グランドメゾン浄水ガーデンシティ フォレストゲートII

2017年4月24日 (月) 01:53時点における版

物件概要

• 所在地：福岡県福岡市中央区薬院4丁目13番62（地番）
• 交通：福岡市地下鉄七隈線 「薬院大通」駅 徒歩4分
• 総戸数：127戸
• 構造、建物階数：地上17階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年12月予定
• 売主：積水ハウス株式会社　福岡マンション事業部/三菱地所レジデンス株式会社　福岡支店/福岡商事株式会社/西部ガス興商株式会社
• 施工：清水建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• １ＬＤＫが４０００万円ぐらいするんですね？ひょえーー。
• 6千万台が予算なら3LDK80平米の2階か3階だね
• マンションを買う時期が今みたいな価格高騰時なのか、リーマン後のような下落時なのかによってこんなに差があるとはね。サウスフォレストとゲートⅡは竣工時期の差は三年くらいだよね。これって巡り合わせというか運だよね。まぁ、欲しい時期が買い時と言うからなんとも言えないけど。
  • 確かにこの3年の間にマンションの価格は随分と上がりました。現在は80㎡で6000万台とかしますけど、よく買えますね。どんな人が買うんでしょうね。リーマン後の経済がどうなるか分からない時期は誰もマンションを買うなんて怖くて、手を出さなかったから、ＧＭでも3000万台で買えたよね。やっぱり株と同じで逆張りしないと良いものは安く買えないね。
• 県外の者ですが、浄水は中心部に近く閑静で小奇麗な住宅地という印象なので非常に魅力を感じています。（天神まで徒歩は厳しいでしょうか・・・） ただ、周辺があまりにもレベルの違う豪邸ばかりなので、 マンション住まいは肩身が狭くなるのかなという気もします。 また、これだけ同じデザインの集合住宅が立ち並ぶと 団地化の印象は避けられないと思うのですが、その辺りを どうするのか積水さんの手腕を拝見させて頂くというところで非常に興味があります。

【資産価値】

• 資産価値はあると思うが、西新や高取や唐人町よりむしろお安め。 校区によるものかもしれない。
• 基準地価上がってますね。ただでさえ薬院四丁目は希少価値があると思ってるし七隈線延伸も考えるとここは値崩れしなさそう。
• ここは浄水と言っても正確には住所が薬院４丁目だし 私のイメージでは浄水通りをもう少し 登った所で少し通りから奥に入った所が 高級住宅地と言う印象なのですが 資産価値は如何なものでしょうか？
  • 浄水を作ったのは九電のお偉方です。資産価値的にはガーデンシティ区域はかなり高いですね。九電記念体育館はその象徴ですから、アドレスに寄らず、やはりここがコアです。坂を登った辺りのマンションはみんな、販売は非常に苦労しましたから。サウナフォレストはフォレストゲートほどコスト高ではなかったので価格も妥当でしたね。それと比較するとフォレストゲートは少し高めかな。内容はサウスフォレストより良いとは思いますが。
  • ま、浄水通ととらえれば、まあ薬院４丁目とはいえ、ギリギリセーフのようにも思います。 高級住宅地云々は多分平丘町とかではないかと思います。 あのような場所はやはり戸建て住宅が相応しいように思います。 ただでさえマンションだらけの福岡市内。戸建て街がそばに あることによって、マンションの価値も上がるのではないでしょうか。
  • 確かに昔は低層住宅地で良かった浄水通り。 グランドメゾン浄水ガーデンシティが来たから希少性が下がり評価は落ちるだろう。 場違いな５０ｍ高層マンションを建てる場所ではない。それが正直なところ。
• 今日、シートの取れたゲートⅠを見てきました。タイルはグランドメゾンらしいアースカラーで、出来は上々のようでした。建物は圧迫感がないように、浄水通りから離れて敷地内側に伸ばしていきながら階数を高くしていくという、浄水通りの景観を意識した設計になっていて、これがコンペでこの敷地を落とした要因のひとつだろうと思いました。ガーデンシティが全て完成したらどんなに素晴らしいだろうと、今から楽しみになりました。
• 裕福な家庭の方々ばかりなんでしょうね。雰囲気もよさそうですし、タワマンみたいにギラギラしてない所も好感ですね。
• 浄水通り自体は、戸建てよりマンション多いですよ。ヴィンテージマンションやバブル時代の高級マンション。 歩道からエスカレーターついていたり。 積水は、建物だけでなく(批判も多い)植樹も含めて、デザイン設計しているので、無機質なマンション群というより、森のなかに建つマンションって感じになるのでは。ネーミング通りに。 色々、やっかみ意見は仕方ないけど、素晴らしい計画と思いますよ。
• ちょっと悩ましいのがコストカットが進まないか。この物件は、共有部以外は普通のファミリー物件相当なので、コストカットされると、ウサギ小屋レベルになってしまう。
• 福岡は、これまでの感じだと 空港線は天神～西新まではほどほどで下げ止まる 七隈線は六本松を境に値落ちに差が出る って感じでしょうか。
  • 西新も含めて中央区以外は下がるんでは。

【ゲートⅠ、ゲートIII】

• ゲートIIIはいつ頃できるのかな？
  • Ⅱより一年あと。H31年1月入居です。
    • ゲートⅢのほうがお値段高めになる可能性がありますね。 特にエレベーター３基にするなら値段は上がるでしょう。 その他、設備、内装を上げてくるかもしれませんが。 駅からの近さを見ても、駐車場からの距離をみてもⅡのほうが良いんじゃないでしょうか。 ただし浄水通りの坂を上がれば上がるほど地盤は強固になるし、水害には強くなる。 私は駅近重視でⅡを選びました。本当はⅠが良かったけど。 年取ると坂はきつい。 Ⅱなら西側の角部屋の高層階を買えたら一番良かったけど、既に売り切れていた。（上から２階の億ションは除く）
      • 同感です。駅からの距離と低地を考えるとⅡがよいのではないかと。私は６階以上の北向きが希望でしたが予算オーバーで角部屋は買えませんでした。
• 駅近が良いという人はⅢよりⅠ、Ⅱを欲しがる人がいるかも。 ただ１分と変わらないからⅢも５分以内（これ重要）には入ると思う。 またⅡとⅢとでは敷地面積と高さからして4階（？）高いだけで総戸数に差がありすぎる。 １２７戸と確か１８０戸。Ⅲのほうが多い。 ということは、より狭い部屋を今と同じ価格くらいで売るつもりなのかもしれない。

つまり坪当たりの値段は上がる。 上層階、下層階とも60-70ｍ２クラスを増やす。 そうなると90ｍ２以上の部屋はかなりお高くなる。 するとⅡの90ｍ２以上の部屋は希少価値とお得感が出てくるのではないかと踏んでいます。

• Ⅲは156戸ですよ。 Ⅱと間取りや広さなど変わらないのではないかな～と思います。 ただ価格は今より高くなりそうな気がします…。
• 配置図を見る限りフォレストゲートⅢはⅡと同じ向きだよね。セントラルフォレストは多分南向きを作るはず。いや、作って欲しいな。
• 個人的はⅢよりⅡの方が良いと思います。 Ⅱの方が駅に近いし、Ⅲの東側の11階建て老人ホームが気になる

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  現地状況（2017-01-03撮影）

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  現地状況 最近はやりの艶消し白大理石ですね。高級感があります（2017-01-03撮影）

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  現地状況 メインエントランスもおしゃれ（2017-01-03撮影）

交通

• 薬院大通り駅まで徒歩４分とのことでしたが、それは横断歩道渡ったほうの時間で 実際はバリューのところのエスカレーター付きの入り口を使うだろうから５分ですね。

構造・建物

• 敷地面積：29,549.03㎡　※浄水ガーデンシティ全体面積
• 建築面積：1,122.89㎡
• 建築延床面積：14,740.21㎡
• 浄水ガーデンシティは圧迫感がない計画的な設計ですよ。景観を台無しになんかしてないです。むしろ統一感のあるグランドメゾンシティといった趣で、新しい浄水通りを作っていくにふさわしい高級感がここにはありますね。
• 内廊下なので見栄えは良いが風通しが悪そう。
• 建物は結構道路からの距離があるので、道路側（西）でも問題なし。 寧ろ景色的には西のほうが良い。緑が多いから気持ちが良い。
• 九電体育館もなくなってみないと最終的な景観はどうなるかわかりません
  • H30年度予定の新総合体育館の開館を待って九電体育館は閉館だから、そこから取り壊しと建築開始で、いつ住めるんだろ？
    • このプロジェクトの最終完成はH35年と聞いています。
• サウスと比べたら、フォレストゲートのグレードや仕様はどうなんでしょう？
  • グレードはわかりませんが、表裏なしの総タイルだし少し金はかかっているでしょう。

それと内廊下、ラクセス（手ぶらキー）など設備が現代的（東京レベル）になってはいますね。 内装はほぼ同じかと。少なくともサウスフォレストより下ということはないでしょう。 道にべったり建ってないのも魅力。エレベーターはGMにしては戸数当たりの台数が少ないと思う。

• ここは本当にいろんな面で最高にいい物件だと思いますが、唯一南向きがないので悩んでます。 購入された方は「南向き」は妥協されたのですか？
  • 南向きを重視するならセントラルがどんな配置になるか待たれたほうがいいかもしれないですね。
• ガーデンシティのＧＭはそんなに圧迫感はないけどね。道路からはかなり建物は離れているので浄水通りの窮屈な感じは全くないよね。むしろ瀟洒なＧＭのマンションが建ち並ぶ姿は壮観でしょう。
• この物件の耐震強度について教えてください。
  • 物件ホームページでそれら耐震性能についての言及はありません。 他より優れた性能なら必ずアピールするはずです。 ですから、地域係数は0.8、耐震等級は１で間違いないと思われます。 （いずれも法定基準どおり。つまり下限）
• フォレストゲートのタイルと色合いは好きですね。本当にグランドメゾンって感じですね。高いだけのことはある。
• こちらの物件の構造についてですが、ボイドスラブの厚みが250mmしかないことが

非常に気になりました。梁の間の面積にもよるようですが通常は300mmはあると思います。 ボイドスラブにも関わらず梁があるなど、何か特殊な構造をしているのでしょうか？

• • 遮音性は床壁天井のコンクリートの厚さでしょ。最近の大衆マンションは乾板ボードでスカスカの場合が多いので遮音性も何もあったもんじゃないですよ。要するに、コンクリートを使わないでコスト削り、重量を軽くして、鉄骨量を減らし、工期も短縮‥‥酷いマンションが多い中で、グランドメゾンの信頼性は抜群に高いです。
    • 確かに床コンクリートの厚さが重要ですが、ここは２５０ミリのボイドスラブとなっています。 ですからボイドの形状が共鳴をなくした特殊なものならよいのですが、一般的なボイドなら遮音性能も普通のマンション並みとなります。 重量床衝撃音（ＬＨ)、軽量床衝撃音（ＬＬ）の数値を公表すればある程度想像できますけど。
      • ３００であろうが、２５０であろうが、上階の子供が走り回ると、二重床でしたら同じですよ。
      • マンションはどんなに高級物件でもしょせん共同住宅です。 上下・左右の部屋にどんな方が入居するか、まるでくじ引きみたいなものです。 事前に分かれば良いけれど、住んでみないと分かりません。

共用施設

• 駐車場(台数／月額使用料)：総戸数127戸に対して121台／8,000円 ～ 27,000円
• バイク置場(台数／月額使用料)：6台／2,000円
• 自転車置場(台数／月額使用料) ：151台／200円

【エレベーター】

• エレベーターは2基
• この規模だと、ピーク時はだいぶ待つし 来ても乗れなかったりしますが 低層階（～５階）なら階段のほうが早いですよ。 体力維持にも役立ちます！！
• このマンションの購入者層は一般人と行動時間が違いますので 朝にエレベータが混雑することはありません。
  • どんな行動時間の人が多いのですか？

設備・仕様

• 3LDKの部屋のいくつかで採用されてるアルミスライディングスクリーンってどうなのかな？閉めた時に部屋の個室感がなさそうだけど。
  • 内廊下設計のための処置と聞いてます。リビングの光を取り入れるためなので、個室感は無いでしょうね。
• 室内はあまり特徴がない感じですが 植栽、エントランスなど共用部は見栄えはいいですね。 （維持コストは馬鹿にならなそうですが…）
• 内装はユニットバスや床、キッチン回り、ドアに至るまで他のGMと統一で高級感はない。
• 契約済みの方は設計変更や追加オプションはどうされてますか？標準のダウンライトでは足りないものなんでしょうか？
  • ダウンライトはあればあるほどおしゃれになりますからね。 玄関には絵を飾るでしょうから追加したほうが良い。 廊下にも絵を飾るスペースがあれば追加。 また、コンセントもマルチに変更しておくとTVの置き場を変えられるので何かと便利です。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：59.21m2～131.54m2
• バルコニー面積：12.00㎡ ～ 28.00㎡
• 内廊下だと角部屋以外は風通しの面では良くないよね。
• 価格的に3LDK低層階しか買えないが、東向きの3LDKは間取りが微妙。。
  • たしかに、アルミスクリーンだったり、ドアのない部屋など、少し特殊ですよね。西向きよりは東向きがいいですもんね。

買い物・食事

【テナント】

• スペースが広くないので、あまり大きな店は入れないでしょうね。
• テナントは、カフェですよ。
  • カフェだけなんですか？ それ以外に何か店舗は入らないんでしょうか？
    • 店舗は４店舗前後。 完成時期はⅢより少し早いくらいだとか。
• チェーン店とかでなく地元でされてるカフェです。このあたりに相応しい雰囲気の素敵なお店だということです。
• このページの下のほうにカフェのイメージ図が出ていますがなかなかおしゃれですね。

　http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/fuk/forestgate2/siteplan/

【飲食店】

• 私が薬院大通りが好きな理由（わけ） 外食が好き。歩いて呑みに行ける。 これに尽きる。 薬院大通りは福岡では博多、天神、赤坂、中洲に次いで飲食店が多く、そのレベルは高い。
• 20代前半であれば、グルメタウンは魅力的ですね。
• うちの周辺ではひどい酔っ払いは滅多に見ないですね。 客層に学生や若者があまりおらず、客単価も高めで 終電前後に閉店する店が多いからか12時過ぎあたりからぴたっと静かです。
• 私は飲んだ後歩きたくないから、このマンションに。西中洲からほどよく近いのがよいです。近すぎるとタクシーの運転手から嫌がられる。 笑
• 薬院1丁目は居酒屋が多く、サラリーマンなんかが吞んでますが、２丁目は完全な住宅街で、高級鮨屋（近松）や蕎麦屋や高級和食やフレンチやイタリアンが主で、大学生がほとんど住んでおらず、社会人もOLが多いので騒ぐ人はめったにおりません。それが浄水である薬院４丁目になるとさらに高級になるので騒ぐ人は皆無。 お店も生ハム専門店やチーズ専門店や食パン専門店やダックワースでおなじみのケーキ屋さんやワイン専門店、果てはキムチ専門店まであり、東京に住んでいたひとでも満足できるバリエーションがある。 浄水は飲み屋からほど近い距離にあり、緑が多く静かな住宅街であることが最大のうり。街灯がもう少し明るくなって欲しいけどね、
• フレンチやイタリアンは赤坂、警固、けやき通り、薬院、浄水、平尾、桜坂、渡辺通りに集中してます。 スパニッシュや韓国料理は呉服町。料亭は中洲、西中洲、赤坂、大名。焼き鳥やラーメンや居酒屋は博多駅、薬院、天神、西新、藤崎、大橋、香椎、長浜と言ったところでしょうか。

育児・教育

• ガーデンシティって千戸を超える規模ですよね？ 平尾小に収まりきれる予定なのでしょうか？
  • 平尾小児童はこちらのマンション建設の影響を受け、校舎新設
• 中学まで遠いから通学路が心配じゃないですか？ 中学は私立の人が半分以上なのでしょうか？ 修猷校区じゃないのが気になる。

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域
• 警固断層の地震リスクを皆さんはどの様に考えておられますか？
  • 西方沖の時は、建設地含め断層の西側(浅い側)の被害は殆ど無かったはずです。逆に、今泉辺りの断層の東側(深い側)は酷い状態でしたね。
  • 断層の東西で揺れ方が異なるようですね。この物件は断層の西側なので比較的、揺れは少ないんでしょうね。
• 断層には近いがこっちのほうが地盤はしっかりしている。災害マップでも揺れは少ない。
• 今日、浄水の周りを歩いてみました。平尾浄水、、山荘通り、平尾５丁目、４丁目、平丘町 この辺りは高級住宅地ですね。所謂山の手の戸建てがずらり。 大濠が戸建てとマンションが入り乱れているのに対して、こちらのほうが歴史がありそう。
• この辺りに背が高いマンションが建ち並ぶのは個人的には好みでないな。

【地盤】

• 警固断層にはかかってないと思いますよ。ここは大丈夫ですよ。
• 断層の真上が薬院3丁目です。このマンションの耐震は大丈夫なのでしょうか？ 断層に近い立地なのでそこが心配です。
• 断層には近いけど、断層の断面側（東側）ではなく、地盤が固いので、 断層からもっと遠い博多区とか早良区北部（明治通りより北側）よりも安全とされています。

　http://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/bid_safe/bousai/map_2.html

• ついでに水害も少ない地域です。

　http://bousai.city.fukuoka.lg.jp/hazard/document/hm-tyuuouku_light.pdf

• より安全にということでしたらⅢやセントラルフォレストかサウスフォレストの中古をご検討されては？ ただし利便性はほんの少し落ちます。 また中央区、博多区、早良区北部の都会地域のかでは浄水、平尾、小笹、笹岡、平和あたりは いわゆる昔ながらの住宅地で犯罪発生率も低いです。（地図で空白に見えます。）

　https://www.google.com/maps/d/viewer?mid=1daZtsQ-9h3rnId1zszFh6LWw5Dc

• 浄水場跡って事は土壌に水分が多いのでは？液状化などは大丈夫ですよね？
  • お答えいたします。 浄水通は、昔あった平尾浄水場に由来する名前ですが、浄水場というのは、高地にないといけません。自然落下で水を家庭に送るからです。なので、浄水場はもっと上の方の現在植物園となっている場所にありました。 ここは丘のすそ野ですので、何も影響はありません。 また、浄水場はコンクリートの水槽に貯水するものであり、地面に水を溜めていた訳ではありません。 言ってみれば、浄水場に続く坂道を浄水通と名付けたということであります。

【陥没事故】

• 七隈線 地震なしで2000年薬院10メートル 2014年祇園8メートル 2016年博多駅前30メートル陥没 → 安全第一、普通の感覚ではこの路線沿いに住む気にはなれない。
  • 七隈線沿線のマンション価格に影響がでるとしても別府橋以西じゃないかな？ 陥没を理由に安く買いたい人達が慌てたフリをしてるだけ。 そもそも浄水通り界隈は七隈線で相場が上がってたわけではないよ。
    • 確かに薬院、桜坂あたりは博多駅まで地下鉄とバスで所要時間はあまり変わらないだろうから、そもそも地下鉄延伸のメリットは小さかったと思う。 少なくとも自分ならバスを使う。
• 確かに断層から近いですが、直上ではありませんよ。この辺は多分岩盤はしっかりしているはずです。断層より東側は砂地で岩盤が深いところにあるので、ここよりずっと揺れやすいはずです。 地下鉄の事故の件は、市の事前調査や施工方法などの問題が大きいのではないかと思います。 現地は警固断層の東側ですから、岩盤ははるか下の方にあり、そのうえに砂地の層がたっぷり乗っております。この砂地に地下水脈があって、これが掘削で薄くなった岩盤を破ったようであります。これまでも地下鉄がらみで事故が2件起きているようですが、何れも断層の東側であります。 詳しくはこの後の事故原因調査にゆだねなければなりませんね。 まあ、付和雷同することなく、その地その地の地盤などをしっかりと見極めなければならないと思います。 確実にリスクがあると判明している場合(断層直上と断定できる場合等)はキチンと対応せねばなりませんが、通常リスクが判然としないことの方が多いように思います。そういう場合、心配ばかりしても意味がありません。
  • 熊本大震災の影響で博多の地盤が以前よりかなり弱くなったのではないかと指摘する声もあった。 元々空港線を作る時は、開削工法でやっていたので、ナトム工法など論外だったのだろう。 今さらシールド工法でやっても無理だろうね。
• 七隈線の陥没は想定内、空港線のは想定外。いろいろあるよ。人間が作ったものだから。一つ一つ上げ足とっても仕方ない。今のところ七隈線の開業時期に変更はなさそうだけど、急ぐよりもより慎重にやって貰いたいね。

周辺施設

その他

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