クレヴィアタワー池田山

2016年8月31日 (水) 15:39時点における版

クレヴィアタワー池田山外観

物件概要

クレヴィアタワー池田山外観CG

• 所在地：東京都品川区東五反田五丁目108番51（地番）
• 交通：JR山手線 「五反田」駅 徒歩4分 （東口）
• 総戸数：104戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上23階、地下1階建（免震構造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成28年7月末日
• 入居時期：平成28年9月末日
• 売主：伊藤忠都市開発株式会社
• 販売代理：伊藤忠ハウジング株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：大末建設株式会社
• 設計・監理：浅井謙建築研究所株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 予定価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560443/

• ちょっとした説明受けてきました。 2LDKの55平米位で6000万?とのこと。 3LDKは7000万?だった気がします。
  • 3LDKは8000万円以上が大半とのこと。マンションの格考えたら強気すぎ。
    • 8000越えるんですか…。リビング狭くて微妙な間取りなのにかなり強気ですね…。単身者も多そうだし、ファミリーには向かないようですね。
• 坪350位ってことですか？
  • いえ、380万くらいです
• 一番安いのはいくらくらいからですか？？
• 8000万台なんて、価格帯を下げないかぎり盛り下がるばりだね。
  • 入り口とは言え池田山だからなぁ。そういうのも資産価値左右するだろうから高めに設定しても結局即完なんだろうな…
    • 今の不動産市況を考えても安い金額で販売はあり得ないから、高め設定になるんだろうね。
      • 山手線駅4分ですから8000万台は妥当では？
• ＭＲいってきました。価格は正直割高に感じました。坪単価400くらいといったところでしょうか…
  • 坪400でもこのご時世ですからね。売れ残りはしなさそうですね。小さい部屋がそこそこあるのでしょうか？投資用、お一人様向けでしょうか？場所柄どんな人が賃貸に来るのでしょうか？
• ここで一番広い76m2の部屋って、価格はどれぐらいですか？
  • 8千万代後半からのようです。

【第二期の予定価格】

• ４５Ａタイプ　　４３．０７㎡　南東向き
  • ２０１号室　　５２８０万円　＠４０４
  • ５０１号室　　５３８０万円　＠４１２
• ３０Ｉタイプ　　３１．５７㎡　南東向き
  • ６０２号室　　３９４０万円　＠４１２
• ５５Ｋタイプ　　５５．１５㎡　北西・南西向き
  • ８０５号室　　６６９０万円　＠４００
  • １１０５号室　６７９０万円　＠４０６
  • １３０４号室　６８９０万円　＠４１２
• ６０Ｎタイプ・６０Ｎｈタイプ　　５７．５７㎡　北西・南西向き
  • １５０４号室　６９９０万円　＠４００
  • ２１０４号室　７３９０万円　＠４２３
  • ２３０４号室　７５９０万円　＠４３５
• ５５Ｍｈタイプ　　５７．２６㎡　北西・北東向き
  • ２１０３号室　７４９０万円　＠４３１
  • ２３０３号室　７５９０万円　＠４３７
• ７５Ｌｈタイプ　　７６．４５㎡　南東向き
  • ２１０２号室　１０３９０万円　＠４４９
  • ２３０２号室　１０５９０万円　＠４５８
• ７０Ｈｈタイプ　　７０．５３㎡　南東向き
  • ２１０１号室　９３９０万円　＠４４０
  • ２３０１号室　９５９０万円　＠４５０

【販売時状況】

• 第1期で全戸数の半分以上売り出すということは 反響がかなり大きかったから、という事なんでしょうか。 けっこう強気なんだなという印象を受けます。
  • 複数路線使える五反田駅4分、その割にかなりの割安設定だったからね
    • 見に行ってみて初めて分かったけど、使用部材の品等が、最近の物件としては断トツで良かった。 なぜあの価格設定で売り出したのか、今一つ不明。企画時期の問題かな？ まあ、今となっては良心的な価格と言えるんじゃないの。二期は知らないけと。
• 二期は目黒睨みで間違いなく価格上がるので、皆さん頑張ってください。
  • どれくらい上がるんだろ。坪20～30くらい？もっとかな
    • 一期が安すぎたから坪50ぐらい上がっても不思議じゃない。
• 結局一期は抽選あったんですか？
• 20階以上は売り渋りがあったんですね。。
• 1期の坪単価はどのくらいだったのでしょう？よろしければ教えて下さい。
  • 階数や間取りによって開きがあるので一概に言えないけど、1期は20F以上はほとんど売れていない　or　売り控えされている。 20F未満の上層階なら、坪単価410くらいかな。2期の値上がり最低幅はMRで聞いたから知っているけど、敢えて言わないでおく。2期の販売開始は4月上旬。目黒駅前も当然参考にしてくるから、最終的にいくらで落ち着くかは蓋をあけてみないと分からない。
• こちらは大きなマイナスポイントもないのだけど、やはり倍率高いよね。週末抽選分も二期も。目黒駅前タワーからこちら狙いに変える人も多そうだし。。
• 第1期で倍率の付いた部屋タイプ・階数を教えていただけませんか?
  • 中層階7000万くらいの部屋が4倍と聞きましたよ
  • 池田山の高級住宅街を見下ろす西向き2LDK　60Nでしょうか。確かに人気が集まりそうな部屋ですね。
  • 2lの部屋は永久眺望なので人気があるようでした
• 二期の販売は5月からだって。先着順含め売れ行き好調なのでしょうか？
  • 今日から第2期モデルルームオープンですね。プレミアムフロアも販売になるので モデルルームも混み合うかもしれませんね。カスタムオーダーメイドでリビングを広げられるようですが、完全に広げてしまうのではなく、リビングと洋室の間を引き戸仕様にできたらいいのになと思いました。
  • オプションの引き戸を検討中です。五月も相談会ありますね。
• カスタムオーダーメイドで、キッチンの向きというか、場所まで変えられるのはすごいですね。勿論期限はあると思いますが。部屋の仕切りを移動させたりっていうのは、よく見かけますが、水周りの位置を変えられるのは、結構珍しいなと思いました。
  • そんな事はありませんよ、他社さんも最近は何パターンもあるので面白いですよ。
• もう最終期7戸
• 今週末完売予定のためモデルルーム閉鎖する旨の連絡が来ました

【検討者】

• 周りに学校多いし、品川区は、単身者に人気だし。即完売が見込まれる。少々高くても投資としては悪くない。
• 池田山、という名を付けて高級感出そうとしていて価格付けも強気だけど、 確かに東五反田5丁目だけど、要は国道沿いのペンシルタワー。 駅近なのは確かだけど空気も悪いだろうしその価格では…？ 名前だけ池田山、雰囲気０。。。
• このマンションは、いいと思います。 免震タワーで　駅は近いし、便利ですし、病院も近いし....ただ　あちこちに広告をうっているので、宣伝費が、かかりすぎ？ 価格に反映されるかも。 それを、考えても　なかなか　よいでしょう。
• ここはミニタワーな感じですがなかなか良い物件ですね。
• ここのマンションは、管理費修繕費安いですよ。
• 今は予定は無いと思いますが、恐らくこの10年ぐらいで五反田駅の再開発があり、今とは見違える駅前になっていると予測しています。当然、土地・マンション価格もそれなりになっていることでしょう。
  • 確かに伸びしろがある駅ですよね。駅前が整備されたらこの物件へも波及効果大ですね。
• ここの資産価値（AVE400万）は少しは上がるかもしれませんが、下がることはないだろうと考えています。山の手線内、徒歩4分、池田山、、、まあバブル30年周期で前回が1990年、次が2020年と予測されますので、数年後どうなっているかですね。
• MR行きましたがここデザインにはお金かけてる印象を受けましたよ
• タワーは今後も外国人がどんどん買っていくと思います。だからタワーマンに関しては下がらない。
  • 日本の不動産は世界的には相対的に割安です。80年バブルの頃と違うのは、日本の不動産の買い手は日本人だけではなくなっているということです。桁違いに市場は膨らんでます。それなりに条件が揃った物件であることが前提ですけど。
• ここが高いと言っている人はどこを検討しているんでしょう？現時点でここよりコスパ良いところ見つからないんですが。全体的に下がるまで待つのかな。
• ３０Ｉタイプ　　３１．５７㎡　で、３９４０万円　ですか？ １年前、三菱地所の目の前のマンションが２７００万くらいだったきが。。今買ったら確実損な気がしますが。
  • 通り挟んだだけかもしれないけど、地所レジのは風俗街エリア。一方のコチラは池田山アドレスで天と地ほどの差があるので価格相応でしょ。気にする人は気にするからさ。価格なんてそういう条件で変わるもの。
• 高騰している今どきに、坪単価＠400万〜450万円と割安とも思える意欲的な値段設定が、功を奏して完売までも早かったですね！ただひとつ疑問なのが、もしこれが単価もより高い高台の真の池田山エリアで、広さも120〜150平米で想定売り出し2億円〜3億円というような高級マンション設定だったら、これほど早く完売したでしょうか？ここは、伊藤忠の戦略が上手くハマった物件であると感じます。

交通

• 通勤にも便利ですし、期待の物件です。
• 浅草線が使えるのが何気に便利です。都心部は地上のＪＲより地下鉄間乗り換えの方が便利ですよね。

【五反田駅から物件まで】

1. 五反田駅を降りて、左にずっとあるいていき、高麗橋をわたります。そしてのまままっすぐ行きます。
2. そのまままっすぐ山手通りまでいき横断歩道をわたり右へまたまっすぐ
3. そのまままっすぐ　だいたい駅から15-6分で到着です。

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  高麗橋（2015-07-18撮影）

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  山手通り（2015-07-18撮影）

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  路線図

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  終電シミュレーション

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  タクシー概念図

構造・建物

• 角住戸率80％
• 免震構造：採用した免震装置は3種類あり、建物を支えるとともに建物が水平方向に穏やかに揺れるようにする「積層ゴム」「転がり支承」と、地震の揺れを速やかに収める「オイルダンパー（減衰装置）」です。これらの装置を組み合わせることで、地震時に建物に伝わるエネルギーを減少させ、揺れを低減します。
• 省エネシステム「MEMS」：マンション全体における電力使用量を10%削減することを目標に、電気の見える化、節電啓蒙などのサービスを受けられる。経済産業省認定のスマートマンション評価制度★★★を取得予定。
• クレヴィア「ライフハグ」：住品質・防災備蓄・コミュニティの形成を追求し、具現化。
• こちらの、最上部に２層か３層、ぴょこっと建ってるのは何ですのん？ 予想図見るとバルコニー付いてるように見えますけど。 まさかのペントハウス？
  • なんでしょうね。たしかにイメージ画像ではバルコニーの様な物が見えますね。でもあれ、どっち向いてるんでしょうね。
    • 確かにアレなんでしょう？ 多分、3層ぐらいありますよね。 間取りは物件概要では全体として２LDK～３LDKあるみたいに書かれていますが、 ペントハウスだったりするんでしょうか。 エレベーターがそこまできているのか！？とか謎が多いですな…
      • 屋上に共用部のスカイテラスみたいのがあってそこへ行くためのエレベーターホールと、エレベーターの機械部分が上に突き出てるだけだと思うが
• このマンションの２０階以上と１９階以下の実質的な違いって天井高くらい？
  • 最大差で20cm それ以外は間取り、仕様など違いは無い。 厳密には、玄関入口の化粧が少し異なる程度。 天井高い分のコンクリ、鉄骨代だな。 あとは20代の大台という気持ち的な問題。

共用施設

• 駐車場：22台
• 自転車置場：105台
• バイク置場：8台
• コンシェルジュサービス
• ここは１０４の住戸に対してＥＶ１台ですか・・・。点検時と出勤、登校など利用者が集中する時間帯は悩ましいかもしれませんね。
  • 図面でみると、エレベーターは一台しかありませんが、ウェブサイトでは、エレベーターが低層階用と高層階用にわかれているとかいてありました。 ということは、二台あるという理解になりますか？それでも、図面には一台しかないというのがよくわからないのですが、どなたか解説していただけないでしょうか。素人ですみません。
    • 低層階用ＥＶは１２階までとあります。 ＨＰのプランは「１３階以上は角住戸」とありますので、低層階用ＥＶ昇降路はおそらく図中ＥＶ昇降路の上に並んで設置されるも、１３階の住戸のスラブ下でおしまいなので２基を表現できないのですね。 １２～１３階の階高は、ＥＶのオーバーヘッドを考慮して大きいかもしれません。
      • 問い合わせましたがエレベータは2台のようですよ。
• 共用施設のスカイテラスは写真で見ると怖いように思えますが 安全対策はしっかりされているのでしょうか。 一応利用するには管理事務室かコンシェルジュで専用キーを 借りるようなので、子供が勝手に遊ぶような事はないでしょうけどね。
  • 勝手に出入りできるわけではないので、そういう意味では管理されているのではないでしょうか。 やはり事故が一番怖いですものね。 エレベーターも一応各階セキュリティがあるという事ですし 勝手には出入りができないから大丈夫だとは思います・・・。
• ここの共用サービスに宅配レンタカーがあるようですが、 宅配ロッカーと連動しているのがすごいと感じました。 レンタカー会社を利用すると、貸出時に操作や安全上の 説明がありますが、それも省略可能なんですね。
• 共用部分はタワーとしては最低限の部類なのは逆に好感。仕様にこだわりがあるのは感じました。
• ゴミ置場は各階なのかな。
  • ゴミは一階のみです。
• コンシェルジュは常駐するのですか？

設備・仕様

• ディスポーザーはつくでしょうか。そしてゴミ出し24時間可能とのことですが、各階に出す場所があるのかな。
• 専有部分に関しては、ここ、仕様良いんですよ。さすが池田山標準。

間取り

• 間取り：1K～3LDK
• 専有面積：25.89m2～76.63m2（トランクルーム面積含む）
• バルコニー面積：4.03m2～10.65m2
• サービスバルコニー面積：1.20m2
• ルーフバルコニー面積：7.51m2
• 一番大きい76平米の部屋を検討していますが、リビングが狭いな、、と。ほかのプランもあるのか、気になります。
• 狭い間取りばかりですが、、二人子供いると少しきついかな？
• 75Lタイプのお部屋は、シューズインクロークだったり、ウォークインクローゼットや納戸があり、収納が充実していて良いですね。キッチンに関してはコの字型になっていて使い勝手が良さそうですが、食器棚を置く場所がないのが気になります。キッチン自体に食器が収納できるような工夫があるのでしょうか？
  • 食器棚カウンターは標準でしたよ
• 間取りが酷過ぎる・・・
  • 確かに…。一番大きい76平米の部屋のリビングが10平米って…。もうちょっと工夫してほしかったですね。
    • そうなんですか！このマンションで一番広いリビングで何畳ぐらいですか？
      • 10平米じゃなくて10.3帖ね。 続きの洋室との間仕切り外すオプションで14.8帖にすればいいんじゃない？せせこましく3LDKで暮らすような立地でもなかろうし。
        • 一番広いリビングは、たぶん70平米の部屋で12帖くらいだったかなと思います。
          • 一番広くて１２帖程度って・・まあ、それでも、収納が充実してれ多少優雅に住めそうな気がするけど、どんな感じなんだろ　
• 確かにリビングはこじんまりしている印象を受けますね。 最近のニーズはよく解かりませんが、皆さん面積よりも 部屋数を重視する傾向にあるのでしょうか。 75Lタイプは主寝室や浴室、洗面所、収納に面積を割いて リビングが狭くなってしまったパターンですかね。

• 

  ５５Ｊタイプ

• 

  ７５Ｌタイプ

買い物・食事

• アリエッタ（約480m・徒歩6分）
• ヌキテパ（約530m・徒歩7分）
• フランクリンアヴェニュー（約530m・徒歩7分）
• ここは買い物に不便しそうな予感。近くにファミマが1軒あったかな。後は結構距離あったり信号待ちあったり

育児・教育

• 学区は第三日野です。
  • 第三日野小学校は、小学校受験が残念な結果だった方や 元々中学校受験狙いの池田山のアッパー家庭の子供が 通ってるので、躾けや学力共に高水準です。
    • 9割以上、受験すると聞いたことあります。品川区ではトップの公立小です。
• 子供がいらっしゃる方でこちらにお住いをお考えの方いらっしゃいますか？通勤の利便さと、学区の良さに惹かれてますが、五反田最寄りというのが気になります。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、第一種住居地域
• こちらは駅に近く、日当たりも良いですね。
• こっちの方が交通量も少ないしイイと思うのですが。最寄がJRですし。
• 池田山の入り口のとこですね。風俗店とは桜田通りを挟んでいるので三菱地所の物件より立地はマシですね。
• これでもだいぶ五反田駅前は綺麗になりましたよ。前は本当、飲み屋街というイメージだけでしたから。アトレなどができたりして変わったのかな。以前は呼び込みの人で通るだけでなんとなく恐いイメージがありましたが、呼び込みなども禁止になり、段々と活気はなくなっているのではないかな。ここのマンション周辺までくると落ち着いた雰囲気になるのであまり気になりません。
• 池田山住民は保育園建設に反対してるみたいですね。反対の急先鋒は東京デザインセンターの社長の船曳さん。旦那は元東大教授でホリエモンのゼミの先生です。こういう人は普通リベラルで保育園建設に反対する側に回るのは珍しいと思うのですが、たとえエゴイスティックと言われようと高級住宅地にふさわしくないものは排除するという姿勢が住民にないと高級住宅地は維持できないのでしょう。池田山とはそういうところです。
  • 保育園の建設反対に1700人の賛同とは、さすが池田山という感じですね。⇒http://dot.asahi.com/aera/2014041400034.html
    • しかしここら辺保育所反対の垂れ幕がスゴいですね、あれこそ街の品格を下げる気もしますね。
• 大崎同様に、羽田への飛行機がここの上空を飛ぶ可能性があるのかな。保育園の騒音どころではないだろうけど。
  • 朝日新聞の記事だと品川で高度450メートルってあるから、たぶん五反田も通る。⇒http://www.asahi.com/sp/articles/ASG737269G73UTIL05D.html
  • 日経にも記事があった。具体的には、現状の６千フィート（約1800メートル）以上から３千フィート以下でも東京都や神奈川県の上空を飛べるよう規制を緩める。空港に近い川崎市や大田区との調整が焦点になりそうだ。上空飛行は過去にも検討課題に上ったが、地元の反対で実現できなかった。自治体や住民の理解は今回も大きな課題で、大型機の運用を避けるなど「騒音の影響が大きくならないよう配慮する」（家田委員長）という。 ⇒http://www.nikkei.com/article/DGXNASDF0600S_W4A600C1PP8000/
• 駅までの夏場の直射日光 、結構キツイです。
  • すぐ近くにある浅草線の地下通路を通れば 快適に駅まで行けますよ。 多少の雨なら傘も必要なし。
• ここは南向きが大通り沿いもマイナスかな。
  • 今の時代音は気にならないガラスだからいいのだけど 大通り沿いだとバルコニーに黒い灰が溜まるのよね。 多分6階程度だと半年で物干し竿に触れると手が黒く汚れる程度には溜まる 高層階は大丈夫かもしれんけど。
• 西口が多い五反田物件において東口のここは目黒川から離れているのはメリットですね。
• ここは風俗街に惑わされたら当たりを見逃す。 五反田は東が住宅街多めで西がオフィス街多め。 風俗街はあるものの固まってるしな、住みやすさは東の方が断然良い。歩いてる層がだいぶ違う。 ただ山手線内側だから西の徒歩4分より1割高いのは仕方ない
• 五反田はイメージ悪いね。 実際ガラ悪いの増えたな。 パチンコ屋できたでしょ
• 歩いてみましたが、駅からとても近いですね。所謂五反田のごちゃごちゃしている方角へ向かうのではなく、大通りながらも若干閑静な方向へ向かっていくような印象でした
• こちらは大通り沿いなので、池田山方面を向いてる方がよさそうですね。 15階以上くらいなら、かなり抜けた羨望なのかな。 東京タワーも少し見えるのもいいですね。
• 風俗街、近過ぎますね。家族連れには向かないかなー。昼間からキャッチの人が立ってますよ。
  • 風俗街、気になりますけど、駅近で、すぐ裏が池田山ってのはいいですね。学区もよさそう。
• ここは、駅から歓楽街通らずにアクセスできて、駅近くて便利だし池田山エリアは、環境よいですね。
• クレヴィアタワー池田山が面する桜田通りが 本日、激しく陥没！ 建築工事のせいでは？？？ 危なくて住めない！！！
  • どの辺りですか？このマンションの目の前とか？
    • 陥没したところは、クレヴィアタワー池田山が面している国道（歩道）。クレヴィアタワー池田山から1メートルも離れていないところ。国土交通省の呼びかけで、大勢の作業員が原因を探る調査をしている。 原因は現時点では不明とのこと。 24日（土）も朝から調査すると作業員が言ってた。
      • そりゃ関係あるだろうネ。工事で掘り返して しっかり土留めできていなかったのか、歩道下の土が流出して空洞になってたんだろうね。 工事ミスじゃないの？
        • 陥没の原因について国土交通省が調査中という報道が出ています。 マンション工事が原因かどうか、この調査結果が公表され、 再発防止の対策や安全確保の説明がきちんとされないと、どうしても不安に感じます！！
          • 国交省の発表でこのマンションの工事とは、関係ないそうですよ。
• 日当たりいいのは桜田通り沿いのようです。騒音、排ガス、どれくらいでしょうか。。。
• 池田山って一種低層だと思ってたから池田山のタワーってすごい違和感のあるネーミングです。ま、一種低層なんて気にしないほとんどの人間には違和感無いのでしょうけど、池田山を知ってる人からは聞かれると思いますよ、池田山にタワー建てられるの？って。
  • 確かに東五反田5丁目アドレスなので、池田山には間違いありません。 この立地になぜタワーが建てられるかといいますと、国道に面しているからです。 このような大通り沿いは容積率が大幅に緩和され、例えば五反田駅から目黒へ行く途中も、 池田山アドレスですが、大通り沿いには高層マンション建っていますよね。 ああいう特例が認められているのです。ですから価格も当然池田山邸宅街のものとは、 全く違うものになっています。ご参考まで。
• ここの北側は高層建築は不可だと思うので、永久眺望が手に入ります。正直、悪くない物件だと思いますよ。
• 皆さん、ぜひ現地に行ってみてください。 駅から近く、道も広く、きれいです。 池田山の由緒ある土地のためなのか、 とても良い気が流れているような気がしました。 今計画されている五反田・目黒の物件の現地を全て行きましたが、 ここが一番良かったです。 まあどう感じるかは人それぞれですが。。。

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  エリア概念図

周辺施設

【公園】

• ねむの木の庭（約460m・徒歩6分）
• 池田山公園（約670m・徒歩9分）

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  周辺施設

その他

• このマンションは反対運動が酷いね。近隣住民は政治経済に影響力を持っている人達だからどうなることやら楽しみだ
• 山手線内側南部なのにリーズナブルな価格。北側の眺望の良さ、池田山周辺の雰囲気、建物の仕様も良質。バランスとれてる物件ですよね。ただ、最寄り駅の環境が気になる。五反田駅… でも、買いかな〜。あの立体交差点はなんとかならないかな〜

掲示板

• 品川区のマンション口コミ提示板一覧
• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• 「クレヴィアタワー池田山」についての口コミ掲示板

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