ディアナコート美しが丘

2016年11月29日 (火) 12:54時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘2丁目28番4、5（地番）
• 交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩9分
• 総戸数：19戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月下旬予定
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：風越建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 58平米-105平米で、320-360＠坪ぐらいでしょうか？
  • 美しが丘はプラウドが315万でいままで一番坪単価が高かったけど、ジオは320万くらいのようだしそうなるとこちらのディアナは豪華な仕様のようだから350万くらいはなるでしょうね。
  • 坪単価計算したら350万でした。ちなみに北向きの最上階はジオの南向き最上階と値段一緒でした。
  • 北向きの部屋でさえ、7,000万円以上というのは。。。
  • ファミリー向けの80平米近辺の部屋は余裕で8000万超えってことですか、、、
  • ジオが87で9300万ならディアナは100超あるから普通に億あるでしょう。

【販売時状況】

• ディアナ結構要望入ってたね。優先住戸は完売したみたい。
• DM来たよ。第1期の案内。先着7は完売で9個一期で出すみたい。次期が3個。
• 会員優先分譲7つ終わったあとに一期を9個やってました。DMが一期前に7つ分譲済みで価格表きましたよ。見に行った人なら知っているはず。次期は3個だったので一期の売れ残り2個＋これから3個で終了てことでしょう。
• 南は億ション含めて瞬間蒸発だったね。

【購入層】

• このマンション買うのはリタイア世帯や電車通勤関係ない金持ちじゃないの？駅から10分は微妙に遠い感あるけどそういう人たちには問題にならないですよね。
• 装備も外観も高級感があって間取りも広いのでジオより高いとおもいます。わずか19部屋ですから地元のお金持ちですぐ終了でしょう。
• 管理費、修繕費、駐車場と毎月のランニングコスト高めだから富裕層しか買ってないんでしょうね。医者、弁護士、経営者、地主とか。

【資産性】

• 周辺で被らない希少性は資産価値に直結するんじゃないかな。ディアナは造り、日生は規模と駅近、民官公開発、ジオは？？無い。。。
  • 所詮、ここは郊外。資産価値の下落リスクを気にするなら、都心を選択すべし。

ここの隣のブランズ中古は、平米80万円です。グレードの差を考慮しても、平米110万円を維持するのは、容易ではありません。

交通

• 歩いて10分は決して近くないけど、最寄がたまプラだから許容範囲かな。東急百貨店までは駅よりも近いし。駅までフラットなのとバス停が近いのは年取ってからも魅力。
  • ユリノキ通りに目ぼしいお店がないせいか、駅までほぼフラットの9分とは思えないぐらいえらい長く感じますよね。日生跡地のマンションが建てばあのマンション脇の歩道が拡張されるみたいなので、多少体感時間は短く感じるようになるかもしれません。
• 地下鉄延伸は、あまり期待しない方が良いかと。延伸した場合でも、駅ができるのは、あざみ野ガーデンズのあたりではないでしょうか？

構造・建物

• 敷地面積：（実測面積）1,059.19m2
• 建築面積：547.13m2
• ディアナは逆梁アウトフレームで天井までハイサッシ。値段以外は文句なし。
• ホームページ見た感じ、外観などもかなり高そう。外壁に石を使っていますね。
  • 外観、ほぼ石貼り？バブリーですね。確かに良さそうなんですが高そう。

共用施設

• 駐車場：平置駐車場10台（屋外）
  • 平地の駐車場が10台なので確実に借りれるか不確定要素が心配ですよね。
• 自転車置場：46台（2段式ラック10台（屋内）、2段式ラック下段スライド式36台（屋外））
• バイク置場：3台（屋内）

設備・仕様

• ディアナコートは評判通りグレード高い。
  • 以前、他のモリモトモデルルームに行った際、値段は高いが近隣で出たことないような内装でやる。だからディアナコートでやるっていってました。モリモトお得意の大理石に突板で壁や建具やフローリングに石貼りの風呂にハイサッシで内廊下だと思う。
  • イドスパン10メートル超えのハイサッシは圧巻。
  • 間取り、素材などはかなりクオリティ高いです。これが都心部なら3割り増しはしますね。
• 外観は好みですが、内装のドアやキッチン天板の質感が今ひとつ高級感がないと感じるのですが…エアコンも壁掛けなのが残念でした。後、天井高ももう少し欲しい。

間取り

• 間取り：2LDK, 2LDK＋S, 3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：58.81m2～105.49m2
• 間取りを見ると、コンパクトタイプも100㎡超えの広いタイプも、全ての居室がバルコニーに面して整然と並んでいてユニークだと感じます。これらの配置だとバルコニーで全て繋がっているところが利点であり、同時に欠点でもありそうな気がします。家事動線は良くても家族間のプライバシーが守られないかも。
  • ユニークというか内部廊下だからじゃないでしょうか。ホテルみたいな造りです。
  • 都内ならいくらでもありますけどこの辺で内廊下は珍しいですよね。間取りも広めだし美しが丘アドレスに相応しい格のあるマンションになりそうで楽しみです
• 間取りのワイドスパン良いですね。間取りを見た感じジオでもプレミアで採用されていた水廻り床石貼りが実装されている感じですね。
• Fは洗面２つ。浴槽1822！！？億ションまちがいないでしょう。
• バルコニーが洋室までつながっていることによって、部屋が明るくなるという点はよさそうですが、夏場は洋室が暑くなってしまうのと、バルコニー側に家具が置けないという事はデメリットになってくるのかな。どの部屋からもバルコニーへ出れるのはいいかもしれません。
• 家具配置が難しい間取りだよね。
• 80平米台の部屋はリビングがfixサッシでカウンターから上からが窓というのが採光面や開放感の面で気になります。ハイサッシではありますが。

【日当たり・眺望】

• 北向きの3LDKを検討してます。北向きってどうなんでしょう？やっぱり暗いんですかね。
  • 北は直射日光はないけど明るいかは近隣次第。価格的にメリットがあるなら買い。
  • 北側の日当たりをイメージするには、昼間に現地裏通りを歩いてみて、お隣のブランズの共用廊下にどれぐらい光が入っているかを見れば、なんとなく感覚が分かるかと思います。
• 現地行ってみたら分かると思いますが、ここの土地の北側は結構な角度の上り斜面になっており、このマンションの北側一階住民からすると目線の上を裏通り（といっても車の通りは少ないでしょうが）が走る感じになります。その裏通りを挟んで向かいには公務員社宅が建っているので、北側住戸、特に低層階の日照は限定されそうな印象を受けました。
  • タワーなら北向きもありといいますがね。ちなみに裏通りの高さは約3階相当です。

買い物・食事

育児・教育

• 小学生のお子さんお持ちだと、宮前区側（いわゆる犬蔵アドレス）かつ尻手黒川より駅よりの物件に住むと、お子さんが毎日の通学で尻手黒川を横断して犬蔵小学校まで通うことになるので、それを心配する方は多いかと推察します。尻手黒川は交通量かなり多く、またこの辺は東名川崎IC近いので飛ばしている車も多いので、小さな子供にはやや危険な感じです。犬蔵ではなく土橋（鷺沼周辺）ですが、今年６月にも結構大きな交通事故がありました。
  • 小さなお子さんがいて、かつ近隣の公立小に行かせる予定のないご家庭であれば、犬蔵アドレスは買いだと個人的には思っています。駅からの徒歩距離同じぐらいでも、青葉区アドレスと犬蔵アドレスで値段全然違いますから。ただし、子育て世代に人気のエリアでもあるだけに青葉区アドレスの方が遥かにリセール強いのもまた事実。子育てとリセール考えなければ犬蔵上等！と思っています。
  • あざみ野駅-あざみ野アドレスもあざみ野中のレベルが高いので、お勧めです。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第1種中高層住居専用地域、準防火地域、第3種高度地区
• たまプラーザが東急が田園都市計画で創造した街並み。金妻ブームでの人気押し上げ、80年代のベットタウンにしては綺麗でセレブレディなイメージから駅から近い住宅エリアということもあり、美しが丘が人気になりましたね。
  • たまプラで美しが丘、近くで開発ある、美しが丘公園目の前、学区、外観、平置き駐車場、内廊下、ハイグレードな内装、ワイドスパン、ハイサッシなのはポイント高い。
• このマンションの全面道路って大通りでしょ。車の排気ガスとか大丈夫？
  • 全然大通りじゃないよ。交通量も少なめ。バス通りはたまプラ駅からまっすぐで建設地西側から左折のみ。ここの場所はバス通りではありません。
• 離れた南側にたまプラ団地群あり。裏は官舎 。

【地盤】

• たまプラーザは東日本大震災の時もほとんど揺れがなかったくらい、もともと山だったので、地盤はかなり頑丈かと思います。
  • 美しが丘の地盤は相対的に見て安全な方と個人的には思っているが、一般論として高低差のある斜面を切ったり盛ったりしている造成地は注意が必要。

掲示板

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