（仮称）東京ベイ トリプルタワープロジェクト

2017年1月26日 (木) 12:55時点における版

（仮称）東京ベイ トリプルタワープロジェクト外観

物件概要

• 所在地：東京都江東区有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
• 交通：

1. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩4分
2. ゆりかもめ 「有明」駅 徒歩3分

• 総戸数：1,539戸
• 構造、建物階数：地上32階 地下1階建（A棟）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年07月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：前田建設工業株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2020年完成ですか。3年前に販売開始とは…3年で街は変わりますよね。1500超を捌くとなると長期戦なんでしょうかね。入れ食いのような時代は終わったし。
• この再開発が「国家戦略特区」とやらに指定されていることをウリに、強気の価格設定（だけど豊洲よりは安いですよなんてセールストークしそう）で押すのでしょう。地方出身で東京を深く知らない若い共働き会社員が欲しがるような、お隣の東雲あたりと似たような属性狙いかなぁ。
  • 請求した資料には「国家戦略特区認定事業」をどーんと打ち出しています。 “お上のお墨付き”でグレード感と安心感を煽り、高価格設定でグイグイ押すのでしょうか。 資料は豊洲、有明地区の開発計画紹介が中心で、肝心のマンションにはあまり触れられていませんが、“エスカレーター付き2層吹き抜けのエントランス”など、スミフ得意の来客への見栄張り優先仕様になりそうです。 なお、特別事前案内会は資料請求者優先で1月からだそうですよ。
• 300以下は100%ないのは当然として、 何処までスミフがのっけてくるかだよな。 個人的には400で出して伝説をつくって欲しい。
• ここの南側前面に、巨大に広がる中央防波堤埋め立て処分場があります。住友お得意のダイレクトウィンドウを減らしてバルコニーを設けてあるのもそのせいかな？と思うのですが、ここで坪400万のマンションなんて作れるんでしょうか。
• 騒音に関しては、窓さえ開けなければ、今は防音性能の優れたサッシがあるので大丈夫だと思います。
  • T-3以上のサッシって二重サッシが必須だったはず。（T-2だと高速の音が気になると思う。音は上に上がるので、上層階も相当うるさい）二重サッシって開閉が面倒ですよ。空気が汚すぎてバルコニーに洗濯物も干さないので窓を開閉することがない、というのであれば問題ないですが。
• 豊洲市場汚染問題で環状２号線オープンが遅れるのが痛すぎる。ローン組んで買うサラリーマンにとっては会社へのアクセスは相当重要なのに、ゆりかもめとりんかい線の両方が大丸有に直接アクセスできない。大丸有ならまだしもそれ以外のオフィス街に通勤する人にとっては不便すぎる
• 私は角部屋が3LDKで80平米あると聞きました。
  • そのくらいじゃない？最低は坪250くらいからあるかもね。通常住戸は最高で坪330くらいと予想。
• DINKSや一人暮らし向けの物件かと思ったら、3LDKで80㎡の広さがあるようで。共用施設にキッズルームもあると聞いて、家族でも購入できるかと思っています。
• 賃貸需要はA棟なら、そこそこあるでしょうけど、リセールは厳しいと思います。さらなる上値は伸び代が無いですよね。
• 坪300台と住友不動産の案内会で聞きました。最上階とかでない限り400はいかないのでは。
• ここの部屋のプランってパークタワー晴海と比べると凄くシンプルで、

５５、７０、８０が中心。色々な情報から、5500万、7000万、8000万ってなるんだけど、現実的に考えると、4500万、6000万、7000万なのではと思う。

• ここは駅近はＡ棟のみで、眺望悪い、騒音凄いの悪環境。まだどうなるか分からない商業施設にどこまで投資できるか？？2018年後半くらいの購入でも遅くはないような。これから金利も上がりそうな気配もあるのに3年近く前の購入はリスクがあり過ぎる。

交通

• 都心いくならBRT、新宿渋谷方面ならりんかい線かな。ゆりかもめはお台場or豊洲用だけどガーデンシティ隣接のここならそんなに使うことないかな。
• りんかい線は品川シーサイドなどを大回りするし、ゆりかもめに至ってはお台場周辺をぐるぐる回るので新橋方面はまったく使えない。

有明の鉄道はバス以下、BRTが出来たらまったく意味をなさないです。

• 最寄りがりんかい線、ゆりかもめってのが、購入にためらう人多いのではないかな。りんかい線は確かにJRとつながっているがどこか行くにも高いしね。JRか都営か東京地下鉄がありゃね。

構造・建物

• 東棟、中央棟の南側中層以上なら、東京湾まで抜ける眺望の彼方にゲートブリッジが見えるのでしょうねぇ。でも、窓を開けた途端に、湾岸道路の騒音がゴォーと聞こえるというのはいかがなものか。
• 北向きはいろいろと眺望をさえぎられるようだけど、他マンションからの視線が気になるほど近くはないですよね？
  • 今のところ北西方面は遮るのはオリゾンくらい。ただ西側はブリリア3兄弟によりレインボーは見えない。東京タワーは場所によるかも。事前発表会に行った人は2月に眺望が確認できます。
• A棟の南西角部屋か、西向きがいいと思います。高速道路が気にならなければ南向きもいいです。

共用施設

• 共用設備はプールなどはない模様。パーティルームやゲストルーム、ラウンジはあったと思う。
  • ゲストルーム、ラウンジ、キッズルーム等スタンダードな感じ。商業施設隣接なので豪華な共用施設はつけない方向で行く模様。最上階は住居で最上階を共用施設にはしないとのこと。
  • ジムはないと聞きました。代わりに？ホテルだったか複合商業施設内だったかに出来るのだとか。
• ここの問題は何と言っても駐車場かなぁ。700台以上をたった7台のタワーパーキングで成立させるわけだから、通常の倍以上は車の出し入れで待つことになる。朝とか混雑時は10分以上待つこともたまにあるから、ここは場合によっては20分～30分待つことも想定できる。

設備・仕様

間取り

• 日本で起業する外国企業の社員や投資、デインクス、単身が中心なのでファミリー層の需要の多い3LDKは少ない様ですね。
• 3Lはあるそうですが、営業の方の話では1.2Lが中心と言っていましたね。確かに1Lで38の部屋は都心にはありますが、有明や周辺の湾岸にはまずありませんよね。少し小さすぎるので、やはり営業さんの言う様に、単身者や投資物件が多いのかなとも思います。

買い物・食事

【テナント】

• ファミリー向けではなく大人向け。チェーン店を排し個性豊かな店を誘致するとのこと。

育児・教育

• まだ学区は分かりませんが有明小学校に通えれば近いし評判も良さそう

周辺環境・治安

• りんかい線駅から4分とショッピングセンター隣接が売りとなる物件だが、通勤にりんかい線使わない人にとってはちょっと不便な立地。使う場合でも東側のタワーだと実際には10分近くかかるのではないか。あと24時間365日交通量が多い湾岸高速、環2に隣接というのは騒音、排気ガスの点で大きなデメリット。何もよりによってすぐ脇に建てなくてもという気がする。 まあでも、ショッピングセンターがそれを上回る魅力あるものかもしれないし、湾岸では久々の大規模複合開発物件なので楽しみではある。
• なぜ再開発地域の一番高速寄りに建てるのでしょうね。陽当たりはいいけど騒音と排気ガスが・・
  • 北側に寄せると、お見合いとか日照とか問題が出るからですかね？
  • 商業施設と隣接なのだから端から静けさは捨てているのでしょう。排ガスはどうでしたかね。個人的には気にならないレベルですが我慢できないという見方が主流のようです。
  • 平日の日没後に建設予定地をぐるりと歩いたのですが、南側は湾岸道路（一般道と高速の高架）があり、車の走行音がかなり耳障りです。 西側、東側は比較的交通量が少ないのですが、西側の環二が全通したら騒音もすごいでしょうし、東側には高速の高架が回りこんでいますので、将来は交通量が増えるかもしれません。 北側はまあ普通という感じでしたが、マンションが並ぶのは敷地の北ではなく南です。 南側にあるのは防災公園→ビックサイト→東京湾（西側棟は300m先正面にがん研ビル有り）なので、ほぼ永久眺望なんでしょうけど、住環境に静かさを重視するのであればお勧めできません。
• 近くに変電所と就労者支援施設らしきものが出来るのでそこが引っかかります。 変電所といっても、スカイズの隣の巨大変電所とは別物ですがね。変電所は基本嫌悪施設です。
  • スカイズの隣はデータセンターですよ。 東京ガス工場と東京電力発電所が無くなり、変電所の需要が無くなった。 地下に小さい変電設備はあるようです。 豊洲５丁目の変電所は地上に出ているのが美観を損ねる。
• 湾岸線側は窓は開けられないでしょうね。 私も2年前まで湾岸線近くの賃貸に住んでいましたが、窓を開けては会話もできないくらいです。 特に週末は千葉県？からの暴走族が多くて騒音が凄いです。
  • 2年前に住んでいいたのは東雲駅から徒歩1分圏内のマンションでした。 私は窓を開けたままだと、会話が聞き取れないこともしばしばありましたね。本当に暴走族は取り締まって欲しいです。
• 今32階に住んでいますが、音は上に上がってくる（遮るものがないので減衰されない）ので高層階の暗騒音は相当大きいです。湾岸道路から1km程度離れているのに珍走音が聞こえてきます。ここは珍走団御用達の湾岸道路が走っているので高層階は相当うるさいのじゃないかと…。
  • 下見をした方はわかると思いますが、湾岸道路とはあの距離ですから、 暴走族の爆音に関しては、低/高層で差はあるものの若干ではないでしょうか。暴走族を取り締まってもらいたいですね。
• 高速道路の音に関してはタワーズ台場の南東部屋に見学行けばいいと思います。でも冬場はやはり寒いせいか暴走族は少なくなりますよ。
• 有明民ですが、暴走族は1か月に1回来るか来ないかですよ。ただ、単独爆音バイクは、2週に1回くらい来ます。夏場は毎週。市場のほうで、軽快にグルグル走っているようです。暴走族ではなく暴走人ですね。

周辺施設

その他

• なんかものすごい巨大な物件になってきそうですね(・・; りんかい線またはゆりかもめですか。 うーん、結構この沿線で嬉しい人は限られてくるような。 湾岸エリアにお勤めの方だと良いのかもしれないなとは思いますが、 果たしてこの規模のマンションってどれくらい需要があって、どれくらいで売り切れるのでしょうか。

掲示板

• [　]

23ku/610302/6-217