グラン レ・ジェイド若松町レジデンス

2016年11月26日 (土) 22:45時点における版

物件概要

• 所在地：東京都新宿区若松町75-2、76-6、7、9、10（地番）
• 交通：都営大江戸線 「若松河田」駅 徒歩3分
• 総戸数：31戸
• 構造、建物階数：地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年06月上旬予定
• 売主：株式会社日本エスコン/三信住建株式会社
• 施工：株式会社ウラタ
• 公式URL：http://sumai.es-conjapan.co.jp/wakamatsuchou/index.html

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 価格は安くても単価400は超えてくるでしょうね。420ぐらいまでならば、買いだと思います。
  • 一年前で大手デベロッパーならまだしも、このご時世に無名デベのここが坪400超えてきたら笑いますね。。さすがに平均200台にはいかないだろうが300超すくらいでしょ。
• 南東向き４階はは前も抜けるし坪400くらいでしょうか？近隣のジオよりは高く出してきそうで。 一昔前は陸の孤島と言われていたこの辺りですが、果たして400行くのか。

【価格】

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/610819/

• ゲストサロン行ってきましたが、どの部屋も400オーバーでした。 高いですよね。。。

【比較・検討】

• 個人的にここの環境はいいな〜と思っていただけに、この価格帯は残念というか、手が出せないというか、ですかね。

【売主】

• 初めて日本エスコンという売り主を知りました。調べてみたところ、関西の方で手広くやっている会社のようです。実績は十分ということらしいです。
• 日本エスコンは田の字の間取りをあまり作らないですよね。このマンションもバルコニーは小さめですが、間取りは良いですね。
• 日本エスコンは間取りが良い物件が多いですよね。結構良いかも。
• 場所は良いので日本エスコン調べてみたら、２００９年頃に一度倒産してますよね。
  • 2009年に事業再生ADRの認定を受けてます。 その後、昨年に東証2部に鞍替えして、 今年の6月に東証1部になってますね。 業績が順調じゃなければ、1部には上がれないのでは。
    • 事業再生ADRとは

　https://kotobank.jp/word/%E4%BA%8B%E6%A5%AD%E5%86%8D%E7%94%9FADR-18870...

• ジオって高級マンションの枠なんですか？
  • 関東ではまだあまり聞かないかも知れませんが、関西では有名です。

　http://diamond.jp/articles/-/33336?page=2

交通

• 大江戸線とバス利用でだいたいの場所に不自由を感じることがないです
• デメリットと言えば、坂が多いので移動が大変なことくらいでしょうか
• 実際歩きましたけど、坂は感じなかったですね。

【アプローチ】

• おすすめポイントのように表記されているアプローチは、大願寺と隣の早稲田所有の記念館の横を通り抜けていくのですが、それが”素敵なアプローチ”というよりは、薄暗いちょっと気味が悪い路地です。 反対側の入り口にあたる部分（南面）には、差し押さえ物件で廃墟化しているビルが残ったままで、 夜はかなり不気味です。建て替え等が決まったら、工事が始まるのも難点。 駅から近いといっても、あのアプローチを抜けて帰るのはあまり気分よくないなあと正直、思います。
  • アプローチに関しては建物が完成後に道路が整備され、街灯が10本設置されるそうです。夜歩きましたけど、赤十字のセンターが開けているので、薄気味悪さは無かったですね。 マンションのアプローチも小学校からの方からも行けるので、それも良かったですね。街灯が設置されて、マンションが完成すれば、とても素敵な雰囲気になりそうです。

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  路線図

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  大江戸線

構造・建物

• 敷地面積：1662.7㎡（公衆用道路505.0㎡含む）
• 建築面積：682.43㎡
• 建築延床面積：2876.31㎡
• アプローチは石畳の様になっていますし、自転車や車が通らないので 安心して出入りできるのは良いですね。
• 高台に位置する場所なので景観に期待できそうです。
• ここエントランスアプローチアピールしてますが、要は接道してないだけですよね。 まあそのぶん静かだし、住人以外は入ってこないでしょうね。 奥まって目立たないけど、静かに暮らせそうですね。

共用施設

• 駐車場：14台（福祉優先平置駐車場1台、機械式駐車場13台）
• 自転車置場：62台（2段ラック式60台、平面式2台）
• バイク置場：2台

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：57.33m2～84.13m2
• バルコニー面積：1.66㎡～13.74㎡
• このマンションが良いと思った点は、他と比較して、1DKとか1LDKが無い点かなと思います。

駅から近くだとどうしても、コンパクトな間取りがありがちですが、1番狭くて、57平米からですから、ファミリー中心のマンションなので評価できますね。

• 間取りは余所であまり見ないタイプですね。部屋が独立してるのは良いと思います。家族であっても隣の部屋の音が気になることもあるので。専有面積が81㎡あると配置にもやっぱり余裕がありますね。
• Krタイプまであるってことは間取りのパターンは豊富なのかしら？他の部屋も興味あります。
• このクラスのマンションにしては洗面所がリビングインなのが残念。

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  Cタイプ

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  Fタイプ

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  Krタイプ

買い物・食事

• コンビニも近くにある、スーパーも近い、ドラッグストアもあり駅から近い という好条件がそろっているのはなかなかいいんじゃないかな

【コンビニ】

• ローソン 若松町（徒歩2分・約90m）
• ミニストップ 新宿若松町店（徒歩2分・約100m）

【スーパー】

• ライフ 若松河田駅前店（徒歩3分・約300m）
• 丸正食品チェーン 東新宿店（徒歩 7分・約490m）
• Santoku 河田店（徒歩7分・約530m）
• よしや 柳町店（徒歩8分・約620m）
• イトーヨーカドー食品館新宿富久店（徒歩12分・約950m）
• キッチンコート神楽坂店（徒歩22分・約1750m）

【ドラッグストア】

• ドラッグストア クリエイト 新宿若松町店（徒歩5分・約380m）
• ミネドラッグ 牛込柳町店（徒歩11分・約820m）
• くすりの福太郎 市谷柳町店（徒歩11分・約830m）

【デパート・その他】

• 伊勢丹 新宿店（徒歩18分・約1430m）

【飲食店】

• 神楽坂KIMURAYA 本店（徒歩27分・約2120m）

育児・教育

• 教育施設も近辺にありますから、家族で住む場合でも、これから子供を考えてる方にとっても安心して暮らせる場所でしょうね。

【幼稚園・保育園】

• 余丁町幼稚園（区立）（徒歩1分・約30m）
• 新宿いるま保育園（認可）（徒歩3分・約190m）
• 至誠会保育園（認可）（徒歩4分・約290m）
• ケンパ若松河田（東京都認可保育所）（徒歩8分・約580m）
• 早稲田フロンティアキッズ（幼保学童融合施設）（徒歩8分・約610m）
• 牛込成城幼稚園（私立）（徒歩9分・約690m）
• 原町みゆき保育園（区立）（徒歩9分・約690m）

【小学校】

• 余丁町小学校（徒歩1分・約30m）

【中学校】

• 新宿中学校（徒歩10分・約800m）

【大学】

• 東京女子医科大学（徒歩6分・約450m）

周辺環境・治安

• 用途地域・地域・地区：第一種中高層住居専用地域
• 駅から近いけれど、閑静な場所ですね。凄い良い雰囲気でした。近隣の物件は幹線道路沿いのものばかりなので、希少性は高いですね。
• 生活するとしたら意外といい場所。スーパーが近くにありますし、子供さんがいる人にとっては幼稚園が近くにあるというのは大きいのではないかしら？と思うのです。
• こどもセンター・多目的広場・小児科と揃ってて子育て環境は良さそうですね。
• 閑静な立地でありながら駅に近く、商業施設にも不自由のない場所なので 資産価値も落ちる事はないと保証されているように思います。 デメリットは坂道と価格くらいでしょうか。

【物件周辺】

• この物件の目の前の南側に、利用されていないビルがあり、工事が行われるような様子もありますが、新築マンションなどが建つのでしょうか？ 何かご存知の方いらっしゃいますか？
  • 南側は新宿区が管理しているようです。用途は未定ですが、区所有なので変なものにはならないかと
  • 南側は60%200%で斜線制限もあるから、日当りはそんなに心配することは無いでしょう。
• お寺のお経が朝夕と決まった時間に聞こえてくる。お屋敷とり壊す前、周辺は樹木が生い茂り湿度が高かった。横の早稲田大所有地も荒れ気味で手前の空きビルと相まってなかなかの雰囲気を醸し出しています。一階はカビや住居からの景色注意が必要かも…

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  現地案内図

周辺施設

【医療施設】

• 国立国際医療センターと女子医大も近いので救急車の音はすると思います
• かず歯科（徒歩2分・約140m）
• 若松皮ふ科こどもクリニック（皮膚科・小児科）（徒歩2分・約160m）
• 国立国際医療研究センター病院（総合病院・救急）（徒歩3分・約190m）
• 東京女子医科大学 女性生涯健康センター（メンタルケア・女性皮膚科・婦人科・女性内科）（徒歩3分・約220m）
• えとう内科クリニック（消化器科・内科）（徒歩4分・約250m）
• 東京女子医科大学病院（総合病院・救急）（徒歩4分・約290m）
• ミヤモト クリニック フォア ウーメン（産婦人科）（徒歩4分・約290m）
• 若松河田耳鼻咽喉科クリニック（耳鼻咽喉科・気管食道科・アレルギー科）（徒歩4分・約310m）
• はらまちクリニック（小児科）（徒歩9分・約710m）

【官公庁】

• 新宿区役所 若松町特別出張所（徒歩1分・約60m）
• 若松地域センター（徒歩1分・約60m）
• 牛込警察署河田町交番（徒歩2分・約120m）

【公園】

• 区立わかまつ児童遊園（徒歩2分・約130m）
• 区立余丁東児童遊園（徒歩4分・約310m）
• 区立抜弁天北公園（徒歩7分・約510m）
• 戸山公園（徒歩7分・約520m）
• 区立水野原児童遊園（徒歩8分・約570m）
• 区立余丁町児童遊園（徒歩8分・約570m）
• 区立戸山東公園（徒歩10分・約730m）
• 区立東大久保児童遊園（徒歩10分・約730m）

【レジャー・スポーツ】

• 加圧トレーニングスタジオMIXUP（徒歩4分・約250m）
• 戸山図書館（徒歩5分・約350m）
• 新宿ここ・から広場多目的運動広場（徒歩6分・約470m）
• ゴルファーズ・ラボ 若松河田店（徒歩7分・約560m）
• ティップネス 東新宿（徒歩4分・約250m）
• Comfo Medifit（徒歩5分・約350m）
• 新宿区立新宿文化センター（徒歩6分・約470m）
• カーブス新宿曙橋（徒歩14分・約1050m）

【金融機関】

• 牛込若松町郵便局（徒歩6分・約440m）
• 三井住友銀行 都営地下鉄若松河田駅出張所（ATM）（徒歩2分・約110m）
• 三菱東京UFJ銀行 東京女子出張所（徒歩4分・約290m）
• みずほ銀行 牛込柳町出張所（ATM）（徒歩10分・約740m）

その他

【邸宅跡地】

• ここ、あの有名な大邸宅があったところですね。 新宿区らしい名門家の家があった。
• 戦前までは、千代田区》港区≧新宿区〉文京区〉渋谷区高台、広尾≧品川区高台のみ》》》後は田舎で、千代田、港、新宿、文京区は完全に特権階級の区でした。 だから、東京の地図の順番は偉い順で、中に中央区を挟むだけです。 現在、港区はぎらぎらした成金チックな街になってしまい不良外人の巣と化しています。昔ながらの邸宅の数は少なくなってしまいました。 新宿区や文京区にある少し人を寄せ付けない風格のある邸宅が私は好きです。 その中の1軒でした。 非常に残念でなりません。 近くの小笠原邸宅が残されたのは嬉しい限りですが、あそこも綺麗になる前は、風格のある誰が住んでいるの？ と言ったミステリアスな邸宅でした。 近くに旧安田邸宅もあったのですが、東建のマンションに。 こういうミステリアスな邸宅が無くなるのは、仕方無いですが残念です。
• エントランスアプローチは、元々あったものにちょこっと手を加えただけ…という感じかな？ 完成予想図を見たけど、イメージ的には以前(個人邸の時)と大きく変わったようには感じないな。

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