ザ・ガーデンズ東京王子

2017年6月9日 (金) 14:27時点における版

物件概要

• 所在地：

1. エアリーコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（地番）
2. ブルームコート棟・カームコート棟：東京都北区王子五丁目1番39の一部（地番）

• 交通：

1. 京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
2. 東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
3. 埼京線 「十条」駅 徒歩13分

• 総戸数：864戸（エアリーコート棟：452戸 / ブルームコート棟：255戸 / カームコート棟：157戸）、他に保育施設1区画
• 構造、建物階数：

1. エアリーコート棟：RC造（一部S造）18階建
2. ブルームコート棟：RC造18階建
3. カームコート棟：RC造11階建

• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：

1. エアリーコート棟：2018年02月下旬予定（1工区）
2. ブルームコート棟・カームコート棟：2018年08月下旬予定（2工区）

• 入居可能時期：

1. エアリーコート棟：2018年03月下旬予定（1工区）
2. ブルームコート棟・カームコート棟：2018年09月下旬予定（2工区）

• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社 / 近鉄不動産株式会社 / 大和ハウス工業株式会社 / 三菱地所レジデンス株式会社 / 株式会社長谷工コーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
• 公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1318/?utm_source=yahoof&utm_medium=portal&utm_campaign=yahoof&re_adpcnt=zi_1LjjO

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 75平米低層階で5000万から希望だけどどうかな？
  • 低層階の中住戸で坪260台、高層階で坪300台、平均で坪280台でしょう。
  • 70平米台で4000万台はさすがにないでしょう。5500～6000超えあたりと予想。もちろん小さい部屋で4000万台はあるでしょうけど。
    • 70平米前半なら普通に4000万円台でしょうね。5000からじゃこの戸数捌けませんからね。
  • マンションマニアさんの言うように、周辺相場（パークハウス東十条）と近年の上昇傾向（昨年比+1割）から見るに、坪単価250〜が妥当かと。すると70平米で5300万、85平米で6400万くらいなのではと。もちろん向きや階数によって前後はあるでしょうが。
  • マンマニの予想では、仕様・構造がハイレベルの場合⇒平均坪単価＠270、仕様・構造が普通レベル⇒平均坪単価＠250 このくらいではないかと予想します！とすると、普通レベルでも70m2の物件が、5300万程度になります。安くないですね。
  • 坪単価については10月頃に長谷工の営業の方に伺ったのですが、マンションマニアさんの予想がいいところいってますよ。普通レベルでも70m2の物件が、5300万程度になります。安くないですね。
• 最上階は他の階と比べて階高が高そうなので、プレミアム住戸になるのではないかと。そうなると、角部屋最上階は少なくとも7000万は下らないような気がします。2戸ぶち抜きも可能とありますし結構なお金持ちを想定してるのでは。
• 最初に売り出すエアリーコートは手が届き易い価格に設定して、完売を優先させるかもしれません。最後に竣工するカームコート棟はスーパーや商店街にも近いので、高価格を目指すかもしれません。消費税増税前のプッシュもしてくるでしょうね。
• Avr.280と聞きました。本当なんでしょうか。信じられません。
  • エリア外ですが、同じ位の大規模開発であるプラウドシティ大田六郷が大田区とは言え、JR線路沿い＆小さな京急駅まで11分と言う悪条件で坪280万円だそうです。従ってトータルで同等レベルのこの物件280はあり得ると思います。ただし、土地の取得価格がそこより低いので260から270位かなと私は読んでいます。
• 発表会行ってきました。プレゼン→個別相談で、黒松のお土産つき。価格はあくまで未定だけど5000万前後から、と私の担当の方はいってました。角の4LDKは桁が違うかもともいってました。ていうことは億！？
  • つまり、最低は@250位で最高は@300を軽く超えると。高いですが予想通りかもですね。また、東京23区内、JR駅5分、二路線可能の超大規模開発は当分出ないと思いますし、販売は相当強気でしょう。ましてや60m規制の物件は王子駅前までないから15階以上の半永久眺望の部屋は超稀少です。このエリアで30坪無い部屋に億出すのは『？』ですが。
  • 発表会行って来ました。値段はおっしゃるとおり、エアリーコートの南南東の５階が5500万,南西の５階が5000万前後,1-4階になると、5階の値段より2,300万安くなるかも..と聞きました。
    • 65㎡で4700万ぐらいが最安になるんですかね？坪単価240万～ぐらいですか・・・。平均坪単価はマンションマニアさんの予想250～270万の上限かそれを少し超えることになると。
• マンションマニアのＭＲ訪問抜粋［エアリーコート]
  • 西南西向き（５階～７階）：６８．２０㎡　５０００万円台　＠２４２
  • 南南東向き（５階～７階）：７０．５６㎡　５５００万円台　＠２５７
  • 南南東向き（５階～７階）：７５．６０㎡　５８００万円台　＠２５３
  • 南南東向き（１０階～１２階）：７０．５６㎡　５６００万円台　＠２６１
  • 南南東向き（１５階～１８階）：７０．５６㎡　５８００万円台　＠２７１

【オプション】

• オプションの価格表みたいなの貰ってきました。モデルルーム限定メニューですが、LDRダウンライトセットは430,380円。ミストサウナは226,800円、サーモバス(保温浴槽)は63,720円、電子レンジ付ガスオーブンは322,920円、キッチン天板材質変更(モデスト)5,400円、(シーザーストーン)378,000円、ドアキャッチャー4,968円等。壁や天井のクロスの価格は不明。７月上旬からオプション説明会なるものがあるとのこと。
• 説明会でもらったオプションパンフレット(アイセルコとかいうやつ)を読んで、最近の普通のマンションの仕様になるまで最低限のオプション追加したら、80万円近くになりました。直床とかはもちろん変更無理ですが。魔法瓶浴槽、ガスコンロ、洗濯機置き場吊収納、玄関収納、キッチン収納、洗面台の材質変更、玄関人感照明、トイレ手摺とか。標準は細かいところまで、随分と仕様を省いたり、質を落としているのだな～と思いました。

【資産性】

• 将来、賃貸や売却を視野に入れながら物件を検討していますが、本物件は資産性で考えた場合はどうなんでしょう？JR駅徒歩5分圏内や三井三菱が入る物件であることなど良い評価は出来る一方で、そもそもの将来的なこの地域への需要や大規模物件ゆえの貸し売りのしにくさ等はあるのでしょうか？？
  • この数年で近隣に建ったいくつかのファミリーマンションを見送って、ここを待ってたんだけど。やはり最近の割高感といい、最後にこれだけ大規模なのがでてくると 5～10年後くらいには中古や分譲賃貸がけっこう出まわるのではないでしょうか。
  • 坪単価250以上なら、オリンピック終わった後は大幅に下落するかもしれませんね。正直このエリア、都心への交通利便性以外の魅力ないし..同じ価額帯なら別のところを探します。
  • 今は再開発の期待値で地価が上がってるし、建築材も高騰して、マンション自体の値段が引き上げられてる。五輪後は、建築材の高騰も落ち着き、新築マンションの値段も落ち着く。中古を売ろうとする時、新築の相場より高いと売れるわけはないし、どこも供給過剰で、都心方面も今より安くなってる中古が出てくるから、都心以外の需要は厳しくなる。なので買った時よりかなり安くせざるを得ない。だから資産性を考えると無いみたいなもん。永住なら欲しい時に買えばいいと思うよ。
    • 将来売れるし、損しないと思いますよ。値上がり益はともかく、金利負担しても家賃の節約効果ぐらいは得られると思います。

【管理費・修繕積立金】

• 管理費12200円、修繕積立金6440円、自転車やらネットやらの諸経費が管理費+修繕積立金含めて大体22000円。修繕積立金は五年後に+3000円、十年後にさらに+3900円なイメージ。
• とりあえず給湯器リース月2000はありえない。 せっかく大規模なのに管理費安くならない。長谷工はたまに3000万円台のマンションでこれやるけど5000万のマンションで給湯器リースはいただけない。
  • ファインシティ王子神谷も給湯器リースで2101円取られますよ。７０㎡部屋で、・管理費＆修繕積立　計：15000円 ・給湯器リース2101円、町内会費205円、インターネット605円、駐輪場追加１台200円　計：3156円 。毎月 18156円 かかります。
  • 東京ガスのecoジョーズ給湯器リースの価格を見ると、ザ・ガーデンズは安く感じられると思いますよ。仮に給湯器が値引きなしの40万円だとして、月々2000円の分割払いだとしたら、払い終わるのに16.7年かかるわけで、そのころには新品で買った給湯器もへたってるでしょうから、リースでも買取でもどちらでもいいかな、と思える程度のリース金額じゃないかと思います。ecoジョーズで年間16500円ガス代が浮くというのが本当なら、ほとんど気にしなくていい程度のランニングコストになりますね。⇒http://home.tokyo-gas.co.jp/living/bathroom/onsui/pl01/index.html
• 南向き288戸エレベーター2機なのに、管理費積立金はこんな高いとは。。。

【税金】

• 2016年契約すると、消費税8%？
  • 10月までに契約すれば8％でOK
• 2年後の入居の時期には不動産価格高騰も治まってそうで決断難しいですよね。
• 固定資産税は年間15～17万とか管理費・修繕積み立て金が月間２万(２４万と仮定。含むインターネット代)の模様。借入金の額にも因るが、住宅ローン控除で年間数年間４０万控除されるならランニングコストはネットでトントンか。
  • 固定資産税が年間15万～18万とのことですが、それは、5年間にわたって固定資産税が1/2（平成30 年3月31日までに新築された場合）という特例適応後の金額でしょうか？
    • 減税期間中（5年間）は9万強で、減税期間終了後（5年目以降）は14-5万程度ということですね。

【提携ローン】

• 民間銀行：三菱東京ＵＦＪ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行・りそな銀行・三井住友信託銀行・三菱ＵＦＪ信託銀行・東京都民銀行・協同住宅ローン・住信ＳＢＩネット銀行・楽天銀行・イオン銀行
• フラット３５：イオン銀行・アルヒ（旧SBIモーゲージ）・クレディセゾン
• 参考URL⇒http://xn--nckgh0pybva6bdb7fy706bnfhgyfq54aoh8crw7gx7j.com/sp/

• 週末の契約に備えて売買契約書の見本に目を通しているのですが、ローン不承認時に手付金が戻ってくるローン特約は提携ローンしか適用されないんですね。。(第6条1項) 今のところ団信加入の健康面でも不安はないですけど、そういうものなのでしょうか。
  • 何かの本に、ローン特約の内容は契約時に決まってしまうので、希望のローンが特約対象となるよう不動産会社と交渉すべしと書いてありましたもので。でも今回のような大型案件では個別に契約書の交渉なんて無理ですよね。。 提携ローンは便利ですが数万の手数料が余計にかかるのでちょっと諦めきれずにいます。
• 提携ローンは来年2017年10月頃に申込みの案内らしいですよ。プライベートローンもその頃を目安にすれば良いのではないでしょうか。
• ローンは月11万、ボーナス払いなし、35年だけど勿論繰り上げしますよ。管理費入れて月15万くらい。頭金はそこそこ(部屋ばれしたら嫌なのでこのレベルで)
• うちは管理費入れて13-14万ぐらいになる予定です。ローンは35年で組むけど、なるべく節約貯金して、住宅ローン控除の10年が終わったら一括繰上げ返済しようかと思ってます。
• みんな頭金をどれくらい出してるのか、やっぱり気になる。うちは頭金1000万～1200万払います。
  • 恥ずかしながらうちはゼロです。毎月の払いも管理費含めて20万弱。みなさんすごいですね
    • 頭金の有無に正解はないので全然恥ずかしい事ではないですよ。私からすると月々20のほうがすごいです。
• ローンで悩んでいます。売買契約書に「買主は売主の指定する司法書士に登記を委任するものとします」という制限があるのですが、この制約のため、抵当権設定登記を銀行側が指定する司法書士に依頼しないといけないローン商品を利用することができないようです。(みずほのネット専用コースで引っ掛かりました)提携ローンなら手続きの心配はなさそうですが、無駄な仲介手数料があったり非提携ローンのほうが金利条件が良いコースがあったりでちょっと悔しいです。皆さんは提携と非提携、どちらを利用しますか？
  • 私も悩んでいます。アイセルコの件で担当の営業さんから電話をもらった際に、他行を考えてると言ったところ、急に人が変わったように、提携先でローンを組むように言われました。金利が多少安くても、ガンになった時にローン免除になる条件が違うとかなんとか。もちろん営業さんのおっしゃることも正しかったので有り難いのですが、迷いますよね。

交通

【電車】

• 京浜東北線「東十条」駅歩5分をはじめ、複数路線アクセス可能。
  • 公式ＨＰでは東十条駅徒歩５分、王子神谷駅徒歩６分の表示ですが、プラザガーデンの東側から隣のＵＲ住宅の敷地を東西方向に通り抜けられるので、カームコートやブルームコートからだと王子神谷駅へのアクセスのほうが近いはずです。
• JRは東京駅まで乗り換えなしですし、日中は田端から快速運転。新宿・池袋にも赤羽乗換の埼京線で30分もかかりません。休日に出かけるときなど、2路線（JR京浜東北&地下鉄南北線）あれば、行先によってどっちに乗るか選択可能です。
  • 東十条駅より東京駅まで、各駅停車だと直通24分、快速運転だと直通17分です。（快速運転は平日、土日問わず概ね10：30～15：30）
• 地味というか具体的イメージが浮かばないエリアですけど、交通の便は魅力ですね。東十条駅の圧倒的本数と初電終電の時間を見て驚きました。南北線も使えますし、新宿渋谷エリア以外なら都内どこでも便利そうです。
  • マンション名が「東京王子」と聞いて、確かに「東京」を強調しすぎでは？と思いましたが、考えてみると、私がこの地を選んだ一番の理由は東京方面へのアクセスが良いからでした。JRでも近いし、メトロでも近い。実際通勤していても楽だし、遊びに行くのも楽です。隣駅の赤羽乗り換えで埼京線に乗り換えると池袋はすぐだし、田端から山手線に乗り換えて行ってもそんなに変わらない。雰囲気は下町だけど、アクセスは抜群です。
• 東十条駅南口へは最後が少し上り坂になります。都心からは京浜東北の赤羽行終電かメトロ南北線の赤羽岩淵行終電までは電車で帰れます。始発は東十条が４：４５、王子神谷が５：０７。東十条始発ででれば羽田空港には５：３５位につけます。王子神谷始発ででれば品川６：００始発の東海道新幹線に間に合います。
• 通勤にはどこに行くにもまあまあのアクセスですが、いかんせん南北線が6両編成な為、朝のラッシュ時は混みます。
  • 東十条駅が結構汚いのと、南北線の通勤ラッシュは大変混雑するところはデメリットだと思います。

【バス】

• 王子神谷駅の前には「王子５丁目」バス停が、および王子消防署近くユニクロの前には「王子消防署前」バス停があります。この地域はバス路線が豊富ですので使えそうな路線バスの行き先を紹介しておきます。王子駅前、池袋駅東口、北千住駅、千住車庫前、足立区役所、赤羽駅東口、上板橋駅、新宿駅西口（環七をひた走り高円寺陸橋から青梅街道を新宿へ）鉄道だと都心乗継になってしまう地域への中学生や高校生の通学で利用している人には便利です。私の通勤は王子神谷から王子駅乗換で京浜東北で品川方面ですが、王子駅との間はバスを使っています。本数が多く、乗換も楽なので。京浜東北が事故遅延になったら王子神谷から駒込経由で山手線を利用したりします。

【道路状況】

• マンションの周辺道路は現状では幅も狭く、一方通行も多いです。敷地内にずいぶん駐車場がありますが、完成して入居される際の引越は結構大変かもしれませんね。

• 

  路線図

構造・建物

• 敷地面積：32,477.12㎡(エアリーコート棟：14,792.21㎡ / ブルームコート棟：10,308.64㎡ / カームコート棟：6,697.30㎡ / 保育施設(建築確認未取得)：678.97㎡)
• 建築面積：エアリーコート棟：7,281.84㎡ / ブルームコート棟：2,508.53㎡ / カームコート棟：3,565.57㎡
• 南東向き・緑が多くゆったりした配棟計画
• 23区JR駅徒歩5分の大規模複合開発って滅多にないから気になります。
  • 東京23区、JRの主要鉄道路線、駅5分、大手デベ、新宿、東京どちらも一本20分以内、坪単価300で買えるマンションって多分ここしかないですからね。

【構造】

• ここは今のところ間取りも完全アウトフレームなので気になっています。
• ハイサッシは開放感あっていいね。どうせなら天井高もありきたりな250じゃなくて260欲しかった。長谷工クオリティ変なとこ拘って肝心なところケチるなよ。
• このマンション戸境壁が二重壁みたいですが遮音性はどうなんでしょうか？
  • このマンションの壁、床のコンクリートの厚さが20センチだと販売員に言われました。20センチだと音がうるさいです。せめて25センチあれば良いのですが・・・
  • 通常のスラブだと最低限レベルが200mmと言われているけど、ボイドスラブは250mmが最低限レベル。。。
    • ボイドスラブの250と、普通スラブ200の遮音性は、ほぼ同じです。どんなに厚くしても響くので、気をつけて生活するしかないですよ。静かな環境で生活したい人は、上の居住者次第。運ですよ。
    • スラブ厚と音の関係が話題になってますが、梁がしっかりあるかどうか、にもよるかと思います。次回の説明会時に遮音等級を確認してみましょう。
• ここは柱や梁はスッキリさせてるけど直床で、その割にはスラブ薄いし、、。建築費上がってるだなんだと理由はあるだろうけども、北区でこの価格帯なのだから、もう少し頑張って欲しかったなあ。
  • 個人的には中途半端なスラブ厚の二重床より厚さを確保した直床のほうが良いと思っている。
• ここって杭打ちですけど、制振なんですっけ？
  • ただの耐震ですよ。でもほとんどは耐震で、コンクリや鉄筋の入れ方に気を配ってますし、支持層まで杭が届いていればたいてい大丈夫（建物自身は）。耐震は日本では当然なので、どこのマンションでも今建設中の建物は新耐震基準で作られていますのでその点は安心していいです。
• 長谷工への質問(1)：制振・免震・耐震といった構造面で何か特別な構造や設備を取り入れて、アピールできるようなものは何かありますか？
  • 長谷工からの回答(1)： 特別なものはございません。構造としては一般的な長谷工の仕様となっております。新耐震基準で作られていますのでご安心ください。全国で多数実績のある長谷工施工ですので、そこがアピールポイントになるかと思います。また三井不動産、三菱地所なども参加していますので徹底した管理を行っております。
• 長谷工への質問(2)：耐震等級はいくつに相当しますか？
  • 長谷工からの回答(2)：耐震等級１になります。
• ガーデンズは劣化対策等級3なのできちんと修繕すれば躯体は75～90年は持つようです。40年で建替えは無いですね。また既存住戸で容積率200%を超えるため、今の用地区分ではまとまった数の売却用住戸は難しそうでした。
• 長谷工の資料を見つけました。Be-NextⅡの構成技術のひとつで、最近開発された長谷工フラットビーム構法（HCFB構法）だそうです。

1. HCFB構法

　https://www.haseko.co.jp/tri/archives/construction/hcfb.html

1. Be-NextⅡ

　https://www.haseko.co.jp/hc/information/press/20131017.html

• • 構法の情報ありがとうございます。梁せいを薄くして、その分奥行きを長く平たくし、ベランダ床と一体化してしまう合理的な構法ですね。高層物件だと梁の食い込みが大きく、圧迫感を感じる物件が多いですが こちらは18階建てにもかかわらず、内観がすっきりしているのはそのおかげなんですね。とても素晴らしいと思います。

【外観】

• 外観デザインがイマイチかな？団地みたいで残念な外観ですよね。
  • 外観もいかにも長谷工っぽいのが残念です。
  • もうちょっとマンションの壁の色とか団地と差別化できなかったんだろうか。ぱっとみＵＲの延長にある団地っぽくみえる。
• バルコニーのガラスの色は二色あるんですね
  • クリアガラスと曇りガラスですね。 （低いフロアはクリアガラスではなくホワイトの曇りガラス）

プライバシー性やリビングからの眺望のメリット・デメリットが異なるので好みが別れるところだと思います。

• いい感じですね。全部レンガだったらもっと良かったですが、コストをかけすぎても価格に跳ね返るのでしょうがないですね。
• 壁面はタイル張りじゃなく、ペイントのみ？ガラスは素敵です
  • バルコニー側は吹付けのみの筈ですね。この画像の状態が仕上げ前なのか、完成形なのかわかりませんが。
• 電線が結構目立ちますねー。地下に入れるの進めてほしい。4階位までは電柱の影響受けちゃいますね。
• ハイサッシが素敵です。やはり同時期の長谷工マンションということで作りが似ますね。

【景観】

• エアリーコート南向きの上層階の方は夏はご自宅から隅田川花火が見えるかもしれません（音は届きませんが）
• 南西向き五階は高さ次第で売りにしてる桜の木によって日差しが遮られる？毛虫とかもでるかも。URが南西(西？)向きに建てられていたが、もしあれと同じなら、南西向きのエアリーコートの日差しは微妙かも。5000万はやや高いかも。
• 第一期販売のエアリーコートなら問題ありませんが、以降販売予定のブルームコート、カームコートだと、ベランダ側から公団住宅と向き合う形になり、1番端の部屋だと結構近いのでプライバシーなどの面が少し気になるかも知れません。
• 晴れて空気が澄んでれば、富士山も申し訳程度に見えますよ☺

• 

  完成予想図

• 

  2016-03-20 建設現場

• 

  2016-04-02 建設現場

• 

  建設現場 南東の保育園側から（2016-09-18撮影）

• 

  建設現場（2016-10-02撮影）

• 

  建設現場 エアリー棟（2016-11-26撮影）

• 

  建設現場（2017-03-22撮影）

• 

  建設現場 エアリー西側（2017-03-25撮影）

• 

  建設現場（2017-03-27撮影）

• 

  建設現場 エアリー西側の桜（2017-04-01撮影）

• 

  建設現場 桜並木（2017-04-10撮影）

• 

  建設現場 富士山（2017-04-13撮影）

• 

  建設現場 エアリー（2017-05-11撮影）

• 

  建設現場（2017-05-14撮影）

• 

  建設現場（2017-05-17撮影）

• 

  建設現場（2017-05-28撮影）

• 

  建設現場 エアリーA4棟の角部屋のほうから（2017-05-28撮影）

共用施設

• 住宅・スーパーマーケット（サミットストア）・認可保育園が併設される複合開発プロジェクト
• 駐車場：総戸数864戸に対して432台（自走式・カーシェア1台含む）、来客用4台
  • 駐車場代：1階→21000～23500 　2階→17000～19500 　3階→15000～17500 　RF（屋根なし）→11500～13500
• バイク置場：総戸数864戸に対して44台（ミニバイク専用14台含む）
• 自転車置場：総戸数864戸に対して1,728台/ﾚﾝﾀｻｲｸﾙ10台、来客用10台
  • 自転車置き場が一世帯に2台分は確保されているとの説明を受けましたが、自転車の大きさや重量に制限があり子乗せ電動自転車は置けませんとのことでした。
  • ただの電動自転車ならば大丈夫だと思います。子供を乗せる椅子がついてると大きすぎるので電動じゃなくてもダメなようです。他にも、流行りの車輪が細く大きいピストタイプや子ども用の補助輪付きはダメでした。
  • 自転車置場は傾斜ラック、前輪ラック、平置があるようです。細かい仕様は分かりませんが。子供用や、二人乗り、三人乗りなどの幅広になれば台数確保が出来ないので、何を優先するかによりますね。
• カーシェアリング (1台)
• 電動レンタサイクル(10台)
• コンシェルジュサービス
• Wi-Fiによるインターネット接続
• カフェラウンジでのドリンクサービス
  • カフェテラスがあり、そこから見える庭がセキュリティーロックかかるので、子供を比較的安全に遊ばせられます。道路に出たりする心配がないところは良いと思います。
• マンション敷地内にBBQスペーやドックランがあるのは珍しいですね。規約を守ってきちんと利用できるなら、あってもいいかなと思えます。
  • 周辺に住んでるものですが、ＢＢＱスペースやドッグランは近くになかったので、こんな住宅街に出来るのは嬉しいですね。その反面、地域住民の共用施設にもなりうる可能性があるのは資産価値的に懸念材料です。
• 共用施設微妙だ。やっぱり長谷工ブランシエラの延長といったところか。
• スタディルームやライブラリスペースが無いのが本当に残念。それらがあれば前向きに検討したかった。800戸以上もあるのだから、もう少し共用があってもよがったのに。
  • 各棟にあるというラウンジはライブラリー、スタディルーム的に使えないの？
    • 送られてきた資料には使えるような感じで書いてなかった？ラウンジの説明のところに。何時間も長居する感じではないと思うけど。
• サロンは利用時間が気になりますね。夜12時に帰っても使えるなら非常に魅力的ではあるが…
• カーシェア、レンタサイクルがあるのは魅力的ですし、ゴミ回収が各階にあるのがいいですね。マンション内にドッグランがあるのはすごいなと思いました。住民のみが利用できる中庭は安心して子供をあそばせられるのかなと思いました。
• 説明会でもらった平面図によると、エアリー棟約450戸位に対して、エレベーターは４基ありました。戸数に比べて少ないのでしょうか？70戸に１基位が目安だと思っていました。
  • 図面もそうですし、エレベーターの数は、物件概要でも9基と記載があるので、エアリー4、ブルーム3、カーム2で決まりですね。エアリー、ほかの棟の割合を見れば6基は必要でしょう。
• 桜並木の維持に関して、区等から補助はあるのでしょうか？将来的に負担になるのでは？
  • 桜並木はマンションの所有ですよ。桜並木の下の歩道は私有地を公開しているものです。誰でも通れますが、公道ではありません。つまり維持管理はマンションの責任です。図面を見ればわかるでしょう。現地を見てもわかりますよ。桜並木は白壁の中です。
  • 桜並木はマンションのシンボルであり、資産価値を高めるものでもありますが、負担になる可能性もあります。桜並木は他の共用施設と違って、無駄だから切り倒しましょうというわけにはいかないですね。周辺住民の反発は必至ですから。台風で桜が軒並み倒れたらどうするんでしょうね。いずれは桜の寿命も来るでしょう。意外と維持費のかかる共用設備だと思います。
    • 桜並木は公道だそうです。営業に確認しました。従って老木は伐採され、その後どうなるかはわからないとのこと。
• 共有部は、現在販売中の棟は利用しやすいですが、今後販売されるであろう棟は離れているため利用しにくくなりそうです。
• カーシェアリングは当初契約が5年だそうです。
• これから電動アシスト幼児席付自転車を購入しようと思っていますが、ガーデンズのラックに収納可能な機種をご存知の方（お聞きになった方）なんていらっしゃしますか？
  • ラック収容可能サイズは見たんですが、まだ機種まで絞れてません。タイヤ径20インチ以上ですね。あとよくあるタイヤが太いタイプは厳しめだった気が。。

【歩道状空地】

• ここは一般的な分譲マンションではなく、地域一帯の再開発事業の一部のため、敷地一部の通路・樹木・植栽は歩道状空地および広場状空地となっており、居住者以外の第三者が通行することとなります。
  • 近隣住民です。ずっと倉庫を迂回していたので、王子神谷～東十条の貫通通路ができるのがとても助かります。利用者は多いと思います。でも団地の中は道になっていない（1階を通り抜けるのが最短）なので、住み始めてから揉めそうな気がしますね。
  • 近隣住民が敷地外周の遊歩道を通るのは構わないとして、敷地内を通るのはやはりこの御時世セキュリティー面で不安ですね。また、人の出入りが多いということはランドマークとしての認知が高まる反面、共用施設や設備、植栽の管理・維持の観点では破損等のトラブル要因となりえるわけで、将来的な管理費・修繕費の上昇が危惧されます。
  • 各居住棟の出入りはさすがにオートロックだと思いますが、敷地内は地域に一般開放されるようですね。HPのランドスケープ項目を見ると、メインエントランスのガーデンズゲートやプラザガーデンは地域に開かれた交流の場とあります。これをそのまま解釈すると、他の方も指摘していますが、外部の人も東十条と王子神谷神谷間の通り抜け道として使用できることになりますが...果たして。
• 公開空地をWikipediaで調べてみると、有効容積に応じて、容積率割増や高さ制限の緩和が受けられるので作られるオープンスペースなんだそうですね。また、「営利目的な施設等は長期間にわたって常設占有はできないことになっているが、イベントなどの一時的な利用は可能とされる」だそうなので周辺地域のイベントに利用される可能性もあり？でしょうか。
  • この辺でイベントと言えば商店街のもの位で、大きいものは北とぴあや飛鳥山でやるので、騒がしいイベントはないと思います。逆にイベントを期待するなら残念ながら…でしょうね。広さを考えても、良くも悪くも普通の歩道になると思います。

• 

  敷地配置図

設備・仕様

• ゴミ各戸回収サービス
  • ガーデンズにはごみ置き場はなく、家の前にごみをおいておけば専門の係りの人が毎日回収してくれるそうです。
    • ゴミを通路に置くのは駄目だよね。夏場はゴキブリ祭りか。。。生ごみの悪臭漂う廊下になりそうですね。。。
      • ディスポーザー付きなので、そういう風にはならないのでは、と思います。ただ生活時間帯が違う方もいるでしょうし、24時間捨てられるゴミ置場が1階に別途あったりしたらいいのですが、、、
        • 24時間ごみ置き場は２ヶ所(西向きと南向きが交わるとこらへんのエアリーとブルームに一つずつ)、ゴミの回収は燃えるゴミの日の前日朝９時～１１時に作業員の方が回収してくれるようです。
• 専有部ハウスクリーニング
• マンション専用ポータルサイト『素敵ネット』：共用施設の空き状況確認・予約が可能。
• カーム棟の1階のみ大型犬飼育可です。
• コンロと流しの水道と食洗機の標準のメーカーと型番って何でしたっけ？
  • コンロはRinnai、水道はタカギ、食洗機はRinnaiだったような。

【オプション】

• 床の色、モデルルームにあった二色が人気でしょうか？ うちもその二色で迷っていますが、どちらを撰ぶかで全く部屋の感じが変わるので、迷いに迷い中です。決まった方、悩み中の方、どんどん教えてください。参考にしたいです。ちなみにキッチンはフラット天板、靴箱はトールに変更は確定済みです。
• キッチン天板の件です。標準タイプの仕様について少し前に話題になりましたが、イメージ画像を見せてもらいました。カウンターの内側の立ち上がりは壁ではなく板の厚さ程度の段差のようです。圧迫感がないデザインで、うちではフラット天板ではなく標準でいいかなー？という印象でした。そういった資料がもっとほしいですね。
• 玄関床 →標準も白タイルでこまめに清掃していけば、そこまで汚れは気にならないような気がします。現在悩み中
• ドアキャッチャー →ほぼつけるの確定
• 玄関吊戸設置 →標準では収納スペース少ないので、ほぼ確定
• 室内物干し金物 →取り外し簡単、便利、部屋干しもできるし、ほしい。現在悩み中
• キッチンフラット天板 →キッチン全体が開放的になるので、やはりこれもつけたい。ほぼ確定。
• カップボード →震災とか考えたときに、やはり市販だと倒れる恐れもあるのでほしい
• ランドリー吊戸 →洗濯の小物類等を置くのに便利なので、やはりほしい。
• 玄関床は今の住宅と同じなのですが、思ったより汚れが目立たないのと、玄関が明るくなるので標準でいきます。 ドアキャッチャーは、我が家はリビングだけでいいかなと。 玄関吊り戸は、やはり収納が足りなくなりそうなので追加するつもりです。 室内物干しは、Amazonとかで安く買っても同じで、今の部屋もそうしているので自分でつけるつもりです。 工具もあるので、7000円位で好きな場所につけようかと。 キッチンフラット天板は、悩んでいます。高いですよね。 高くても、巾木収納は追加するつもりです。 キッチンボードは、さすがに高すぎて悩んでいます。 魔法瓶浴槽や風呂場の保温床を頼むつもりですが、ランドリー収納は悩んでいます。
• オプションは大方決まったのですが、肝心の建具、フローリングの色で悩んでます。モデルルームの白い方か茶色い方なんですが、皆さんどーされますか？？
  • 当初アーバンホワイトにしようと思ってましたが、安っぽい感じが嫌になり、無垢のブラックチェリーやオークを検討しています。リビングだけで70万ちかくするので考えものです。
    • 私もはじめアーバンホワイト希望でしたが、安っぽい感じがして… 無垢のブラックチェリー、ブラックウォルナットが気になります。 選んだ部屋の広さにもよりますが、全室変更で100万ちょい。 もしくは、リビング＆隣接する洋室＆廊下で70万ですよね？
• 以前、ダウンライトに失望していた者です。 AH5タイプの部屋以外モデルルーム仕様のダウンライトができないとの説明を受けましたが、再度問い合わせたところ長谷工インテックの担当者が『特別に』AH5タイプ以外の部屋でもモデルルームのようなダウンライト(リビングだけで11個、通常は8個。43万くらいのセットのこと)ができるとのこと。折り上げ天井はAH5タイプと同じような感じだができないとのこと。オプションの担当者、適当だなぁ～他にもできることが結構あるんじゃないか？？
  • 私もダウンライトには不満を持っていました。 AH5は75平米だったと思いますが
    • そうです。75平米です。 通常のリビングとダイニングのダウンライトだと設置位置が固定で数も少ないので、結局シーリングや間接照明を使うはめに。 ただダウンライトセットであれば調光器付きだし多少明るくなると思慮。ダイニング、リビング、リビングに隣接する洋室２のそれぞれにシーリングをぶら下げるのがとても嫌でしたが、回避できそうです。
• 収納関係は多いほうがいいと思っているのですが、ランドリー上収納、あの収納力で68040円は高くないですか？？大して収納ないのにごちゃごちゃするのも…と思って悩んでます。ランドリー関係のものしか置けないし。 玄関の収納は汎用性がありそうなので増やそうと思ってます。みなさん、収納関係のオプションどうしますか？？
  • 我が家もランドリー吊り戸の優先順位が低下基調です。それなら玄関の収納を立て型にした方が使い勝手良いかも。 他の収納は見た目との兼ね合いでやめることに。お皿の収納という意味では、カップボードを大きいサイズでオーダー予定。
• リビングのエアコン位置が石膏ボードのようだったので、もし下地補強やアンカーが専用オプションだと嫌だなぁ、と心配しちゃいました。 営業に聞いてみたところ、壁の設置可能位置には下地補強があるそうです。アンカーはエアコン設置業者が施工するとの事で、結論としては心配することは無さそうでした。
• トイレのグレードアップについて、確認した者です。 TOTOのカタログですと、標準で付いているのが77,000円の便座です。で、グレードアップ出来る便座が11万くらいだったと思うのですが、グレードアップの場合、丸々11万円支払う必要があります！てっきり、標準からの差額だと思っていたので驚きました。グレードアップの場合、標準便座の77,000円はいずこへ…。アップグレードしたかったのですが、なんだか癪でやめてしまいました。。20年後くらいに最新の便座にリフォームします。
  • ビックカメラなどで、かなり安くできますよ
  • トイレはアイセルコで買う必要はないと思います。高いです。
• キッチンをフラット天板にするか否かで悩んでいます。フラット天板にした場合のメリットとデメリット、またはキッチンカウンターを立ち上げた場合のメリットとデメリットを、皆さんにお聞きしたいです。
  • 我が家も悩みました。 フラットにすると、

1. ダイニングと一体感が強まる
2. 複数人で料理しやすい
3. 水回りがリビングから目にはいりやすい
4. ダイニング側からもテーブルとして使える
5. 見た目がすっきりして、カッコいい
6. テーブルの材質をランクアップすると、見栄えが特に良くなる

• • • 上記をを考慮して、水回りがリビングから目にはいりやすいことが嫌で、ノーマルにしました。しかし、豊洲や都心部のマンションは標準がフラット型であるパターンが増えていましたので、ノーマル型が後々、古くさく見えてこないか心配です。
      • フラット使ってますけど水跳ねなんてほとんど無いですね。稀に飛んでも少し飛沫がフラット天板上に行くくらいで飛び越すことは無いです。私はフラットじゃないと立ち上がり部分が普通の壁紙のようだったので汚れやカビが目立つと思います。
• オプションで保温浴槽にするか悩んでいます。追い炊きすれば良いので必要無い気もするけど、どうでしょうか？レセールの時にはあった方がいいのかな
  • 東京ガスによると2時間後に冷めた湯の追い焚きは1回3.9円だそうです。

　http://www.tokyo-gas.co.jp/ultraene/data_bathroom03.html

• • 元の製品のサイトはこれですね。ガス代で元を取ろうとすると微妙ですが、追い焚きの時間が短くなるし朝も夜も入るようなヘビーユーザーな世帯には良いかも。 リセール時に有利になるかというと誤差レベルだと思います。中古で同じ階層・向き・間取りの部屋が同時に売られる事はほとんどなく、内装よりもそれらの要素の方がはるかに価格に影響しますので。

　http://www.lixil.co.jp/lineup/bathroom/renobio/feature/feature04.htm

• ガス式の洗濯乾燥機って設置出来ますか？
  • 管理規約でガスファンヒーターとストーブはNGですが、洗濯乾燥機はどうでしょうね？

【良い点】

• 複層ガラス・ディスポーザー・食器洗い乾燥機・床暖房・玄関前アルコーブ・可動式ルーバー面格子はあります
• 浴室は1418と通常の広さで、浴室乾燥器付き。ミストサウナもオプションで付けられます。
• ベランダが透明ガラスなのも明るくていいなと思います。
• バルコニーが広いことと、採光だけが良い点かなと思いました。
• バルコニーの床が標準で見た目フローリングな感じで、部屋と一体感があって更に広く感じます。
• 壁の色やらキッチンの高さを無料で選択できる。
• 玄関ドアにガラス窓があって良いと思います。玄関側とリビング側双方の窓を開けることで、空気の流れができますしね。
• ハリが少なく窓も大きいすっきりした室内は良いと思います。天井は高かったですが、直床ならこんなもんですね。

【悪い点】

• 直床、保温浴槽無し、エレベーター不足、敷地内を公道状態にして都営住宅居住者の通路に提供、洗濯機置き場やキッチンの収納無し、住宅内設備貧弱というデメリットを気にしています。
• 玄関に窓があり、風が抜けるようになっています。そのためシューズボックスの上部はオプションで取り付けることはできますが、標準では風を通すためにありませんので、少々収納力に欠けるかもしれません。
• 設備を若干落としてるのは事実ですね。トイレの手洗いも3LDK以下はないですしね。
• 浴室はダウンライトでなく賃貸であるような照明ですし、洗面と共にチープなものになっています。他のマンションのモデルルームでは説明すらなかったベランダの床もわざわざ画期的として案内されました。
• 防犯センサーも1階住戸とルーバル住戸にしかつかないそうです。
• エアコンがリビングすら標準で付いてない点は残念でした。3LDKと考えるとエアコン2〜3機買わなきゃと思うと、ちょっと出費がかさみそうですね。

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：65.07m2～85.09m2
• 間取りがたくさんあって迷います。3Lのほうが使い勝手良さそうですけど。
• 間取りは無駄も少なく(廊下も短め、柱が内側に無い)、思ってたより部屋が広々していて、バルコニーも広いです。
• 間取りは良くできてるなぁと思いましたよ。4LDKは狭い部屋ばかりでちょっと残念でしたけど。
  • うちは子ども3人なので4LDK希望でしたが、3LDKより収納が減るし、1000万くらい高くなるので3LDKにします。3LDKは収納多くていいですよね！
• 70平米の部屋は収納足りないですね。浴室隣接している寝室は、防音大丈夫でしょうか。。。
• モデルルーム（75.60㎡・3LDK;2WIC+2N）の部屋を案内されました。部屋入ってすぐの廊下も幅が広めで、主寝室の約6.5帖には約1.5帖のWICもあり、内側に梁と柱が無いために通常よりも広く感じます。約5帖の子ども部屋タイプの洋室にもWICがあり、やはり針と柱が無いために広く感じます。角部屋以外全て柱は部屋の外にあり、梁は全部屋部屋の外側にあるので、通常のマンションよりも広く感じられます。廊下に納戸が2つあり、広さも充分なため収納には事欠かないでしょう。この部屋のリネン庫はかなり大きめで、使い勝手がよさそうでした。洗面所は通常の平均的な洗面所と思ってくれれば大丈夫だと思います。キッチンは約3.4帖と、こちらも平均的な広さでした。リビングは約12.1帖の縦型ですが、やはり梁と柱がなく、高さも255mmと少し高めですので開放感があります。続きの洋室約5.5帖との仕切りが吊り方式の扉ですので一体感もあります。布団クローゼットになっていて、収納力は充分ですし開放感もあり、やはり75平米を越えると広く感じます。
• もう１つのモデルルーム（85.06㎡4LDK+WIC）は、オプション装飾を多様し2LDK+DEN+WICにしてありました。入口からオプションを使いまくりで、こういうオプションがありますという感じで見るしかありません。しかし、全部屋引き戸になっているところや、リビングの入口も引き戸になっていてデッドスペースが無いために、タダでさえ広い部屋が、かなり有効に使えるように思いました。リビングが横長で、コーナー部分までガラスになっており、窓の大きさも通常のものよりも大きく中開きですので、開放感は素晴らしいです。リビングは一部屋潰しているので約18.8帖とかなり広いですが、窓の面積を考えると、通常のリビングでもかなり広く感じられるのではないでしょうか。しかし、洗面所リネン庫は75平米の部屋のものより小さく、浴槽がこの広さで1418では狭いように感じました。
• 中住戸（角部屋意外）で特徴ある間取りってある？電線の高さとかも考慮して、どの辺がオススメかな。
  • 廊下が西向きの建物と接続しているのは10階以下。（11階は物理的には接続しているけど、柵が付いていて通れない。）だから、11階以上だと使えるエレベーターが制限される。マンション内の動線が変わってくる。
• 色々見ましたが、間取り関係では本当によく工夫されてると思いました。立地も二路線使えるのが便利と考え決めました。
• 皆様はリビングダイニングをどのようなレイアウトにするか決まってますでしょうか？先日のレイアウト相談会に参加しましたがあまり参考にならず皆様のご意見を拝聴したく。よろしければご教示いただきたいです。
  • 縦長リビングなんですが、横の洋室をつないだときの配置が難しいです。。
  • プラウドですが、ちょっと参考になるのがあったので共有します。

　https://www.proud-web.jp/proudclub/lesson/madori_1305/index.html#ancho...

• 

  ＡＤタイプ

• 

  ＡＥタイプ

• 

  ＡＨタイプ

• 

  ＡＪタイプ

• 

  ＡＬタイプ

買い物・食事

【買い物】

• セブンイレブン 北区王子神谷駅南（約230m・徒歩3分）
• コモディイイダ 東十条店（約290m・徒歩4分）
• サミットストア王子店（約550m・徒歩7分）
• 五丁目団地の下にあるタジマはなかなか野菜も果物も品物はまずまずて安価。
• 敷地内にサミットができるのは普通に良いですね。すごく安いわけじゃないけれど、価格帯としてはふつうかしら。
  • 地元民としてはAEONが来ることを望んでましたが駐車場がたくさん取れないとかで撤退しました。スーパーはどうやらサミットの様です。既にサミットは有るので残念です。
• 交通がいいですけど、周辺大きなショッピングセンターがありません。
  • さいたま新都心に大きなショッピングセンターあります。
• ココの辺りに住んでいる人ならば、車で埼玉の方に行ったり、あとは西新井のアリオに行ったりする人が多いのではないでしょうか。西新井のアリオはあまり大きくはないけれど、一応シネマコンプレックスもあります。
• 現在近隣には買い物ができるところが東十条銀座商店街なのですが、総合開発により、マンション隣に商業施設が入ることになっていて、スーパーマーケットが入ることは決まっているようなので、食料品などの日常的な買い物は非常に便利になるのではないでしょうか。
• 東十条から現地まで歩きましたが、商店街が思いのほかしょぼくてビックリしました。王子神谷から現地までもタジマしかないんですよね。
  • 普段の買い物は商店街とスーパーで十分ですよ。買い出しは車で川口に行きます。すぐです。都心も電車ですぐです。地味で垢抜けない、けど便利なのが東十条です。
  • 商店街がしょぼいのは否定しないけど、それなりに人通りもあるし、喫茶店もあるし、コンビニもあるし昔に比べたら10倍は賑やかですけどね。華やかさとは今も昔も縁がないからそれは期待しないほうがいいですが、静かで地味で「便利」。
• カートは1Fの決められた置き場があるので、アルコーブに置きっ放しにはなりません。 一時的なことですのでデザインに関係なくエレベーターに乗られるのが不快とかも思いませんよ。
• 子供の日用品や学校関係で急に何か要る！となったら、いまある豊島のサミット（服とか日用品も売ってます）か志茂のイオン（旧ダイエー）に行けばだいたいOK。赤羽まで行かなくても足りますよ。
  • 豊島側のサミット2階は100均や衣料品店、書店がありますが、サミット本体ではなく別のテナントなんですよー。
  • サミット王子店2階の衣料品コルモピアは別のテナント企業と思ってましたが、サミット衣料館という別館の位置づけのようでした。 靴のアスビーや100均のミーツは別会社ですね。

【ネットスーパー】

• この辺りで利用できるおすすめのネットスーパーってありますか？ やっばり西友とかイオンですかね〜。
• 各戸まで配達にくる新聞は配達店と「覚書」を取り交わしているためオートロックを通れるそうです。コープやパルシステムも同様に整理できるといいな・・と思っているのですが、皆さん如何でしょうか。
• 生協とかパルシステムって、あの箱なんで外に置きっぱなんですか？ 留守宅に届けて、留守宅から回収するんですかね
  • 在宅なら箱はそのまま引き取ってくれますよ。 普通の生協なら品揃え的にイオンや西友のネットスーパーで代替できるかも。生活クラブは少し良い物なので普通のネットスーパーでは代替が難しいかもしれません。

【テナント】

• 建設中の商業施設にテナント名が出てました。 サミットの他に1F→サンドラッグ、ビジョンメガネ、洋服のお直し、ポニークリーニング、2F→スタジオアリス、セリア、大きめの空白ひとつです。
• サミットは生鮮品だけです。
• サミットの2階のセリアがオープン

【食事】

• 美味しいラーメン屋さんや有名などら焼き屋さん、十条まで坂を登ればすぐですし、十条へ行けば食品やお惣菜が安いです。
• 東十条は、確かにぱっと見何もないですが、実は遠くから足を運ぶ人も多い有名店や行列店もあります。南口だけでも頑固親父の焼きとん埼玉屋、ビブグルマンに載ったそば屋一東庵、有名ラーメン店ほん田、お取り寄せで人気の一日二組限定もつ鍋屋。駅前の黒松。他にも個性豊かな個人店が頑張っています。いかにも都会なお洒落カフェやチェーン店はないですけどね。
• 気の利いたオシャレな店が皆無なのも残念。というか帰りに歩いて見て回った限り、王子神谷〜東十条間でまともに外食できそうな店がなくて驚いた。
  • 外食は東十条周辺はいろいろあります。主に下町的なお店が多いので、そういう雰囲気が好きな人は良いと思います。オシャレなカフェとかを求める人には合わないかな。
• 難を言うと他の方も書いていますが飲み屋が多くてファミレス以外家族で外食できる店が少ないことですが、その分商店街で総菜が充実しているので、買っていろいろ楽しんでいます。王子駅まで歩けば15分かからないので、外食はそっちに行くと選択肢が豊富です。

• 

  サミット（2017-01-24撮影）

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 桜田つぼみ保育園（約20m・徒歩1分）
• 区立さくらだ幼稚園（約50m・徒歩1分）
• 保育園はこの辺りは保育園銀座と呼ばれるくらい充実はしてますがこれだけ人数が増えると激戦になると思いますよ。ハローワーク周辺には私立保育園含め三箇所、神谷付近には桜田保育園が公立でありますが桜田は駅近の為かなり激戦です。
• 敷地内に北区の認可保育園（入園者は当該物件居住者に限らず）が予定されてるけど、敷地外のエリアの子も入れたりするのかな。
  • 入れると思いますよ。逆を言えば、マンション住人が入所を希望しても、必ずしも入れるとは限らないそうです。
• サミット併設の商業施設にも認可保育園誘致予定だそうです。
• 知人が公明党の人に口利きしてもらったら保育園にすぐ入れたと言ってました。公明党の方の知り合いができれば心強いかもしれませんね。
• 幼稚園は、いなり、成徳は人気です。赤羽の聖母の騎士、星美も通園圏です。星美は小学校に進むパターン多いですが、成徳はそのまま小学校に行くパターンは聞かないのですが 実際よくわかりません。自分の子が通っていたわけではないのでそこは印象です。 あとはバスが走っているため、石川幼稚園、というご家庭もちらほら。 石川幼稚園はお受験率が高いようです。 区立幼稚園は2年間がネックなのと、どちらかというと世帯年収低めな層が多いよう。 運動会やお遊戯会などのイベントも盛り上がらないようです。
• 今富士見幼稚園に通わせています。園舎は綺麗ですし、先生も凄く熱心です。満足しています。
  • 富士見幼稚園は評判がよく人気があると聞いたことがあります。こちらのマンションからだと、そこそこ近いですがバス登園になるのでしょうか？個人の自転車登園NGの園もありますが、こちらの園は自転車登園は許可されてますか？
• 敷地内の保育園はどれ位の競争率になるでしょうかね。北区は割と緩めだとは思いますが。4月オープンとの事ですのでエアリー側の保育園はガーデンズ住民で見るとエアリーの方々が殆どになりそうですね。
  • うちはこの4月に向けて近隣保育園の0才枠で応募中です。入園の優先順位は家庭の状況によりますが、区の担当からは夫婦両方ともフルタイム勤務ならわりと大丈夫と聞きました。でも0才以外は空きがない所が多く、他の申込み者は第5〜10希望くらいまで書いていたので広い範囲からも希望者が集まると思います。
  • 毎年王子神谷周辺の保育園は倍率何十倍にもなるのでたいてい落ちて他の地区になることが多いです。ただ、マンション敷地内保育園とサミットの上の保育園合わせれば130名くらい新規で入れるので、開園すれば近隣にちょっとは入りやすくなるかもしれませんね。
• 北区の待機児童は年々増えていて、昨年ベースで232人、23区中11位の人数となってますね。一昨年は15位だったので、倍率は上昇傾向の様です。

【小・中学校】

• 王子小学校・王子桜中学校 [小中一貫校]（約570m・徒歩8分）
• 王子小中は建て直して綺麗になりましたが、これだけ大規模になると大変かな？小学校は伝統があり、天皇陛下もいらっしゃったことがあります。
• 現在は王子小学校の学区ですが、このマンションが完成したらそのままかどうかはわかりません。距離的には東十条小学校のほうが近い場所です。現在王子小学校の学区になっているのは以前ＵＲの敷地にあったさくらだ小学校が王子小学校と統廃合したためだと思います。クラス数は王子小学校は大体１学年が３クラス、東十条小学校は大体１学年が２クラスです。王子小学校はこの地域の公立ではめずらしく制服です。
• 王子小学校の評価はどうですか？中学受験率高いのでしょうか?
  • 王子小は伝統もあって綺麗ですけど、中学受験を積極的にするような層はあまり住んでないです。
  • 北区の中では進学校だし、落ち着いた雰囲気もあります。近年増えている小中一貫校の先駆けですし。
• 物件から王子小学校まで歩いてみましたが、子どもの足だと10分以上かかりますね…。北本通りから一本入った道を通っていく感じになるのですかね？集団登校はありますか？
  • 4月から子どもが王子小学校に通います。集団登校は4月と9月に合計2ヶ月あるようです。1年生は4月の数週間は集団下校もあるようです。確かに子どもの足では10分はかかると思います。
• 王子小学校、来年度から全学年クラス替えです。保護者会で、校長から発表ありました。荒れてる学年あるんだと思います。今までは、2、3、5年でクラス替えしていたそうです。
• マンションから学校へ行くのに車の多い通りはなし(横断歩道のない道を一本横切るくらいか)。
• ここら辺の小学生（とくに通学区域となる予定の王子小学校の児童）は、外で遊ぶとしたらどこでよく遊ぶんでしょうか？公園、その他でも構いませんが、周辺住民の方是非教えてください。確かに通学区域は飛鳥山公園のある王子駅の辺りまであると思うので、友達によっては行動範囲内なんですかね。飛鳥山の自然のなかで遊べるのはなかなか良いですね！
  • 隣接の王子5丁目団地の公園は小学生たくさん走りまわってます。自転車乗れば行動範囲も広がるから、飛鳥山も行くんじゃないかな？上り坂がちょっと辛いけど。
  • 王子五丁目団地内の広場をご自身で歩かれたら如何？あそこで昼遊んでいる子供達、夜集まってる子供達をチェックされたらよいのでは。実際悪いのが多く、うちのは万引き集団に誘われてね･･･日常なのでタジマとかでお尋ねになられたら宜しいでしょう。
    • 今は共働きのご家庭も多いので、低学年のうちは学童に通う子が多いですし、学童に行かなくなると習い事に通い始めたりするので、公園の雰囲気だけみるのはごく一部を見るだけということになりますから、あまり意味が無いと思いますよ。
• 王子小どんな感じか教えていただけたら有り難いです。 何人くらいの規模の学校なんでしょうか？
  • 王小ですが、1学年3クラス、1クラス30人前後です。 近隣では制服の小学校はここだけです。制服はメリットもデメリットもあると思いますが 個人的には楽です。 北区のモデル校なので、いろいろトライアルな授業もありますし、先生も熱心な方が多いです。 ただし生徒はほかの北区の小学校に比べて優秀な子が揃っているわけではないという個人の感想です。 ちょっと問題のある子も優秀な子もいる、まあ平均的な区立小学校だと思いますよ。
• うちは王子小通ってます。入学時に東十条小に指定校変更しようとしましたが、近いから指定校を変えたいというのは理由として認められませんでした、、、。 王子小は制服があるので、楽です。校舎も綺麗です。仲のいい友達もできたし、クラスの雰囲気もいいので、結果的には指定校変更できなくてよかったです。

【高等学校】

• この地域の高校生はだいたい私立入学なのでしょうか？都立はあまり良いところがない気がしまして。。。
  • 成徳生や飛鳥高校や駿台学園と学校もそれなりにありますよ。
  • 私立が多いみたいですね。でも私立も順天、成徳ぐらいが(高校偏差値62、大学偏差値57-52行ける)一番良いどころかな。教育面を考えれば文京区の方が断然いいでしょう。
  • 開成高校もあるし大きな塾もあるし、教育環境も良い地域です。
  • 都立は学区制じゃないんだから、区で高校を語ること自体がナンセンス。交通便利だから、通える範囲に沢山都立も私立も高校ありますよ。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• ここは何の跡地でしょうか？これだけ広大な敷地がこの場所によく残っていましたね。
  • 日本製紙北王子線の跡地です。

【街並み】

• ここの最大のウリは桜並木。地域の宝。これが保存されるだけでこの物件の価値は高い。桜の季節は一見の価値あり。
• 十条から現地から歩いてみましたが、軽くタイムスリップをした感覚を得ました。古い商店街はおろか、民家も雑多に立ち並ぶ町並み。
• 住みやすくて長年住んでいる人が多いぶん、地域の変化のスピードがとてもゆっくりなので、昭和っぽいのでは。このマンションができて新しい住民が増えると雰囲気が変わる気がしていますが、できてみないと分かりませんね。
• ビックリするぐらい大規模の公団はすぐそばにあります。雰囲気は暗いです。
  • 現地見学会に参加して来ました。そばにある団地の存在は気になるものの、比較的静かな住宅地のなかで雰囲気は悪くないと思います。
• 北側には北区のごみ焼却場の煙突ががあり、たぶんマンションからも見えると思います。ですが、煙や臭いがある事はありません。
• 現地マンション向い側に公団住宅が建っていて、非常に近いので、入居の際に気になる方は気になるかもしれません。

【世代】

• 住んでいて感じる限り、この周辺はやはりご年配の方が多い方だと思います。（もちろん子供もいっぱいいますし、子育て世代の人たちもたくさんいます。）
  • 近所にかれこれ7年住んでいるものです。確かにここらのエリアは高齢者が多く子育て世代というものはあまり多くなかったです。しかしここ2、3年は様子が変わってきて子育て世代はかなり多いと感じてます。週末東十条駅東側の商店街を歩けばすぐわかりますよ。是非土地勘ない方は行ってみてください。
• あの辺の世帯の子供は既に独立してる層が多く、極端にいうと高齢化過疎と新興住宅の二極化です！新興でいうとパークホームズが周辺に三、四棟他、三井以外の新築も最近多くて新しい雰囲気を作ってます。なのでその辺はまったく気にしてないんです。昔の高島平イメージとは中身は全く違います。

【治安】

• 東十条は外国人が多い地域ですよね。治安はどうなんでしょう。
  • 治安はふつう、この辺はちょっと暗いかも。でも別に怖さは感じないです。
  • 土地柄なのか下町で派手さは一切なく、夜道は少し暗いくらいです。でも人っけはあるのでそれほど怖くはありません。
• 子育てというと適してない地域だと思います。東十条の周りを歩いてみたら分かると思いますよ。駅前のパチンコも目立ちますし。
  • 近所に住んでいますが、この物件は基本リタイア層がメインでは？サ高住も予定してるみたいだし、小金持ちの高齢者向けです。逆に子育て世代はやめたほうが無難かも。このあたりは本当に、治安が悪いですよ。

【災害】

• ここって土地は低いんですよね。万が一荒川が氾濫したら浸水する地域のようなので、狙い目は3階以上でしょうか。
  • 北区のハザードマップを見てみました。隅田川が氾濫してもここは浸水しないんですね。荒川が波乱したら２ｍ未満程度。ただし荒川が氾濫した場合、北区がどうのという話でなく城東地域全体が浸水します。そのあたりは割り切るか、高台、いわゆる山の手で探すかでしょう。王子でも京浜東北より西はほとんど浸水の可能性はありません。
  • いわゆる、0メートル地帯ですね。赤羽辺りで決壊したら氾濫地帯です。3階くらいでは水浸します、5階以上を買いましょう。
    • 北区のハザードマップの浸水予測では、マンションのあたりは2m未満、王子神谷駅のあたりで5m未満となっていたので、3階は大丈夫かなと考えていたのですが。
    • 私も3階まで浸水というのは疑問です。マンションのあたりは2m未満です。浸水対策を伺いましたら、元の地盤の高さを上げて作っているとの回答でしたよ。1階は確かにリスクありますが。
  • 従来のハザードマップは修正される可能性が高いです。5月30日に国土交通省が荒川や多摩川など主要河川氾濫時の浸水想定を見直しました。赤羽駅前で従来の88センチから2メートル40センチに。このマンションに限らず、高台以外のマンションを検討する時は知っておきたい情報です。国土交通省発表資料⇒http://www.ktr.mlit.go.jp/kisha/river_00000258.html
  • この辺りは東十条の駅前で今でもマンション工事で水が出てくるような低地だからね。水害云々言い出したら買えないよ。王子神谷駅付近も夏のゲリラ豪雨であたり一面プールになるよ。それでも川沿いよりはマシだと思う。

【騒音】

• 保育園がそばにあるのに敷地内にもできるんですね。その近くの部屋だったら相当にぎやかでしょうか？普段もそうだし運動会とかイベントの度に大音量が響くとか？どうなんでしょう。気になってきました。
  • ランドスケープを見るとエアリーコート棟の東側にできるんですね、保育園。近いお部屋はやはり声が聞こえるでしょう。とはいえ日曜や夜間は静かですから、こればかりは好き好きなのではないでしょうか。
  • 正直保育園ならば音は相当ある気がします。朝の体操とかダンスとか日常的にあるように思いますよ。子供達が園庭で遊ぶ時の声もあるでしょうし。園庭があるかないかで状況はだいぶ違うのではないかと。私は子供が楽しく遊んでる声とかは気にならないというかむしろ楽しいですが、人によっては違うんでしょうね。買う時に確認した方がいいと思いますよ。
• 新幹線含めた電車の音は、外に出れば聞こえますが気になる程ではありませんし、窓を閉めている時は一切聞こえません。（窓ガラスの構造にもよるかと思います）それと、王子消防署は比較的近くにありますので出動サイレンの方が聞こえるくらいです。（北本通りという大通り。マンション敷地南東側）
• 隣の団地に住んでいます。夜中に近隣の住宅街をバイクが爆音を立てて走っています。また、団地の敷地内で子供が騒いでたりして、正直周辺環境に疑問があります。昼間も団地内公園で子供を遊ばせながら親はタバコとお酒を飲んでたりします…。
  • 団地じゃないけどすぐ近くに住んでいます。幼児がいるのでなかよし広場はよく行きますが、お酒飲んでる親？見たことないです。ホームレスの男性ならときどき見かけますけど。爆音バイクもぴんときません。どの辺のことですか？北本通りならともかくこの辺は一方通行が多くてバイクが通って楽しい道じゃないですし。なんだか別の場所のことみたいです。。。でも閑静な住宅街がいいならこの物件は違うのではと思いますが。
    • 私も団地住みです。昨夜団地内をバイク暴走してる音が聞こえました。夏場は結構うるさいです。団地内で、集合？出発？して走り去って行くような感じです。ガーデンズの道か通り道ならないといいですね…。あと、中学生？くらいが夜中公園で騒いでる声も聞こえます。昼から酒は気がつきませんが、タバコすってる親は見ます。あと、ホームレスがベンチにいたり、ゴミ箱あさってる姿は見ます。住み着いてる感じはないですが、周回コースになってるかんじです。
  • バイクの音の件ですが、北本通りを除いて大きな道路がないのに不思議に思っていました。ですが、昨日の夜に商店街を歩いていると東十条方面から爆音とともにそれなりのスピードでバイクと原付の合計3台が来て、イイダのところを右に曲がってサンクス方面へ走っていくのを確認しました。驚くと共に妙に納得してしまいました。あぁ、バイクのよく通る道があるのではなくて、ただ迷惑をかけて楽しんでいる輩がいたんですね。
• サミットがオープンしたら、南〜西の車道は交通量増えるでしょうか。
  • そこまで増えるとも思えません。王子、赤羽からわざわざ車で買い物に来るとも思えないし、北本通りの向こうには同じサミットがあるしね！

【宗教】

• 北区、東十条あたりは創価学会員が多いと聞きました。確かに周辺に創価学会の事務所もありました。この話は本当なのでしょうか？
  • 他の区に比べて創価学会の方の割合が多いかは、学会員でないと分からないので答えようがないですが、選挙で公明党が強いのは間違いないです。選挙のとき王子駅前に公明党と支持者がたくさん集まっているときがあります。区政でも公明党が強い＝福祉が手厚い。特段東十条に創価学会の人が集住しているとかは、多分ないです。うちに勧誘が来たりご近所に頼まれたこともありません（エ○バは一度来ました）この近くに会館がありますが、人がたくさん集まったり、騒いだりすることはないので、存在感はないです。あまり使われてないのかな？宗教関係が気になるかどうかは各人の感覚だと思いますので、参考までに。
  • この辺りに10年住んでます。商店街の街路灯についてるフラッグが三色旗なのと、駅前の飲食店のラジオから学会提供の番組が流れてたことがありますので、学会員の方が多いのは事実かと思いますが、嫌な目にあったことはないです。あと、この辺りは外国人も多いですね。

【再開発】

• 地域一体の再開発地域とは？他の近隣エリアも開発予定？
  • 団地の一画の高校の土地も売られて再開発されるはずですよね？何になるのかわかりませんが、そこも商業施設ができれば雰囲気がまた変わりそうですよ！
    • 桜田中跡地は貸与してただけで高校の土地じゃないし、今後は水道局が使う予定です⇒http://www.city.kita.tokyo.jp/kikaku/kuse/shisaku/kitaku-05/index.html
  • 再開発は東十条南口のロータリー設置くらいです。近隣でいうなら北区役所の移転が土地取得に動き始めた程度です。
• イオンとか西友、イトウヨーカドーなどのお店ができる余地はないんでしょうか？ちょっとした買い物の楽しみがないと。たまには外食もしたいし。藍屋・ジョナサンだけでは寂しい。歩いて行ける所にあればね～。この大規模マンションができれば、お店も増えるでしょうかね？
  • 増えないと思いますよ。大規模開発がなかったおかげで大型店舗がなく 商店街が生き延びてこれた感がありますから。東十条、十条の良さは大型チェーン店でなく個人店です。外食なら王子側にも少しはありますが、赤羽の方が多いと思います。
  • 街の再開発とかはあまり期待できないでしょうね、赤羽みたいに駅ナカが充実するわけでなし、AEONみたいな大きなモールもできる場所もないし。家には帰ってくるだけ、という人には向いてるロケーションかもしれませんけど、家周辺で便利さを求める人には合わないかもですね。
• 東十条は最近マンション建設が多いですよ。駅前再開発に補助道路の拡幅整備にと北区の中で変革度合高いエリアです。これが将来吉と出るかいなかはわかりませんが変化を好む人には良いと思います。人が増えればビジネスも動くため商業施設含めて今後も一定の進化はしていくのではと期待はしています。ただし注意しないといけないのは小さな子供を持つご家庭です。これだけ急激な増加をしていると教育、保育、や医療がその変化に追従できません。スーパーみたいな商業施設は需要があればすぐにでも出来ますがこれらはこうはいかないです。小さなお子様をお持ちの方はこれらが必須であり重要ポイントになるためよくお調べになってちゃんとリスクマネジメントをしましょう。小学校とかも急激な増加の場合は適当な暫定教員や教室とかで体裁だけ整えようとするので危険です。
  • 補助73号線とか十条駅の高架化がセットになってる開発だけど、進んでるとは言い難い。最近も補助73号線予定区画にオープンハウスが戸建分譲してたしね。正直、何年先になるか分からんよ？
• 東京都北区 平成28年度予算案の概要（https://www.city.kita.tokyo.jp/kuse/zaise/documents/28_yosanan_mae.pdf）より抜粋
  • まず、十条駅周辺では、十条駅西口地区市街地再開発について、組合設立事業認可に伴う公共施設管理者負担金や補助交付金を計上するとともに、十条駅付近連続立体交差事業について、鉄道付属街路にかかる都市計画案を作成するなど、東京都やＪＲと連携を図りながら、事業の積極的な推進を図っていきます。王子駅周辺のまちづくりでは、学識経験者や事業者、地元住民などからなる検討会及び部会を立ち上げて協議を重ね、王子駅周辺まちづくりグランドデザインを策定するとともに、関係事業者との交渉を本格的に行っていきます。
  • 予算が付けば用地買収などの事業を進めることができるようになりますので、本格的に始動したと考えて良いです。（資料は予算"案"のものですが４月に可決済み）準備組合までならともかく、本組合設立まで行って完成しなかった再開発はほとんどなかったと思いますのでここまでくればおおよそ予定通り進んでいくと思います。これまで延び延びになっていましたが、ここ最近開発機運を高める要素ばかりになってきた、というのが一気に具体化した原因でしょうね。東京オリンピック開催決定、木密地域不燃化10年プロジェクトに十条地域が指定される、補助73号線、85号線認可により予算化。ＪＲ高架化決定。
  • 北区の今年度予算を調べたら、『十条駅西口地区市街地再開発事業』建築詳細設計費及び権利変換計画作成費、公共施設詳細設計費を負担4億6千220万円！よかったですね、公共事業で・・・これ民間単独だったらその設計費用が購入金額に乗っかってきますよ。というか、もう詳細設計(実施設計)段階まで進んでたんですね。
• 2021年へ向け、十条駅西口が劇的進化を（http://news.walkerplus.com/article/78244/）
  • 下層階が暖色系になっていて明るい雰囲気に見えます。完成は2021年ということなので工事開始はまだ２年は先ですね。今年が本組合設立だから、2017年に権利変換が行われて、2018年から着工となると思うので、ちょうどスケジュール的にはそのくらいでしょうね。

• 

  マンション向いの公団住宅との距離

• 

  第一種住居地域概念図

• 

  十条西口の新しいパース

周辺施設

【公園・自然】

• 東十条区民センター（約360m・徒歩5分）
• 神谷南公園（約340m・徒歩5分）
• 名主の滝公園（約690m・徒歩9分）
• 音無親水公園（約1,240m・徒歩16分）
• 飛鳥山公園（約1,290m・徒歩17分）

【金融機関】

• 東日本銀行 東十条支店（約490m・徒歩7分）
• ゆうちょ銀行 王子五郵便局（約500m・徒歩7分）

【病院】

• こやの整形外科内科（約220m・徒歩3分）
• 明理会中央総合病院 [救急]（約320m・徒歩4分）
  • 明理会は特に突出した部門があるわけでないけれど、検査などで行く程度には便利ですよ。緊急病院だからといってその病院に入院できるかはわからないし、より専門的な病気ならその方面の病院探したほうがいいと思います。不妊治療などもできたはずですが、一段レベルの高い治療を受けたいなら他に行くことになります。風邪程度なら隣の馬場内科クリニックがいいですよ⇒http://www.baba-clinic.jp/basyo.html
• 渋谷医院（約410m・徒歩6分）
• 小児科は団地の下のK小児科、先生が丁寧です。ただ、ネットでの予約などはなく受付の紙に名前書いて順番待ち。順番来たときいないととばされ書き直しです…。マンションができたらさらに混むだろうな。東十条商店街のはずれ、横道に入ったとこにも小児科あります。こちらは割とすいてます。先生はあっさり。予防接種の予約がいらないので、インフルエンザの接種とかK小児科が休みの時に利用してます。
• 歯医者は小児歯科でいうと、周りで人気は商店街の某携帯ショップの2階、M歯科。先生が上手です。保育園の子がいますが、１人で治療してもらってます。待合室はおもちゃいっぱいで、飽きません。2階なので、急な階段がちょっと怖いです。

【公共施設】

• 北区中央図書館（約960m・徒歩12分）
  • 中央図書館がとても素敵でした。公園やカフェも併設されているし，本が好きなので半日過ごせそうです。
• 北区役所（約1,320m・徒歩17分）
• 東十条図書館、神谷図書館も徒歩圏内です。
• 区のプールは元気プラザがウォータースライダーと流れるプールがありおすすめです。パノラマプールも近いです。

【その他】

• セントラルウェルネスクラブ東十条（約10m・徒歩1分）
• 神谷体育館（約1,060m・徒歩14分）

• 

  周辺施設

掲示板

• [　]
• [　]

23ku/591511/1395

resident_tokyo/607034/793