ザ・パークハウス 麻布外苑西通り

2018年1月2日 (火) 19:24時点における版

ザ・パークハウス 麻布外苑西通り完成予想図

物件概要

• 所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
2. 東京メトロ銀座線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
3. 東京メトロ半蔵門線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
4. 東京メトロ千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
5. 東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分

• 総戸数：73戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年12月上旬
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社、清水総合開発株式会社
• 施工：東亜建設工業株式会社
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==【検討者】

• ここは、青山霊園に挟まれ、低地で、駅から距離があるということを含めると、最近、下降気味のマンションを市況を考えると坪400万円を超えると、完売まで、かなり、厳しい道のりのような気がします。マイナスポイントを乗り越えても、なお、都心立地で価格が安いマンションを求める層に訴求すれば、早期に完売するような気がします。坪400万円を超えてくると、パークコート元麻布ヒルテラスの方が、良い気がしています。私は、坪単価次第とは思いますが、妻が、夜暗い道を帰宅することを考えると、どうかなというのと、GoogleMapで、周りの現地周辺の家を見る限り、綺麗とは言えない街並みに、それなら、パークコート元麻布が、多少、高いけど、こちらかなと思っているのが現状です。来年1月から販売で、11月に説明会という案内でしたので、モデルルームを見る前に、現地を歩いて判断するつもりです。
• 坪500を下回ることはないよ。数年前と比べる意味はない。
• 価格帯出ましたね。坪単価530〜 まあ、そんなものかと思いつつ、いまの市況でその価格で売れるのか？という疑問も… 私は見送りかな。食べにいく場所としての西麻布は好きですが。
• お墓ビューで坪530万円、、、これだけ出すなら他でいいです
• 都心だと高台の高級住宅街の近くにある低地には商業地が広がる。麻布十番しかり、この西麻布しかり、まあ渋谷や赤坂もそうかな。そういうところにタワマンが建てば眺望は高台と同様にいいからむしろ坂を登らなくていいし良い物件となる。しかしこの物件は規模も高さもない物件。この単価は厳しすぎるね。
• 坪単価530～！！ なんか港区ならどこでも高く売れる的な（土地勘がない人とかに）全く勘違いな価格だね。 ここは谷底。昔この辺りがどんなだったか知ってる人は絶対にこの価格で買わないね。 港区ってもともと海が近いし、あまりいい場所（地盤がしっかりしている高台）が少ない所で。 そんな中でお金を持っている人達は高台に住んでいたわけです。ところが最近になって麻布十番とかの低地もなんだかいい場所のような持ち上げっぷり。あそこは水浸しになる場所だし、昔は花街とかあって、高台の人達が買い物におりる場所でそもそも人が住む場所ではなかったし。 いい土地じゃないんだよね、全然。ここはあそこ以上にだめでしょ。 地元民が近寄らなかった場所。どうしてかは詳しく書くと差別とかなんとかってなるから書けないけど、やっぱり土地が良くない（谷底でお墓に囲まれている湿地のような場所）から住む人達もそのような場所に住むしかなかった人達なわけで。 こういう土地自体が良くないのに港区価格をつけるのってどうなのよ。適正価格をつけるべき。
• 雨の降った翌日、マスターズハウスの裏道を歩いてみてください。そういう場所なので、南青山アドレスでも住不と丸紅は300万円代で売り出した。ここは更に下流、駅遠なのに500万円代とは。当時から大きく相場が上がっているのは間違いないですが、潮目も変わってますからさすがに…。
• 出ましたね〜 まあそうだろうなぁという価格帯です。 ２LDKでも階数によっては億までいく可能性があるのかなと言う価格です。 90㎡以上あれば億有るのは何となくまあそうであろうと思います。 2億弱の部屋がありますからなんともスゴイ。 コスパ的にどうなっていうのかな。
• 売れ残りの数がヤバイ どうするのこれ
• 間取り毎にデカデカと想定賃料…実需からの引きがなかったのかな。実需の自分から見ると投資物件にしか見えなくて、むしろ敬遠したくなるが
  • 大分強気な想定賃料だなー。ここらへんなら、70m2で30万ジャストが相場だよ。骨董通りの駅3分の三井の賃貸が35万だったし。
• 間取りは面積により、将来的な資産性（資産運用向け？）を求めるプランと永住向きプランに分けられているんですね。 資産性を求めるプランの方に、自己住宅用住宅ローンの返済例として、ローンは、自己居住用の住宅ローンによるものです。投資目的での利用はできません。という但書が出ていますが矛盾を感じます
• マスターズハウスの2倍近い価格じゃあね。そりゃ仕様はずっと良いかもしれないけど、立地はむしろ劣るし、コンセプト間違えたよね。
• おすすめはアセットプランですか？ それでも家賃は高そう……。 このマンションは最初から投資目的なんですね。コンパクトプラン、想定利回り3.98～4.28％。ここに諸費用などかかってくるというわけですか。20万円台のマンションなら借り手も多くつくといった感じなのでしょうか。 コンフォータブルは自分で住まわれる方が多い？
• ここは表参道徒歩圏とはいえ、墓地に囲まれた外苑西通り沿いの低地で、この辺りでは珍しく高級物件には相応しくない立地。そこに高価格高仕様物件を企画したものだから、この立地をわかってる人には見向きもされない。そもそもアセット(賃貸)プランと謳うなら、マスターズハウス程度の仕様で価格を抑えた方が良かったはずで、プロジェクトの迷走が伺える。

交通

• 骨董通り：約560m 徒歩7分
• 駅は徒歩9分だったら遠いというほどではないように思います。最寄りも駅は9分で他は10分ちょいというところですか。
• ここは実際は徒歩11分表記の表参道駅を使うことになるでしょうか。乃木坂駅9分とありますが、それはつまり青山霊園の中の道を歩くということですよね。昼はともかく、夜は人通り的にも現実味がないと思います…
• バスもあるけど本数が少な過ぎるしね。致命的。

構造・建物

• 敷地面積：2167.81m2
  • 外観も、モーダンにできなかったのかしら。隣のマスターズハウスの中古も沢山出ているし、ここは難しいですね。
• 間取りとコンセプトが、ややぼやけてもったいないような…。 場所的には、西麻布ですが、青山霊園沿いで閑静ですが 少し華やかさに欠ける外観がもったいないような気がします。
• 外観も落ち着いていていいなと思いますがスケルトンだとやっぱり気になるものでしょうか
• 施工は東亜建設？ 清水建設は関係ないのでしょうか? 東亜建設は信用できますか?
  • 施工の会社はどういう会社なのかっていうのは今までの実績を見て判断していく他ないでしょう。
• 横に青山墓地がありますが、バルコニーから視界に入りますか？
  • こちらは谷地で墓地は高台なのでアウトオブ視界です。
    • 視界に入る部屋はたくさんありますよ
• 7階からの景色は期待できそうですね
• 建物かっこいいですよ、ほんと セットバックもなかなかだし周辺のマンションとは存在感が段違いです 裏を返せば周辺環境は相当悪いので、セカンドや小梨が割り切って住むのは悪くないかと 私は子持ちなので立地で即NGでしたが
  • 私も外か見て綺麗だと思いますが、セットバックとはどこのことでしょうか？ 今度そちらのほうも気にして見るように致します。

共用施設

• 駐車場：16台（機械式15台、身障者用平置き1台）
• 駐車場15台は少ないような気がする
  • 駅近でもないこのロケーションだとクルマは必需品なのに2割って誰の見通し？幼稚園や塾の送り迎え、明治屋、紀伊国屋、ピーコック、どこで買い物するにもクルマいるでしょう。ところで、表参道と六本木を最寄駅として表示するのは詐称みたいなも。バスは走ってるけど本数少ないからね。西麻布でマンションに億単位出して良いのはやはり4丁目の高台の方だけだね。

設備・仕様

• ここは仕様が全体的に良いですね。港区のパークハウスでは、当たり前なんですかね？
  • まさに、構造面や立地は微妙だが、これだけ設備や内装の仕様をあげたなら充分選択肢に入る。
  • 都心部のパークハウスは全体的に専有部の仕様が高いと思います。キッチンバックカウンターも高率につけてくるし、ディスポーザーはない物件を探すのが大変なくらい。
• ここ近年の地所での仕様的には、霞町に次いで南青山常磐松、広尾羽沢と同等のエグゼ仕様ですね。低地をカバーできるかは分かりませんが。
• 設備・仕様としてトイレと浴室に呼び出しボタンがついていて、万が一気分が悪くなった時にセコムに通報可能だそうで、至れり尽くせりだと感じます。 セキュリティには触れられていませんが、セキュリティシステムの契約はセコムなのでしょうね。有人ではなく、24時間体制の遠隔警備なのでしょうか。
• 床暖房がついていますが、これは電気なのか、あるいはガスで温めているのか、 詳しいことがわかりません。 使い過ぎたらかなり光熱費がかさみそうですが、ストーブよりも安く使えるのでしょうか。
• 普通のザ・パークハウスではまずお目にかかることのない設備仕様として、天然石貼の浴室、突板フローリング、LD&主寝室のビルトインエアコン、LD&主寝室&キッチンまでの床暖房、大理石の窓台、隠し蝶番、全熱交換式24時間換気、バルコニー天井スパンドレル仕上げ、給湯器目隠しルーバー等々。明らかに（ザ・パークハウスにしては）高級・高額路線を狙っていた節がある。

間取り

• 間取り：1DK～3LDK
• 専有面積：43.97m2～119.57m2
• バルコニー面積：3.84m2～12.43m2

• 

  90Arタイプ

• もっとマトモな間取りにしてくれれば良かったのに、残念です。
• 間取り、そんなに悪いですかね？ 各居室に窓が来るように配慮されているのだなという風に感じられます だからあのような部屋の配置になってきているのですよ。 ただ、最近はこういう高級系の物件は特に収納も充実していることが多いのですが 若干物足りないかな？と感じる部分があります。 大型収納ももう一回り大きければ言うことはないんじゃないかなと感じました。
• こちらの物件は面白い間取りですね　８０で２LDKは贅沢なつくり、ルーフバルコニーに面していて長ーくリビング、住戸全体にあるので明るいです。こちらはお風呂が広いというのも特徴ですね。
• 非常に物件は綺麗で良いですね。間取りも広く使える内容になっているので快適に生活出来そうなイメージがありました。
• 115Arタイプ

• 

  ザ・パークハウス 麻布外苑西通り_115Arタイプ

• • キッチンとリビング仕切れるのは、個人的には評価高い。
  • いい間取りですね〜！欲を言えばリビングの柱がもう少しスッキリしていれば！
  • 全体的にバルコニーが大きく取られている間取りが多いようですね。 これなら洗濯物も乾かしやすいし、眺望も良さそうな感じで、良いと思いました。 ただ全体的に価格が高そうに感じますが、この辺りはこれくらいが相場なのでしょうか。
• 中古で出たら安く買えるでしょうか。 麻布でこの間取り、見ると欲しくなります。 50A、50Cでは1LDKの間取りになっていますから、1人暮らしもいいですね。と妄想してみる。この2つの間取り、キッチンが隠せるドアつき。客人が来て、キッチンのドアを閉めておけるのがいいなと感じます。1LDKだとLDKと寝室が別なので、家族以外も呼んで気軽に食事したりお茶したりできるかな。
• こちらは100㎡オーバーの間取りもあるんですね。 どれも広いルーフバルコニーがついているプランなので高層階のプレミアムプランでしょうし、手が届くと思えないのでただ羨ましく眺めていますが、115ARタイプの5.2畳のキッチンは料理に集中できそうな造りで実にいいですね。
  • クローズなキッチンはいい面もあるけど、エアコンでも無いかぎり調理中は暑いと思うよ。
• 70Ctって２LDKで７０㎡あるから、居室もかなりゆったりしているし、リビングダイニングも広さがあるし、 空間の使い方としてはとても良いですよね。 どうしても家族で暮らそうと思うと、 部屋数重視になってしまうので、実際に選択するかどうかまではわからないけれど…。
  • この辺りで暮らす人には、７０平米代は、シングルか、せいぜいDINKSだと思うよ。 パークマンションなら、１LDKですね。
• アセットプランとコンフォータブルプランと、 大きく分けて２パターンあるのですが、 ファミリーで住むことを考えると、やっぱりコンフォータブルプランでしょう。 角住戸であったり、間取りの内容の充実さがすごく良いですね。
  • 間取りも多彩で画一的でない部分の設計料として高いのでは ワイドスパンでゆったりくつろげそうな間取りもありますね
• アセットプランとコンフォータブルプランというものがありますが、これってどういうことなんでしょうか。見た感じだとDINKSや単身者向け用、定住用という風に分けているのかなという風に思うのですが。 それともただ単にお値段的なものなんでしょうか。
  • 読んで字のごとくです。 アセットplanは資産運用向け狭小プラン。 コンフォータブルプランは快適に過ごせる広さを持ったプランです。
• 70Aの間取りを見ると狭いながらも収納の確保をがんばっている ように思います。 リビングに繋がる5.5畳の洋室2は窓がついていませんが、納戸ではなく 居室扱いになるんですね。
  • 中住戸には（2LDKも3LDKも）もれなく行燈部屋（窓なし部屋）がついてきます。 スパンのない内廊下だと、吹き抜けを設けたり、エレベーターを増やして両面バルコニーの住戸を増やす工夫（コストUP）をしない限り、間取りはこんなものです。
• 70Ctタイプの間取りを見ると、中部屋でありながら窓のない6.5畳の部屋も 洋室扱いになっています。 サービスルームや納戸の定義は、窓の最低面積が床面積の7分の1に満たない 部屋ですが、リビング・ダイニングと引き戸で繋がっているので 洋室と表記する事ができるのでしょうね。
  • ここだともっと1戸1戸ゆったりとして作ってくるのかな？と思ったんですが、 ゆったりしているのと、コンパクトなタイプと２つのタイプにわけで作っているところはわかりやすいなぁと思いました でも50平米台の物件でもかなりのお値段ですね…（汗） 場所が場所だから仕方がないのかもしれないけれど…

==買い物・食事==【コンビニ】

• サンクス西麻布霞町店：約170m 徒歩3分
• ナチュラルローソン 西麻布店：約390m 徒歩5分【スーパー】
• マルシェロッポンギ 西麻布店：約440m 徒歩6分
• 成城石井西麻布店約680m：徒歩9分
• 明治屋 六本木ストアー：約1,090m 徒歩14分
• ナチュラルハウス青山店：約1,120m 徒歩14分
• ナショナル麻布：約1,520m 徒歩19分【複合施設】
• SPIRAL：約580m 徒歩8分
• 六本木ヒルズ：約980m 徒歩13分
• 東京ミッドタウン：約1,180m 徒歩15分
• 表参道ヒルズ：約1,360m 徒歩17分
• 赤坂サカス：約2,040m 徒歩26分

==育児・教育==【幼稚園・保育園・託児所】

• 東京キッズランド：約140m
• 区立西麻布保育園：約310m
• 小学館アカデミー 南青山保育園：約470m
• 区立青南幼稚園：約540m
• 若葉会幼稚園：約780m【小中学校・高等学校】
• 区立笄小学校（通学指定校）：約880m
• 東京女学館 小学校・中学校・高等学校：約1,080m
• 区立高陵中学校（通学指定校）：約1,140m
• 麻布学園 麻布中学校・麻布高等学校：約1,340m
• 聖心インター ナショナルスクール：約1,760m

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域・第一種住居地域
• 青山霊園に挟まれ、低地で、駅から距離がある
• 外苑西通りのこの物件周辺よりは、元麻布周辺がはるかに雰囲気・環境はいいですね。
  • マスターハウスと同様に完全に谷底ですからねー。
• 青山霊園の近くになっているところは気になる方は気にするのかな 夜間は静かで過ごしやすそう。 何処へ行くにも便利ですし、他の高級住宅街よりもビジネスマンには住みやすいと見込んでいます。 ただ、駅までの距離は少し距離がある点が残念だったかな。 投資用としても購入したい方も結構いらっしゃいそうですね
• ここは昔は川で、周りにも小さい戸建が多いところですね。そして墓地に挟まれている。駅も遠い。 そのあたりをどう考えるかですかね。
  • 昔川だったということですが、今は埋め立てられているということですか？ マンションなので、杭は支持層まで売ってありますし、 地震などの影響で地盤が緩んで傾いてしまうというのはないかとは思います。 が、気になるには気になる。 お値段はそのデメリットも含んだ額になるんだろうか。
• そもそも港区、特に麻布地区は坂とお墓、お寺だらけですからここで谷とか墓地とか騒いでる人間は他の地区がいいですよ。
  • お墓(墓地)とお寺じゃえらい違いですよ。 私も既に書いていますが、他の方の言う通りでここは「谷で湿地」です。 昔どんなだったか知っていたら絶対に住まない土地なんですよ。 だから土地の値下がりが始まったら真っ先に価格が落ちるでしょうね。前にも書いたけど、港区だったらどこでもいいってわけじゃない、土地自体がよくない場所も多々あるからよく考えないと。それは他の区でも一緒。 でここは、港区であそこはダメだって場所で真っ先に思い浮かぶ地区だからね。 旧町名の時代のこの辺りがどういう場所だったかわかる方に聞いてみたら。この辺りが通称なんて呼ばれていたか。
• 夏に乃木坂駅から墓地脇の最短距離の道を通って現地まで歩いたが、けっこう蚊に刺されたなあ でも港区だから悩ましい
• 低地で墓地が両脇にあるというのは事実でしょ。地歴は気にする人もいる。その上で価格や仕様とにらめっこして欲しい人が買えばいいんじゃない。個人的には価格とのバランスが気になるね。
• 現地を歩いて驚きました。 この物件は特に予め現地をみにいく必要があるかも。
• 地形図

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  ザ・パークハウス 麻布外苑西通り_地形図

• 笄川

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  ザ・パークハウス 麻布外苑西通り_笄川

• • 地歴分かりやすくて良いですね。 外苑西通りは元々は川だったのですね。 川のデメリットって何かあるのでしょうか？ 東西の墓地ビューは残念ですが将来建物が建って日陰になる可能性は低そうですが。 確かに現地に行って確認する必要はありそうですね。
  • 地歴ももちろんだし しかも両墓地より低い所ですからね なぜかいつも湿気を感じます
  • 現地確認しました。 湿気は特に感じませんでした。 季節によるかとは思いますが。 日が暮れた後に通ったのですが、閑静なイメージでした。 両面が墓地なので全体的に暗いです。 囲いにクリアのパネルが設置してあり中が見えます。 まだ地下工事をしているようです。
• 現地に行ってきました。 港区(特に麻布)は寺が多いので必然的に墓ばかりなのは仕方ないとはいえ、この立地は正面玄関も青山墓地、裏口も墓で妙な雰囲気が漂っていますね。表参道や乃木坂は割と近いのですが、歩道橋を登らないと近くはないのですよね。 高齢者やベビーカーの使用などある場合、我慢が必要な立地ですね。 雰囲気がよろしくないので、わざわざ麻布青山エリアに住む意味が見出せない場所でした。
• なんの取り柄もない物件。西麻布でもなく南青山でもない中途半端さ。地盤も暗渠の川が流れてるから軟弱じゃない？駅からも遠いし。
• 暗渠になっている川が流れているのはマンションの敷地にかかっている部分ですか？ そういう情報はどこで確認する事ができるのでしょう。 モデルルームで営業さんに聞けば教えてもらえるんですか？ 検索すると、マンションの南側に笄川（現在は暗渠）があったという情報は 見つけられました。
  • こんな感じですかね？判断は自己責任でhttp://suiro.seesaa.net/article/397819332.html
  • 暗渠がマンション真下を通っているのでなければ問題ないように思いますが 川があった土地は地盤が脆いんですか？
• 本気で検討されているのであれば、大雨の次の日に外苑西通りの一本裏手を青山通りから六本木通りまで下ってみた方がいいですよ。特にマスターズハウスの裏手なんてひどいです。昨日も役所の車が来て応急処置していたかな。
  • 雨の日と翌日に歩いてみましたが何ともありませんでしたし、応急処置するような場所もありませんでしたけど 、具体的にどこの何を応急処置していたのでしょうか？
  • 港区のハザードマップが全てだよね 西麻布交差点に比べたらマシだけど笄川の暗渠なので雨が降れば山側から水が染み出してくるのは仕方ない こないだの台風でも警報は出てないしそこまで気にしないでいいと思うけどな
  • 雨の日であっても、それほど心配するような事ではないかと思います。 そういった部分も考慮の上で設計されているかとは思いますが。 地盤が緩かったりするのであれば心配になるかもしれませんが、そういう事ではないのでしょうか
  • こないだの台風は知らないが、あの辺は少し強い雨降ると年中黄色い作業車が来てマンホール開けて作業してるよ 昭和の頃まで水が湧いてたような場所なので雨降った翌日は水が外苑西通りに向かって流れてるでしょう 今のマンションなら影響ないんだし、でかいナメクジや貝類？もたくさんいるからむしろ楽しむくらいの気持ちで住んだ方がよい
  • 応急処置=浸水してしまうという意味でしょうか。ゲリラ豪雨の時などは仕方ないですよね・・・。

==周辺施設==【公園】

• 笄児童遊園：約150m 徒歩2分
• 南青山四丁目緑地：約310m 徒歩4分
• 西麻布二丁目 児童遊園：約310m 徒歩4分
• 都立青山公園約540m：徒歩7分
• 笄公園約840m：徒歩11分
• 乃木公園約1,040m：徒歩13分
• ミッドタウンガーデン：約1,160m 徒歩15分
• 明治神宮外苑：約1,280m 徒歩16分
• 有栖川宮記念公園：約1,330m 徒歩17分【医療施設】
• 岡部医院：約390m 徒歩5分
• 西麻布デンタルクリニック：約530m 徒歩7分
• 西麻布クリニック：約740m 徒歩10分
• 泉ウィメンズクリニック：約770m 徒歩10分
• 日本赤十字社医療センター：約1,160m 徒歩15分
• 山王病院：約1,200m 徒歩15分
• 愛育クリニック：約1,260m 徒歩16分【文化施設】
• 根津美術館：約480m 徒歩6分
• 岡本太郎記念館：約550m 徒歩7分
• 国立新美術館：約790m 徒歩10分
• 森美術館：約980m 徒歩13分
• TOHOシネマズ 六本木ヒルズ：約980m 徒歩13分
• サントリー美術館：約1,180m 徒歩15分
• 都立中央図書館：約1,390m 徒歩18分【スポーツ・レジャー施設】
• ブルーノート東京：約700m 徒歩9分
• EX THEATER ROPPONGI：約830m 徒歩11分
• Club 360 (Tokyo Fitness)：約1,040m 徒歩13分
• ティップネス 六本木店：約1,260m 徒歩16分

その他

掲示板

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