ジオ千里中央　ザ・レジデンス

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2016年11月11日 (金) 20:08時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府豊中市上新田1丁目112番1
• 交通：

1. 大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩5分
2. 北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩5分

• 総戸数：218戸
• 構造、建物階数：地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月上旬予定
• 入居時期：2017年03月下旬予定
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：株式会社フジタ大阪支店
• 管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
• 公式URL：http://www.geohankyu.com/senri218/

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格：4,440万円～6,960万円
• 最多価格帯：4,400万円台・4,500万円台・4,600万円台・4,900万円台・5,200万円台・5,300万円台（各2戸）
• 坪単価200超えらしいです。仮に坪200で計算しますと
  • 20坪 ＝ 66.11ｍ2 ＝ 4000万 (税抜きだと、3700万円）
  • 25坪 ＝ 82.64ｍ2 ＝ 5000万 (税抜きだと、4630万円）
  • 30坪 ＝ 99.17ｍ2 ＝ 6000万（税抜きだと、5555万円）
    • 購入ターゲットは75ｍ2の3LDKとすると、22.7坪になるので4540万ぐらい？ジオ千里中央よりはやはり強気ですね、絶対に完売が間違いない場所だし。
• 価格は平均坪単価が210〜220万で間違いなさそうですよ。高層階や角住戸なら240万位で、80平米で6000万越えは間違いないでしょう。 北千里の駅前のマンションで220万〜230万なら妥当かと思います。
  • 見学へ行きました。坪単価200は超えるだろうなと思っていましたが、まさかの230。低層階でも5000万超え。高いの一言。
  • 75㎡ ＝ 22.69坪ｘ 230万＝ 5219万円
  • 80㎡ ＝ 24.20坪ｘ 230万＝ 5566万円
  • 85㎡ ＝ 25.71坪ｘ 230万＝ 5913万円
  • 90㎡ ＝ 27.23坪ｘ 230万＝ 6263万円
  • 95㎡ ＝ 28.74坪ｘ 230万＝ 6610万円
  • 100㎡ ＝ 30.25坪ｘ 230万＝ 6958万円
  • 坪180なら周辺マンションと真横も共用設備がないのも機械駐なのも眺望が悪いのも駅徒歩５分で我慢出来たが、坪230なら価格に見合う価値がない。
• 価格表⇒http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/596959/

【その他費用】

• 管理費（月額）：10,050円～13,900円
• 修繕積立金（月額）：7,030円～9,710円
• 修繕積立基金（一括）：352,000円～486,000円
• 管理一時金 : 10,000円（一括）

【販売時状況】

• この物件は３棟から成っていますが、一番東の東向きの棟はもう少しで完売となりそうです。次に売れているのは真ん中の南向きの棟で、一番西の南向きの棟の売れ行きは少し良くなさそうです。一番西の棟は３棟のうち最も低いので（１０階建て、他２棟は１３階建て）、最も早く建具等の色、和室・洋室等を選択できるのか閉め切られてしまったことから、自由度が低くなり、売れ行きが鈍ってしまったのでは？と販売員の方は言っていました。

交通

【電車】

• 「千里中央」駅徒歩5分、フラットアクセス。
  • モノレール改札まで4分、北大阪急行改札まで6分ってとこでしょうか。
  • 大人で6分程度でセルシー入口まで行けると思います、平坦な道ですし静かで良い立地です。
• 梅田、新大阪、本町など一本で行ける。京都方面もモノレールで南茨城にて阪急京都線に接続している。
• エキスポシティまでモノレールで二駅、梅田までも北急で20分かかりません。
• 国土交通省は２５日、大阪府の第三セクター「北大阪急行」（江坂−千里中央）が申請していた同府箕面市内への延伸計画について、鉄道事業法に基づく許可状と軌道法に基づく特許状を交付した。許可を受けて、北大阪急行の岸本和也社長は「来年度後半にも着工したい」と述べた。 計画では豊中市の千里中央から北に２．５キロ延伸し、箕面市内に「箕面船場」「新箕面」（いずれも仮称）の２駅を新設する。建設費は車両費を含めて６７２億円。２０２０年度の開業を目指す。（毎日新聞より抜粋）
  • 地下鉄は2駅、延伸が決まってますし、船場とＱｓモールの場所に新箕面駅ができますので、残念ながら千里中央からは梅田には座っていける確率はかなり下がるかと思います。
• 朝のラッシュ時は半数が千里中央始発とかありそう。
  • 始発は一部残るという話のようですよ。あと千里中央はモノレールとの2wayであることに変わりはなく、伊丹空港や新しくできたエキスポシティにも行きやすい。あまり人気の街の位置付けを下げる要因にはならないと思いますね。
  • 始発廃止決定しましたね。残念です。
    • 商業施設にとっては始発駅で無くなる事よりも、通過駅になることが痛手なんですよね。これまでの千中の商業施設は千中初乗りの箕面市民にも支えられてきたわけだから。バスや高速バスの一部も箕面に移転するし。通過駅になっても求心力を維持できるかどうかが問われるでしょうね。
• 北大阪急行のエレベーターは1番南にあります。ベビーカーや車椅子の方も便利。 また、モノレールも千里中央の南側です。 両方のアクセスをフルに利用できます。
  • モノレールに行くには、中国自動車道を渡って歩道橋の上を歩くような形になるんだけど、これ結構あるんだよね。北大阪急行はそのままセルシーに入って、地下に降りて斜めまっすぐな感じだから、最短距離でいくとどっちも5分くらいってそんなものかと思うよ。南口の端から乗るとしてね。
  • 上新田とモノレール駅の間は高速をまたぐ大きな歩道橋があります。雨の日や台風の日は結構な横雨です。近くにバス停も無いし、やはり千里中央まであるかないとしんどいかな。
• モノレール駅から高速道路をまたぐ歩道橋を夜、歩くのは、何度も後ろを振り返るぐらい暗いので、遅くは女性としては、暗く不安です。塾帰りのお子様もお母様が迎えに来られてます。
• 車ではインターチェンジがあるため、慣れるまで苦労しそう。

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  路線図

構造・建物

【構造】

• 天井のスラブ厚は230mm。いたって標準です。
• 物件概要を見ると8,700㎡で210戸というのは詰め込みすぎのように感じますね。 ニュータウンだと大体15,000㎡で250戸ぐらいだったと思います。

【立地・眺望】

• 場所はリバーガーデン千里中央とプライムフォート千里中央とロジュマン千里中央の間に建設されます。周りのマンションに囲まれるので上層階の一部しかひらけた眺望は期待できないと思います。
  • リバーガーデン千里中央の日当たりを考慮して南側に、プライムフォーとの日当たりを考慮して東側に建つのだと思います。ロジュマンとの間の道は日当たり良いので南側の低層階でも日当たりは問題無さそうです。東側のごく一部の低層階のみ賃貸とかぶるくらいではないでしょうか。眺望は、高層階のみでしょうね・・・
    • 眺望は無理でしょうね。西側のプライムフォートがほんの少し低いくらいで、あとは高さはほとんど同じでしょう。南側の日照もロジュマンの影にバッチリ入りそうですし、暗いマンションになりそうですね。しかもロジュマンと賃貸マンションが近すぎです。ファミリー層にはちょっとイタイかもしれないですね。
• 出来るだけ周辺マンションと被らないように、またスモッグや騒音を避ける、駐車場の位置、と地形を最大限考慮した案と思われます。ロジュマンは真南向きがなく、南東と南西に振った構造なので、真南向きとの距離は結構あります。東側が、賃貸との距離がどうなるかですね。通りから見ると、結構奥行きに建つ感じです。
  • ロジュマンは敷地の北側いっぱいに建ってますしね。敷地の南側に沿って建てるとなると、低層階はロジュマンの駐車場が目の前、高層階はロジュマンの玄関通路が目の前ですね。眺望は望めないとしても、プライバシーが保てる距離なのか、は重要です。東側の低層階はどうするんでしょう。高層階であってもキツそうです。唯一眺望が期待できるのは、東側のローソン裏ですよね。
    • 違いますよ。ロジュマンの西側と、プライムフォートの東側が被ってきます。そこの間が結構抜けてて、そこに西南角の眺望と広さのある間取りをはめ込んでくる感じですよ。ローソン跡地は結構広くて、ロジュマンより西側にずれます。その分、ロジュマンとは距離が出来、プライムフォートの方が近く感じます。ロジュマンは、南側を頂点とした、三角形のような造りです。ここが、底辺の一辺に南側が来る感じですが、その距離はあきます。
• 南側は大きくは空いていません。専用庭と法面分です。西側の一部がプライムと重なります。そこはたぶん相当暗くなるので、安い価格で何戸かは出てきます。東側の棟は４階までは、イズミヒルズとこんにちはです。駐車場入口はリバーの前からだったはずです。信号近くの東側は自転車、歩行者専用の入口だったと思います。買うなら高層階でロジュマンプライムの間の開放感あるところかな。
• マンション住人に配られている設計図を見る限り、マンションと竹藪に囲まれている立地上、8階以上の一部の部屋しか景色が抜けないのでは？と思います。そうすると角部屋は7000万超えだそうです。角でなければ5000万台だそうです。
• モデルルームで日当たりと眺望のシミュレーションを南向きの２棟だけですが、見せていただきました。日当たりに関しては、真ん中の棟は冬に低層階のみ、朝少しだけロジュマンの影に隠れそうですが、それ以外は日が当たりそうなので、問題ないと思われました。一番西の棟は、夏は良さそうですが、冬は上層階までプライムフォートの影に隠れてしまう時間があるようです。
• 眺望に関しては、周りをマンションに囲まれていますので、期待していませんでしたが、やっぱり眺めはマンションかという印象です。東向きの棟の南側の高層階は、ロジュマンを抜ける眺望が期待できるということで、眺望に関しては、一番良さそうでした。

【配棟計画】

• 計画が昨年１１月に知らされたところ、プライムフォートからは、大反対でした。棟への日当たりのことなどは問題なかったのですが、プライムの中庭は日が当たらなくなりますね。そして何より棟と棟の間が接近しすぎていて、プライムの南側棟の玄関から、ジオのリビングが正対するので、互いにプライバシーが確保できないのではと話し合いを何回もしましたよ。ロジュマンとの距離は十分あいているので、午前中は低層階や専用庭も明るくなりそう。ただ、南西には竹藪が来て、午後からはプライムが影になるのは事実かも。ジオブランドで良さはわかるが、配棟計画にセンスが感じられなかったのは事実。
  • 想像すると、ジオは南側の敷地に沿って、というより、南側の専用庭を大きく空けて建つということでしょうか。プライムフォートの大反対にあったということなら、そうなんでしょうね。ということは、眺望が…、というよりも高層階はプライムフォートのルーフバルコニーを覗いて、低層階はプライムフォートの玄関通路からいつも覗かれて、という構図ですか。それは大反対にあうでしょうね。
• 再開発で隣とギリギリに建てるセンスにジオは近隣住民まで怒らせた。千里らしい再開発が台無し。
• プライムフォートに住んでいるものです。まだ、話し合いはついていないようです。毎月のように、計画変更のお知らせがポストに入ってます。管理組合の議事録によると、結局、プライムフォート千里中央側（西側）に接近している住戸（B棟、C棟）側の窓及び高層階のサービスバルコニーには190cmの固定式目隠しルーバーを設置して、プライバシーを保つようにするらしいです。いわば窓あるけど、光の差し込まない窓です。それは、入居者が勝手に撤去や改造できないものにするようです。
  • だから角のお部屋でもリビングに西側窓がないのか。和室と北側の部屋の小さい窓がくる辺りに190センチのルーバーですね。 サービスバルコニーが外観を良くする為にした飾り付けですね。 購入した本人には何のメリットもないサービスバルコニーか。 うーんますます高いと感じます。
• プライムフォートのこの字型の部分に入り込む棟を検討されている方は要注意。やはり、この棟がなければ、揉めないし、高級感も増すのに。どちらのマンションにもマイナスだと思う。
  • プライムの人は三方が壁に囲まれた感じになって怒るだろうな。

【騒音】

• 騒音問題は特に心配いらない距離だと思いますよ。中国道や中環の音はリバーで防がれているし、振動も感じないはずです。プライムがそうでした。空気の悪さは、昔の公害時代ならともかく、排気ガスで苦しむような状態ではありません。そしたら、上新田１丁目の人たちはみな死んでますよ。普通に生活できます。洗濯ものも汚れません。配棟計画で庭付き専用住戸が多くありました。ただ、どこも正面に何かあるので広告を信用せず、自分の目で確かめないといけないかもしれません。

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  構造(1)

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  構造(2)

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  構造(3)

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  構造(4)

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  外観(2)

共用施設

• 駐車場 : 168台（来客用3台、来客用兼福祉用1台含む）　8,500円～22,000円（月額）
  • ほとんど機械式で平面式が少し。それも機械式でも普段1台のみが地上に出ていて、残り2台は地下。これは管理費に跳ね返りそう。自走式ならとても魅力が上がった。100％でなく75％位の駐車場率なので、余剰なく運営できる理想の台数ではある。
    • 自走式だと駐車場維持費より駐車場収入が多いので、資産価値的にプラスになりますもんね。余りが建物の修繕積立金に回せますから。また、駐車場が余れば2台目希望者もいますしね。それと、中古販売時に駐車場の空きがないと資産価値は下がりますよ。
  • 平面式駐車場の軽（１台のみ）は完全に軽専用仕様サイズですが、機械式は一番小さいサイズでも幅1750mmですから買い替えしたときでも、5ナンバーであれば余裕だと思います。
• 駐輪場 : 420台　100円～500円（月額）
  • 2段式ラックになっている。
• バイク置場 : 8台　1,000円（月額）
• ミニバイク置場 : 16台　500円（月額）
• エントランス：ホテルをイメージしたデザインになっているとのこと。屋根付きの車寄せがあり、雨の日でも安心。
• ゴミドラム（24時間ごみ出し可能）
• 宅配ボックス
• 朝刊各戸配達サービス
• ライブラリー、パーティールーム、キッズルーム、ゲストルーム等がなく、必要最低限といった共用設備。
• エントランスに繋がるロータリーが、子供たちが出入りすることを考えると、歩車分離があいまいで、車が飛び込んでくるゾーンになっているので危険を感じます。
• 車の通用門が一か所しかないのも気になりますし、なにかとデザインと見栄を重視しすぎです。

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  アクアコート

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  エントランス

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  エントランスアプローチ

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  エントランスホール

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  セキュリティ(共用部)

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  車寄せ

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  敷地配置図

設備・仕様

• ディスポーザー、食洗器、ミストサウナなど主な設備は完備されているように見受けられました。
• 将来ガスを止めて、オール電化にすることもできるようになっているそうです。
• 洗面はキッチンからも行ける2way
• 洗面のボウルは真ん中ではなく、片方に寄せてあり、物を置けるスペースがある。
• トイレはカウンターがあるなどゆとりがあり、手洗い台も標準。タンクは棚の中に隠れており、掃除道具も棚に収納できるようになっている。トイレの自動ノズル洗浄もついてます。
• 浴室の床はTOTOのほっカラリ床を採用していて、膝をついたときに柔らかく良さそう。
• 下足箱は下まで使えるようになっており、収納スペースが多い。ゴルフバッグを入れることも可能。ブーツも一番下にいくつか置けるスペースがある。
• 通路に面した洋室の窓の網戸が窓一面（片側だけではない）となっており、どちらに窓を開けても網戸を動かす必要がない。
• バルコニー側の窓はLow-e複層ガラスで気密性が高い。
• 内装のグレードは良かったですが、特別な共用施設一切なしで、この価格。強気です。
  • 他の千里中央にある物件と比較して、設備面、眺望面で劣るのに、価格設定がおかしすぎます。
• 設備も良くあるごく普通で特に目新しい物もなく、共用施設の無さが目立ち、各部屋も4.5畳、5.0畳、5.2畳など狭い部屋の割合が多い感じがしました。

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  アメニティ

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  エコ(1)

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  エコ(2)

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  キッチン(1)

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  キッチン(2)

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  セキュリティ（専有部）

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  トイレ

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  収納

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  洗面室

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  防災

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  浴室

間取り

• 間取り：1LDK＋N～4LDK　
• 専有面積：70.23m2～97.08m2
• バルコニー面積 : 11.16m2～30.06m2
• 全て田の字型で工夫のない平凡なプランで収納も少ないですね。かなりコストダウンしている感じです。
  • ひとつひとつの部屋も小さい感じがしました。収納も少ないです。ほんとに収納は少ないので、物が多い人は難しいのではと感じました。
• Fの間取りは角だけどエレベーターにのる為に人通りが多い上に、二台分のエレベーターだからか日陰になって玄関側の日当たりはかなり悪いかもしれないですね。 今の住まいがエレベーター陰なんだけど玄関側片方の部屋が暗くてカビか生えるからここもかなり気をつけて換気しないといけないかも。でも窓開けるとエレベーターに乗る人が沢山通る…Nの方がまだ気にならなくて日当たりいいかなぁ。
• モデルルームのＩタイプは基本プランは3LDK（LDK16.9帖、和室4.5帖、洋室7.0帖、洋室5.7帖）。モデルルームでは和室をLDKと一体としていました（3LDK→2LDK）。1帖ある納戸が開き戸があり、収納力が高いこと、風呂サイズが1618あり、この80m2以下の部屋では珍しくゆとりのある風呂となっていました。設備面では、ちょっとした工夫が随所に盛り込まれている感じがしました。
• モデルルームのMタイプの部屋はホテルのように作られており、あまり現実的ではないので、バルコニーのみ見学。スロップシンクと防水コンセントが標準装置されていました。至って標準的なバルコニーという感じでした。
• 間取りの変更や、壁の色やオプションの自由が利くのは5月申し込みの方で6階以上のお部屋でないと選べないらしいです。

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  Ａタイプ

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  Ｃタイプ

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  Ｅタイプ

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  Ｇタイプ

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  Ｈｇタイプ

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  Ｈタイプ

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  Ｉタイプ

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  Ｊタイプ

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  Ｋｇタイプ

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  Ｋｔタイプ

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  Ｎｇタイプ

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  Ｎタイプ

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  Ｏｇタイプ

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  Ｏタイプ

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  Ｐｇタイプ

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  Ｐタイプ

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  Ｑタイプ

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  Ｒｇタイプ

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  Ｒタイプ

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  Ｓｇタイプ

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  Ｓタイプ

買い物・食事

【買い物】

• ファミリーマート　豊中上新田店（約50m・徒歩1分）
• 千里セルシー（約330m・徒歩5分）
  • セルシー建替、確定のようですね。2016年の年末までには撤退する店舗が多いです。無印は2916年末までです。パチンコが最後で2017年末と書いてました。
• せんちゅうパル（約410m・徒歩6分）
• ピーコックストア 千里中央店（約660m・徒歩9分）
• ダイエーやお洒落なインテリアートや無印良品も千里阪急ホテルも南側です。全て5分位のアクセスです。
• 買い物はセルシーのダイエーかオトカリテのピーコックで済みます。行動範囲の99%は駅に向かう方向ですね。
• 千里中央は全国チェーン的なお店は充実していますが阪神間のようなお洒落なセレクトショップやケーキ屋やレストランが殆ど無いのが残念ですね。 この辺りだと小野原やロマンティック街道まで行かなければならず徒歩でという訳にはいきません。
  • 千里阪急も地下は賑わってますよ。日常生活に必要な物は千里中央で揃います。
  • 千里阪急はエレベーターが遅いのと1基しかない(ですよね？)のが不便ですが、やはり小さくても近くにデパートがあると何かと便利で助かってます。
• 千里阪急百貨店もオトカリテも基本構造の狭さと品揃え・店舗数も少ないですし、セルシーは相変わらず昭和の匂いを感じさせる作りのまま変わっていないし、千里中央はこれからどんどんリニューアルをしない限り、魅力が薄れていくかと。
• エキスポシティも開業しましたし、読売の千里都もこれから商業施設が入ります。 これだけあれば充分ですよ。
• 千里中央に出来るイオンモールが楽しみです。面積は狭いですが30〜35店舗入るようです。

【食事・その他】

• ロベルト カレラ [イタリアン]（約60m・徒歩1分）
• 予定地から南に7分程度歩いた所にあるデイリーカナートとツタヤがある一角にある、「但馬屋」という焼肉屋は雰囲気が良くてお高いですが美味しいですよ。
• SNOBという、美容室も素敵ですよ。

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  買い物・食事

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• この辺りはたくさんマンション立ってますが、保育園などはやっぱり厳しいのでしょうか？
  • 保育園はとりあえず、上新田神社の真下に新設されています。でも、ここなら東丘の保育園の方が行きやすいかな？

【小学校・中学校】

• 豊中市立 新田小学校（約270m・徒歩4分）
  • 裏口からすぐ。歩道もありまたマンションが多いので安全と思いました。
• 豊中市立 第九中学校（約910m・徒歩12分）
  • 豊中でも人気校の一つと聞いています。
• 新田小学校より南はごちゃごちゃしてますが、小学校までは整然としてごちゃごちゃしてませんよ。
• 学区に関しては9中は上新田の2校に加え新千里西町の西丘小学校と新千里南町の南丘小学校の計4校でマンモス校ですが、8中は新千里東町の東丘小学校と新千里北町の北丘小学校の2校のみの生徒数の少ない中学です。進学実績は生徒数も考慮するべきですし、9中の実績は西丘小学校の影響が大とも聞きます。その西丘小学校は8中学区に変更されることも考慮されています。
  • 中学校で高校は決まらない。この辺りだと、北野、茨木、豊中、千里国際、春日丘を狙う学生が多い。中学校を選んだからと高校が安心は無いですよ。結構、偏差値が高いから、塾に近い千中が便利。
    • 確かに公立中の場合は塾行かないと良い学校行けないみたいになってるよね。9中はレベル高いから、刺激受けて勉強する環境にはなるかもだけど、内申の点数確保するのたいへんだって聞いた。
• 千里中央に住む大半の人は高学歴で立派な職についている方が本当に多い。全員がそうでは無いが、非常に多い。だから千里中央に住む人が北野、茨木から阪大を視野に入れるのは、普通の事です。
• もともと千里中央は第1学区だったので、北野、豊中、千里国際を目指す中学生が類塾やその他の塾では多いです。高校が最終ではなく、その先の大学が京都大、阪大、神戸大、大阪市立、を狙うからです。それなりの所得が無いと、ジオに住みつつ、塾へ行かせ、受験にも勝っていくのはしんどいです。塾も千中北側に多く集まっています。

【その他】

• 交通量多いし危ない道が多いんで、子供が小さい御家庭は心配になるかもしれません。
  • それは間違ってる。少なくとも、千里中央から高架を渡り広めの歩道をまっすぐ。変わるのが早い交差点信号を超えて右折したらすぐ居住者の玄関ロビー。小学校は新田小学校の公立としても、マンション毎の集団登校。９中は豊中ではトップレベルで、徒歩10分切るかも。まず、生活圏として行ったとしても新田小学校まで。子供たちの登下校を危ないなと思った事がありません。上新田は逆に、生活者以外は道を一通にしたり、行き止まりにしており、土地をわかっている人しか行けないような細さなので、交通量は多くありません。また、上新田第4公園は、小学校の昼休みがそのまま来たかと思われる程の毎日の賑わい。お母様方も多く付き添っておられ、華やかですよ。

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  教育施設

周辺環境・治安

【立地】

• 用途地域 : 第一種中高層住居専用地域
• 北をリバーガーデン、東をパークホームズ、賃貸マンション、南をロジュマン、西をプライムフォートと四方をマンションに囲まれています。そのため、眺望は期待できません。風のとおりも気になるところです。
• 新田は表現すると山奥の農村がマンションや都市に囲まれてる感じ。もともと山奥の農村だったのが急遽ニュータウン開発で周辺が激変して取り残さたからだけどなかなかあの風景は他ではない。
  • 千里中央にこれだけ近いのに、今の新街区に並び建つあらゆるブランドの千里中央仕様マンション、抜けると直ぐに上新田天神社の杜、遠い昔を思わせる旧家と最近の一戸建がひしめく住宅地。飽きさせないよ。細い路地には猫もいて、そりや東町ほど緑の香りはしないけど、不思議な静寂もあるよ。これだけ狭いから、慣れた人でないと車も早々入ってこれない。すぐ行き止まるしね。でもね、それも工夫なんだよ。上新田的な住環境を守る工夫。新御堂の抜け道に使われないようにね。千里中央の現代的利便性を兼ね備えながら、昔ながらの懐かしい風景も共存する。

【利便性】

• 千里中央へもっとも近いマンションになるので、日々の通勤・買い物には相当便利です。学校も近いし、コンビニも目の前。気を付けないといけないのは、南側の３階付近で東よりの住戸はファミマの看板の明かりが相当明るいことです。

【騒音・排ガス】

• 中国道の騒音がどこまで聞こえてくるか気になります。
  • 四方を囲まれているため、逆に騒音、排気ガス等からもある程度守られているようにも感じました。
  • 国道の騒音は気にならないと思いますよ。中国道に面していれば騒音は相当だと思いますが…。建物が中国道に面していてもバルコニーが裏側であれば、それだけで騒音はほとんど気にならないと思います。ましてや、ジオ千里上新田（仮）は道路１本挟んでますから、騒音は大丈夫です。それより、窓から風を取り込みたいというのであれば、バルコニーの窓が全開できる物件かどうかを検討された方がいいかもしれません。この物件はマンションの谷間のような物件です。四方をマンションに取り囲まれています。高層階でも、カーテンは開けられないと思います。
  • 中国自動車道の騒音、確認してみましたがリバーガーデンやアービング千里中央ほどではなさそうですが、やはりゼロとはいかないのではないか、と感じたのが正直な感想です。24時間、速いスピードで車が走っているという意味では、昼はまだしも夜はよけいに車の存在を感じるかもしれません。また、排ガスはどうしても物理的に流れてくるので、自然と窓を開ける機会というのは少なくなりそうです。あとは、上の方が言われているように四方八方がマンションという環境によるカーテンの開けづらさですね…。
  • 排ガスと騒音と言われますが、ここはほとんど関係ないと思います。ちょうど、リバーとプライムフォートが盾になってくれる感じで。直接面してなければ、聞こえません。更に、土地の形状ではなく、３棟共、真南、真東に配置されています。新御堂、中国自動車道から1番離れる形の配置ですので、気にならないと確信します。

【周辺住民】

• 地主様が多い場所なので、以前子供会やお祭り等で絡んだ時は大変でした。田舎っぽいエリアなので素朴で優しいイメージだったのですが、何様的な傍若無人ぶりに驚いたものです。当然優しい方もおられますが、地主様と間借り人的な格差を感じました。ここでは分譲マンションを買っていても、マンション名を言えば誰々の土地かと、まるで低所得者が狭いマンション住まいしている様言われたりもします。見た目は田舎の古い屋敷ですが、かなりプライドの高い地主様やその一族がおられますがので、お付き合いされる場合はご注意ください。
  • 子ども会もマンション単位とかになるのでは？ 上新田自治会とのお祭りなどは、理事会を通しての話になってますので、うちのマンションではそういう話は聞こえてきませんね。 ここも規模が大きいので、細かく関わることはないのでは？
  • マンション単位の絡みは少ないと思いますよ。ただ小学校はマンション住民だけではありませんし、村の盆踊りなどは新田小で行われます。場合によっては夏や冬のお祭り等に参加等もありますから、その場合は地主様との関係を心得てないと大変という事です。子供もいないし関わりのない方には関係ない話しです。特に神社絡みは慎重に！

【周辺道路】

• 駐車場出口につながる前面の道路は一方通行。帰ってくるときは、一方通行の道をくるっと回る必要がある。
• 夜も駅からは比較的明るく人通りも多い。
• イタリアンのお店前の交差点、危ないですよね。歩道が狭いのに車の交通量はそこそこあり、更にテナントが出来るなんて・・無秩序過ぎ。
  • パークホームズ前の信号は一斉に替わって長いので、大丈夫です。上新田側への道は抜け道にならず、新田小学校では以降は道も狭いので車は多くありません。周辺住民の大型マンションも、徐行して駐車場へ向かっています。最も、このマンションは千里中央から交差点を渡って右へ抜けるので、あまり心配はありません。
    • 交通量によって歩道の太さが変わってます。抜け道となる北と東西には太い歩道、ほぼ住民しか通らない交通量の激減する南には細い歩道、無秩序ではありませんし、あの辺りの時間貸し駐車場は将来全て店舗や住居に変わるでしょう。ただ南への道に両側に歩道が欲しかったのは事実。豊中市にお願いしてみましょうか。
• 上新田が区画整理しても車道や歩道が狭いのは、異常ですね。最近の事例を見ても道路や公園と言った公共用地の面積を17%しか確保していないのは非常に少ない。これは、地主が環境より実入りを優先した結果。 因みに、殆どの区画整理は何処も27%以上確保して価値を上げているのに上新田の整備は残念な結果。 千里ニュータウンの様に40%確保しろとは言わんが街への投資の少なさが酷過ぎる。
  • 歩道は正直、いま通ってもそんなに不便に感じてないけど…そんな大規模な拡張要ります？ もし拡張するならあのあたりのマンションすべて、区画整理やり直さないと無理かな。 車道は広くし過ぎると、通り抜けが増えて交通量が一気に増えますから…。今ぐらいの交通量でいいと思いますし、子供たちも安全で。
• このマンションの駐車場出入口はどの道にあるのだろう？平日朝、北側道路は一方通行ゆえに通勤ラッシュで大渋滞。おまけに阪急バス路線にもなっている。敷地外へ出るのに何時間も待つとか・・・天下のジオさん、南側道路に出入口を設定していることを切に願う。
  • 北側です。 北側でも大渋滞はそこまでありませんよ。 中環西行きから千里中央駅方面に入る車とバスのみです。 中環から新御堂に向かう道は渋滞していますが。
• 上新田は道路が歩車分離ではなく、狭い。またカーブなども多く、子供を歩かせるには危険。 中環と中国道、新御堂と交通量は尋常じゃない多さ。 トラックのふかす音や廃棄ガス問題もあります。
  • 私も小さい時から上新田暮らしですが私は結構気にしてましたけどね。 大阪市内人とか気にならないかもしれませが、四方八方ニュータウンに囲まれているので、整備されてるニュータウンから上新田に入れば急に道が狭くなってごちゃごちゃしてる点がすごく目立ちますし、そこが嫌なところでしたね。
• キリン堂の付近は少し整備されてますが、上新田のツタヤ（イズミヤがあるところ）までの道やばいですよ？ 道が狭く、危ない。車１台でも危ない道が多いです。 子供が飛び出してきても反応できないような道です。一度現地歩いてください。
  • 車で通る人も地元民か仕事の車くらい。通り抜けで通る車は皆無です。みんな狭いの知ってますし最徐行運転されてますよ。 新街区は、キリン堂、新田小学校、千里の氏神さま天神社まで整備されてるので充分です。 歩くだけじゃ見た目だけの情報になりますし、住んで体感してる情報を被せておきます。
    • その細い道は文化財的資産の高い旧家も多く、上新田が地主の土地であったことを伺わせるものです。さらに、新街区から先の道が狭いので、車の通行量が多くならず、また新御堂筋へ抜ける道も行き止まりにしたり、一方通行にして住宅街に車が入らないよう、随所で工夫されています。
• 上新田は、再開発した時点で終わってる感ありますが、、、。 道路も狭いし区画もぐちゃぐちゃ。それに歩道も狭い上に片側しかない。 こんな再開発は、普通はありえない。

【治安】

• 千里自体が治安が良い。

【地価】

• 上新田って計画されて綺麗に作られてる＆アクセスバツグンだからこれからどんどん地価上がると思います。
  • 計画的な開発がされればどんどん上がるかもしれないですね。欲かいた地主が乱開発に走ったらダメですが。これからの発展次第ですね。
• 上新田1丁目は元々、千里にもともといた偉い地主様達の場所でしょ。元々貸し出すことがあまり無かった一等地。そこをきれいに再開発したんだから、新しい駅近の一等地として地価も上がり続けるよ。
  • そうそう、敢えてニュータウンに入らなかった地主の土地。若い人は知らないよね。 上新田天神社から奥を歩いてごらん。 年季の違う地主様の豪邸が沢山あるから。
    • 残念ながら上新田は、新千里の地価の様にならないよ。 新千里が高いのは、便利なのは勿論だけど、道路や歩道が綺麗に整備され、マンションなどにも住環境を守る厳しい規制があるため。駐車場も分譲だと100%ないと駄目とか。 その点、上新田は、新しくなっても、道路も狭く歩道も片側出し、規制も緩い。マンション建設の度に周辺と揉めるのはこのため。 折角の再開発も、地主の組合で進めたから街づくりがセコすぎる。
    • 実際歩いてみると、新千里の方が道が広いし、完全歩車分離だったりしてとても気持ちが良いです。ただ、上新田も決して悪いエリアではないと思います。ある意味新千里が良すぎるのかも。好みもありますしね。
• グーグルの航空写真で上新田を見られたら、なぜ上新田地区の価値が低いか分かりますよ。
• ここの上新田が坪単価で215万平均、定期借地権の千里中央タワーが230万、藤白台の建て替えジオが230万、北千里のアートプランニングが230万、桃山台の建て替えメゾン住友が240万、 山田の京阪が245万。千里中央の北町パークハウスが210万、東町シティハウスが220万だったことを考えるとやはり、価格は上がりますね。知り合いの不動産広告代理店の知り合いから聞きました。

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  立地概念図

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  周辺マンションとの距離

周辺施設

【公園】

• 上新田1丁目第4公園（約80m・徒歩1分）
• 千里中央公園（約930m・徒歩12分）
• ばらの木児童公園（約960m・徒歩12分）
• 提供公園含むというのは豊中市管理の公園が新たにできるということですかね？マンションが増えて、この辺りの公園はすでにすごく混んでるので公園が増えるならうれしいです。
  • 千里中央へ向かう角あたりが、提供公園のようですけどね。隣のイズミの前あたりです。

【病院】

• みき歯科医院 千里中央診療所（約100m・徒歩2分）
• ささき整骨院（約200m・徒歩3分）
• 目の前のイタリアン横のパークホームズ前の駐車場にテナントが2棟建つみたいです。2階建てと3階建てで、医療施設とあります。
• 千里中央はお医者さんが沢山ありますが、人気のある医者には、例えば、西町西町ある内科など結構、遠く、自転車ではストレートに行けません。

【金融機関】

• 三菱東京UFJ銀行 千里中央駅前支店（約530m・徒歩7分）
• 北おおさか信用金庫 千里中央支店（約640m・徒歩8分）

【公共施設】

• 豊中市役所 千里文化センターコラボ（約700m・徒歩9分）

【その他】

• 上新田天神社（約260m・徒歩4分）
• コナミスポーツクラブ千里中央（約640m・徒歩8分）

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  医療機関

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  金融機関

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  公園・その他

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  公共施設

掲示板

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