プレミアムレジデンス横濱妙蓮寺

2016年11月25日 (金) 17:15時点における版

プレミアムレジデンス横濱妙蓮寺 外観

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市港北区仲手原二丁目579-1他（地番）
• 交通：東急東横線 「妙蓮寺」駅 徒歩2分
• 総戸数：39戸
• 構造、建物階数：地上6階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年06月上旬予定
• 売主：三信住建株式会社/セコムホームライフ株式会社
• 施工：三信住建株式会社
• 管理：双日総合管理(株)

価格・コスト・販売時状況

【ＭＲ見学】

• モデルルーム見学、行ってきました。 立地的には申し分ない物件で、見る前から買いたいと思っていたので、期待大で行ったのですが、、。 正直建物は、戸数も少ないしこんなもんなのかなぁ？と疑問符でした。 天井はあちこち低くなっていて子供の二段ベッドが入れられるか不安だし、全体的に収納も少なく、WICとは名ばかりです。 また専門的なことはよくわかりませんが、部屋によってはベランダも採光を良くするため逆バリ？にしているそうで、床に出っ張りが。カウンターと言う表記ですが、それがある分実際の広さよりリビングが狭くなっています。 ベランダもその出っ張りに子供が上ったら転落リスクもあるのではと危険を感じます。 まぁ、そういうリスクを言い出したらキリがないのですけど。。 最近の設計は、逆バリ？が多いのでしょうか？ 個人的に75平米以上を狙っていたので、70平米でのさらに狭いとなると悩みます。 予算もあるので80平米の7500万は高すぎて手が出せないし、、。 あと管理人さんが午前中しか在中しないのも気になりました。これも最近じゃ主流なのでしょうか、、？ 駅ちかで利便性もある良いところなので、購入は前向きに検討したいと思っていますが、気になったところをあげてみました。
• モデルルームに行ってきました。周辺については、駅前に通りは思った以上に車どおりが多かったです。一方通行ですが、車、バイク、自転車と交通量が多かったです。商店街があり、OKストアもあるため日常用品の買い物に不自由はしないかと。物価はそんなに高くないかと思います。線路からの距離はないものの気になるほどうるさくはないと思います。
  • 建物は、東棟と南棟の2棟建て、エレベーター前に連結あり（地震の時大丈夫か？）南棟は、4～6階。3階以下は隣の建物にかぶってしまい眺望は望めず。F～Hタイプ東棟は、4～7階。Cタイプの2LDKは窓のない部屋がある。A～EタイプA,B,D,G,H　3LDK　C　2LDK　E,F　4LDK WICは各部屋にあるものの1畳以下と小さ目。Cタイプは廊下に多めに収納があり収納率は高め。
  • 部屋は、天井は低いところで210cm（廊下）他はさほど気になりませんでした。各部屋とも四角に近いので広めに感じました。リビングダイニングも広めにとっているものの横長のリビングダイニングは使いにくい気がしないでもないです。Cタイプについては、窓のない部屋があるのが気になりました。バルコニーは、奥行きが2m程度あるので使い勝手は良さそうでした。
  • 気になる価格は、低層階の価格が出そろってませんが、坪270万円～320万（一番広い住戸335万円）個人的には中古物件が230万円程度で出てるためちょっと高いかなと思いました。購入は登録後複数の希望があれば抽選とのことです。

【比較・検討】

• こちらはセコムと三信住建が共同で開発したマンションになるんですね。 セコムのネームバリューはありますが、三信住建はいまいち知名度が低いように思います。 公式サイトを見ると、プレミアムシリーズには用途や立地に合わせ5タイプがあり、こちらのプレミアムレジデンスはスタンダードモデルなんだそうです。
• 坪300万は確かに割高
• このあたりは、資産価値をどう考えるか、ということよりもこのあたりに住みたいか、ということではないでしょうか。 場所、ということもマンションでは重要なポイントだと感じます。 あとは周辺の状況なども考慮する必要があるかと。
• 6000万～7000万円台は高いですがどちらか言いますと足に自身のない中高年向き。他方、開発中のパーク・ホームズ妙蓮寺ザヒルトップは5000～6000万円で、駅から坂道含め１５分と若手健脚向き。但し、後者のマンションの近辺にスーパーやレストランは全くありませんが、丘のてっぺんなので眺望は大変良いです。後者のマンションでしたら、中古ですがマートルコート菊名は、別の丘の上で八重桜の公園内に位置し、富士山が見えるなどで比較対象となるかも。
• いつの間にか「完売御礼」になっていました。 ちょっと時間がかかってしまったようですが、 妙蓮寺は東横線の中でも、急激な発展も望まず これから先、何十年も変わらずにいてほしい街です。 おめでとうございます。

【価格】

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/582055/

• 最多価格帯5900万円台なんですね。
• ８１．３m2が７８８８万てことは坪３２０万か・・
• 最高値が320なら平均は270～280くらいでしょうか？ 最多価格帯5900万円、75m2とすると坪259ですね。 駅距離の優位性にもかかわらず、値ごろ感がありますね。
• 5000万円台の部屋は、64.98m2～70.05m2なのでほぼ坪270万以上はします。 平均すると坪295万円。。。 広さも70m2以上の部屋が多いのでグロスもしますよ。 駅から近いにしても高嶺の花です。

【第一期】

• 第一期は明日まで登録受付ですが、 申し込みはどのくらいあったのか気になります。 やはり南向きの方が人気はありそうですね。
  • 今回、全部は売りに出してないですよね。 どこを売りに出したか気になります。 南向きは結構な金額してますから、意外と申し込み少ないかもしれませんよ。
    • 某不動産サイトで部屋一覧が出ていますが、そちらが第一期の売り住戸ではないでしょうか。 南向きの価格高いですよね。 ただし東向きはリセール時のポイントも下がりますよね。

【コスト】

• 管理費 8600円～1万800円／月
• 管理準備金 8600円～1万800円（一括払い）
• 修繕積立金 6500円～8130円／月
• 修繕積立基金 64万9800円～81万3000円（一括払い）
• その他諸経費 自治会費：250円／月、インターネット使用料：1404円／月、プロバイダ使用料：324円／月、ケーブルテレビ：540円／月
• 管理費134円/m2　修繕積立金100円/m2、修繕積立一時金10,000円/ｍ2（ちょっと高い？）
• 管理費は132円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数39戸でスケールメリットのないことを考えると非常にリーブナブルな水準です。
• 管理会社は販売代理を務める双日グループの双日総合管理です。 三信住建は自社で管理もやっていますが、ここは自社ではやらないということでした。

交通

• なんと言っても駅２分が魅力
• 東急東横線「妙蓮寺」駅よりフラットアプローチ徒歩2分でらくらくにマンション到着です。
• 周辺の坂道が多そうなのが気になります。
  • 駅まではフラットですよ。 丘の中腹にあるような場所なので、どちらに行くにせよ坂はあります。 ただ日常生活でそれほど必要ないような立地ですね。
• 中学から私立に電車通学させたりすることを考えると、毎日子供に使わせる駅として妙蓮寺は安心感がありますね。 小学校からならなおさらでしょう。
• 新横浜まで10-15分で新幹線 高速ICも2016年には開設 横浜駅から羽田、成田にアクセス容易 これって意外に出張族には至便だと思う

構造・建物

• 敷地面積　1,606.84m2
• 建築面積：789.24m2
• 施工は三信住建自らが行っており、瀟洒な外観デザインから分かるように設計及びデザインには著名なIAO竹田設計が起用されています。結構特徴的なデザインをする有名な設計事務所です。デザイン面でもいい感じのマンションになってます。
  • 道路側からよく見える東側に豊富に設けられたFIXサッシの煌めきが外観上、非常に良いアクセントとなっているのではないでしょうか。このように中住戸にFIXサッシを多用することで中住戸のバルコニーが小さくなってしまうので、良いことばかりではないのですが、この物件のデザイン面の拘りが半端なものではないことが表れているのがバルコニー手摺ですね。
  • 物件の東面はLDの窓際にカウンターがあることからも分かるように「逆梁」になってますが、外観イメージを見るとバルコニー手摺は「ガラス」になっており、わざわざコンクリ（逆梁）の上にガラス手摺を貼り付けることで、さも順梁であるかのような見た目となっているのです。逆梁マンションでもガラス手摺が使われるケースはありますが、腰から下ぐらいまでがコンクリ（逆梁）でその上部30cmぐらいだけがガラス手摺となるのが普通です。当物件はわざわざ二重にすることで外観の透明感を演出しているということらしいです。ここは結構説明も自慢げにされてました。こちらも聞いてなるほどと納得感があった点です。
  • お部屋は70平米の3LDK、東向き中住戸です。低層階なので視界抜けはありませんが、東側道路は結構幅がありますし、物件は敷地端から十分にセットバックされた位置に立っているため、前建までの距離が十分に確保された良好なポジションとなります。
• 建物的には遮音性にも優れた二重床構造と二重天井を採用しており、ここは隠れた重要な点だとおもっており、毎回欠かさずチェックしております。将来のリフォームやメンテナンス、天井の照明器具の配置・変更等が容易にできるようなつくりになっているそうです。
• 妙蓮寺近辺を通りかかった際、ここのマンション見ました。もうそろそろ完成間近のようです。 街並みに馴染んでなかなかいい雰囲気に見えました。
• 上層階でしたら眺望良好。

共用施設

• 駐車場 敷地内16台（料金1万8000円～2万円／月、総戸数39戸に対し平置式6台、機械式10台） *駐輪場 78台収容（料金150円～300円／月）
• バイク置場 2台収容（料金1500円／月）
• 駅から徒歩2分と便利な立地であるのに加えて駐輪場の台数が 200％に設定しているところはナイスです。 ここは2LDKからなのでほとんどがご家族での入居でしょうし 1世帯に1台分では絶対に不足したと思います。
• 駐車場全16台のうち6台が平置と出来ていることも好影響を与えているのではないでしょうか。駐車場が地下の屋内部分にあるのも素晴らしいですね。傾斜地を活かした理想的な設計と言えます。
• 駅から徒歩2分と便利な立地であるのに加えて駐輪場の台数が 200％に設定しているところは配慮されてると思います。

設備・仕様

• 設備仕様面は少戸数のためディスポーザーはありません（個人的にはこれはかなりショック）が、食洗機、衣類の乾燥や浴室の換気・暖房機能に加え、ミストサウナ機能を搭載。発汗、血流、保温、保湿などの効果で全身に潤いを与えてくれるミストサウナはついています。ただ、この単価水準ならば水回りの天然石仕様などがあっても良かったですね。
• 最新マンションの設備を期待するなら有料オプションが必須になる印象です。標準設備は洗濯機の上の収納やキッチンの背面収納などはなく、またドアキャッチャーも旧式のものでした。予算は多めに考えた方が良さそうです。
• ディスポーザーなし

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：64.98m2～85.48m2
• バルコニー面積：7.5m2～12.57m2
• 間取り的には前述の通りバルコニーが狭いのが難点ですが、L字型のFIXサッシは高さもなかなかのものですし、かなり開放感のある設えです。リビング・ダイニングは妙蓮寺の穏やかな環境と、高台の開放感を住まいにも取り込むこと。細部にまで工夫を凝らした空間プランニングになっておりすっとした開放感が特徴的です。70平米でLDが13畳超確保されており、LDを重視したプランニングと言えます。その分、収納はやや少なめでしょうか。坪単価は273万円。先ほどのプラン同様に間取り面にやや難しさはありますが、類い希なこの立地条件を考えると悪くない水準という印象です。
• 角住戸では、玄関の中が共用廊下から直接見えないのと、Ｌ字のバルコニーはイイですね。
• 公式サイトの間取り図を見ていると、 角部屋は各居室に窓があるようです。 風呂には付いていないみたいです。 風呂よりも居室側の窓を重視したんでしょうか。
• リビングの天井が高く作られているので 玄関から入って、家がとても広く見える気がします。

天井の低い物件が多かったりするので、こういう設計は良いなと思います。

• 天井高は何センチなんですか？
  • 240ですよ
  • リビングは250のようです。個人的にはプレミアムを謳うマンションとしたは物足りないかな。高級を意識するマンションなら270とかもありましたからね。
• 北向きのルーフバルコニーってどうなんでしょうか？
  • 北向きは太陽光を背にするので景色はクリアに見えて むしろ好まれるケースもあるとか聞きます。６Fからの視界抜けはどんなものなのでしょうね

買い物・食事

• 商店街があり、OKストアもあるため日常用品の買い物に不自由はしないですね。物価はそんなに高くないかと思います。
• 商店街・スーパーをはじめ、多彩な生活施設と豊かな緑を満喫できる住環境は整っていると感じました
• オーケーがあるから普通に便利
• 日常生活を送るうえで必要なお店は十分揃っていますから、それ以上のものはこの駅にはなくても？いや、ないほうが？ 駅に降り立った時のあの何とも言えないホッとするかんじは妙蓮寺ならではのもので私は好きですね。
• スーパー５分、コンビニ１分、蕎麦屋・ファーストフード１分～２分で利便性が良い。
• オーケーディスカウントスーパーマーケット妙蓮寺（約250m／徒歩4分）
• 妙蓮寺駅前商店街「妙蓮寺ニコニコ会」（約200m／徒歩3分）
• ヨークマート妙蓮寺店（約610m／徒歩8分）
• 東急ストア菊名店（約1620m／徒歩21分）

育児・教育

• 地図で見る限りでは、学校関連も少し離れているようなので子供を通わせる学校のことなども知りたいですね。
  • 小学校は、仲手原二丁目なので、白幡小ですね。今は横浜市内でも有数と言える、教育熱心な公立小です。校長先生が代わっちゃったら、どうなるか分かりませんが。 神奈川中は、荒れていた時期もあるようですが、今は標準的との評判です。詳しい実情は知りません。
• 妙蓮寺に住んでいたことがありますが、 この立地で学区が白幡小なのは残念です。 妙蓮寺駅近の港北小学校の方が断然近く、 利用駅が妙蓮寺の親としては子供は港北小に通わせたいです。
  • 確かに港北小の方がやや近いですが、「断然」ではないです。GoogleMapでは、どっちも7分と表示されますね。 港北小、かつては研究校として有名でしたので、通わせたがる親御さんが多かったです。今なら、白幡小を希望する親御さんの方が多いんじゃないかな？
• ファミリー層には絶対条件の徒歩圏内に小・中学校というのはよい感じでした。小学校は、仲手原二丁目なので、白幡小学校というところになるらしいです。今は横浜市内でも有数と言える、教育熱心な公立小です。 しかし実際のところは妙蓮寺駅近の港北小学校の方が断然近く、 利用駅が妙蓮寺の親としては子供は港北小に通わせたいというのが本音らいしいですね。
• この界隈は子どもが多く、活気を感じる
• 仲手原幼稚園（約490m／徒歩7分）
• 白幡小学校（約620m／徒歩8分）
• 神奈川中学校（約880m／徒歩11分）
• 港北保育園（約160m／徒歩2分）

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域、第一種低層住居専用地域
• 立地は利便性がいいですね。 たしかに、価格は相当高くなりそうなのが、心配ですが dinksからファミリーまで住める間取りがありそうです。 東横線沿いなので、都心に行くにも便利でよさそうですね
• 妙蓮寺駅近辺でここよりいい土地のほとんどは、寺の所有と思われます。これ以上の立地の物件はもう出ないかも。 北口でも出来れば別ですが。
• ホームページだけでは周辺環境がいまひとつ分かり辛いですが、このあたりの治安が知りたいです。
  • 治安は、交通の便の良さに比して、かなりいい方だと思います。繁華街がないので、当然といえば当然です
• マンション前の道が早朝と深夜をのぞいて一方通行です。車を運転する私としては不便に感じます。
• 近所のアパートに住んでます。 マイカー無しですが、道路が狭かったり、一方通行だったりするので、車は少し不便かもしれません。 ですが、静かだし、小さい商店街の野菜安いし肉も美味しいし、野良猫もいたりして、住みやすいです。
  • 駅に近い立地ですが、静かでのんびりした雰囲気が好きな方向けみたいですね。
    • 確かに妙蓮寺は、賑やかな駅前を求める人には向かない。 逆に、静かな環境を求めて渋々駅遠物件を選んでいた人たちが、妥協しなくて済む。 なので、需要はかなりある。
• 東横沿線で駅前にパチンコ屋が無い住環境は貴重。
• ここの物件は、駅が近いので、立地の良い物件に思えます。 住み心地も悪くなさそうですし、気になっている方も多そうに思えます。 通勤や通学に向いている物件に思えます。
• 周辺については、駅前に通りは思った以上に車どおりが多かったです。一方通行ですが、車、バイク、自転車と交通量が多かったです。
• 線路からの距離はないものの気になるほどうるさくはなく静かなところでした。
• 高台に建っていて景観が良さそう
• 何しろ駅名が妙蓮寺、駅の真ん前に立派なお寺さんがあるから静かめです。 見る目がない人には寂れた印象なのだと思います。
  • 僕はそんな部分も気に入って大倉山に住んでます
  • 東横線はファミリーが静かに安心して暮らせる街が意外と少ないから。 妙蓮寺の一定の需要はそこでしょ。
• 妙蓮寺ってあまり「これ！」というものがないかもしれないですが、 基本は閑静な住宅街ですので、穏やかに暮らしたいのであればいい街だと思います。 しかもここは駅に近いですし。 ただ分かりやすく何かが有るというわけじゃないから 地味な印象はものすごく受けてしまうかもしれません。
• 妙蓮寺には20年住んでいます。適当に静かな田舎的良さが残っています。
• 高台に建っているので水害などの被害も比較的なさそうですし、 景観もよさそうです
• 駅まではフラットになっているようですが、子育てするとなるといろんなところに行くでしょうから電動自転車は必須かな

周辺施設

• 医療施設が比較的充実していて、安心できそうです

【公園】

• 菊名池公園はプールがあるようですから夏場は大活躍しそうです。
• 菊名池のカルガモ、バン、アヒルは眺めているだけで癒されますよ。たまにアオサギが飛来したり、カワセミもいたりしますね。また、毎年初夏にはカルガモやバンの親子の愛らしい姿が見られて近所に住んでいるものとしては贅沢な環境だなと思っていますが、しかしそういう感覚も人それぞれなんでしょうね。駅の南側に住んでいる方は白幡池が近いですが、あちらもいい公園ですね
• 菊名池公園（約260m／徒歩4分）
• 仲手原広場公園（約60m／徒歩1分）
• 白幡池公園（約720m／徒歩9分）

その他

• ソーワクリニック跡地

掲示板

• [　]

yokohama/561850/299