クオス新川崎 夢見ヶ崎公園

2017年2月17日 (金) 17:07時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市幸区南加瀬一丁目2109番、2110番3（地番）
• 交通：

1. 横須賀線 「新川崎」駅 徒歩14分
2. 南武線 「鹿島田」駅 徒歩20分
3. 東急東横線 「日吉」駅 バス12分 「夢見ヶ崎動物公園前」バス停から 徒歩5分 （東急バス「日95系統」）
4. 東海道本線 「川崎」駅 バス13分 「夢見ヶ崎動物公園前」バス停から 徒歩5分 （川崎鶴見臨港バス「川56系統」）
5. 京浜東北線 「川崎」駅 バス13分 「夢見ヶ崎動物公園前」バス停から 徒歩5分 （川崎鶴見臨港バス「川56系統」）
6. 南武線 「川崎」駅 バス13分 「夢見ヶ崎動物公園前」バス停から 徒歩5分 （川崎鶴見臨港バス「川56系統」）
7. 東急東横線 「元住吉」駅 バス15分 「夢見ヶ崎動物公園前」バス停から 徒歩5分 （川崎鶴見臨港バス「川61系統」）

• 総戸数：47戸（管理室1戸含む）
• 構造、建物階数：地上7階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月上旬予定
• 売主：株式会社ビッグヴァン/三信住建株式会社
• 施工：日成工事
• 公式URL：https://www.big-vann.co.jp/products/qas/shinkawasaki/index.html

価格・コスト・販売時状況

• 販売価格 3,600万円台～4,500万円台
• この辺で5000万もするんですか？
  • このあたりで一般的な建売はざっと土地50平米、3階建、延床80平米で3800万前後しますよ。 三井のは土地100平米、2階建、延床100平米くらい。 なんだかんだ言って一番高いのは土地です。それが2倍の面積ですからね。 建物も800万(もしないか)に対して1800万くらいか。その他、道路付けや景観造作も違いすぎ。。 本来ならこの地域ではあり得ない(新百合や田都あたりならともかく)希少性のある物件でしょう。 前回のファインコートはあっという間に売れてしまったので要注意です。
• 価格の違いが具体的にプランの内容の違いで表示されているのはわかりやすくていいと思います。
• 購入されても10年以内には出て行かれる方が多いので、割と築浅中古物件という事ですぐに入ってくる人が絶えない不思議な地域です。 マンションの方が売るには良いのかな？とも思いますが、場所が場所だけに、中古になった途端に1000万は値下がりすると思います。
• ロケーションも価格も良いと思いますよ。 高いとのご指摘有りますが、大手と比べると1000万ほど安く感じました。また、内装がとても良いですね。
• MRには足を運びましたよ。 でも、広さの割に値段が割高に感じた
• 70㎡で3500万円なら検討します。
  • 70㎡で3500万は破格ですね。 我が家は63㎡程で4500万を提示されましたよ。
• マンションの内容自体は悪くない気がします。 間取りを見ても、角住戸なら窓も多く日当たりも良さそうです。 でも、駅からの遠さなど、周辺環境をトータルで見ると 購入したい気持ちになるにはちょっとアピールポイントが弱いかもしれないです。

【維持費】

• 管理費・月額 7,620円～9,280円
• 修繕積立金・月額 5,760円～7,010円
• 修繕積立基金・一括払 345,600円～420,600円
• 管理準備金・一括払 7,620円～9,280円

交通

• いろんな路線が使えて便利！！と思ったのですが。 バスで乗り継ぎなんですね。
• この立地なら最寄り駅は新川崎駅・バス停は夢見が崎公園前かな。周辺は平坦な道が多いから自転車で川崎駅・綱島・日吉方面にいくこともできる。
• ベビーカーを押すには歩道が狭い
• 自転車を使えば元住吉・川崎駅圏内→自転車・車・バスを使わないと生活できない （道が狭いので自転車と自動車の接触事故が多い）

【電車】

• 最寄り駅は新川崎の徒歩14分。
• 横須賀線がよくとまる、終電が早い

【バス】

• バスを使えば元住吉，武蔵小杉、川崎駅周辺も生活圏。バス自体は本数が多いし、朝の時間帯以外は基本空いてる。
• 朝の川崎方面行きのバスは矢向の踏切で前に進まない

構造・建物

• 敷地面積：1,529.74m2(建築確認対象面積・実測面積)
• 建築面積：672.99m2
• 外観は白を基調としており、清潔感がありよいと思います。
• 現地見てきましたが、前の建物が結構近くて日当たりが心配です。東向きで前に建物があると唯一日差しが入る午前中の日が低いうちに影になってしまいますよね。 建物が無くて明るいなら良いのですが、、、
  • 日当たりが気になるなら現地確認にプラスして、モデルルームに行ったときに営業に日影図の提示を求めて確認するのがいいと思う。日影図だと部屋ごとに何時から何時まで日があたるかってのもわかる。 日影図ってこちらから提示を求めないとまずでてこない。

共用施設

• 駐車場：屋外に平置式2台（No.1は106号室専用駐車場）（No.2は車いす利用者等優先駐車場）、屋外に機械式25台（No.3はEV<電気自動車>対応）、計27台設置（平置、月額使用料:18,000円） （機械式、月額使用料:12,000円～16,000円）
• ミニバイク置場：屋外に12台（幅約800mm・奥行約2,000mm）設置（Ｎｏ.12は充電用コンセント付）（月額使用料:1,500円）
• 自転車置場：屋外にスライド式56台、2段式36台、屋外に106号室専用自転車設置4台、計96台設置（月額使用料:100円・200円）（106号室専用4台分、月額使用料:1,900円）

設備・仕様

• MRを見ましたが、内装は素敵でした。全て引き戸で床がフラットなのも惹かれました。
• 全ての扉が引き戸を採用しているのはどうなんだろうと戸惑いましたが、よくよく考えてみるとユニバーサルデザインとしては優れた設備だと感じました。 床もフルフラットだそうで、車椅子にも対応可能で将来的にも安心になるのかな、と思います。ただ年頃の子供は鍵付きの個室を欲しがるでしょうから、鍵がかけられるタイプか確認しないといけませんね。
• オプションというと、床のコーティングするかどうかっていうのを考えている人も多いのではないでしょうか。
• 電気式の床暖は設備費が安くて、電気代がかかる
  • 今はほとんど温水式だよね
    • 温水式にはガスと電気がある。電気の温水式はオール電化で深夜電力でお湯を沸かしてってパターン。
• 浴室乾燥機も電気式だね。初耳だけど、たぶんこれも電気代かかる。

間取り

• 間取り：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：57.56m2～81.05m2
• バルコニー面積：6.93m2～10.80m2
• F2タイプはいいですね。三面採光で、2部屋が6帖～で、南から東にバルコニーがあって。 一つ気になるのはキッチンの、たぶん冷蔵庫置き場がガスの隣の角になること。 油はねなどもするだろうし。
  • F2タイプかなり魅力的ですよね！ 南東にあれだけ開けている間取りはなかなかないですよ。
• ３ＬＤＫで７０㎡ないのは狭い感じです。 収納スペースもあるように記載はありますがどうなんでしょうか。
• 収納しやすい工夫がいろいろとされていることがわかります。 住む側の利便性を十分に考えられているのでしょう。 ただ、どの間取りの面積が狭いので、部屋が狭いなと感じました。 交通アクセスも特別に良いというわけではないので、 即決はなかなかできない感じです。
  • ウォークインクローゼットってウォークインするところがデッドスペースになって実は収納としては思ったほどではない。あと、最近のマンションって押入れのある和室がないので、季節で使わない布団をしまう場所がなかったりする。そういうところあまり考えられてないように思うけど。

買い物・食事

• 現地案内図を見たところ、一番近いスーパーはまいばすけっとでしょうか。 ここの店の規模が気になるなあ。日常の買い物は賄えるでしょうか。
• マイバスケットは近くのセブンよりも小さいから、使い勝手は悪いかも。日用品を買うならサミットかシンカシティにある京急Storeかマツキヨ。
• 新川崎駅からはマンションへの途中道、買い物する箇所は駅近くのスーパー、ミニストップしかありません。駅近くのスーパーから買い物袋を持って帰って来るには少し厳しい距離ですね。
• 駅からも遠く、近くにコンビニやスーパーも無いので、車や自転車が無いと不便です。
• このマンションから1番近いコンビニとスーパーはどこになるんでしょうか？
• 買い物環境はいかがですか？近くにまいばすけっとがありますが、 大きめなスーパーはありますか？
  • まいばすけっとはコンビニに毛が生えたような感じです。 メインで使うのは、駅とは逆方面になりますがいなげやが良いと思います。

育児・教育

• 幼稚園と小学校と中学校が近い
• 保育園が多い→近隣の公園は園庭のない保育園児でいっぱい
• 近くに幼稚園・保育園、専業でも利用できる一時保育があるし、 支援センター、公園もたくさんある。乳児検診でいく日吉出張所も徒歩でいける距離にあるから

幼児期の子育て環境としては恵まれてると思う。

• この学区の保育園と小学校は割と穏やかでしたよ。
• 通学区域の小学校、中学校を調べるとあまり評判はよくはないようですね。私立に子供を通わすにも少し駅から遠いようです。
  • 小学校までは問題はありません。中学校は、皆さん私立に行かせるか引っ越すかで悩まれるようです。
    • 数年後には中学校の雰囲気も変わるかな？と思い過ごして来ましたが、もう何十年も変化は無く、不良達は親世代から続いているパターンです。 校舎内や帰宅途中でタバコを吸う生徒をよく見掛けます。(男子だけでなく女子も)

周辺環境・治安

• 地域・地区：市街化区域、第一種住居地域、準防火地域、川崎市第3種高度地区
• 夢見ヶ崎動物公園が近く子育てには便利そうにみえますが、車が無いと生活しにくそうですね。
• 川崎駅までのバス便は多いし、保育園・幼稚園・小学校・公園が近いので、夫婦2人だけ又はお子様が小学生くらいまでのご家庭には、過ごし易い場所かもしれませんね。 我が家は子供達がまだ小さい頃に地方から引っ越して来て、当時この辺は土地が安く、子育てするのに向いていると言われて永住するつもりで家を購入しましたが、やはりここでの永住は老後でも無理だと痛感しました。
  • 学校、塾、病院、スーパーなどみても子育てには向かない土地です。唯一、歯医者はとても腕のいい歯科があります。

【治安】

• 近くにある公園も、夜は不良やお酒を持ってフラつく年配の溜まり場になるので怖いです。
  • 夜になると街灯が少なく真っ暗になりますので、夜に出歩く方には少々危険を感じるかもしれませんね。
• うち(賃貸マンション)の駐輪場はしょっちゅう変質者と南加瀬中の学生にイタズラされてますよ。 子供用の砂場道具盗まれたりもしょっちゅうだし、警察に通報しても来ないし見回りすらしてないから！
• 「神奈川県犯罪発生率」

　http://area-info.jpn.org/CrimPerPop140007.html

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  現地案内図

周辺施設

• 傍に公園あり
• 夢見ヶ先動物公園が近い→昼間は子連れ、夜は若者のたまり場。春はお花見客が大騒ぎ。
• 日吉出張所が近い→検診や住民票取得以外の手続きは幸区役所

その他

• ここはどうだったか知らないけど、ここの売主、他の物件では友の会の物件会員を優先販売の対象にしている。これって不動産公正取引規約に違反。優先販売って条件が結構厳しくて、友の会会員を対象にするケースだと物件告知前からの会員だけが対象にできる。ルールを守らない会社ってのがこういうところからもわかる。
  • 不動産公正取引規約に違反しているのでしたら、早急に消費者庁に連絡なさることをお勧めします。
    • 大した罰則ではないので、取り締まったところでこういうことする業者は繰り返す。対抗するには消費者が賢くならないと。
      • そうとも言えない。消費者庁は動く時は動くし驚くほど徹底した行政指導をする。多くの消費者が行政に申し入れることが大切です。
• 「地下室マンション」建築確認取り消す 東京地裁 。これは。。。ちょっとやりすぎ感あり

　http://pic.twitter.com/NUAFDq982v

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