パークコート上前津プレミアプラス

2016年11月29日 (火) 15:07時点における版

物件概要

• 所在地：愛知県名古屋市中区上前津2丁目203（地番）
• 交通：

1. 名古屋市営地下鉄名城線 「上前津」駅 徒歩1分
2. 名古屋市営地下鉄鶴舞線 「上前津」駅 徒歩1分

• 総戸数：123戸
• 構造、建物階数：地上19階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年11月予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：矢作建設工業株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 第1期1次 価格発表 57.17〜86.05m2 1LDK・3LDK・4LDK、3320万円〜6980万円
  • 予定通りの価格とはいえ、驚きの高額です。 高額マンションですが、まったく高級感を感じさせません。 中古で売るときに現物を見たら、リセールは期待できないでしょうね。 いまは見送る時期だと改めて思いました。
• 駅に近いことを含めてのこの価格帯なのだと思いますが、 設備や部屋の広さも含めて普通なので、ちょっと高いかなと思いました。
• 投資用になりそうなのはGタイプくらいで、 あとはふつうに３LDKというふうになっています。 複数人で暮らしていける広さだと思いますので、良いんじゃないでしょうか。 GタイプはDENがついているのですが、 賃貸でも賃料を多く取れそうな感じですね。
  • せいぜい13万とかでしょう リターンはしれてますよ、新築で高すぎ しかも日が当たらないでしょう
• 駅までの距離は最高に良いのですけれどね… 資産価値とかを気にしすぎないで、ふつうに自分が便利に暮らしていくんだ、という気持ちがあれば 基本的には暮らしやすくて良いマンションだと思います
• 結構ひどいこと書かれてるけどここは決してダメなわけじゃないんだよね。パークコートを名乗るにしてはしょぼくないか？というだけであって、なんといっても駅１分だしブランドや仕様を含めてこのエリアではナンバー１物件といえると思う。このエリアではね。
• しかしどうにもこうにも価格が高い。駅力とか地域発展性とか付帯設備も考えると坪単価250の内容ではないんだよね。周辺相場から１０年後のリセールはどうなるのか考えると手が出せない。リセールを考えない永住ならたぶん住民層も悪くないだろうしありだと思うけどね。（上前津相場をよく知らない中国人とかに売ってたらわからんが）。
  • ちなみに発売当時上前津で熱田台地外で長谷工物件なのにこんなに高いのかといわれたとなりのタワーでも１９階あたりで坪単価170～185。２１階から２６階のプレミアムフロアでも南東角部屋だけは230くらいだったけどそれ以外は北西角部屋の一部を除いて200以下だったと思うよ。
  • この物件のよい点を強いて挙げるとすれば新築で周囲の物件より優れているということです。とはいえ、駅１分はプレザンスですから… けど、築８年？の隣のタワーより仕様は劣っていますよね。あと新築当時の売れ行きを比較しても、高いと言われていてもここよりもはるかに良かったですよ。 また、タワーなので内廊下で角部屋が多く多様な間取りがありましたが、ここは間口も狭く一番まともな南東角部屋ですら、標準の4LDK間取りではリビングインの部屋ができてしまい、東側は最上階でも眺望は抜けません。 それで6000〜7000万円では、御園座の狭い部屋を検討できそうに思えますね。
• この物件は比較的価格が高いということで投資よりも居住目的になるでしょうから、賃貸の入居者が少ないと思われるのは魅力ですね。
  • Gタイプは投資目的が多かったからか完売してますよね。 やっぱり賃貸住人はいると思いますよ。

交通

• 駅まで徒歩１分は、便利でいいですね。名古屋駅も近いですし。
• 駅がすぐそこにあるなんてすごく便利です。
• 徒歩１分とはいえ駅まで微妙な坂を登らないといけない

構造・建物

• 敷地面積：1949.70平米
• 建築面積：856.35平米
• 延床面積：11942.06平米
• 建物の完成ＣＧ見ると１フロアに南向き６戸と東向き１戸かな。落ち着いた感じで良いデザインだね。最上階だけベランダ手摺が透明になってるのは建物全体に高級感が出て良い感じ。
• 外廊下なんですか？？この高さで外廊下はキツいですねぇ…
  • 東隣と西隣に建物があるからこそ南向き中心のレイアウトにしたのだと思いますよ。 外廊下といっても玄関開けたら即廊下みたいな団地ライクな感じではなく、おそらくポーチを設けてあると思うので問題ないといいますか、むしろ中住戸の風通しという面で良いと思いますよ。

【眺望・採光】

• 気にならない人はいいと思いますけど、はやり東西の建物が気になりますね。 特に東側の高層ビル。 南向きなので上のほうの階なら採光も望めるのでしょうか。
• 隣の高層ビルはナゴヤセンタータワーという人気のタワーマンションですよ。
  • センタータワーは29階でここは18階だから、南東角部屋は午前中日陰になるでしょうね… 現地を見てきたら、南西側の角部屋は隣の古いマンションと完全にくっついてますからもっと圧迫感はありそうです

共用施設

• エレベータ：2基
• 駐車場：敷地内機械式 52台 敷地内平面 17台うち1台は来客用駐車場（平面式）
• 駐輪場：123台
• バイク置場：3台
• 少ないですよね。敷地的に造れなかったのかもしれないですけれども。 2台目以降ってガマンする形になるか、 折りたたみ自転車にするか、どちらかになってくるのかな。 自転車持たない人も中にはおられる…かなぁ。ないだろうなぁとは思います
• 駅に近いのがすごく良いなと感じたけど 駐輪場って、1家庭に1台分しか確保されていない。 周辺が便利とはいえ、最低でも2台分は確保してほしいかな。
  • 最低でも本当にそれくらいは欲しいですよね。 スペース的に難しかったのか。 駐輪場が少ないマンションの場合って レンタサイクルを導入するところが多いみたいなんですが、 こちらの場合はどうなってくるでしょうか？ レンタサイクル入れることで、 たまにしか乗らない人の需要をカバーできるといいのかもって思うが。
    • レンタサイクル4台ありそうですね
• エレベーターって2基ありますよね？ 123戸に対して2基なら普通じゃないかなと思います。 ここ、レンタサイクルがあるんですね。 地下鉄ばかりで普段使わないって人にも いざという時に使えるので便利でいいですね。
• 24時間ゴミ出し、各階にダストステーションとこの辺りは充実してます。 臭いの問題など夏場によくあるストレスが軽減しますしね。 コンシェルジュサービスがあるようですが24時間対応なんですかね？
  • コンシェルジュはおろか管理人も通勤で24時間対応ではありません。上前津駅は都心に近く便利ですが、決して住みたい街上位ではありません。駅1分は評価されますが、周りの高層ビルの圧迫感はすごいと思います。あと、縦に積んだ機械式駐車場もみためが悪そうですね。
• 各階ゴミ置き場は東京・大阪ではある程度普及してきていますが、名古屋ではまだまだ採用物件は少ないです。とても便利な設備ですが全フロアあわせるとかなりのスペースをとるため、余裕のある設計の物件のみでの採用となるようです。 こちらの物件は1流ブランド「パークコート」を名乗ることもあり、名古屋圏でありながら当然のように採用されていますね。
• 北側の機械式駐車場は規模も大きく圧迫感が強いなと思いました。 平面駐車場が使えればよいけど、雨の日とか最上段に出し入れするのは大変そう。

設備・仕様

• バルコニー柵がクリアなところは、外から洗濯物や部屋が見えにくい階になってからということになってくるのかな？ それなら光も入ってくるし、良い感じかも知れないですね。 下の方の階はプライバシーを守る方がたいせつですもの。
• キッチン仕様は悪くないかな。ディスポーザがあるのは良いかと。
• 設備や仕様は一般的な、標準的なものとなっているのかな 悪く無いと思います
• 個人的にはエアシャワーはあまり使わない設備だと思いますが、ジョギングの帰りに浴びるのが楽しみですね。

【換気設備】

• 花粉症やPM2.5対応の空気清浄フィルターを採用している点は目の付け所が良いと感じました。 大気の環境も年々悪化してきますし、都心部においてはこのようなシステムが順次採用されていくのでしょう。 フィルター交換は2年毎だそうですが、任意交換なのでしょうか？
• ここで採用されている熱交換式の換気設備は全国でもごく限られた物件でしか見られないすばらしい設備です。 これは24時間換気を行っても室外の気温の影響を受け難いというもので、エアコンに近い原理のものですが電気代はあまりかからないという快適設備です。花粉やＰＭ2.5を除去するフィルターも換気装置に装備されており、全室クリーンな空気が供給されます。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：57.17m2～148.97m2
• 86m2角部屋の1LDKの間取りが意味不明ですね。 クローゼットは壁沿いに沢山ありますが、物入れや下駄箱のスペースは少ない。使い勝手は悪そうです。 普通に2LDKや3LDKを基本プランにしたら良いのに。
  • 86m2角部屋の1LDKはたしかFタイプのメニュープランですね。基本プランだと4LDKだったと思います。南東角部屋で南側と東側にバルコニーがあります。東側はセンタータワーとお見合いになるためか、予定坪単価は中住戸とそれほど大きくかわらなかったと思います。250～260くらいでしたかね。中住戸が240くらいだったかな。
• Ｉタイプは間取りを見ると細長くて面白みがないですが、 各部屋の窓が東向きなのは良いのかなと思います。 トイレはどちらの場合も2つあって贅沢だなと思いますが、 もう少し広くてもいいのになと思います。
• 最上階の2タイプを見比べて楽しんでいます。 どちらかといえば、Ｈタイプがいいかななんて思います。 収納がたっぷりで、南側が開けていて開放的で、 キッチンが両側通り抜けできる点など。
• 外廊下、直床・下り天井・あと間口が狭いよね、中部屋の。
  • 一番狭い部屋だと6m切ってたよ。 南向きで7m超えてるのは南東角部屋だけ…

買い物・食事

• 近くにまたコンビニができるみたいでますます便利になりますね。

育児・教育

• 名古屋市科学館は子どもがいる人に人気らしいですね。プラネタリウムも人気だという話を聞きました。
• この付近に中区の認可保育施設がかたまってたりします。 なので錦とかに住んで錦で働くような場合、 朝上前津に子供を届けて、再び家の近所の職場に出向くって感じになるかも知れません。 中村区でも名駅なども似た傾向がありますね。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 上前津駅まで徒歩で行けるので、自転車がなくても生活できますよね。 ただ、栄や伏見に自転車で行けるときっと楽しくなるはず。週末に白川公園や名古屋市科学館まで自転車で行けると楽しいはずですし、鶴舞中央図書館も電車1駅ですから。
• 西に二軒、東にもタワーマンションに囲まれていて、日当たりとか心配になりますね。せっかくの上層階も外廊下だし風が強くて冬は寒そうですね。
  • やはり両側にマンションあるのは圧迫感を感じます。また、外廊下でポーチやアルコーブを作ったとしても、エレベーターを出た瞬間に外気に触れるのは心地よいものではないと思います。どういう風の抜け方をするかはわかりませんが、高い建物が周りにあると常時強風に晒されないか心配です。
• 上前津は高級マンションを建てるような立地では無い
• 熱田台地から外れそうな場所で制震でも免震でも無い
• 大須商店街の中は人も多く賑わってて下町の雰囲気がありますが、東へ坂を下っていったこの辺りは暗い雰囲気ですね。 ただでさえ東西に高層マンションがあり、北側の建設中のビルをみるとさらに今後閉塞感が漂うのではないかと危惧します。
• 南側で古いビルが取り壊されていますね。
  • 南西側の古いマンションはまだ住んでる人いるはずだから大規模修繕でしょう。それより南側で二箇所古いビルが取り壊されていますが、何が建つか気になりますね。
• 昨年にこの辺りの地盤を発掘調査した専門業者の知り合いがいますが、いろんな遺跡物が出る古い安定した地盤だそうですよ。 新堀川は運河で水のないところを掘った人工の水路ですからね。
  • 坂の上が熱田台地、坂の下は沼地や海ですよ。
  • ついでなので改めて調べてみました。 金山駅より北が名古屋台地、南が熱田台地で南北に細長く象の鼻と呼ばれることもあるそうです。 上前津は象の口元か喉辺りで、海岸線は高速の東別院出口の坂の下にあったみたいです。 いずれにせよ専門家がマンションの建設とは関係なく調査した結果として安定した地盤であると言ってます。

周辺施設

• 北側の宗教施設は着々と建設中
• 納骨堂はＧタイプの高層階からくらいしか見えないでしょ。Ｆタイプも微妙かな。あと共用廊下からギリギリ見えるかどうか

その他

掲示板

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