シェフルール仙川

2016年11月28日 (月) 00:43時点における版

物件概要

• 所在地：東京都調布市仙川町2丁目1-50他（地番）
• 交通：

1. 京王線 「仙川」駅 徒歩9分
2. 京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩8分

• 総戸数：39戸
• 構造、建物階数：地上8階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年06月末日予定
• 売主：株式会社松尾工務店/株式会社マツオプロパティー
• 施工：株式会社松尾工務店

価格・コスト・販売時状況

• 駅徒歩19分のグランドメゾン仙川で坪単価200万前後ですから、駅から近いここは、少なくとも220〜30はするでしょう。年々資材高騰していますし。 むしろ安すぎるなら手抜きを疑ったほうがいい。
  • グランドメゾンと比較してはいけません。 知名度からしてそんなに高くなるはずがない。
  • 崖じゃなければ坪220で妥当だと思います。 崖リスクが気になりますね。
• 外観しかり、専用庭前に共有庭があったり、100㎡超の部屋があったり
• 大規模マンションが多い中で こちらのマンションは総戸数が３９戸と割とこじんまりとしています。 ご近所づきあいも適度な距離で良いので、ちょうど良いくらいの戸数かと思います。 心配なのは、修繕費がどんどん上がっていきやすいことかもしれません。
• 5月14日・15日の最初の事前案内会が満席だそうです。このスレでは崖を不安視するなどネガティブな意見が多いですが、やはり仙川駅から10分以内という利便性に加えて、眺望抜群という立地を魅力と感じる方も少なくないのですね。
• 崖地だお寺跡地だなど色々を難癖をつけやすい物件ですが、そうは言っても仙川駅へ徒歩10分以内の立地であることには間違いないので70㎡で5000万円以下だったらお買い得でしょう。つつじヶ丘駅徒歩10分ぐらいの送電線の通るグレードの低いマンションでも4000万円後半からでした。
• モデルルーム見て来ました。 感想としては、間取りも設備もすごく良かったです。 もともと、私は世田谷区で探しておりますが、どこも高いので 世田谷区の隣のこのマンションを見てみました。 もともと世田谷区を見ていたからかもしれませんが、価格も お手頃な感じに見えました。
• 価格はおいくらでしたか？
  • 5200万円台～9400万円台で最多価格帯は6400万円台(7戸）だそうです。多分富士山が正面に見えるメゾネットタイプの111.48㎡の部屋が9400万円台なのでしょう。昨年竣工のプラウドシティ仙川と比較して立地条件が劣るのでもう少し価格的には安いと予想していましたが、ほぼ同じ価格帯で強気に勝負してきましたね。
  • あの場所で、その価格は高すぎますね… 4500万あたりかと思ってました
• 立地から考えると相場あたりの価格なのかなと思います。 あとは希望の間取りが、残っているかでしょうね。 出来れば総戸数の台数の駐車場が確保されていたら良かったかなと思います。
• 仙川駅徒歩10分以内の中古マンションの最近の売り出し事例を見る限り、たとえ甲州街道沿いにあったとしてもこの価格なら絶対安いと思いました。
• 崖地とはいえ、仙川駅から9分のマンションでこの価格は驚き。ディベロッパーは横浜中心の業者ですから、崖地のマンション建築は得意中の得意で、仕様を見る限り決してグレードは低くないように思いますので、逆に安い理由は何かある？と疑ってしまいます。
• 専用庭やルーフバルコニー、メゾネットプランなどいろいろ用意されているのですが、苦戦なんですね、高台で眺めがよく庭やバルコニーも活用できそうです。 値段でしょうか、駅までちょっとありますから。静かでよさげですが便利さにはかけるかも。駅まで出れば便利ですしアクセスも良いと思います。
• 案外価格設定は高めなのかなと思いきや、平米数が広めになっているんですね。 70平米と100平米と1000万くらいしか差額がないという事に驚きました。 しかもメゾネットタイプでこの価格はすごいなと

交通

• 駅までフラットアプローチになっているのは行き来しやすくて、いいです 徒歩１０分圏内にいろんな商業施設があるので利便性は良さそうかな

【バス】

• 仙川へ徒歩9分、つつじヶ丘へ徒歩8分とどちらも微妙な距離ですが、どちらの駅からも成城学園と狛江方面のバスが出ています。また、仙川駅からは吉祥寺や三鷹方面バスが、つつじヶ丘駅からは深大寺や杏林大学病院方面のバスが利用でき交通の便に恵まれたい立地と思います。

【道路計画】

• ところで道路計画というのはどういった計画なのでしょうか？
  • 道路計画とは、甲州街道を約2倍の幅に拡張するものですが、つつじヶ丘駅前や仙川駅前の現状をみれば立ち退きだけでも半世紀以上かかるような計画ですから、実現は不可能に近い計画だと思います。それより東八道路が東西で甲州街道に繋がれば、今の甲州街道は交通量が減少し、日野バイパスが甲州街道になったように東八が甲州街道となり、現在の甲州街道が都道に格下げとなる可能性の方が高いでしょう。
• この辺りの地下に外環道が出来る
  • 外環は東八に抜けますが…甲州には来ませんよ。建物には影響ないんじゃない!?
• 東八道路の甲州街道との接続は、外環道東八ＩＣの設置工事と並行して行われており、東京五輪に間に合わせようと急ピッチで工事が行われていますから、それほど遠い話ではありません。

構造・建物

• 敷地面積：2882.61㎡
• 眺望は良いですし、風邪の通りも良さそうだしという点は良いとは思います 何を見るのか、何を重視するのかっていうのが判断基準になりそう
• あのランドプランだと、バルコニーから富士山見えないですよね？

共用施設

• 駐車場：21台［機械式18台、平置3台］（来客用2台含む）
• 駐輪場：79台
• バイク置場：6台［建物外平置き式］
• 地下に全戸にそれぞれ無料のトランクルームがついていて使用料は無料です。冬用タイヤやスキー板など季節により使わないものの保管など、専有部分が更に有効に活用できます。
  • 地下にトランクルームですか 湿気でカビが すごいことになりそうですね 換気を年中するとすれば、共益費等が高くなりそう
  • 言われてみれば湿気やカビが気になりますね。 見学の際に湿気対策がしっかりされているかどうか確認した方が良さそうですね。 管理費が多少上がったとしても湿気対策はしっかりしてほしいなと思います。

設備・仕様

間取り

• 間取り：3LDK・3LDK＋S・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：71.94m2～111.48m2
• 水回りが集中しているので家事をするには便利ですね
• Aタイプはリビングが広く暮らしやすそう
• B1タイプはとても珍しいですね メゾネットタイプで上がフリールームとなっていますから、 どう使うか迷いそうです ちなみにフリースペースは窓があるのでしょうか？ 窓がないとなると使い勝手は悪くなってしまうかな
• ここは広い部屋が多いみたいですね
• 間取りに関していえば、可もなく不可もなく。
• メゾネットの上の階はフリースペースとなっていますが窓はあるのでしょうか？ 子供部屋として活用できそうです 広めの間取りタイプが目立ちますね
  • 見に行ってみましたが、メゾネットは階段で地下に降りるタイプでしたよ。 なのでフリースペースは覆われた地下なので窓はなさそうです。 暗くなるのは勿論ですが、湿気とか大丈夫なんでしょうか心配になります。

買い物・食事

• 周辺の環境は決して良い場所とは言えませんが、徒歩10分以内にスーパーが7つのほか100円ショップや大型ホームセンターなど生活の利便性は極めて高い場所です。
• つつじヶ丘駅付近にオオゼキ・ライフ・京王ストアが、仙川駅付近にクイーンズ伊勢丹・丸正・西友・京王ストア・いなげやと、歩いて10分以内にスーパーが8つとは京王線沿線で、これほどスーパーが充実した立地はないですね。
  • スーパーだけでなく、ドラッグストアも充実しています。 つつじヶ丘駅付近に、トモズ・クリエイト・セイジョー 仙川駅北方面に、ウェルパーク・マツモトキヨシ 仙川駅南方面に、ミネ・トモズ・ココカラファイン・サンドラッグ いずれも徒歩10分以内です。
  • 裏出口（駐車場・自転車置き場）から出れば、いなげや・セリア・しまむら・コメダ珈琲のあるショッピングセンターまでフラットな道で徒歩約8分でした。

育児・教育

• 中学校が選択制となりますが、最寄りの中学校はどんな評判でしょうか。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域・準住居地域
• ここの真下に外環道が通るそうですが、地盤的に大丈夫なんですかね？真下だと、振動とかないのでしょうか。
• 現地は高台というか崖のような場所ですが地盤は大丈夫でしょうか。
  • 前の崖が、調布市の急傾斜地崩壊危険箇所に指定されています。急傾斜地崩壊危険箇所とは，傾斜度30°以上，高さ5m以上の斜面で，がけ崩れが発生した場合に人家などへの被害のおそれがある箇所のことです。当然それなりの対策を講じたうえで建設されるのでしょうが。。
• お地蔵さんの道沿いに建てる建物は、 道から何ｍ後退して建てるのでしょうか？ 目の前に、車の整備場みたいなものがあるのは景観的によろしくありませんね・・・ 低層階には、住みたくないと思う物件になりそうですが。

【板金工場】

• 板金工場の匂いって強烈ですよね。 窓開けられるんですかね？
  • あの前を通るとわかりますけど ペンキ？シンナー？みたいな臭いがすごくしました。 甲州街道の排気ガスと、シンナー臭は大変なものだと思います。 子供あり家族には不向きですね。
• 日中は、臭いがしますね。 何か塗ってるときに前を通ると凄い臭いがしますので 休日は、板金屋も休みでしょうから臭いはしないのではないでしょうか。 平日は、一日のどこかで必ず臭うと思いますよ
  • 板金屋は土日もやりますよ。

【崖】

• 崖は実際、崩壊危険箇所なんですよね。
• あの勾配に建つのが恐いと思います…

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  地形図（2016-07-12撮影）

周辺施設

その他

• 元墳墓地というよりも、元お寺と言った方が正確でしょう。ここにあったのは、「無量庵」という尼寺だったのですが失火が原因で焼失してしまい、少しの墓地を残してずっと空き地でした。滝坂上と違って崖のある場所なので新しい家を建てにくく、長年そのままになっていた土地です。

掲示板

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