ザ・パークハウス 戸塚フロント

2018年3月8日 (木) 16:20時点における版

ザ・パークハウス 戸塚フロント外観予想図

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字二丁目4018-1、4018-4、4022-1他（地番）
• 交通：

1. 東海道本線 「戸塚」駅 徒歩3分 （出口7より）
2. 横須賀線 「戸塚」駅 徒歩3分 （出口7より）
3. 横浜市営地下鉄ブルーライン 「戸塚」駅 徒歩3分 （出口7より）

• 総戸数：106戸（地域交流施設1戸、他に店舗7区画）
• 構造、建物階数：地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年05月中旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/大洋建設株式会社
• 施工：株式会社フジタ横浜支店
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式：http://www.mecsumai.com/tph-totsuka106/

価格・コスト・販売時状況

• 東戸塚〜藤沢にかけてマンションラッシュですね。ブランズやクレヴィアに引き続き、お高くなりそうです。
• 立地の良さを前面に出して高級感のあるファミリー向けマンションになるんでしょうね。設備仕様も期待できるでしょうか。
• 間取りはタワマン以上の柱との格闘がうかがえる。ゆえに単価が怖い。
• 駅近マンションの駐車場は余りがちので、こんなものでは？
• 欲しい間取りもありそうな幅広い設定になっていますね。駅に近いので金額や駐車場の少なさはしょうがないでしょうか。
• この間取りの仕様で坪３００なら割高と思います。 駅３分という立地を加味しても、坪２２０が妥当というのが個人的な感想です。
  • 坪220なんてあり得ないと思います。戸塚駅から ３分です。新築中古合わせて相場がどうなって いるかを把握した上で予測したらよいかと思います。
• 2LDK～4LDKでファミリーが多くなるのかなと思います。
• 価格表です。写メなのでちょっと小さいですが… あと天井高1,880はKrタイプの洋室2かもしれません。「1,880※最高天井高2,455」と記載されてます。（2017/1/21）

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  ザ・パークハウス 戸塚フロント_価格表

• • ここは、GHがいいけどやはり高いな。 あとはなにがしか、難がある。
  • 意外に安い部屋もあるんですね〜！！5000万台なら欲しいかも。
    • 5000万台はやや狭めと、北向きですね。 悩みますね
    • この駅距離で3Lで5000万前半なら安くないですか？維持費が高いのかな？
• 業界にかなり詳しい者です。戸塚駅周辺の色々な新築 マンションでは、この物件の立地はかなりダントツだと思いました。徒歩5分圏内でも立地の価値が別格。ここならば、これからの人口減少社会でも値段は下がらない可能性が高いと思いました。あとは価格でしょうか。都内の物件も買える価格なので、そこは個人の判断が分かれるところですね。
• 道路側でないところは低層は日が入らないところは価格は安いですけど高層はそれなりに高い。
• 都内へも行けるし、戸塚は人気急上昇中。今のうちに買っておきたい気もしますが これからどんどん建つと日当たりなど遮られないかなども気を配りながら購入したいです
• 東洋経済マンションPBRによると戸塚駅は関東圏下位15位。鉄板と言われていますがこの矛盾。どなたか教えて下さい。フロントに限らず戸塚は場所柄評価が低いのでしょうか？
  • 戸塚はJR駅がきたないし、再開発前のごちゃごちゃした印象がかなり強いです。ただ、電車のアクセスなどもかなり良く、割安感のある地域だと思います。戸塚を含め駅前マンションは、立地が限られているので気に入れば買いだと思います。
  • 昔ながらの神奈川県民であれば、戸塚は選ばないですね。横浜市民であればなおさらです。ただ、ど田舎の港北、都築、青葉が人気になったぐらいですから、世の中はわかりませんねー。

【管理費・修繕積立金】

• 管理費、修繕積立金はかなり高めですね。大規模マンションの約1.5倍と言ったところです。まあ、内廊下なので仕方ないところですが。

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  ザ・パークハウス 戸塚フロント_管理費・修繕費

• 管理費が全体と住戸で別れているけど。全体の方が高いのが気になる。他デベの物件だけど、管理費が高い理由ととして、テナントがあるので警備員を増やさなければならないなんて説明していたケースがある。そういう理由だったら割高になる分はテナントが支払うべき。管理費の金額だけでなく管理計画を入手して、何にどれだけ使うのかってのもちゃんと確認しないと。
• 管理費、修繕費用は高めですね。 マンションって、修繕積み立て費用が13年目あたりをピークに段階的に上がりますよね。 3LDKで当初から三万なのはタワー型マンション並みですね。
  • 管理費・修繕積立金が異常に高いですね。 検討難しそうです‥
• 引き渡し時一括払いとはマンション入居時に一括で支払うのでしょうか。 Ｅタイプになりますと100万円以上になるのでしょうか。
• 内廊下のせいなのか？ 初年度から三万超えるのは高すぎる。

交通

• 駅まで徒歩３分と利便性の高い立地
• ここが3分でステーションプレミアが4分？？ 体感的には、ステーションプレミアの方がはるかに高いけどなー。信号もないし。
  • 信号については、戸塚フロントも、マンションを出て信号を渡るのでなく、右(餃子の王将側)に歩いていくと、トツカーナの1F(?)を経由して信号なしで駅に到着できますよ。 ちなみに、すぐに屋根がある道になるので、雨でも傘を開かずに駅に行けそう(濡れた傘を満員電車の中で持っていたくないので...)で、その点は良いなとは思いました。
    • そうですね。フロントだったら小雨程度であれば駅まで傘レスで行けると思います。例えば、コーヒー飲みたいからコンビニで100円コーヒー買ってこようとか、買い物もお惣菜とか夜のセールの時間にちょろっといってみようとかが億劫でない距離がこの2，3分、濡れないの条件だと思ってます。 資産性という意味では今後高齢化が進むため高齢者の視点で価値があるかどうかも大切ですね。そういう意味ではジムなんかも近くだといいですね。最近のジムは年配の人がいっぱいいます。需要があるのだと思います。 このあたりの条件だと、フロント、去年のクレヴィアくらいでしょうか。そういい意味で希少価値はあるかなと思います。
    • なるほど、そちらから回れば、横断歩道は不要なんですね！調査不足でした。
• 戸塚駅からほぼ雨に濡れずに徒歩３分の立地で資産価値という観点でも中長期的に優位性は確保できると思いました！

構造・建物

• 敷地面積：1595.49m2
• 乾式壁
• 商業施設と一体型になっているのは便利でしょう。その分、日中、夜間はにぎやかになるでしょうから、その点は良いと思う方といやだなと思う方といそうですね。
• マンション内は内廊下となっていて高級感があって良いと思いますし、多少の騒音なんかも防ぐことができますね。
• ランドプランによると地下は居住者用の集会所、1F-2Fまでが地域の交流スペースや店舗で、3Fから住居フロアとなるマンションになるようですね。
• 設計は謎だらけですが。土地が変な旗形状なのと駅前故に、 ワイドプランでも連窓を採らない形にしたのかしら。 内廊下が元凶ですな。 外廊下にしても土地と柱の関係との格闘は変わらないのでしょうけど。
• 内廊下ってのがちょっと気がかり。騒音対策もあるのかもですが……裏を返すと窓開けての生活は厳しい？駅近の利便性と引き換えに失うものですかね。
• 天井高1880という部屋があるようですがあまりに低すぎません？
  • • 天井高1880は、2，3タイプの洋室の部屋でそうなってるね。
• 北側は結構駅のデッキから見えますよね。。 南は建物があるし、これからも立ちそうですよね。。駐車場とかだから。 道路側かな。。でもどうなんだろう。
• どっち方向か忘れましたけど、道路挟んで向かいの郵便局は結構高さがあるので10階以上くらいじゃないと目の前が塞がれますね。 まぁ、まだ建ってないので日照とかどうなのかわかりませんが…
• Ｃタイプの間取りがいいなと思い、検討しているものです。 公式サイトの平面図を見ると、Ｃタイプの南側に空白があるのですが、これは何かお分かりになる方はいらっしゃるでしょうか？タワーパーキング、ではないですよね？
  • 階段では？

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  ザ・パークハウス 戸塚フロント_配置図

• • • アップしていただいた写真でELVパーキングと表示されている部分のことを気にしていました。仰る通り、部屋に囲まれるような形で階段もありますね。ELVパーキングとなると、若干騒音が不安ですかね。。。寝室は北側なのでそこまで問題ではないかもしれませんが。
• 南側の眺望の将来性が気がかりです。。もちろん、100％の保証なんてできるわけはないですけど。
• 類似する近隣物件で1番高価、天井が低い、というあたりも気になるところです。

共用施設

• 駐車場：（総戸数に対して）40台　※店舗用3台含
• せっかくの立地なのに、戸塚にしては駐車場が少ない。
  • 駅近マンションの駐車場は余りがちので、こんなものでは？

設備・仕様

• ＰＳの配置場所からして、スケルトン・インフィルではないと思われますが、 どうでしょうか？
• 居住者用のエレベーターは106戸に対して1基だけなのでしょうか？
  • HPのフロアガイドを見る限りではそのようですね。朝の通勤通学時は渋滞しそうです。
  • １１０戸程度だとＥＶ１台なのか２台なのかで分かれるボーダーのような気がしますが、 通常のマンションだと１Ｆ住民は使用しないし、低層階に住む人はＥＶ使う頻度が低いし、 マストとなる人口ってだいぶ絞られますよね。 ここはすべての住民が使用することになりますから、ＥＶ１台はきつそうですね。
  • やはり1台ではきついですよね。上層階希望なのでとても悩みます。管理費が安くなるのはありがたいですが。
    • EVは平面図見る限り2台ですね。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：61.37m2～125.89m2
• バルコニー面積：11.63m2～22.35m2
• 間取りが今ひとつ。土地の形がいびつだから仕方ないのかなぁ。
• 間取りがなかなか変わってますね。Hタイプは部屋が一つ独立してるんでしょうか、これ。3方向に窓のある良い部屋なんでしょうけど、収納の少なさと部屋の柱がどうしても気になるかなあと。
• アウトフレームではありません。 それどころか、かなりのプランで、柱がまるまる一本混入しています。
• 配管スペースが壁ではなく、バルコニー側の窓側に配置されているものが多いです。 この結果、配管スペースの壁がつくられることになるので、 リビングの窓は２枚しか取れていないものが多いです。
• 間取りを見ると、部屋の配置というのか設計がとても使いやすく考えられていると思いました。 どの部屋についても窓があるのは結構珍しい気がします。 間取りがいまいちと感じている方もおられるようですが、自分はいいなと思います。
  • 間取りはが悪いと言うより。無駄が多いといことで序盤コメントしました。 扁平した土地に無理矢理内廊下なんか採用した仇としか思えませんが、 ワイドプラン好きにはよいんじゃないしら。
• このあたりでは珍しいですねリビング中心とした部屋の間取りで家族の気配を感じられる作りです

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  Iタイプ戸塚

• スーモにある間取りを見ましたが、2LDKと3LDKで部屋数は少なく、その分、LDKを広くしたマンションなのかと感じました。3LDKであっても80㎡台が多くてゆったり住める気がしました。間取りでいいかなと思ったのはHです。内廊下で、今日みたいな寒い日でも快適に過ごせそうなのがいいですね。雪が降った日とか雨の日は内廊下でよかったと感じられそうです。
• 今、３ＬＤＫといっても、名前ばかりで どの部屋も狭いと感じる物件がとても多いです。 このパークハウスは、設計が少し変わっているかしら。 各部屋が横並びになっていて、窓が多くて日当たりが良さそうです。 面積も広いので部屋も広々と使えるのが良いかもしれないです。
• バルコニーが案外広いなという印象。洗濯物も問題なく干せそうです
• 各部屋の配置が、よくあるマンションの間取りと違って 珍しいなと感じました。
• 間取りが最大125.89㎡。広いです。Krの間取りですか？14階だけ7邸なんですね。ほかは9邸。2邸減っているわけですから、1邸あたりが広いというのがわかります。Jも広いのかな・・・？
• いろんな間取りがあるけれど考えられている気がしてジーと見入ってしまいます ２LDKで６０㎡以上あるので開放的に感じられます。キッチンは対面ではないのですが独立しているキッチンがいい方も多いのではごちゃついている感じも見られたくないなど。 Fタイプのように田の字ではなく少し変わった形をしているのも面白いです。 水回りはまとまっていてリビング中心に部屋がまわりに作られていると一体感が出ますね。窓のない洋室もリビングと一体化してしまえば広々感じられそう。

買い物・食事

【テナント】

• マンション内に店舗も入るようですが、どんな店舗が入るか楽しみですね。
• 店舗はどんな店舗が入っているのでしょうか？
  • マッサージ屋
• 外観デザインを拝見する限り開口部がオープンな造りではないので、テナントの業種も限られてくるように思いますがもう何が入るか決まっていますか？ クリニックや整体、サロンのような店舗でしょうか。
• 店舗はダクトが無いから飲食店は入れないと言っていました。参考まで。
• 2階の店舗の広さがとても気になりました。 1階の店舗の広さに比べ、かなり広いものになりそうですが、 何が入るのでしょうか。どこかの会社が入ったりするのでしょうか。
• 3〜14Fまでが住居フロアで下にお店や公共のサービスが入るらしいですが、 公益施設って何が入るのでしょうか。 駅前だということで、役所の支所が入ったりすると便利だろうなぁと思います。住民にとってもそれはメリットになってくるということになるのでは。 こういうところだと駅に近いだけでも資産維持しやすそうなのに、 更に公益施設が入ることで維持が出来やすそう。 その分、お値段も高くなってくるとは思いますが。
  • 1階に入る公益施設は地域交流施設と書いてありますね。 参考までに私が住んでいる街にも地域交流施設がありますが、地域住人が利用可能な 集会室やカフェ、小さな子供が遊べるキッズルーム、勉強や読書に利用できる スペースなどが作られています。

【スーパー】

• 業務スーパー戸塚店（約80m・徒歩1分）
• 戸塚パルソ（約100m・徒歩2分）
• sanwaサクラス戸塚店（約160m・徒歩2分）
• 戸塚東急ストア（約180m・徒歩3分）

【その他】

• ツルハドラッグ戸塚駅前店（約120m・徒歩2分）
• TSUTAYAサクラス戸塚店（約160m・徒歩2分）
• 近くには業務スーパーもあるようですが、営業時間は何時から何時までですか？
  • 地図を見ると業務スーパー、あるみたいですね。検索してみたら、9時から21時までの営業というふうに出てきました。 最近、ブロガーさんなどでも業務スーパー取り上げる人が多いですね。牛乳パック羊羹などびっくりするものもありますが、 中にはカルディと同じ輸入食材が安く売られていたりするようです。

【大型商業施設】

• サクラス戸塚（約160m・徒歩2分）
• トッカーナモール（約180m・徒歩3分）
• 東急プラザ戸塚（約180m・徒歩3分）
• 戸塚モディ（約380m・徒歩5分）
• アピタ戸塚店（約640m・徒歩8分）

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  戸塚パルソ

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  戸塚モディ

育児・教育

• 駅にものすごく近くて、買い物も便利で、ということで、子供がいたとしても小学校高学年ならばいいんじゃないの？と思いますが 小さいお子さんがいる場合には違うというようになってくる可能性があるのかしらと思いました。 小学校はどこになるのだろう。戸塚小学校が一番近そうではある。 緑豊かな公園などとは離れた環境になりますが、とにかく利便性を第一に考えると 悪くはないマンションですよ。
• 小学校や中学校が近いので、安心して通わせることが出来そうです。【幼稚園・保育園】
• 戸塚幼稚園（約230m）
• グローバルキッズ戸塚園（認可保育園）（約340m）
• にじいろ保育園戸塚駅前（約340m）
• にじいろ保育園戸塚（約350m）【小学校】
• 市立戸塚小学校（約240m）【中学校】
• 市立戸塚中学校（約940m・徒歩12分）

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• バスセンター跡地ですね。立地は最高ですね。
• 駅近で大型商業施設からも近く、便利でいいですね。 1階と2階に店舗や公益施設が入るようですが、 元々賑やかな場所なので何が入ってもあまり気にならないかなと思います。
• 飲食店や交差点に囲まれて騒がしそうで空気悪そうな割に、値段はお高いんだろうなぁ。 うーん、ここまで駅近じゃなくていいかなー
• 騒がしさや隣の焼肉屋の匂いやら排気ガスとか…とか、駅前なのだから仕方ないと思うんです。そういうことを言うのは駅前の贅沢 ってやつですよ。今のマンションは浴室乾燥機も標準ですし、年中窓を閉め切っていれば問題ないかと。
• 駅や商業施設が徒歩圏内という便利な立地のマンションで 住んでみたいなという気持ちに駆られます。 その分、周辺はゴミゴミしている感じもして、騒がしいのかなとも思います。
• 共働きで2人とも午前様が多く家にはいないので、気になるとしても夜の環境ですね。夜静かであればいいですわ。
  • 夜も静かなのか、と言われると怪しいですね。道路は多少は静かになるでしょう。 あとは、飲食店が多い駅前なので、酔っ払いはいつまでもいるでしょうね。 あとは、もくもく煙を出しているだろう、焼き鳥屋、焼肉屋、居酒屋のようなお店が近隣南側と東側に複数ありますねー。
• デメリットは、駅前であるが故の賑やかさに加え、ここのポジション特有の、音や、飲食店の排気の匂いだと思いますけど。
• ここは、救急車と消防車なども通るのでそれなりにうるさいよ。当然バスも通るしで排ガスも気になる。
• あまりに繁華街すぎて車の排ガス、音とか駅デッキからの見下ろされている感が気になってます。あとあのあたり歩くとまだ古い建物とか駐車場とか駐輪場とかあるから高い建物とか将来的に立ったりしないですかね。。
• 直ぐ近くのゲームセンターのドアが開いているため、音漏れが酷い。
• 下のゲーセンや飲み屋帰りの酔っ払いの声など、リビング側に居ると煩く感じそうですね。まあ駅近だから仕方ないか。
• 電車の音よりも人の声とか車の音とかみたいに規則性がない音のほうが気になるんだよね。。 たまによっぱらいグループが叫んでるのみるけど深夜にこれやられるとつらいね。
  • わかります。 知人の家の近くが住宅街なんですけれど、花火なのかバーベキューなのか夜になっても叫び声がすると言っていました。公園隣接なんですが、きもだめしみたいなこともやっているみたいで大声が響くって。 看板立てたりもしているみたいですが、そういう輩って看板見てないし読んでないんですよね。残念ながら。 窓ガラスを閉めれば音は聞こえないかしら？それならいいかなと思います。
• 隣の王将とかゲーセンとかゴチャゴチャした中に立っている感じが住むところとして気になります。 あと、このまわりって同じような高さの建物とか将来東、南側に立つ可能性無いんですかね？ 結構古い建物が多いから気になります。
  • 周辺を見渡しますと、左隣は郵便局、右隣は王将という並びになっているんですね。
• 隣にゲーセン、そしてマンションの一辺が大通り？からの側道になっているため、路駐が頻発している、という外的要因が気になります。
• 戸塚って、自分の中では田舎というイメージで今までいましたが、 意外や意外、駅に近くて、スーパーなどが徒歩圏内にたくさんあります。 都心とまではいかないかもしれませんが、生活環境がとても整っています。
• 建設現場に行って来ました。現在、12階～13階ぐらいの高さにまでなっていました。戸塚駅の西口を降りて、トツカーナのショッピングモール抜けると一際目立つ建物になりそうです。高さ制限があるため周辺に高い建物もなく、これは戸塚駅前のランドマーク的な存在になりますね。駅から信号無しで歩いて直ぐです。徒歩3分ですがお店があるので本当に近く感じます。また、駅近物件なので当然ながらお店も数多くあり、夜中でも周辺は暗くならないため、夜遅くなったお子様も安心して家路着けるメリットもありそうです。近くには戸塚小もあり、また駅周辺には多くの学習塾もあるようですので、お子様が受験対策する環境としても申し分ないと思いました。
  • ランドマークというほどではない気がしますが。意外に小さくないですか。駅からのデッキからだとすでにそれなりの高さだからでしょうかね。。
• 現地に行って来ました。もうすぐ完成ですね！

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  ザ・パークハウス 戸塚フロント_周辺の様子

周辺施設

【医療施設】

• 戸塚皮膚科クリニック（約80m・徒歩1分）
• 戸塚共立第1病院（約100m・徒歩2分）
• 戸塚共立第1病院付属さくらクリニック（約120m・徒歩2分）
• 若杉診療所（約130m・徒歩2分）
• さち歯科医院（約130m・徒歩2分）
• おくかわ胃腸科クリニック（約210m・徒歩3分）

【公共施設】

• 戸塚区総合庁舎（約210m・徒歩3分）
• 戸塚駅西口交番（約280m・徒歩4分）
• 戸塚消防署（約290m・徒歩4分）

【文化施設】

• 戸塚公会堂（約180m・徒歩3分）
• 戸塚地区センター（約180m・徒歩3分）
• 戸塚図書館（約180m・徒歩3分）

【金融機関】

• 横浜信用金庫戸塚支店（約50m・徒歩1分）
• スルガ銀行横浜戸塚支店（約110m・徒歩2分）
• 戸塚郵便局（約110m・徒歩2分）
• JA横浜戸塚支店（約160m・徒歩2分）
• 中央労働金庫戸塚支店（約170m・徒歩3分）

【スポーツ・レジャー】

• 東急スポーツオアシス戸塚店（約160m・徒歩2分）
• ゴールドジム戸塚神奈川（約380m・徒歩5分）
• スポーツクラブNAS戸塚（約520m・徒歩7分）
• カープス戸塚上倉田（約600m・徒歩8分）
• 戸塚スポーツセンター（約700m・徒歩9分）

• 

  戸塚図書館

その他

掲示板

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