ブランズタワー梅田 North

2017年6月7日 (水) 14:16時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市北区豊崎三丁目21番1、21番3、21番4、21番5、21番6（地番）
• 交通：

1. 大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩1分
2. 阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩7分
3. 東海道本線（JR西日本） 「大阪」駅 徒歩12分

• 総戸数：653戸
• 構造、建物階数：地上50階地下階数1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年11月予定
• 売主：東急不動産株式会社、住友商事株式会社、住友不動産株式会社
• 施工：株式会社大林組

価格・コスト・販売時状況

• 梅田から程よい距離感。ウメキタ二期で資産価値は上昇ですな。
• こちらはテナント入るのでしょうかね？
  • 一階には商業施設なしだよ。 エントランス、タワーパーキング入口、バイク置場だけ。
• HP見てみたら、引き渡し　平成３２年２月？売り出しがえらい早いなぁ
  • ほんとに。完成までに、まだまだ優良物件たつやろな
• 高層階南向きでも5,60平米代が多く、面積小さめにして販売価格を小さく見せる作戦だと思うけど、単価をどのくらいに設定するのかが見もの。戸数多いから、法外な単価にして売れ残るリスクは避けるだろうが、住友が関与してる以上、バーゲン価格にはならんだろう。
• 高いな。600戸以上あるのに売れるんやろか。中層階で平米100万て、中津なんかによう出さんわ。中津にこんな金出すぐらいなら、もう少し金貯めて曽根崎買うわ。
  • 公式ページを見てみたのですが、まだ価格帯は公表されていませんでした。確か７月から販売開始となるのですが、資料を取り寄せたら掲載されているのでしょうか。この立地で高いとなると４０００万円台では購入できないでしょうか？
    • 低層50m2台ならあるんじゃないの？
• 要望100件超だって！早くしないとイイ部屋は売れちゃうよ！！
  • 要望書第1期で100って少なくありませんか？全部で653もあるのに、スタートダッシュでこれでは心配。
    • 契約はいつからでしょうか？今で100件も入っているのであればけっこう人気ですね。
      • 私の知る限り、モデルルームが一般向けに公開されるのは、明日5月27日です。 販売に至っては今年7月上旬からで、まだ申し込みも出来ない状態です。 もし本当に要望書100通以上と言う事は、MR先行見学者だけで100組も購入の意思があると言う事ですよね。 いつ売り切れるか楽しみですね。

【発表会】

• 参加された方発表会はどうでしたか？会場の雰囲気に舞い上がり気味で帰宅したものの少々心許なく感じたのですが、初回資料のボリュームは通常こんなものでしょうか。
  • まだまだ外に出すことができる資料が多くなかったということでしょうか。わざわざ発表会に参加している人にはもっと多くの情報を渡せばいいのになぁなんて思うのだけど…それだけ真剣に購入を検討しているということなんですから。販売期にならないと出せない情報とかってなにか決まりがあったりってするもんなんですか？詳しくなくってわからなくって。
• 行ってきたけど、やっぱ高かった 坪単価はファインタワーと同じか、高いくらい。完全に東京価格ですわ。仕様も直床で同じような感じ。正直、御堂筋直結とはいえ中津にここまで出せませんわ。でもファインタワー同様、売れるのかな。特に高層階はセカンドハウス需要みたいで、ローンを組んでまで買う層は眼中にないみたい
  • ここ程度で東京価格はないわ。 東京の都心で駅から1分なら平均で坪６００万超えますわ。 上層階のプレミアムやったらなら坪８００万くらいいくかな。 まあその分躯体や設備の金のかけ方も違うけどね。 大阪の価格はまだ東京の半額くらいと考えてええと思うよ。

交通

• 梅田駅に勤務している人はいいよね。すごく近い気がします。自転車でも通勤できるかも？
• 地下鉄・中津駅から、こちらのマンションに上がる階段にはエスカレーターやエレベーターが設置されるのでしょうね。 西向いのセントラルマークにはエレベーターがあり、南西お隣のファインタワーにはエスカレーターが設置されます。 本物件は大規模なので、両方とも付けてほしいものです。

構造・建物

• ファインタワーより格上なのは認めるけど、天井高2500mmで直床って仕様がダサすぎです
  • 必ず購入しようと決めていたマンションだったので、直床の2500mmと聞いた瞬間に言葉を詰まらせた。 せめてファインタワー並みの2600㎜であればマシだったのだが、直床の2500㎜は明らかに一段落ちる。 エントランス、ゲストルーム等が幾ら豪華な仕様でも、モデルルームの部屋は他のマンションと変わらなかった。 マンションは完成前に購入決定をするものなので、価格はやむを得ないとしても、せめて、これだけの規模のマンションを建築する上で、他のマンションより明らかに劣る部分は作って欲しくなかった。残念です。
• 直床の2500mmですが、直床とは何でしょうか？二重床ではないところがダメなのでしょうか。
  • 直床はコンクリートに直接フローリングを貼る工法です。遮音性能を高める為に貼るフローリングが柔らかく、好みが出ます。二重床とはメリット、デメリットがあり、一概にどちらが良いとは言えません。ですが、階高が同じならば、直床にすれば、その分天井高は高くなります。ここは、二重床でないのに、天井高が低いです。つまり、二重床の天井高2.35mから2.4m相当の天井高という事です。
    • ご説明有難うございました。ではフローリングが柔らかいのが気にならなければそこまで大きなマイナス要因ではないということですね。
      • 二重床、直床それぞれにメリット、デメリットがあり、絶対的に二重床が優れているとも断言できませんが、二重床の場合は床をはがすと水廻りの配管が露出しているので、将来、水廻りも含めたリフォームもやろうと思えばできるということです。直床では水廻りを含めたリフォームは不可能です。
        • ここが肝だったりしますね。実際に水周りまで含めてリフォームするなんてするのか？と疑問が残りますし、二重床でもそんなリフォームをするには莫大にかかります。 直床と二重床で一番気にした方が良いと思うことは、二重床=高級で品質が良い、直床=安物で品質が悪いというイメージがここ十数年でできてしまったことです。実際は同コストで作れば直床のほうが高性能になるという研究成果もあります。二重床は作るだけでハイコストですし、階高も高く取らないといけない、作りが悪いと太鼓現象も...（高級マンションに導入されることが多いので太鼓現象に悩まされるのは稀です）。 長くなりましたが、そういった印象を持っている人が高めのマンションを購入する人にはそれなりにいるため、売却時に直床と言うだけで避けられる可能性があるということも知っておいた方が良いかと。 売却を絶対にしないというのであれば気にする必要も無いです。二重床信仰も少しずつ薄れつつあるので時間の問題かも知れないです。
          • • 直床についてほぼ同意見ですが、さらに補足すれば直床はコスト圧縮であり、コストカットですので、タワーマンションを販売するには2重床の方が販売しやすいはずなのですが、デベロッパーの販売姿勢が疑われます。他にも同様にコスト圧縮があるのではと勘ぐりますね。
              • 二重床信仰ってのはこんな感じのやつね。 ここに関して言えば、階高が高級マンションにしては低めなので詰め込んで儲けようって考えは見え隠れします。 しかし、コストかかる工法を使わなければ品質が良いって考えは間違いなので勘違いされないようにしてください。 二重床信仰が普及したのは研究が十分に進んでいなかったときの話なので（まだまだ様々な研究機関が研究中の分野です）。
• 二重床よりも天井高が取りやすい直床なのに2.5mというのは、二重床二重天井で2.6mに住んでいる自分からすると残念でなりません。
  • 価格が高い割に直床で天井も低めなのかぁ。天井低くして階数稼いで部屋数増やしたな

共用施設

• 共用部は中々雰囲気いいですね。
• ポーターのような人を置く予定とのことでしたが、共益費が高くなりそうなので無駄では？と思いました。そもそもこの立地で車を所有する人は少ないと思うのですが、、タワマンではポーターは普通なのでしょうか？
  • タクシーと自家用車の2レーンでしたっけ？ホテルライクじゃなくて本気でホテル入れればいいと思います。
    • ポーター置こうが、コンシェルジュ置こうが、管理費を払うのは入居者の皆さんですからね。分譲会社は販売後は関係ないですし。無駄なら完成後廃止が検討されることもあるでしょう。

設備・仕様

間取り

• 我が家にもブランズの資料が届きました。 40平米台、50平米台のリンクス向けの小さな住戸からありますね。 角住戸は低層階と思われる間取りがありましたが、コーナービューではありませんでした。その分、バルコニーは二面で広いです。収納は少な目かな？ 中層階以上の角住戸の間取りが知りたいです。
• 一部の間取りが公開されているようです。 4階-14階は43.98m2、15階-34階は55.17m2と82.09m2、47階-50階は145.70m2が紹介されていますが、公開されている間取り以外にも各階複数のプランがあるのでしょうか。 下階は単身者、中層はファミリーとDINKS等で固めている訳ではありませんよね？
  • 110平米ぐらいの間取はありましたよ～
    • Yahoo!不動産の物件概要には42.64m2～145.70m2と出ていました。 100m2オーバーもあるのか？と思いましたが、かなり広い部屋もあるようです。 145.70m2の間取りを見てみると、リビングが30畳、洋室1が11.2畳、その他 2つの洋室がそれぞれ6畳、2面バルコニー、トイレが2つ、収納もかなり 広くとられているようです。

買い物・食事

• 中津駅の周りに超高層マンション三棟できていますが、今後どかで商業施設作るでしょうか？
  • ブランズの一階にスーパーのLFが出店を検討していたようですが、見送りになったということです。
  • ライフのような中規模の食品スーパーは利用者人口1万2,000人に1店舗が採算線だそうです。あとは家賃とか経費がどれくらいってことなんでしょうね。ライフは1.3km離れた大淀中にもあるので採算が合わないのかもね 。この辺りの居住人口知らないけど単身者が多そうだから外食やコンビニ中心でスーパー利用者は少ないのかも。
• 普段の買い物にいちいち梅田へでれない。中津はスーパーが無いのが大きなネック。
• ここだったらサボイが近いんじゃないか。自転車だと5分位かなぁ。
  • 250m圏内にGoody中津店、400m圏内にサボイ中津店とサンプラザ本店があります。いずれも小規模ですが、ユニークなセールがあるみたいです。

育児・教育

• 御堂筋線沿線の私立中学、高校ってどんな感じですかね？緑地公園の履正社中高、千里中央の関西学院千里国際中高

周辺環境・治安

• このマンションの北側には敢えて行くべき所ってなさそうですよね？

周辺施設

• こちらは駅からエレベーターかエスカレーターが付くのでしょうか？
  • お隣のファインタワーがエスカレーターなので、ブランズの方はエレベーターになるかもしれませんね。 お向かいのセントラルマークはエレベーターですし、可能性は高いと思います。 両方付けば良いですが、コストと管理面を考えるとどちらかですかね。
    • 資料のイラストを見ると、改札口から地上へは階段しか描かれていないようですが、エレベーターやエスカレーターは無いのでしょうか？
      • ないかも・・・。

その他

• 一般的にタワーマンションって述床面積の60％が部屋内の専有面積になりますよね。そう仮定すると41,266平米が専有面積だよね。総戸数で割ると1戸平均の専有面積は63平米になりますよね。50平米台の賃貸用投資マンション目的の部屋が多くなりそうだなー。梅田近辺のタワーマンションって20％くらいが賃貸になってって言われてるのもそのせいだよね。全戸70平米とかにして戸数少なくすればいいのにっていつも思う
• 総戸数が653戸もあるのでどこかの部屋が民泊に使われてしまっても気づかないかも…？ 資産価値をキープする為にも民泊は定期的にチェックしていた方がいいのかもしれません。
• 将来３つのタワマン同士ギスギスするのでしょうか。少なくともブランズと梅田豊崎は仲悪くなりそう。もうひとつのタワマンは眼中になさそうですが。
  • お互いにいろいろと効果があって資産価値が高くなっていくような形になるのが一番だと思いますが、どうなるのでしょうね。 低層のアーバンフロアは投資用にと考える人が多いのでしょうか。 実需が多いのはどこなんだろうと思いつつ、全体的にどこの層を買っても資産としてはわかりやすくて良いのかも。
    • 昨日、向かいのタワマンに住んでいる友達の部屋から二つのマンションの建築現場を上から見せてもらいました。 やはり敷地の広さは歴然と違いますね。 空間にも余裕が感じられますわ。 というか、もう一つのマンションは敷地狭いし、規模もしょぼい。 あれで45階建のマンションが建つなんて、日本の建築技術ってすごいな思いましたわ。 住みとうはないけど。 細長の通天閣みたいなマンションになるんやろか。 二つのマンションが完成した時に、こっちはきっと圧巻とちゃいますか。
• 共用部の豪華さは評価できるが、専用部はしっかりコストダウンしててガッカリ。長周期対策は信頼性高そうだけど、間取りの稚拙さが我慢できない。設計者が施工してるので、施工のしやすさ優先がミエミエ。所詮ゼネコンの設計だから、ツメの甘さが随所に見られて興醒め。これだけの坪単価なら、設計監理は施工と分けるべき。

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