ブランズ川口元郷

2017年2月17日 (金) 16:41時点における版

ブランズ川口元郷 完成予想図

物件概要

• 所在地：埼玉県川口市青木1丁目448-86（地番）
• 交通：

1. 埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩5分
2. 京浜東北線 「川口」駅 徒歩17分

• 総戸数：119戸
• 構造、建物階数：地上19階地下階数1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月上旬予定
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：埼玉建興株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 当初は30階建て99.95m でした。その後25階建てになり、19階建てになり、とだんだん階数が低くなって、それとともに戸数も137戸から119戸まで減ってしまいました。また背後の駐車場も高さ7mの立体駐車場を予定していましたが、結局地上平置きだけになったようです。その原因は北側敷地の住民による反対運動のためです。 病院も計画も縮小となったようです。 本来はもう一回り大きくなる予定でしたが、日照の関係で元の病院とほぼ同じだけど若干少ないくらいの規模となったようです。

【価格】

• 予定販売価額 3,700万円台～6,600万円台（※100万円単位）
• 専有面積 72.75m2～94.21m2(予定)
  • 単純に上限・下限値から坪単価を割り出すと、（小数点以下四捨五入）
    • 94.21m2：6600万円　→　232万円/坪
    • 72.75m2：3700万円　→　168万円/坪
• 最多価格帯の部屋の面積を今わかってる間取りの中の中間の広さのFtypeと仮定すると
  • 76.14m2：4200万円　→　182万円/坪

【比較・検討】

• 少し懸念されるのが、119戸しかないタワマンというところでしょうか。大規模修繕の際に、戸数が少ないので、分母が少なくて修繕積立金が大きく上がっていく、もしくは多額な一時徴収の懸念があるのが心配です。元郷はもともと川口でもマンション価格の安い地域なので、価格は妥当だとは思うのですが、手が出しやすいタワマンなので、管理費や修繕積立金の滞納者が出ないかも心配です。
  • 内廊下でもないし、共用施設にジムなど無駄なものがなければ、そこまで心配はいらないのでは。 でも修繕積立金の計画はしっかり聞いた方が良いですね。
• ご購入される方は、修繕計画が適正かしっかりと見た方がいいと思います。 地下までありますし、119戸しかない19階建てのマンションですから。
• 修繕積立金推移
  • １－６年目　7,900円

• • ７－１２年目　18,700円

• • １３―１８年目　26,300円
  • １９－２４年目　27,400円
• 修繕積立一時金
  • １２年ごとに444,300円
• Fタイプは全ての階で購入希望者いるようですね。
• 4000万円以下で買える階下はそこそこ申し込みがあるみたいです。浸水は起きないと信じて川口元郷のホームまでの距離に妥協できるなら、有りだと思います
• 3000万円台の部屋はだいぶ決まってるらしいね。第1期でどのくらいいくか
• 当然と言えば当然ですが、安い部屋から順に埋まっていくんですね。 Fタイプの人気が高いのは、価格が一番安いからですか？ 3000万円台の部屋はもうほとんど選べない状態でしょうか。 第一期の販売スケジュールが土日の2日間のみなので、 販売分は内定している状態なんですかね？
  • Fタイプは4300からで他の部屋と比べると高めです。 南向きのなかではちょうど良い間取りですね。我が家には。 第1期は完売ですよ。
    • 3千万円台はBとCの3階から9階くらいの部屋だけですね。第1期で出てない部屋もあった気がする
• 金額に対して設備は とても良いと思いましたし、元郷駅から徒歩5分。JRの駅も充分に徒歩圏内。 環境等を考慮しても充分過ぎると思います。
• 第1期は売れたのかな！？
  • 私の担当してくれた営業さんの話では第1期の販売は良かったみたいです。抽選の部屋もあったとか言われてましたね。
• 現在、先着順６戸って物件概要にあるってことは 残りはすべて売れたんでしょうね。 １期は50戸でしたから44戸売れたんでしょうね。
  • 確か第1期は50戸販売と有りました。 44戸、1期で販売出来たのは凄い事なんですよね？ もしそうなら売行き好調、幸先の良いスタートを切れた通り言う事になりますね。 HPでは第2期の予告がされてました。 2期もどこまで行くのか楽しみですね。
• 1期は、終わりましたが上の方の階だったらまだ期限に間に合うと思います。
• 1期の先着順残り6戸、早くも今月には無くなりますかね？2期の売れ行きも気になる所です。
• この地域は「都市・居住環境整備重点地域」に指定されているうえ、さらに「都市再生推進事業制度」を推進する特定地区にも指定されていて、今後市が重点的に、快適な生活拠点としての整備、都市基盤整備を行っていくエリアとされています。 この物件自体がそのプロジェクトを踏まえての開発でもあるし、周辺一帯も同様に良好な「居住環境整備」がなされていくでしょうから、行政の後ろ盾のある将来性を見込んで、こちらはお勧めのマンションと言えます。 大手マンションデベロッパー、行政のバックアップ、駅から10分以内、日照良好、お手頃価格 あ、あと現地見た感じとても頑丈そうでした。HP見たらタワーマンション並みのコンクリ使ってますね。それと２重床＆天井と建物スペックがすごい！
• 第一期50戸販売で、現時点の物件概要の販売個数が7なので43売れたってことでいいのかな？とすればすでに1/3売れたということでなかなか良い滑り出し。
• 先日SUMOを見たのですが、いよいよ2期の正式販売戸数が発表されてました。 今回は7戸！4200万～の住戸販売みたいです。 南向き、多いのでしょうか？ 今回も注目ですね。

交通

• 問題は川口元郷駅へのアクセス。徒歩5分とうたってますが、徒歩ルートはあまり歩きやすい道ではありません。特に芝川橋の交差点は歩道に該当するものが無いです。三叉路になっていて交通量もそこそこあるので横断には注意が必要です。横断歩道や信号機が無いので子供さんは特に要注意です。
• 川口といっても埼玉高速鉄道利用なんですね もう少し運賃が安くなると利用客も増えますし、高速鉄道駅周辺も栄えてくるのにな
• 川口元郷駅まで5分の道のりは街灯が少なく舗道も整備されてなく、暗くて女性が夜遅く帰るには心もとないのですが、このあたりはもう少し明るい街並みにして舗道を整備するような計画はないのでしょうか。
  • 確かに川口元郷駅までの道のりは寂しいですね。 近くて良いんですけど。
• 病院跡地や、隣にある事が気にならない方にはいいのでは。
• この近辺は一方通行がやたら多いので、土地勘が無く、車を利用する予定の方は 一度走った方がいいですよ。
• 埼玉高速鉄道って、物凄い運賃が高いですよね。6両編成しかありませんし、ラッシュは酷いですし、本数も少なくて。
  • 埼玉高速鉄道は確かに運賃は高いですが、京浜川口駅に比べれば朝のラッシュはそうでもないです。
• SRの話ですが、確かに浦和美園の入居が始まったら現時点では予想出来ませんね。 私も通勤はSRを利用予定ですが、最悪はJRでの通勤も考えてます。 マンション前にはバス停があり、バスの本数は困らない程ありますよ。
• 朝の通勤時の意見とかありましたが、浦和美園のマンションの事とかバスの本数が多いのでJR通勤も考慮出来るとか、これから生活する場として参考になると思いました。
• 検討してますが、新宿、渋谷方面に出にくいのが難点ですね。。埼玉高速鉄道がJR赤羽駅を通ってくれてたら、言うことないのに
  • 10分余分にかかるのはしょうがないと考えるしかないですね、四谷で丸の内線に乗り換えて新宿は37分くらいです。
    • 赤羽駅を利用したいのであれば、122に出ると赤羽駅方面のバスもかなり出てますよ。122はマンションから徒歩でもそれほど時間は掛からないと思います。埼玉高速鉄道だけに拘らず、バスも含めて通行手段に入れてみると良いかも知れませんよ。

構造・建物

• 敷地面積：2994.66m2
• 建築延床面積：12109.27m2
• デザインがいい
• デザインは落ち着いた感じかな
• 公共・共用施設の上に、Ｌ字に組んだ板状マンションを載せた感じで、いわゆるタワー型のデザインではないですが、板状マンションとしては良いデザインだと思います。
• 各住戸の間口はややワイドめですかね。6m以上ありそうに見えます。屋上のスカイデッキというのも良いですね。
• 駅については、ご指摘されている通り運賃が高いのと、 池袋・新宿・渋谷側に行きづらいということから、このあたりにお住いの方々は かなり高い割合でJR川口駅の方を利用されています。 ただし南北線沿線付近にご用があるのであれば埼玉高速鉄道、空いてて良いですよ。 ホームの特性上人身事故もまずありませんし運行が安定しているのも良いです。
• バルコニーが南向きの棟は採光は文句なしだと思うのですが、眺望はどんな感じになりますか？
• 西側の眺望は写真で見ると高層階の場合は見晴らしが良さそうですね。

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  施工時1（2016-09-11撮影）

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  工事状況（2017年1月9日撮影）

共用施設

• 駐車場：62台＜内 身障者用2台含＞
• バイク置場：5台
• 駐輪場：149台
• １階と地下１階の病院関連の施設って何ができるのでしょうか。３０階のタワーマンションができるという話があった頃は、病院の診察室を備えた高齢者向けのマンションになるとかウワサがありましたけど、２５階、１９階となり、結局１階と地下１階は何になりますか？ご存じの方教えてください。
  • 地下については駐車場じゃないですか？ １階配置図を平置き駐車場が42台分しか描かれていませんが （もしかしたら駐車場と建物の間のところにも４台分あるかもしれません） 物件概要には62台他、病院付属施設用10台とあるので、描かれている平置きだけだと30台分近く足りていません。 ただし地下へのスロープも描かれていないので明言はできません。 あと病院の所有権は１階だけじゃなく２階もですね。 今の病院から分離しやすい、かつ不足しているとしたら小児科とか？ あと共用施設の項目が公式のＨＰに無いのが気になりますね・・・ スカイデッキについてもコンセプトのところにちょっと書いてあるだけ。 共用施設の内容知りたいです。

設備・仕様

• 設備仕様に関しては、 ユーティリティーシンクは機能的で使いやすそうな仕様になっている点が良い ディスポーザーも完備されている点、 その他キッチンペーパーラックなど機能的な収納がついていることやミストサウナ完備など 女性目線としてはうれしい仕様がたくさんあると思いました。 あとは価格と立地がどうなのかですかね～
• 購入された方、オプションは何を選びましたか？私は食器棚とホッカラリ床を選びました。
  • オプションは悩みましたが、私は食洗機のみ 依頼しました。 食器棚も良いですよね。 元郷のマンションはかなり設備も整ってるので、それ程オプションで付ける物はないかと判断しました。
    • 私もオプションは食洗機のみ依頼しました。でも、モデルルームにあったタイルの床や食器棚などもとても素敵でしたよ。

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：72.75m2～94.21m2
• バルコニー面積：10.68m2～14.10m2
• 公開されている間取りはオーソドックスな田の字ですが、鰻の寝床ではなく、スパンが広目で好感触ですね！
• スッキリした外観のわりには間取りのバリエーションがあるのでしょうか。 3タイプしか公開されてはいませんが、単なる田の字だけではないようなので他の間取りにも期待しています。
• タワーマンション並の柱の張り出しは気になりますが、間取りも使いやすそうですね。
• 収納スペースがとても充実している感じがします。 どの部屋の、けして広いことはないのだけど、 これだけ収納がしっかりできると、家の中が広々とした感じになりそうです。
• 間取り図三種見た印象 スパンは７ｍくらいあったのでゆとりがありそう。そのおかげか無理のない安定した間取り形状。 収納はやや小ぶりかな？（中間に柱が入ってきてるのが原因だと思う。） 内装写真を見るとバルコニー側の窓のうち狭い方は床からじゃなく腰壁から上しかない。 FtypeのLDと洋室の間の引き戸を収納する場所窓側なのか・・・逆の方が開放的になりそうなのに。
• Fタイプが人気みたい
• 南面の日照はすべての階で100％確保されてるということになりますね。

買い物・食事

育児・教育

• 小中学校は遠くなってしまうのでしょうか？このあたりはもともと住んでる方も多くない印象ですから小中学校の生徒数も少なそうですがどうでしょうか
  • こちらの基本学区、青木中央小、青木中なんですよね。 どちらも評判は良い方だと思いますが結構距離があります。
  • 学校選択制度がありますので歩かせるのがかわいそうと思われる場合は 十二月田小中、本町小、南中を選択肢に入れた方が良いかもしれません。 ただし本町小は人気ですので抽選になってしまいますが。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• お隣が総合病院。救急車が来たりとかそういうことはないんでしょうか。
  • 隣が救急病院というので救急車のサイレンは夜間でもするかもしれません。
  • 救急車が来る回数は1日平均4回くらいって聞いた
  • 市立病院が移転してから、駅近くのまともな総合病院ってココくらいしか無くなったよね。 夜中の救急車はけっこう厳しいかな。 マンション住人は、病院がある事をわかって来るんだから仕方ないけど。
• 地盤は良くないですよね。
• 場所はいいんだけど なんか前に病院あった場所だし 縁起悪そうだから悩んでます。 笑われるかもだけど子供に何かあったら心配
  • 病院跡地は気になる人は無理でしょうね。でも病院が隣にある安心感はあると思います。
    • こちらのマンションを検討して居る者です。 病院跡地で悩まれる方も居られますが、私は総合病院が隣接してるのは心強いと感じてます。 家族が病気になった時、ましてや緊急性があった時は直ぐに連れて行けますから。 そんな風に考えると場所も悪くないですし、良いマンションではと思います。

周辺施設

【医療施設】

• 病院が隣にあり、いざというときは安心かも
• お隣の工業病院の整形は物凄く有名ですよね。 プロスポーツ選手をしょっちゅう見かけますよ。
• 済生会病院の方は紹介状が必要で敷居が高いですが、こちらの川口工業総合病院は町医者と同じ感覚でいつも使わせてもらってます。 ただ平日の朝でも混みあってるのは困りものです・・・ エントランスロビーがもっと広いといいのですが。
• 工業病院は無くなる話が残ったんですよね。 運営母体は変わったようですが。 著名な整形外科があるという安心感があります。
• 川口総合工業病院、小児科クリニックなくなるんだって。
  • 川口総合工業病院から小児科外来が無くなるのは正直痛いです。さらに産婦人科もみたいですね。1日も早く、2つとも再開出来る様、川口総合工業病院には頑張って欲しいです。 でも、デュオタワーに小児科があるなら安心です。こちらのマンションからも近いですしね。
    • そこの小児科あんまり使えないよ？ 6.7ヶ月検診、やってくれないの。 やっぱりおおしまこどもクリニックが最強かも。

その他

• 病院跡地

掲示板

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