ザ・パークハウス 文京白山

2016年12月14日 (水) 00:39時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都文京区白山1丁目134番11他1筆（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「白山」駅 徒歩5分 （A1出口）
2. 東京メトロ南北線 「東大前」駅 徒歩8分 （2番出口）
3. 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩11分 （A6出口）
4. 都営三田線 「春日」駅 徒歩11分 （A6出口）
5. 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩14分 （8出口）
6. 東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩14分 （8出口）

• 総戸数：38戸（事業協力者住戸5戸含む）
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年08月上旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：大豊建設株式会社
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hakusan/index.html

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 駅へも近く、三菱地所ということもあって価格は高くなりそうですが 便利さと安心感を買うと思えば、悪くないマンションだと思います。 詳しい価格帯が早く知りたいですね。
• 資料請求受付中、ホームページに「おかげさまで1200件を超える資料請求を頂戴いたしました」とあるんですが、人気が高いということなのかな。 38邸に1200件ってすごい倍率な気がします。
  • 失礼ながらこの業界は千三つと昔は言われてました。 契約率や資料請求数などの数字も、うのみにせず参考程度に 考えた方がいいでしょう。
• まだ予定価格だしアレだけど、ここの値付けは常軌を逸してるよ。 過去の周辺相場を考えたら、10年後が恐ろしくてとても手が出せないレベル。
• 坪単価400万くらい？ ここは白山でも低地なのにねえ だったらインプレストのほうがいいね。
• ここ1億もするんですか！？驚愕です。 外観デザインに高級感もないし、7千〜8千万が関の山だと思ってました。
• MRの事前案内の時と、今のMRオープン時では、価格に変更はありましたか?
  • 若干下がったと思いますよ。 最終価格は、現時点の価格から100万単位で上がる事は無いと言われました。
• 大体の価格は教えてくれますよ。 1億から1.2億とかだったかな？ 高すぎて諦めました。
  • 1億を越えるのは最上階とかです。 ほとんどが8000万円台です。 7000万円台の部屋もありました。
• 間取りは南東角部屋のGタイプが使い勝手が良さそうですが、8000後半ぐらいでしょうか？
  • 9000万代ですよ。高すぎる。 低層階のみそれ以下です。
• どこもかしこも高いですね。。 待てる人は待ったほうがいいのかな 1,2年経てば全体的に相場は下がってくるものでしょうか？
  • 23区は異常な高騰なので、10%くらいは下がると思います。 ただ、急落するのかジワジワ下がるかは分かりませんし、当たり前ですが個々の物件によりけりでしょう。
  • 後楽園、春日周辺は駅前再開発もあるので、2020年までは中々下がらないのでは？ 本郷1丁目にもまた建ちますしね。 これ以上高くなると手が出ませんが。
  • 市況に関しては既に色々な分析/予想がされていますが、再開発やオリンピックが 終わったら下がるというのは、根拠は薄い話であると個人的には思います。 それらで価格高騰の原因がなくなるというわけではないのですから。

交通[ ]

• 公式サイトには駅までほぼ平坦なアプローチとあります。 大きな繰り返すアップダウンのようなものはないですが、駅まではなだらかに上り坂という感じがします。 きついというほどではないですけれど、 ほぼ平坦というのとは若干違うような印象。
• 大江戸線も利用できると記載されていますけれど、少し歩きますね。 ただ電車が停まってしまった時に、 別の経路として使うことができそうな点では良いのかもしれないです。
• 白山駅から建設地まで歩いてみました。A1の出入口からはほとんど平坦でしたよ。出入口はエレベーター合わせて3ヵ所あるんですね。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：1,061.42m2
• 幹線道路沿いじゃないマンション、文京区では希少性が高い
• ルームプランをHPで見ると、タワーマンションでもないのに、壁が乾式だったり、ALCだったりするのが気になります。やはり、建設コストの削減でしょうか？耐震性・耐火性・遮音性が気になります。
  • 湿式の住戸もあるようですから、そちらを選べば良いのでは？全部湿式は今時低層マンションじゃないと無いですよ。
• つかってるボーダータイルが凄い高そう。 これはいい価格するね。
  • タイルの建物は高級感あって良いですよ。数枚一組とは知りませんでした。 写真見ると凹凸が結構細かく入ってるタイプですね。こういうのだと やっぱり清掃の手間がそれなりに掛かってしまうんでしょうか。そのコストのことも含めて気になりました。
• 完成予定マンションのCGを見ましたが、半分はホワイトで半分はグレーの色になりそうですね。なんだか2棟マンションのようなイメージ。バルコニーの位置もあって。
• ここも外廊下。価格の割に残念な仕様が多い。天井高も低いし。
• 戸境の一部が乾式壁
  • 低層で乾式壁はコストダウン以外ないでしょ。乾式壁って非構造部分。建築基準法の耐震基準では震度５強で損傷せずってなってるけど対象は構造部分。非構造部分は震度５強で壊れても設計上問題なし。３・１１の時も結構、壊れてる。問題なのは長期修繕計画は自然災害は考慮されていないこと。計画外の補修費用をどう調達するかってのが問題になる。
  • 間取り図みると全部乾式ではなく一部でしょう
    • ここ数日乾式壁というワードが飛び交っておりますが、そんなにまずいんですか？ タワマンは軽量化目的で戸境壁を乾式壁にするという知識はありますが、 騒音に関してはほとんど聞こえず心配無用と聞いた事があります。 騒音の他にどのような心配がありますか？地震による損壊の恐れがあったりします？
      • キッチン戸棚の開閉音、掃除機のヘッドを壁にぶつけた音など、打撃系の音が響く 地震の際に壁が壊れる
• 乾式壁はパネルを張り合わせる構造なので隙間ができる。乾式壁で遮音性能を高めるには隙間がないように施工するんで、性能はカタログスペック通りではなく施工に左右される。 それから、隙間がないように施工しても長期間の振動で隙間が空いてくる。それによる遮音性能の低下も起きる。そういうことは知っておいて損はない。営業が説明する遮音性能は初期のカタログスペックに過ぎない。
  • パネルの継ぎ目はcaulkingするのですか？
    • しません。 ボルトで止めるだけです。

共用施設[ ]

• 駐車場：(総戸数に対して)7台（身障者用1台含む）
• 共用施設が少なめ。 静かに暮らしていきたいという人にとってはこの方が良いのかもしれないですね。
• 駐車場は７台分。１台分は身障者向け、もう１台は地権者さん。ということは残り５台ですね。 駐車場の確保は難しそうですね。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：1DK～3LDK
• 専有面積：38.32m2～79.73m2
• 戸数が少ないかなとは思う部分もあるのですが 角住宅が多く、広々とした間取りがとても良いと思いました。
• 3LDK中心なので、家族住みに人気が出そうですよね。
• 間取りをチェックしてみたところ、中でも価格を無視するのであれば、 角部屋が一番良さそうな印象を受けました。
• 間取りは南東角部屋のGタイプが使い勝手が良さそうです

買い物・食事[ ]

• 買い物に関してはまあ良いほうなのではないでしょうか。 自転車があると良いだろうなと思うところではあるのですけれども。
• 白山は都心だけど物価もそんなに高くないし、外食のお店も沢山あって住みやすいですよ。

育児・教育[ ]

• ここは誠之小じゃなくて指ケ谷小の校区では？

　http://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/kyoiku/gakko/elementaryschool/tuug...

• 小学校の学区がすぐ裏の誠之じゃなくて指ヶ谷というのが残念です。。
• 元ご近所です。小学校区についてですが地図でみると誠之が近くみえますが正門は反対側で、前に投稿ある通り本物件が坂下で裏は切り立ってます。 音楽とか運動会の音は誠之がよく聞こえます。指ケ谷は白山通り挟むためか全く聞こえません。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：近隣商業地域
• ここは坂下で高級感もそれほどでもないけど、スーパー、オリンピック、児童館、駅も近く、実際に住む人にはいいですね。春日の再開発もあり、生活利便性は高くうらやましいです。
• 東京都の地震火災危険度マップによると、ここは危険地区(ランク4)になってませんか？そのせいか、近所に「火の用心」ののぼりや提灯が多いですね。前面道路は広めでよいですが、左右の木造戸建てが気になります。
  • このあたりは木密地域ですからね～。これから建て替えが進んでいくんじゃないでしょうか。
  • これから行政側が対策をしていく可能性も有るということになってくるかもしれません。防火対策地域の重点エリア的な所で。他の行政区では行っているところが多いですから。
  • 行政の対策は道路拡幅とかの対策だから何十年という単位で考えるべき代物で、延焼遮断が目的ですからかえって安心というわけでもないです。
• 白山の低地だけど駅近でいいよね
• 春日の再開発も使いやすい位置なのは評価でした
• 白山は文京区の中での位置付けはどうなんでしょう。地名の由来は白山神社とは無関係でしょうか。
  • 白山神社からとったらしいね。文京区の中では本郷小石川ほどメジャーじゃないけど それなりのブランドはあるでしょ。アドレス的には本郷小石川本駒込関口小日向西片の次くらいか。
• 大通りからは中にはいった場所ですので 静かに暮らすことができるのではないかと思います。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• ここってもともと何があった場所なのでしょうか。 場所的に住宅でしょうか。
  • googleストリートビューで過去の状態見ればわかるけど、ビルや住宅やオフィス。 白山、小石川あたりは小さな印刷会社が多く、それが倒産してマンションや戸建てが建つ事が多いね。

掲示板[ ]

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