ジオ西宮北口 ザ・グレイス

2017年8月13日 (日) 06:33時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県西宮市両度町1番16、3番6（地番）
• 交通：

1. 阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩7分
2. 東海道本線（JR西日本） 「西宮」駅 徒歩11分

• 総戸数：40戸
• 構造、建物階数：地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年12月中旬予定
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：村本建設株式会社
• 管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
• 公式URL：http://www.geohankyu.com/grace/

価格・コスト・販売時状況

【価格予想】

• 昨今の西北人気からすると280なら十分納得、ここは2路線使えるし300でもおかしくない。
  • ここならリセールバリューが見込めそうだし、私なら320でも買うかな。
• このマンションの購入検討層家庭に保育園児はほとんどいない世代だと思う。価格未発表だけど資産家の実家からの援助無しだと、額面世帯年収1,800万円から上になりそう。なので年齢層は40代夫婦以上の世帯が中心じゃない？
  • 今朝の折り込み広告のアンケート欄から想定するに、価格はざっと8000-14000まででしょうね。ターゲットは年収1500万が下限くらい。でも、この場所にそこまで出すかなー？とも思う。

【価格】

• 先着順：5,680万円～1億580万円
• 最多価格帯：5,600万円台・6,500万円台・6,800万円台・7,300万円台・7,700万円台・7,900万円台・8,000万円台・8,300万円台・8,600万円台・8,700万円台・8,900万円台・9,100万円台・9,700万円台・1億500万円台（各1戸）
• 100平米で8500万らしい。
• 一階で6000オーバーらしいですね。

【その他費用】

• 管理費（月額）：15,000円～23,220円
• 修繕積立金（月額）：7,950円～12,320円
• 修繕積立基金（一括）：477,000円～739,000円
• 管理一時金 : 30,000円、専用庭使用料 : 200円（月額）、インターネット使用料 : 1,870円（月額）

【販売時状況】

• 半分は一期で売れたみたいですね。
• なんだかんだでトントン拍子に売れてきていてもう最終期ですね。

交通

• 阪急神戸線「西宮北口」駅に直結のペデストリアンデッキ（約390m・徒歩5分）
• 阪急神戸線「西宮北口」駅より「梅田」駅へ13分、「神戸三ノ宮」「宝塚」駅へ14分。
• JR神戸線「西宮」駅より「大阪」駅へ12分、「三ノ宮」駅へ15分。
• 新幹線はJRから、梅田三ノ宮は阪急で。飛行場へはリムジンもありますが、阪急乗り換えでも簡単に行けます。
  • ここは阪急もJRも普通に使えて、リムジンバス乗り場にも名神西宮にも近く、ガーデンズも近い。利便性はかなり高いですね。

構造・建物

• 敷地面積：2,300.28m2
• 建築面積：1,363.75m2
• 建築延床面積：5,141.13m2

【構造】

• 建物の良さは芦屋や苦楽園のプラウドと並びますね。スパンも広くかなりいいです。
• タワーならともかく、平凡な造りで魅力がない。周辺の改良住宅を含めた西北の集合住宅群の中の一つ。市外の人対象の物件価格になってるね。

【日当たり・眺望】

• ここは窓を開けたらオートバックスしか見えないけど、日当たりは良いのでそこは良いなとおもいました。 さらに東側はマンションが2棟建つしマンション群の一つとなればまだマシかな〜(高級マンションが〜とかは考えてません。。)
• やっぱり山手幹線から1本入っただけで騒がしそうですし、窓開けても精米所とオートバックスくらいしか見えない部屋に1億は高すぎるのではないかと…
  • 昼間はそれなりに交通量あるが、夜は大型トラックなどは43号線か171号線を通り山幹はあまり通らないせいか、かなり静か。 窓を開けてもオートバックスやエディオンが見えるだけなので眺望は期待できないが、いかんせん駅近物件なのでそこは目をつぶらないといけない。 立地の良さと人気地区で大幅な地価下落はしないであろう土地なので、そこを評価するかどうかだろう。
• せめて電柱をどうにかして欲しい。

• 

  施工時1（2016-10-24撮影）

共用施設

• 駐車場 : 30台（機械式30台）　14,000円～19,000円（月額）
• 駐輪場 : 76台（上段:26台、下段:41台、下段3人乗り用:3台、平面6台）　100円～600円（月額）
• バイク置場 : 4台　1,500円（月額）
• 3邸に1基のエレベーター

設備・仕様

• キッチン・・・ガラストップ温調機能付セーフティコンロ、食器洗い乾燥機、シーザーストーン天板
• バスルーム・・・天井ダウンライト（LEDランプ）、ミストカワック（ミストサウナ機能付きガス温水浴室暖房乾燥機）
• 洗面室・・・ミラー裏収納、 ノズル引出し式シングルレバー混合水栓
• 収納・・・ウォークインクロゼット、下足箱
• アメニティ・・・廊下幅約1,000mm、LED証明
• 高級物件なので設備もハイグレードで、エアコンは天井カセット式になるようです。 しかし天井カセット式のエアコンは高額なメンテナンスコストが必要で、修理が難しく交換になるケースが多いと聞きますが、大丈夫でしょうか。 寿命で取り換えの際はクロスも張替えなければならないようですが、業者を紹介していただけるのでしょうか。
  • 天井カセット式エアコンのメンテナンスを気にする人は買わない方が良いでしょうね。
  • キッチン上のエアコンはほとんど効きが悪い メンテも管理会社経由で高くなる。
  • メンテに関して言えば、管理会社を通さなくても専門業者（例えば、お掃除本舗）に頼めば、キッチリやってもらえます（下記URL参照）⇒http://www.osoujihonpo.com/house-cleaning/aircon/ceiling-mini.html

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
  • 平均100m2超×南向き住戸率85％
• 専有面積：79.49m2～130.85m2
• バルコニー面積：6.12m2～18.55m2
• 見ていると全体的に専有面積がかなりあるためか、収納に大きく面積をさいていたとしても、居室の面積がキッチリ広く取られているという所は良いなと思います。マンションでも、コレくらいあれば狭いということは無いと思うし、フラットフロアで暮らせるので年齢が行ってからも良さそうだなぁなんて思いました。
• 値段は確かに張りますが、その分設備や造りが良いし間取りも一軒一軒面白みがあるし普通のマンションとは違う感じが私は好きです。
• Eタイプを見てみると、今掲載されている中では面積はあまりない方ですがそれでも９７㎡ありますから、十分すぎるくらいの広さですかね。パウダールームが広く取られている点はここの全体的な特長かと思います。一日中人がいる場所ではないので狭くなっている場所が多いのですが、これくらいゆとりあると朝かち合ってもいいのかなって。パウダールーム内にもストレージがあるので、よく考えられているのではないか、と思いました。
• Agプラン、テラスは屋根がついていそうです。立水栓もあるのでガーデニングもできそうです。ガーデンは庭、なので屋根はさすがにないですよね。庭から外に出ていける点はいいように思います。ひとつ残念なのはアウトポールじゃない点。住み始めると気にならなくなるかなと思うのですが、間取りで見るとちょっと気になります。
• 123㎡のBタイプはリビングが22畳～と開放的で、全ての居室に窓があり、採光性が高そうなプランですね。何とバスルームにも窓がついていてこだわりを感じます。唯一バルコニーが狭いように見えますが、8.21㎡あれば十分でしょうか。
• Qタイプはキッチンからバルコニーに出ることができるのでしょうか。ただ単に風通しのために窓があるだけなのかな？バルコニーに大きなペールを置いておくことが出来ると楽だなぁというように感じましたものですから。直接行き来できれば楽かなって。

買い物・食事

• 阪急西宮ガーデンズ（約560m・徒歩7分）
• アクタ西宮（約830m・徒歩11分）
• 買い物はイカリは無いが、業務スーパーが近くにある。
• 業務スーパーやマックスバリューが近い。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 芦原保育所　徒歩4分
• はらっぱ保育所　徒歩7分
• にじの森保育園・西宮北口　徒歩4分
• 西宮市も保育園を増やしてきたとはいえ、西北と夙川は激戦地域。これだけ共働き子育て世代に人気になって数がたりているのかという話の方が大事。
• 保育所は園児1人辺り年間200万円も税金負担が発生するから予算確保も大変みたいだけど、増設→満員→待機児童発生の繰り返しですね。⇒http://mainichi.jp/articles/20160609/ddl/k28/010/449000c

【小学校・中学校】

• 平木小学校
• 平木中学校
• 小学校はかなり遠い。
• 小学校よりも中学。進学先がいま三つ。
  • そもそも開進館に通わせてる家庭が平木は少ない だから市西以上に受かる子が少ない。それだけの話で、通わせて頑張れば市西は無理でも東の普通科くらいは受かるよ。

【大学・その他】

• 甲南大学（西宮キャンパス（約510m・徒歩7分）

周辺環境・治安

• 用途地域：第2種住居地域・第5種高度地区

【周辺環境】

• 近い将来、周辺はマンションに囲まれ、イメージはＪ尼北側のマンション群のような感じになる。
  • この敷地の南側ってストリートビューで見ると凄いね。それと不法駐車の多いこと。建物の途切れているところからは山幹の騒音が気になる。
  • 前の道は普通の道なんだけど道沿いの景観がねぇ・・・・。 グーグルで見たらあちこちにスプレーで落書きしてあった。
  • 前が商業施設の裏手だから、景観は厳しいね。基本裏通りなので魅せることを前提にしてないし。建て替わるまで無理かな。 マンションはむしろ前にせり出してくるんじゃない？
• 道路騒音よりもとんこつラーメン屋の排気の匂いの方が問題だろう。

【再開発】

• ここの東側のタイムズにマンション建つ予定で、その東側には住友銀行社宅が建設中だから、両方完成したら両度町の再開発もほぼ完了かな。
  • 1300坪の敷地に110戸という社宅の規模がすごいですね。 駐車場に建つマンションは、前が公園で価格も標準らしいので、ジオはますます浮き上がった存在になってきましたね。

周辺施設

• 両度公園（約20m・徒歩1分）
• 兵庫県立芸術文化センター（約430m・徒歩6分）

掲示板

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