ブランズ明石町

2017年4月27日 (木) 00:15時点における版

物件概要

ブランズ明石町外観

• 所在地：東京都中央区明石町716-1他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩6分
2. 東京メトロ日比谷線 「築地」駅 徒歩7分
3. 京葉線 「八丁堀」駅 徒歩10分

• 総戸数：66戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上12階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年04月下旬
• 売主： 東急不動産株式会社
• 販売代理：東急リバブル株式会社
• 施工：株式会社イチケン　東京支社
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）
• 公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/akashicho/

価格・コスト・販売時状況

• 最低でも坪単４００はいくでしょうね。
  • 400超えは間違いないですが、同じ明石町の野村よりは安いと聞いてます。野村の方が場所はいいけどね。
  • 高くても平均坪400弱位では？450〜500じゃあさすがにそうそう売れないのでは。それ位なら日本橋界隈も買えそうですし、良い場所ですし好みもあると思いますけど、さすがに日本橋と張り合う選ぶ場所とは考えにくいのですが。。。
• 66戸のうち20戸が事業協力者住居のようですね。その分販売価格に上乗せされるので、結構な金額になりそうですね。恐らく南側の各住居は事業協力者が抑えるでしょうから、条件の良い部屋がどれくらい出るか気になりますね。
• 1LDKなら4500万円位
  • 1LDKで45m2で4500万円位。２年前より1000万円アップ。
    • 1LDKが6000万から…手が出ません。
      • え？そんなに高いんですか。坪500くらいから？
        • 希少立地なので仕方ありませんが、想像以上の価格設定になりそうですね。湊のタワーに周辺相場が引っ張られてきているにでしょうか。
          • 40m2台が6000万円！？驚きの価格設定ですが勝算はあるのでしょうか。こちらの物件は運用目的で購入される方が多数となるのでしょうか。中には実需として購入される方もいらっしゃいます？
• 条件の悪い、一番安い40m2で5000万弱。上層階の40m2は6000万いくでしょうね。
• 明石町は築地市場が再開発されて綺麗になったら高級住宅街としての地位が確立すると思うよ。今割高感があっても、いずれ坪400が定着するんじゃないかな
• こちらは事業協力住戸が66戸中20戸と割合が高い点は気になるかな、と思いました。 20戸ってもともとコチラにあった建物と等価交換で、ということなのでしょうけれど、 同一の地権者なのか、それとも各々別の方なのか。 それによっても 捉え方が大きく異なってくると思います。
  • 駐車場も地権者優先かも。
    • 旧地権者専用の屋内駐車場がある。それ以外の駐車場は屋内から行けず、外から行く必要がある。
      • 地権者用の屋内駐車場はひどいですね、そこまであからさまなのはどうなんでしょう？ 地権者側が色々な条件を出したいのは分かりますが、 デベとしては断る（あるいは提示しない）のが然るべきと思います。 金額が折り合うかどうかだけで交渉して欲しいですね。 そして、一旦住人になったら全ては平等ですよね、普通は。
• 東南・南西の条件の良い部屋はすべて地権者住戸です。 上層階は少し空いていますが億超えです。 価格は条件によって違いますので、ご自分で確認されたほうが良いかと思います。
• 最多価格1億円台。まあ安いかも。
• 40m2の一番条件が悪い部屋はいくら位でしょうか？5000万位でしょうか？
  • 4700ぐらいだったような。
• 建て替えなので割高なのでしょうね。ただこの辺は分譲が少ないので仕方ないような気がします。
• 環境は申し分ないです。が、角部屋でバスルームに窓のあるCタイプだと70平米で1億超。さすがに手が出ないですね。
• 上層階は坪400後半に迫る価格も驚きですし。
• 結局、第一次販売でどれぐらい売れたんでしょうかね？意外と好調だったとか？
  • どうだったんでしょうね？どうもこちらからはうかがい知ることがなかなか難しいのですが…（契約者の方は知っているのかしら？） ただ、1期1次とか○次販売している時って、少しずつこまめに販売するような印象があります。 まだあだ販売はこれからじゃないでしょうか！？ 1期でどの程度まで行けるのでしょうね。そこがポイントになってきそう。
• 価格も結構しますが値引きもあるのでしょうか。
  • 値引きしないでしょうね。プラウドの方が高いでしょうし 竣工までに完売するでしょうし
• 朝7時前から工事の騒音が出ているそうですが、住宅街において建設工事の時間は月から土曜日までは8時から17時、日曜日は原則禁止と聞いたことがあります。
• 小規模マンションで共有部分のアピールができない分、希少性を高めるべく、最少限かつ最大のセールスポイントだけ出してきてますね。さすが野村不動産。上層階なら、北のリバービュー（ただしパーシャル）と南のパークビューを確保できそうですね。確かに良さそう。100平米物件は明石町初かも？すぐ売れてしまいそうですね。
• 土地が高いのでしょうね。 どの間取りも面積が狭い割には高く設定されています。 ファミリー層向けではないのかなと思いました。 デザインなどはおしゃれでほかのマンションと少し違う雰囲気でよいのですが 価格が高い割にはって思いました。
• 購入者です。購入の決め手は主に、 中央区唯一の緑の多さ 治安の良さ 間取り
• 立地が立地なだけに安くはないだろうと思いましたが、 この専有面積で8000-9000万円の価格帯に驚いてしまいました。 投資向け、あるいはアッパー層の単身者かDINKS向け物件なのでしょうか。
• こちらは事業協力者住戸20戸とは随分と数が多いように思いますが 管理組合に影響が出ないといいですね。 旧地権者さんの部屋は居住用としてご本人が契約されているのですか？ 賃貸や転売となる可能性もあるのでしょうか。
• 物件概要に備考としてコミュニティ形成費が月額300円となっておりますが、こちらの共用サービスとして住人のコミュニティを助けるイベントがあったりするのですか？
  • どうでしょう、マンションの規模的にも住民層的にもマンション内のコミュニティというよりは、町内会などに払う会費を捻出するためのものかもしれませんね。明石町のお祭りや神輿などで、寄付協力先に地域のマンション名が並んでいるのを見かけたことがあります。
• スーモの賃貸情報見てたら、ブランズ明石町の3LDKのお部屋が月24.5万円で賃貸に出てますね。 近隣相場的にはかなり安い気がします。
  • 物件みたところ地権者様の物件のようです。
    • 事前の案内で聞いてた利回りと全然違ってちょっとガッカリ。これが基準になるんですかね？
      • マンショングレードを無視された賃料設定かと思います。 他の賃貸予定のオーナーは勿論、資産価値維持を願う入居者にとっては、迷惑この上ないですね。 敷金・礼金それぞれ２カ月を守ってるところだけ評価します。
• 専用駐車場の管理費等について、いろいろ投稿されていたので調べました。 下記の通り、納得いく回答がありました。 この管理費・修繕積立金は、全体の管理費・修繕積立金と分離され流用できない。 管理費の低減は、シャッターゲートの台数変更のため（6台＞4台）
  • ありがとうございます。 シャッターゲート駐車場＝地権者、ですね。 余った2台分のスペースは何に使うんでしょうね。
    • 書き方悪くて申し訳ありません。 地権者・専用駐車場6台には、当初図面から2台分共用のシャッターゲートが計画されていました。１F平面図を虫眼鏡で見てみましょう。 恐らく管理費を算定した担当者が、6台なのでシャッター6枚としてしまった。しかし、4枚だったってことです。その為、管理費が2/3になったわけ。 このシャッターゲートという代物は、曲者でして、点検費や故障時の対応、耐久回数超えると必ずつぶれるなど、やたら金食い虫なので、全体管理費で賄うとたまったものではありません。 その点、全体の立体駐車場はシャッター１枚なのでコスト安いです。しかし、立体駐車場は屋外ですし10年超えてくるとコストかかると世間では言われていますね。
• エレベーターの維持費が高いと良く言われます。 初期投資は別にして、法定点検費は70,000円/月・台 （低層マンション3基の例） 66戸で分担すれば、1,060円/月・台・戸。出来上がり１基なんだから、いまさら議論しても仕方ないですよ。 法定点検費、１台だからと言ってゆとりある予算が組まれていないかを調べた方が実りあると思います。
• マンションの初代理事会の方々には、地権者とそうでない方との協力体制を築いていただき、是非とも管理関連予算の削減や見直し等に頑張っていただきたいですね。東急の管理会社に任せっぱなしでは良いカモにされるだけですよ。高級マンションであることを売りに、維持費や管理費等高めに設定されていそうですし。過去いくつか新築マンション買いましたが、エレベーター維持管理費、マンション自体の管理費等、相見積をすることにより相当カットされます。エレベーターの維持管理費だけで年間数十万円違うこともあります。そのお陰で、数年後から上がるはずの管理費が据え置かれたままであったり、10年ごとの大々的な改修時の負担金がなくなったりしたこともあります。良いコミュニティが生まれることを願っています。

交通

• プラウドは一番近い駅が徒歩9分。 実際には10分以上よね？
• この辺は中央区にしては地下鉄の駅から遠くて不便。
• 東京駅までは徒歩約２５分ですね。ちなみに豊洲ららぽーとまでも徒歩約２５分です。
• 駅からほとんど雨に濡れずに帰れますね。
• 東京駅行きバスも目の前の通りを通っています。
  • ここだと東京駅はバスが便利ですよ。そこそこ本数ありますし。

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  路線図

構造・建物

• 外観デザインはこの周辺にある建物と同じような感じなので馴染みそうです。
  • 外観が派手すぎず落ち着いていていいですね。
• 東向きの低層階は囲まれていてる感はあるかもしれませんね。 西向き（前面道路側）が1番開けてていいかと思います。
• 駅からやや遠いかもしれませんが、間取りは良いですし、 外観やエントランスも綺麗で良いかと思いました。
• 高級ホテルみたいです。
• オフィスビルみたいにも見える。でも、イメージ図通りの姿ですね。 シンプルなほうが時代問わないですよ。
• なんだか街の雰囲気にあった感じで素敵です！

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  現地状況（2017-03-10撮影）

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  現地状況 西側（2017-03-18撮影）

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  現地状況 外観は、八重桜がちょうど見ごろです（2017-04-21撮影）

共用施設

• 駐車場:19台（身障者用駐車場1台　事業協力者所有駐車場6台含む）
• 自転車置場:93台　
• レンタサイクルあり
• エレベーターが一機なので上の階は少し不便かなと。
• エレベーター、ペット用とかないの？
  • 「ペット」ボタンがエレベーターにあるから1機だけでしょうね。 だいたいが、70世帯超えると2機以上になるらしいので、ここは世帯数的にも1機でしょう。

設備・仕様

• 窓も大きく、設備はとても素敵です。
• 部屋の中の仕様はなかなか良かったです

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：40.11m2～71.32m2
• バルコニー面積：4.81m2～6.25m2
• 収納スペースが多いプランがあるのがいいと思いました。
• あまり広いお部屋はなさそうですね。
  • 広々としていてとてもいいですね。居室もきちんと広さがあり、また収納も十分。
• 日当たりについては、南側にも面する角部屋は良いと思います。南側が駐車場と3階建て低層の建物なので実質的な角地立地ですね 。西向きのプランでも前面の街路樹の続く大通りは道幅が広くそれほど暗く感じないのではないでしょうか。
• 3タイプの間取りが公式サイトで見れますが、全体的に狭小なので仕方ないとはいえ、 3LDKで2室がリビングインなのはこの価格帯にしては残念です、でも最近すごく多いですよね。 57m2のプランは洋室（1）の形が歪すぎて勿体無い面積の使い方をしています。 60m2のプランはLD、洋室（1）ともにデッドスペースが少なく一番良いと思います。 洋室（2）は4畳と狭いですが、LDと繋げて1LDKとして使えば快適そうですね。
• 間取りは全体的に狭小ですし、ファミリー向けという感じもあまりしないんですよね。
• 専有面積が小さめなので仕方ないんだけど、3DLKと2LDK+DENのいずれも リビングインが2室になってしまってるのが惜しい。最近は本当に多いパターンではあるが… 2LDKなら良いかな！
• リビングインのデメリットと言われる自律心が芽生えた際の部屋については、ご家庭次第の判断になるかと思いますが、リビングインではない洋室もありますし、間取り変更や引越し、子供との相談で判断していきたいと考えています。
• 全体的に狭小なのとリビングインが多いのが気になりますね。
• ここって間取り狭いですよね。。。 道に面してるしAがいいかなって思ったんですけど、洋室ふた部屋も狭そうで形は変だし、リビングも細長そうです。 快適さを考えた間取りなんでしょうか…
  • 閉塞感ありますよね。 まぁでもこの辺で買おうと思ったらここしかないので間取りは諦めて購入しました。
  • A-typeを検討できるとは、うらやましいですね。 全部屋窓・バルコニー付きで、すばらしいと思います。 最上階で開放感もGood!

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  Ｂタイプ

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  Ｃタイプ

• 

  Ｄタイプ

買い物・食事

• どらっぐぱぱす 明石町店（約50m・徒歩1分）
• まいばすけっと 新富町駅前店（約530m・徒歩7分）
• miniピアゴ入船3丁目店（約510m・徒歩7分）
• 築地市場（約720m・徒歩9分）
• デパートは、松屋が近いです。
• スーパーが近くにはないのが不便。
• スーパーや最寄り駅が徒歩5-6分圏内なのは、許容範囲でした。
• 日本橋も髙島屋あたりまでは歩けますが、三越や室町方面までだと結構かかります。地下鉄も微妙に乗り換えが必要なので、うちは東京駅八重洲口行きの都バスに乗って終点ひとつ前の「通り三丁目」で下りて中央通り沿いに歩いちゃうことが多いです。ただしこのバス便は本数少ないです。
• 銀座三越までは、徒歩約２０分です。
• 住むとなると買い物が不便かな…徒歩圏にスーパーがないよ
  • ご家庭それぞれでしょうが、うちは買い物での不自由はまったく感じていません。スーパーのことを指摘する方がいますが、周辺にミニスーパーやドラッグストアが増えていますし、時々で松屋、大丸、三越の食品売り場と使い分けしています。コンビニは50mおきにあり無印良品を置いているファミマも近くに二軒。むしろ自転車で道を塞がれるようなスーパーは至近距離にはない方が環境面では良いと考える方もいるのでは。
    • マルエツプチ、使える
      • 2年後には湊にスーパーできるし、そこまで心配なさそうですね。
        • デパ地下に歩いて行けるから問題無いでしょう。
• スーパー不在はこのエリアの弱点でしたが、新富町のマイバスケット・ミニピアゴがこの２年で開店したのに加えて、PC中央湊の足元にも開業するから、徒歩圏に3軒になり、もう不足はありませんね。住民増えてますしそろそろ築地駅周辺で成城石井など少し毛色の違う店の出店も欲しいところ
  • 築地市場が移転するから、難しいかもね。
• 築地魚河岸が10月にオープンすると、仲卸が60店舗入って引き続き業者向けの仕入れ環境を提供するそうなので、近隣住民からは更に買い物がしやすくなりそう。早朝の買い出しとか楽しみです http://www.tsukiji.or.jp/related/future/

• 外食には困らない立地

育児・教育

• 確かにお子さんがいるとしてもこの広さだと１人ですね。パチンコやゲームセンターのような歓楽施設がない地域なので子育てに良い場所とは思いますけど。

【幼稚園・保育園】

• 区立明石町保育園（約220m・徒歩3分）
• 区立明石幼稚園（約260m・徒歩4分）
• 区立築地保育園（約1,190m・徒歩15分）
• 隣のぱぱすビルにある保育園の騒音とかはどうなんでしょうか？新しそうだからちゃんと防音されてるのかな？
  • 園庭のない保育園で園児も散歩は周辺の公園に出かけているようです。入り口が聖路加タワー側ですから、園内の音はあまり気にならないかと思います。平日に現地で確認されてはどうでしょう。
    • 保育園も子どもがいる時間って限られていますから、そもそもそこまで生活に影響があるのかな？と思います。 自室にいれば少なくともそこまで気になる存在にはならないのでは？ 室内あそびの時間もあれば、公園で遊んだり、お昼寝があったりと 子どもたちが在園している時間でも四六時中うるさいわけではありませんからね。

【小学校】

• 区立明石小学校[通学区]（約260m・徒歩4分）
• このエリアには小学校受験組もいますけど中学受験組の方が主流です。明石幼稚園、明石保育園など地元からそのまま顔馴染みのお子さんの多くが明石小に入学しています。100年以上の歴史がある小学校だしハードや環境にも恵まれているので保護者の満足度も高いと思います。生徒数も少なく子どもに目が届いている印象です。
• 色々便利そうな立地ですし、家族で住んでも十分いい暮らしができそう。通学小学校は幼稚園と隣接しているので、親としては安心できますね。それに、外観がきれいですから子供にとってもよさそう。新しめの小学校なのでしょうか
• 明石小は100年以上の歴史がある小学校ですね。現校舎は5年ほど前に建て替えられたもので、それまでの校舎は関東大震災後に作られた復興小学校のひとつ。意匠性の高い建築だったので、建て替え反対運動があり、テレビや新聞で報道されていました。結局、旧校舎の意匠を取り入れる形で新しい建物になり、南面の沿道もセットバックして綺麗になりました。南に聖路加国際病院のチャペル、東に築地教会を臨むというロケーションです。

周辺環境・治安

• 用途地域:第二種住居地域、防火地域、京橋地区地区計画区域
• 川の傍なので癒されるとおもうのですが、日当たりがどうなのか気になるところです。
  • ここは、聖路加タワーが南に聳え立ってて日照・眺望もないよ。
  • 現地で見ると日照は思うほど悪くないですよ。眺望はそもそもこの物件を選ぶ人はあまり期待していないと思いますけど、以前に建っていたマンションを内見したときには低層の街路樹ビューもなかなか良かったです。
• この辺りは昔からの閑静な環境を維持できている一方、この数年の間にぱぱすドラッグができ明石小がきれいになり、ミニスーパーが複数できファミリー層にも魅力的な場所になりました。これからも周辺で、湊の再開発、築地駅周辺の古いビルの建て替え、市場跡地開発など、環境が整う計画が続いているのも魅力。古いものと新しいもののバランスが良く、変化のスピードに無理がない点もいいですね。
• 聖路加タワーも駅から遠すぎて電通も出てって寂びれっぷりが凄い。マックも出てってテナント埋まってないし。
• 湊あたりのゴチャッとした感じとは全然ちがって品がありますし、場所としては良いと思います。
  • 私は住んでこの静かな環境が大好きです。喧騒とは無縁です。築地・銀座に程近いこの立地は希少だと思いますよ。
• この地域で散歩なら、やはり隅田川沿いがいいですね。勝どき橋辺りまで歩いて築地で買い物か食事して帰るか、桜の時期なら佃大橋を渡って佃まで行って帰ってくるとか。水上バスも聖路加ガーデンの発着場から浜離宮まで310円、お台場までなら620円。毎年お花見シーズンに乗っています。
• このマンションが面している通りは、遊歩道みたいに歩道の広い通りでいいですね。電線もなくて周辺も緑が多くてこんなに雰囲気がいい一画があるんですね。
  • 散歩すると気持ちいいですよね。でも夏場は蚊が大量発生するので気をつけないと。昨年・一昨年はデング熱の影響で、中央区が早期駆除対策してましたけどね。
    • このマンションの目の前にある遊水路が発生源だと思います。区が定期的に清掃しているんですけどね。この遊水路のおかげで、暑い夏場でも涼し気な感じはするのですが。見た目と実際の生活とのすりあわせはなかなか難しいです。
• 病院が近いというのは安心な反面、救急車の音など騒音などが気になることがあります。 大きい病院だと紹介状などが必要になってきますから近くにあっても利用しない場合がありますね。 気になる点といえば、地権者住戸があることでしょう
• 立地の希少価値は大きいですね。銀座徒歩圏でこの落ち着きと歴史。緑の多さ。電線もない。ここか野村か、やはり明石町が欲しいです。
• 隅田川沿いは毎日の散歩するのに気持ちいいでしょうし環境が、整っていると感じます
• 明石町良いと思いますけど、ここは中央区にしてはやや駅距離がありますし、利便性よりは環境重視の人が選ぶのではと思います。
• 明石町は良いですね。 雰囲気というか空気が違う気がします。明るくてからっとしていて、少し異国情緒もあって 一度通りかがったときは、こんなところに住みたい、と思いました。
• 明石町は最寄駅も徒歩６分かかり、近くに大きなスーパーもないけれど、 現地へ行けば 銀座徒歩圏内がこんなに静かで穏やかな町なのかと驚く。 この物件の前には大きな通りがあるが、交通量はそんなに多くないので 広々した感じを持ちながらも静寂さもあり、それでも都心であることが心底気に入って購入しました。 ここにきて築地市場の移転問題も起きてるし、まだまだ築地での買い物や食事も楽しめそうだし。
• 明石町いいですよね。築地・湊・月島エリアなどには無い、独特な落ち着いた雰囲気があり住んでいて非常に心地よいです。

【地盤】

• 気になる点は、地盤です。 関東大震災まで、私立の名門女学校などがこのあたりに複数あったらしいですが、関東大震災で崩壊して、ほとんどの学校は内陸地のほうへ移転したそうです。 昔の工法ですから、勿論、今とは比べ物にならないくらい地震には弱いでしょうが。 内陸のほうでも、飯田橋から鶯谷まで、断層があるらしいと数年前にわかったので安心できないですしね。でも、この明石町辺りの地盤はどのようになっているんでしょうか？

周辺施設

【公園・自然】

• 明石町河岸公園（約140m・徒歩2分）
• あかつき公園（約240m・徒歩3分）
• 隅田川テラス（約240m・徒歩3分）
• 築地川公園（約360m・徒歩5分）

【金融機関】

• 聖路加ガーデン内郵便局（約60m・徒歩1分）

【病院】

• 中央みなとクリニック（約60m・徒歩1分）
  • 聖路加タワー内の中央みなとクリニックには急な風邪で何度か駆け込んだことがありますが、平日はビジネスマンと健康診断の方が多く混んでいます。急がない診療は、なるべく築地や銀座周辺の各専門医のクリニックを利用しています。
  • 中央みなとクリニックはインフルエンザの予防接種に行きました。みなさん健診というわけではなさそうでした。ご高齢の方も多かったです。ここらへんの小さな診療所は聖路加と繋がっているところも多く、紹介状は書いてもらいやすいと思います。
• 聖路加国際病院本館（約100m・徒歩2分）
  • 聖路加は小児科は予約なしで診てもらえます。初回に確かにお金がかかりますけど。大人は普段使いは聖路加タワーの中央みなとクリニックでいいんじゃないですかね。
  • 聖路加は、たしか初診料(紹介状無し)は5000円ちょっとかかったかと思います。
  • 明石町在住で聖路加で出産しました。初産だったので病院が近いことは大きな安心感に繋がりましたし、出産後も聖路加には検診や夜間診療でお世話になっています。予防接種を受ける保健所が明石町にあるのも便利です。
  • お産できる病院が近いのは安心できますし、妊婦健診も回数が多いので助かりました。
  • 私個人としては、街のクリニックで判断を誤られるような症状の場合、コスト的にも最初から聖路加に行く方がいいと思っています。初診料を払って一般内科で診てもらい、問題があれば検査など各科に振られます。救急外来は深夜に3時間程度待つ場合もありますが、熱が40度超えでも歩いていける距離は助かりますよ。家族の入院先としても、近いので便利です。逆に日中のロビーは病人らしい人間がいないので、具合が悪くボロボロ状態だと気後れします。そのブランド力が聖路加の使いにくいところです。
• 中央区休日応急歯科診療所（約220m・徒歩3分）
• いしせ脳神経外科クリニック（約620m・徒歩8分）
• 京橋休日応急診療所（約1,020m・徒歩13分）

【公共施設】

• 中央区保健所（約220m・徒歩3分）

【その他】

• タイムドーム明石（プラネタリウム）（約220m・徒歩3分）
• 歌舞伎座（約1,160m・徒歩15分）

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  周辺施設(1)

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  周辺施設(2)

掲示板

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