パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン　タワーズウエスト

2016年11月27日 (日) 18:53時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
• 交通：

1. 南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
2. 横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
3. 東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
4. 東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分

• 総戸数：613戸（他に店舗10区画（予定）、子育て支援施設）
• 構造、建物階数：地上53階 地下1階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年12月中旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社/JX不動産株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店
• 公式URL：http://www.co-sugi.com/shinchiku/F1471001/

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格：4,570万円～8,460万円

【資産性】

• ペデストリアンデッキで駅までつながれば、資産価値は上がると思います。
  • デッキの屋根の有無も重要ですよね。LCホテル跡地までデッキが出来ることは決まったようですが屋根の有無は確認出来てません。LCホテルの跡地も三井が開発するので、うまく作用してくれると良いですね。

【その他費用】

• 私は住み替えを考えていないので、10年、20年後の修繕積立金の上昇率が購入決定要因になるので御存知の方がいらしたら教えて下さい。
  • 確か、30年後に5〜6倍程度だったはず。ただ、マンションの耐久性度が高いから実際はそこまで上げる必要が無い見込みだと営業は言っていた。もちろん、計画上、災害による損害は加味されていない。ていうか、10年以内に地震が来るので10年後に一時金を徴収します、なんて災害を前提にした修繕計画を見たことない。
  • 少なくともここ数年のタワマンの修繕積立金設定は「最大でも5倍前後」が一般的です。当然ですが、管理費は原則変わりません。これも一般的です。
  • 大規模修繕を行った場合、ここは2棟なので割引もあるだろうし、合わせて1200戸。20〜30戸の苦しい低層よりかは余裕になる位では。過疎化するタワーとも明らかに違います。
    • 不確定要素をプラスに考えるのではなく、現在決まっている修繕積立金の上昇率を知りたいものです。 30年後に6倍程度、当初積立金が10000円でしたら60000円、管理費と合計すると月の負担が80000円位になるということでですよね。10年後は安く見積もっても3倍位、15年後は4倍位が妥当なところでしょうか。想像以上にランニングコストがかかるんですね。

【販売時状況】

• 一期三次、四次の販売ペースを見る限り週で10戸ペース、月で40戸ペースって感じだね。今のペースが維持できれば、後7ヵ月で来年の4月完売。それは難しいだろうから来年の夏位が完売時期って所かな。竣工まで売れない可能性はほぼ無く堅調な販売速度になるだろうね。
• ウエストは第一期追加販売込みで370戸売れたって営業さんが言ってました。想定以上で順調だそうです。まだ全方位検討できるのがいいですね
  • 370戸ですか。全体の6割程ですね。良い物件とは思いつつ、今の市況的にもっと苦戦するのかと思っていましたが、意外にも結構売れてますね。

交通

• 日曜日に測ってみましたらホームまで13分でした。5分で電車に乗るのは難しいと思われます。
  • 徒歩で10分以上かかっている方はたぶん道を間違えていますね。グーグルマップなどで順路を再確認したほうがよいかと。私は他のマンションでもだいたい表記通り程度の歩行速度ですが、信号待ち1分と徒歩5分で着きましたよ。
• 駅までの距離について色んな風に捉える人がいますが、北口という割と静かな環境下での横須賀線までの距離は許容範囲内ですね。
  • 横須賀線 小杉駅のラッシュ時はまるで戦場のようです。北口改札から歩くと、登りエスカレーター前あたりの混雑が半端ない。
  • 玄関から電車乗るまで20〜30分は覚悟しないとね。600世帯もいるから、エレベーター混まなきゃいいけど。
    • 横須賀線ホームまで30分みたいな書き込みがあるから、通勤ラッシュ時にちゃんと実測した。結果、南武線から入るルートで通勤ラッシュ時で13分。マンションの前からエレベータ上がるまで。ちなみに南武線入らず横須賀線口に行くルートで14分で、こっちのほうが時間かかった。なので、家を出るのは乗りたい電車の20分ちょっと前って感じだと思う。
    • 横須賀線のホームから南武線の北口までさっさと歩いて6分です。なので、13分というのは妥当だと思います。
  • 武蔵小杉駅の朝のラッシュ混雑は確かにすごいけど、これまで経験した都内の駅も同程度に混雑しているところはあったからなぁ。武蔵小杉駅が他の駅よりも特別混雑がひどいとまでは思わない。
• 横須賀線や湘南新宿ラインは都心部へのアクセスを格段に向上しましたね。
• 小杉に新ホール整備　千人規模、駅直結⇒http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161122-00013616-kana-l14
  • デッキと市コンベンションに直結したら利便性は良くなりますね。コンベンションを川崎市に寄付して市が是が非でも駅直結したいという思惑があるというのがここの物件のポイントなのでしょう。
    • デッキで駅直結が確定したら値上げすると聞いたよ、ウエスト契約者ですが担当からそう聞いています。煽りもありそうだけどね。

構造・建物

• 敷地面積：8,652.65m2

【構造】

• 免震ツインタワーマンション（ウエスト・イースト）
  • 免震って長周期対応でダンパーを設置するから、通常の免震でもある意味ハイブリッド。
    • 免震・制震・耐震は大差ないです。選ぶポイントには、あんまり関係ないです。しかしながら、免震は地震保険料が半額(50%引き)です。現状では最安で加入出来ます。制震は30%引きです。耐震は基本10%引きが大半です。やっぱり免震が最安値です。免震は有利です。
• 長周期に対応した耐震基準が来年2017年から施行される。ここは施行前の基準で建築確認している。今回の耐震基準の特徴は既存物件であっても、基準を満たしているのかの確認と満たしていない場合の補修が求められている。新基準を満たしていないと大変なことになるから要確認。⇒http://ajimura.blog39.fc2.com/blog-entry-3994.html?sp
  • ここは時刻歴応答解析で長周期地震動対策済みですよ。
  • 免震ゴム自体は今も長周期地震動に弱いからここはオイルダンパー等を加えて対策してる。来年の長周期地震動に対する新基準を満たせてて全く長周期地震動を考慮されていない物件と比べて、相対的にリスクは低いでしょう。
• 免震建物は建物の軽量化を図ってるのは否めず、壁は薄いですよね。隣の声、共用廊下の声は丸聞こえですもの。
• 乾式壁
  • 乾式壁の地震での一番のリスクは、壊れちゃうってこと。戸境壁は隣戸への延焼を防ぐ役割があるんだけど、壊れちゃったらアウト。それから、長期修繕計画では自然災害は考慮されていないから、補修費用をどう調達するかが問題になる。 ちなみに３・１１の時、免震でも乾式壁は壊れている。
  • 3.11の時、免震でも乾式壁が壊れたのは長周期地震動に耐えられなかったから。長周期地震に共振し大きく長い時間揺れることを証明している。特に180mクラスのエンピツ型タワーマンションは共振する可能性はかなり高い。弱地震なら問題ない。
• 基礎完成段階で結構養生していますので良いことだと思います。コンクリート強度のことを考えてか、造作が複雑であるためか、夏前から１、２階はじっくり時間をかけているようです。
• 柱は営業が細くするために下の方は100Ｎのコンクリートを使ってると言っていたので実際細いと思いますよ。
• ここはバルコニーか台状になっているので、小さいお子さんのいる家庭は対策が必要ですね。

【景観】

• ウエストは北側に庭園が広がってる。『ザ・ガーデン』の良さを享受できる。
  • 実際、享受できるのは5,6階ぐらいまでなんですかね。10階ぐらいになると見下ろさないといけさそうですね。

【保険】

• 戸境壁といった共用部分の保険は管理組合で入るんだけど、地震保険は入ってないケースが結構ある。保険と稼働するか確認しておいた方がいいよ。
• 火災保険って平均的な平米単価に部屋の広さをかけて評価額を決めるんだけど、実際の建築コストが高い場合、保険の査定額が補修費を上回ることがある。保険に入るときは、建築コストを確認しておかないと保険で賄えなかったりするから要注意。

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  現地写真（2016年９月時点

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  現地写真(1)（2016年10月下旬）

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  現地写真(2)（2016年10月下旬）

共用施設

• 駐車場 : 総戸数613戸に対して敷地内機械式 254台 敷地内平面 2台
• 駐輪場 : 総戸数613戸に対して942台
• エレベーターの台数は少し不安。

設備・仕様

• 電気錠はオプションのようですが、後付けは可能なのでしょうか？ オプション価格にビックリしました。。。
  • 電気鍵はオプションで施工しないと後からは付かないと思います。建築前のメリットがあるから、将来的にやりたい物は付けた方がいい反面、予算もあるので悩ましいですね。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：44.10m2～120.35m2
• 北西3Lなんですが、リビング広くしたく、MENU1で2Lに変更したいと思ってるんですが、2Lにすると資産性下がるとか、ありますかね？
  • うちは角部屋ではないですが、もし角部屋にするならmenu1がいいなと思ってました。角部屋はリビングがストロングポイントですし、3Lにしたときのサービススペースに面する部屋は狭くて使いにくいかなと。

買い物・食事

• 1階、2階のテナントは何が入るんだろう。マルエツ、セブン、ドラッグストアあたりがあったら便利ですね。
  • マンションの他に店舗が10件入るようなので便利でしょうね。
• 新丸子の商店街はなかなか素敵です。
• 近くの小売店も面白い。中定という魚屋が全くひと通りのない住宅街にある。こんなところで良くやって行けるなと思わせる場所だ。最近はマグロ類はランクが下がったけれども、氷桶に鮮魚が必ずある。
  • 中定さんは家飲みの刺身を調達するには本当最高ですよ。醤油とワサビに拘らないと負けちゃう位ネタが新鮮。
  • 中定鮮魚店はさほど近所ではないですよ。ここからだと歩いたら20分は掛かると思います。
• ロイヤルホームセンターが梶ヶ谷にありおおよその日曜大工はできる。
• 新丸子の食べ歩き凄い楽しいですよ。私的には三ちゃん食堂とかの雰囲気と味が好きだったりします。ナチュラマーケット凄い混んでますよね。和食ゾーンが好きです。
  • 新丸子のキリンもいいですよ。
  • 新丸子の鎮守の森というトンカツ屋はすごく美味しいです。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域、第一種住居地域
• 元々西口と北口が住宅街なので、ここは基本的に生活するのに不便はない。東口の洋服屋やフードコートなど毎日近くにある必要なし。横須賀線もたまにレジャーに使うくらいで、バス乗らないといけない距離じゃあるまい問題なし。
• コリアンタウンとまではいきませんが、飲食店の関係からか、この周辺、そちらの方は多いですね。
• 南武線の駅の南は大企業の工場街だったから比較的早く開発が進んだのだが、北は個人の地権者の土地が多い。そのた現在も旗に「高層マンション反対」と書かれた横断幕を掲げる家も多い。しかし自由が丘などをみると商売になりそうな住宅は商業地域として活用できるため住宅を改造して２代目や三代目が、小舎なレストランや、雑貨屋、専門店に変化して行く。北口はこのような変化が見込める地域であると思う。
• このマンションはもともと建築反対運動がありましたし、東口の人たちも自分たちのマンションのマーケット価値維持のために反対している人も多くいました。このマンションは近隣でも際立って高価格、高年収層ということも加味されて、いろんな意味で注目されています。そんな中で、無邪気に近所=同等の年収レベルのように付き合おうとすれば総スカンを喰らいますよ。シティタワーはもともとはそんなに高い価格で売られていませんでしたし、もともと反対運動もなかったのでそれほど注目されていないです。
• 新設学校と再開発事業が関心あります。果たして小杉ビルディングは再開発の手が入るのでしょうか。ペデストリアンデッキで駅直結となるのかどうかもそれ次第でしょうか？
  • 小杉ビルディングの再開発については良くわかりませんが、ペデストリアンデッキについては将来的に三井の三角エリアから駅まで直結という動線に加え、北口の病院エリアと三菱地所のタワーまで繋がるのではないか、と言われています。ただ、まだ三角の地権者だったり、市？区？の見解が見えてなくて、確定ではないようですよ。デッキ繋がってくれるととても楽ですよね。私も期待しています。

掲示板

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