• 交通：

1. 神戸市営地下鉄西神・山手線 「新神戸」駅 徒歩2分
2. 山陽新幹線 「新神戸」駅 徒歩2分

• 総戸数：122戸
• 構造、建物階数：地上15階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月中旬予定
• 売主：和田興産株式会社
• 施工：株式会社鍛治田工務店
• 管理：株式会社日本ネットワークサービス
• 公式URL：http://www.skb122.jp/index.html

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格：1,990万円予定～8,480万円予定
• 駅から近いのと、せまい間取りは価格も安いので、投資物件として検討する方もいるかもしれませんね。
  • 投資物件としては、ちょっと広さがあるような気もするのですが？ 私の勝手なイメージでは、単身用とか狭い部屋で駅に近い物件が投資用として向いているのかと思っていました。 こちらはどちらかといえば、間取りからしてファミリー向けが多いような気がします。
• 1番安い1LDKは38.89m2で1980万円です。スーモに乗ってる1Lは40.02m2で2360万からになってませんか？
• スーモの間取り、5部屋掲載されていました。 おすすめ間取りはEの3LDK、73.88㎡のもので4130万円～4280万円の物件。角部屋どころか、窓多くて通風もよさそうでいいなと思っています。LDKだって広いです。間取りはかなり気に入っています。

交通

• 新神戸駅前って駅前物件のメリットあまり無いです。 地下鉄は不便だし、若干行きにくいし、、 ここならバスで三ノ宮出た方が便利です。
• ここは自転車とバス利用者が多いですね。 あまり新神戸を利用する事はないです。 不便なんで。
• 新神戸駅は正直さびれてます。 駅前はタクシーやバスのロータリー、駐車場が占めていて駅まで徒歩で向かうのにかなり行きにくいです。 駅構内は新幹線駅なのでそれなりに規模が大きいので、この物件から2分は無理です。 地下鉄ならさらに2分では着かないです。 また神戸三ノ宮までJRが繋がってないので、 バスか地下鉄での移動になりますが地下鉄まで これがまた行きにくいです。 正直毎日新幹線乗る人しか駅近メリットないです。 バスは思ってる以上に本数が多いですので、 通常ならバス利用をお勧めします。 バスですぐ三ノ宮まで出れるので、 駅近メリットは無いですが、そこまで住むのに不便ではないです。

構造・建物

• 敷地面積：1,335.87m2(登記簿・実測・建築確認対象面積）

【外観】

• 外観デザインがオシャレですね。 ちょっと目を惹くデザインです。 エントランスゲードなどもホテルみたいですね。
  • 外観は気合入れてきた印象を受けます。綺麗だと思います。

共用施設

• 駐車場 : 38台（屋内平面:2台、立体駐車場:36台）　19,500円・22,500円（月額）
  • こちらのマンションには分譲駐車場があるんですか？
    • お馴染み駐車場分譲ですね。社会問題になっているのに、ワコーレだけがやってる悪質なやり口。まず、実質的に二重課金の売り逃げ。購入時に無駄な金を払うことになる。入居中は、駐車場だけの外部賃貸や売却による治安リスクがある。物件売却時には、駐車場が売れなければ管理費だけ払い所有が続くリスクがある。何もいいことがない。
• バイク置場：5台
• 自転車置場：122台（スライドラック式：105台、2段式：17台）
• ゲストルームがあるので、友達などを呼びやすいのが魅力かも。
  • ゲストルームが効率的に活用できるといいですけど。 総住戸数が100戸超えのマンションなので、何室あるのか気になります。 迎賓の間も商談やちょっとした待ち合わせなどに重宝しそうです。
• コンシェルジュ常駐ということですがどう思います？
  • コンシェルジュは防犯的にいいんじゃないですか。 入り口に人の目がある場合、住民にくっついて部外者が入ろうとする場合、 かなりの抑止力になるのではないでしょうか。 人件費ってかなり高いので、管理費も高くなるとは思いますが、 気持よく暮らして行くのにも必要になってくるのではないでしょうか。 それもひいては資産価値に関係してくると思いますよ。
• 週7日間(午後4時～午後8時)コンシェルジュが待機というのも管理コストがかかってくると思いますが、5805円～1万285円／月の管理費で回していけるのでしょうか？
• ほとんどが投資、ほとんどが賃借人のこのマンション、管理業務の資格を持っている僕からすれば、コンシェルジュは即無くなると予想されます。というか無くす方向で進めなければ、この格安管理費では他に回せない。修繕計画もダメダメです。

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：38.89m2～111.74m2
• 間取りの広さのバリエーションが豊富。
• Eタイプみたらこれ実物相当狭いよ。洋室6.5もハリが出ているし、 洋室5畳も扉考えるとほとんど使えない。LDKもLが狭い。

買い物・食事

• スーパーは近くから地下に降りて、あまり雨に濡れずにスーパーまでたどり着けます。
• 買い物はダイエーは微妙、ピーコックは閉店してしまいましたが、自転車さえあれば色々とスーパーや商店街と買い物には困らないです。
  • 私は買い物はもっぱら自転車で万代か大安亭市場です。雨の日と買い忘れの際、ピーコックに行ってましたが、閉店してしまったので仕方なく最近はダイエーに行きます。
• スーパーは近くにダイエー、ミニコープあります。 自転車ありきですが、5～10分以内に toho、万代、大安亭市場、ライフ と沢山あります。 三宮にも自転車で出れます。 オアシス、ダイエー、コーヨー、その他色々… 慣れたら生活はそれなりに便利です。
• 徒歩圏にダイエー、ミニコープ。 自転車で10分以内にトーホー、万代、ライフ、 関西スーパー、オアシス、コーヨー、イカリと スーパーの選択肢は多いかと、、
  • トーホーはともかくそれ以外のスーパーも自転車10分で行けますか？ スーパーは高架より南に多いのでこの辺りに住むとなると自転車は電動付きが必須ですね。
  • 近隣住民ですが、 自転車さえあれば、 10分以内でどれも行けますよ。 10分もかかるかどうかも微妙なくらいです。 ただしたしかに電動は欲しいですね。 無くても行けるけど帰りあると嬉しいです。 追加で大安亭商店街もありますね。
  • 自転車10分こいだら水道筋商店街のマルハチにもいけるよ。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 保育園も意外とあっさり入れましたし、 何より子育てに関わる地域等のイベントは充実してるなと思っています。この一帯が子育てに向いてるかといえば微妙ですけどね。
• めいしょう幼稚園も人気です。

【小学校・中学校】

• 意外と小学校や中学校も近いので、子育て環境としては悪くくないのでしょうか。
• 雲中小学校、葺合中学校の学区になります。 昔から住んでいますがこの辺りでは人気の学区だと思います。どちらかといえば雲中小学校がですが、、、
  • 葺合中は評判知らないですが、 雲中小はあまり評判良くないかと、 結構荒れてると聞いてここのエリアは 諦めました。 子育て世代には向かないエリアだと認識しています。
  • 雲中はどちらかというと人気ありますよ。上筒井も人気ありますね～モデル校ですし。
  • 雲中小はまだしも葺合はガラが悪いとか。布引よりはマシな様ですが… そもそもここは子育て世代には向いてない地域かと。
• 神戸市は子育てしにくいですか？ 私的には中央区に引っ越して子育てに関してはそんなに苦も無く暮らしています。
  • 結局の所、 ここの学区は人気なんだと思います。 中央区の他の学区に比べたらまだマシだから、 という事だと思っています。 子育て世代で中央区というとかなり限られてしまいますから仕方ないですね。

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域・防火地域・中央駐車場整備地区

【周辺環境】

• 周囲に結構な高層タワーがそびえている。
• 新神戸駅に近いのってメリットあるの？
  • 新神戸駅付近って、まだまだこれから発展していく感じはします。でも、三ノ宮あたりまで行けばお店も多いし、これからの街並みでいたほうが住むには静かで良いのかなとも思います。価格帯も買いやすい感じですよね。
  • 新神戸駅へ徒歩二分の立地は新幹線を利用する出張等の法人需要もかなりある。投資物件として検討中です。
  • 駅がすぐそばで通勤にも便利だと思います。 少し行けば坂道も多いですが、健康のためには悪くないかもしれません。 ただ、日々の買い物は スーパーが多いわけではないので、ちょっと不便かもしないです。
• 駅から2分の謳い文句に惹かれて行ってみると、駅の真ん前、坂道の勾配もほぼフラットな立地で私のような年寄予備軍にも◎のように感じます。 西向きの間取りですと駅前ロータリーに面しているので、バルコニーから手を振ると新神戸駅から部屋が確認できるような駅近物件です。今後障害物は建設されないのではないかと思われます。 南向きは前面道路幅の関係で高い建物は建たないとの説明を受けましたが、地上げされた場合はどうなのでしょう？ 日々の生活では買い物がちょっと心配です。
• ここは車よりも自転車必須の地域かもしれませんね。ちょっと足伸ばせばいろいろとあるから。
• 新神戸はたまにぶらりと行きます。 ごみごみせず、静かな街並みです。 ゆったとりした生活をしたい人にはぴったりな立地だと思います。 ただ、スーパーとかはない感じがするので、 そこだけはどうするのか考えたほうが良いかもしれません。

【治安】

• このあたりは治安はいいんでしょうかね？
  • 私はそんなに悪い印象はないですよ。人通りもあるし、すぐ近くに交番がありますし。治安が悪いのは南の方のイメージがあります。ただこの辺はイノシシがでます。
    • 夜中にイノシシは確かにでますが、多くの方が活動する時間帯であれば目撃は希でそんなに気にする事もないですよ。神戸の山側を選んだら大抵イノシシはいます。ただこの辺は治安は微妙です。
• この辺り人通りは少ない方だと思います。

【地盤・水害】

• ハザードマップで調べたら、 土石流警戒感区域かなにかに入ってしまってた。
  • 土石流警戒区域については私も気にしていました。 聞いてみたら、阪神大震災のデータを基にした予測だと言ってたけど、心配は心配ですよね。
    • 地震では土石流は発生しません。 地震で発生するのは、山腹崩壊等の斜面崩壊です。 土石流は大雨で発生します。
• こちらのサイトに任意の住所を入力すると、土砂災害が心配なエリアについても確認する事ができます。⇒http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/

周辺施設

• 近くの芸術センタービルにゴールドジムのプール、そして最近葺合文化センターが入り習い事も近くで沢山選べて便利だと思いました。

掲示板

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