シティタワー恵比寿

2017年2月21日 (火) 12:13時点における版

物件概要

• 所在地：東京都渋谷区恵比寿一丁目47番-1外（地番）
• 交通：

1. 山手線 「恵比寿」駅 徒歩7分
2. 埼京線 「恵比寿」駅 徒歩7分
3. 東京メトロ日比谷線 「恵比寿」駅 徒歩9分
4. 東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩12分

• 総戸数：310戸（※非分譲住戸3戸、その他住戸48戸［※1］含む）
• 構造、建物階数：地上23階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 設計：西松建設株式会社　一級建築士事務所　
• 施工：西松建設株式会社
• 管理：住友不動産建物サービス株式会社
• 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ebisu_tower/

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• ここが坪450くらいからというのは妥当な感じがしますね。
• 坪500はいくとおもいます
• 年初のアナリストの日経平均の予想レンジは1万8000円～2万3000円でした。
• ここは坪800を目指していると営業さんが言ってたが
  • 恵比寿徒歩1〜3分くらいなら坪800も少しわかる気もしますが、 徒歩7分で800は無理です。
• さすがにスミフタワー、恵比寿徒歩7分とはいえ平均で坪800はやり過ぎでは？ 低層悪条件で坪500弱、上層好条件で坪1000、平均は600～700くらいと思います。 超一等地のパークマンション檜町公園が坪3129万、パークコート青山ザタワーが坪2000超えで売れてるご時世ですからわかりませんが。
• 現在円安が進んでいることと、大企業だけですが景況感が好転していますから、坪700万円はミニマムと思います。 東口から出た雑多な雰囲気のところですし、価値としては坪500万円程度と思います。また10年後に坪700万円出して買ってくれる人や、この場所で賃貸で50万も出すような人たちは今の世代にはいないと思うので、どうしても恵比寿東口から出た雑多な雰囲気だけどもココ！という人が買うような物件だと思います。 坪700万円も出すなら、駅直結くらいでないとその価値はないと思います。いまの値つけは、仕様をみても億ションではなく、億になっちゃったマンション価格と思います。
• 恵比寿駅から徒歩７分で山手線内側、この規模の制振タワーも少ないエリアですし、普通に坪６００,７００で売れてしまうと思いますよ。眺望など条件の良い部屋ならなおさらです。特別問題のある立地でもありませんし。

【販売時状況】

• マンション情報ブログ

　http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/ebisu_tower/

【比較・検討】

• 階数もタワーとしては少々低めですが、恵比寿駅近のタワーマンションということで期待大です。
• 最大80平米は狭すぎ。せっかくの場所なのに、これじゃ富裕層は興味無いだろうね。
• 駅3分のプラウド恵比寿南が650-700 シテイハウス恵比寿伊達坂？が500 600が妥当かと
• すみふの恵比寿ですからね。平均坪700～でしょう。
• 場所が良いだけあって、すぐにでも間取りを見てみたい物件ですね。
• 徒歩７分で坪７００万はちょっと高いかなあ・・・
• 夜に駅から現地まで歩いて行けばわかりますが、恵比寿というネームバリューだけで坪600万とか700万は到底出す気にはなりません。

【説明会】

• 3LDKが多い上層階までは４０、４５、６５平米の部屋メインです。 ６５で１億切る部屋はないだろうと言われました。仮に一億だと坪５１０万くらいですね。 ４０、４５のように小さめの部屋は坪単価上がるはずです。 なのでプレミアムや眺望の良い場所含めると平均６００万超えても不思議はないです。

浜離宮よりも高くなると言ってましたし、恵比寿は新規物件がかなり少ないので余裕で売れると思っていそうでした。 敷地は食い込みありますが、建物の立つところは四角形になっており、浜離宮ほどではないですが間取りは良いです。

• 北と南にベランダのあるお部屋に分かれますが、当初の説明より強きになり北向きでも坪600万円を超えるというのが営業のおおよその予想だそうです。最大提供の60強㎡の2LDKの室の14階付近（下階）だと南向きだと700万円くらいではないかと。 説明会でまずシアターを見せられたあと、「700万円でも買いたいよ～。というお客様もいらっしゃいまして」と満面の笑みを浮かべていた営業さんがいて、参加者に『そのくらいは覚悟してくれ、でも実際の売り出し価格はそれより安くなったのでぜひ買いましょう！』の印象を植え付けていました。 口から出るのは「山手線の内側」それだけ。実際に坪単価が700万円を軸にするのは15階以上ではないかというのが率直な感想です。
• 北側が南側より安いとのことですが、東京タワービューは北側ですよね？何階くらいから上なら眺望が開けて東京タワーが望めそうでしょうか？
  • かろうじて見えるというのと見渡せるのとは違いますので、見渡せるのがやはりプレミアの15階以上となるようでしょう。営業も見たわけでは無いと言われてましたが、おそらくそれが14階までと15階以上を大きく変える要素ではないかと。 15階以上は確か80㎡強が多かった記憶があります。そのパンフレットはコピーも撮影もＮＧでした。
• シティタワー恵比寿も冷静に見て価格設定していただけたらと思うのですが、５００万台からあった恵比寿駅徒歩３分（メトロは徒歩２分）のプラウド恵比寿南を引き合いに出して最初から最低坪６００万円以上なんて説明会でされちゃうと、２年後の入居を待つよりもっと早い物件、もしくは今計画中のマンションって気変わりしちゃいそうです。 １５階以上が坪600万円以上だと思っていたのに１４階以下のリーズナブルな60平米の普通の部屋もなのかと。子供が大きくなって買い替えのときにどれだけ持ち出しが増えるか不安でいまとても迷っています。
  • 600どころか700という話でした。
    • 600万円は上層階だと聞いています。 たぶん予算あると思われて第一期に飼わせようとされたのですね。 目黒は30階以上でも坪500万の部屋があったので40倍以上の抽選確率の部屋もありましたが、すみふの販売方法は何度も説明会に来店させて間違いない購買層に予算に応じて小出しに割り当てる方法です。 何度も説明会に来れば抽選確率上がる話し聞かれませんでしたか？ その何度も説明会に来店した客の予算次第ですね。 まぁ700万円からなんて青山。西麻布。六本木価格なので駅からも遠い本物件は無関係ですよ。
      • いま帰ってきました。営業1人に一家族の説明会でした。 予約していたので仕方なくいったのですが坪700万円からって聞いた話したら「そんなっ」って笑われました。どの営業さんが700万からって言ったのかわかりませんが、いくら住友でも夢みたいな価格はつけれないと思います。
        • 担当する営業の方によって違うんですよね。 「1～14階の上の階の部屋は600万ってのはやんわりと伝えられましたが、下の階はもう少し調整を」とは言われました。これはまだ日曜日の5日の日です。 その前は恵比寿駅は希少ですから全体を600万以上と聞いていて、さすが高値の住友と思ったのですがお客さんも竣工時に既に含み損は抱えたくないとの思いと、意外や意外に他の地域、担当者が例にあげたのが浜松駅の再開発を検討されるお客が多いらしくて下げてきたのかな？とは思いました。 ただ住友ですので目黒徒歩10分物件もすぐ隣のザ・ガーデンテラスよりずっと高い設定にしてきているので、油断できませんね。 そもそも売れ残ってもいつかは売れるという設定してくる会社なので、高めな設定してくるのは間違いないかと。 営業の方が書いてるのか倍率下げようとしてる方が書いてるのか、700万なんて書いてる人はどういう説明をされたのかなと。 でも購入希望者が「700万でも安い」って書くとは到底というか、実際にありえないんですよね。

交通

• 2駅4路線利用可
• 山手線へのアクセスができるのが非常に魅力的
• 空港行き リムジンバス乗り場
• 新宿や渋谷へのアクセスも手軽なので、とても便利だと思いました。 ただ広さ的にはファミリー向けという感じはしませんね。

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  JR恵比寿駅

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  電車_交通案内図

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  カーアクセス_交通案内図

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  空港行き_リムジンバス乗り場

構造・建物

• 敷地面積　3,360.20m2　
• 建築面積　1,469.16m2　　
• 建築延床面積　33,622.93m2
• 角のコンビニがどかなかったためか、敷地形状が歪ですね・・・
• 眺望が良さそうなマンションですね。とても気になります。

共用施設

• 駐車場総台数　122台　
• 自転車置場総台数　607台　
• バイク置場総台数　29台　
• ミニバイク置場台数　2台

設備・仕様

間取り

• 間取り　1LDK～2LDK
• 専有面積　40.72m2～80.69m2
• バルコニー面積　9.10m2～19.70m2

買い物・食事

• ここは近くにスーパーはあるのでしょうか？
• 現地をリサーチされましたか。 全くスーパ―などはありません。 ただし、このマンション近辺にはおしゃれな飲食店が沢山あります。 毎日、外食でも金銭的に困らない方なら暮らしやすいでしょう。 店の値段もランチでもまあ＾す

【商業施設】

• 恵比寿三越　徒歩4分(約290m
• アトレ恵比寿　徒歩7分(約520m)
• 恵比寿ガーデンプレイス（約290m・徒歩4分）
• 皆さん、タクシーかバスでライフのスーパーまで買い物しています。 それか広尾の明治屋です。 以前は明治屋は5000円購入者は無料で配達してくれましたが、 現在は確か500円の配達料が必要になりました。
  • 割とそばに三越の大きなスーパーがありますよ。近所に八百屋さんもあるし。
    • あとは恵比寿駅直結アトレの成城石井とザ・ガーデンですかね。
• 食料品はアトレの成城石井とザ・ガーデンで買っています。 日用品の購入はマツモトキヨシを利用しています。

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  恵比寿ガーデンプレイス

【グルメ】

• ジョエル・ロブション（約290m・徒歩4分）
• カフェミケランジェロ（約1,800m・徒歩23分）

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  ジョエル・ロブション

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  カフェミケランジェロ

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 渋谷同胞幼稚園（約540m・徒歩7分）
• 慶應義塾幼稚舎（約790m・徒歩10分）
• 聖心女子学院（初等科・中等科・高等科）（約1050m・徒歩14分）
• 同じ敷地に保育所が立ちます。

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  渋谷同胞幼稚園

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  慶應義塾幼稚舎

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  聖心女子学院

【小学校】

• 加計塚小学校　徒歩4分(約270m)

【中学校】

• 広尾中学校　徒歩14分(約1,090m)

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  加計塚小学校

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  広尾中学校

【インターナショナル スクール】

• ポピンズアクティブラーニング インターナショナルスクール（約430m・徒歩6分）
• 日仏会館（約210m・徒歩3分）
• ハッピーデイズ インターナショナル プリスクール（約300m・徒歩4分）
• プライム インターナショナル スクール（約920m・徒歩12分）
  • JR恵比寿駅西口。1〜6歳の幼児向けのインターナショナル プリスクール＆キンダーガーデン「プライム ジュニア」と、帰国子女のための幼・小・中・高のアカデミック・アフタヌーン・スクール「プライム アカデミア」を併設している。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 現地迄JR恵比寿駅から徒歩で見てきました。建設予定の看板立っていましたのですぐ分かりましたが、雑多なビルの建立するバス通りで、電柱から至るところ電線ぶら下がり、景観ちょっと微妙です。確かに恵比寿徒歩圏で魅力ですが
• 駅近は魅力だけど、このエリアで一番の低地になるのが心配です。恵比寿駅より低く、伊達坂の下で、大雨のときに水が溜まりやすい立地なので。

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  現地案内図

周辺施設

• 近所に交番があるのですね。それならば安心かも。

【公園】

• 有栖川宮記念公園(徒歩14分/約1,100m)
• 国立科学博物館附属 自然教育園(徒歩20分/約1,550m)
• 伊達児童遊園地徒歩4分(約270m)
• 景丘公園徒歩5分(約400m)

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  有栖川宮記念公園

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  有栖川宮記念公園マップ

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  国立科学博物館附属自然教育園

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  国立科学博物館附属自然教育園マップ

【文化施設】

• 東京都写真美術館（約630m・徒歩8分）
• 恵比寿神社（約860m・徒歩11分）
• 松岡美術館（約970m・徒歩13分）
• 山種美術館（約990m・徒歩13分）
• 近代医科学記念館（約1100m・徒歩14分）
• 東京都庭園美術館（約1650m・徒歩21分）

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  東京都写真美術館

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  恵比寿神社

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  松岡美術館

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  山種美術館

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  近代医科学記念館

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  東京都庭園美術館

その他

掲示板

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