パークコート渋谷大山町 ザ プラネ

2016年6月27日 (月) 16:23時点における版

パークコート渋谷大山町 ザ プラネ外観

物件概要

• 所在地：東京都渋谷区大山町1067番200他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
2. 京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分

• 総戸数：131戸（44戸（A棟）、36戸（B棟）、51戸（C棟））
• 構造、建物階数：地上4階 地下1階建（A棟、B棟、C棟）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年09月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社/新星和不動産株式会社
• 施工：大林組

価格・コスト・販売時状況

• 千代田富士見、神楽坂レゼリアに次ぐパークコートですね。
• 用地についてどんなマンションを希望しているかアンケート調査があった場所ですね。
• 高台、アドレス、施工会社、売主、ハイグレードシリーズ、敷地面積、超一流デザイナーズ監修・・・ これだけ、プラスのファクターが"おてんこ盛り"となると、計り知れない価格になりそうですね
• 最近見た中では最高額です。さぞ素敵なお部屋なのでしょうね。リビングダイニングの広いこと。浴室やキッチンも贅沢ですね。これで南向きだったらいくらになっていたんでしょう。想像がつきません。

【販売時状況】

• 価格表を公開するのは画期的！　売れる手ごたえがある証拠でしょうね。〈冷やかし〉はご遠慮ください、とも受け取れます。
• 待ちに待ったモデルルームがついに再開しましたね。９８パーセントは売れてしまい、あと３邸しかありません。
• ３億とか４億近くするマンション含めて１３１邸のうち９８％～９９％は売れてますからね。すごい販売実績だと思います。
• プレミア部屋が残ってますね。こういう物件は高い部屋から売れていくことが多いのに珍しいな、と思いました。
• 最終1邸、ホームページを見たら4LDKで36900万円とありました。億ションですか。しかも3億。最上階の角住戸。ポン、と気軽に買える人が羨ましいです。

【価格】

• 80平米でだいたい1億2000万円か1億3000万円だそうです。
• 110平米のプレミアムプランは人気のない2階でも20000万円でしたよ。4階で22000くらい。85だと12000-15000ほど 。ちなみに2階が一番やすいので、他はそれより全て高いと思ってOKです。
• 平均坪単価は500万ぐらい
• 悠邸は51戸オール億ション。1億円だと、70m2台。
• 61㎡ 7,670万〜160㎡ 36,900万円。 坪単価390〜760万円。平均だと坪450万前後。
• 悠邸は51戸オール億ション。1億円だと、70㎡台。
• 2015年に価格設定された物件は、割高感ありますねー。いろいろ見てると中古の上げもすごいですね。それでも順調に売れてるから景気良いですね。アジアの不動産投資ファンド、恐るべしですね。オリンピックまでは上がり続けるんでしょうか。この物件はまだ2014年価格のまま据え置かれてるので、今のマーケット環境下では、それなりにリーズナブルな価格と考えられますね。
• 価格についてはまあそれなりの値段ですね。ただ、グレードの高さを考えれば妥当かと、むしろ今の市況では割安感すら出て来てますね。棟別に見ると、グロス価格が最強の悠邸と比べると、どうしても清邸や翠邸の方が相対的には「コスパ（価格対比のグレード感）」が良くなってしまいますね。ただ数億円する悠邸の購入者は、そんな細かい「コスパ」は気にしないでしょう。むしろ、内装を思い通りに自由に注文出来る所になどにバリューを感じるのかも。コスパだけを見るなら、清邸・翠邸のDINKS向け60-70㎡が一番良いと言うことになるでしょう。リセール考えても、グロス価格が、それなりに所得のあるDINKS層であればなんとかギリギリ手が届きそうな範囲なので。まあそれでもそれなりの価格はするので、割安とは言っても、ある程度の層しか手が届さなさそうですが。

【検討者】

• マンションで80平米の広さ以上だとやはり希少価値があがってしまうようですね。家族3人で住み替えなので、これ以下の広さは考えられないのですが、さすがに2億とか言われると。。今や、パークホームズでさえ、90平米あたりから1億円越えてるので、パークコートならなおさらですね。
• どうせ買えないんですが、物件サイトのプレミアムプランを眺めてため息をついてます。160㎡超えでリビング・ダイニングが29畳大、マスターベッドルームが10畳でバスルームが1822サイズ…全てがゆったりとした作りで収納面積も十二分にとられていますね。販売予定価格は36000万円ですか～ここに住める人がうらやましいです。
• 敷地計画や間取りは魅力的ですし、いいなぁと思う気持ちは変わらないので価格などの動向を見ていきたいと思います。
• ここについてはいいなぁと思う一方でやはり皆さん価格が気になりますよね。あとは管理費や修繕積立金なども払い続けるものなので気になります。あまり参考にならないとおっしゃる方もいらっしゃいますが、住まいサーフィンの沖式時価だと122/㎡と出ていましたが現時点で公表されている価格帯を見ると既にそれを上回っていますよね。あと、似たようなグレードの中古も検討していますが、やはり高いですね。
• 私もここはいいなと思っているのですが、いかんせん、価格的に躊躇してしまいます。資金的に買えなくはないのですが、短期的には「今の相場からすれば仕方がない」と思えても、オリンピック後の値下がりや家余りが確実な長期的視点では「高値づかみ」なのは間違いないので。他の方がおっしゃるように、1割高くらいならよいのですが、2～3割高になると「だったらしばらく今のままで様子見を」と思ってしまいます。
• 3億円のお部屋、素敵ですよね。ここを買えちゃう方が羨ましいです。
  • 3億超ですか。最近見た中では最高額です。さぞ素敵なお部屋なのでしょうね。リビングダイニングの広いこと。浴室やキッチンも贅沢ですね。これで南向きだったらいくらになっていたんでしょう。想像がつきません。
  • 160平米超の4LDKのお部屋でしょうかね。ここは私もついつい間取りを眺めていいなぁと溜め息が出てしまいますよ。私が検討しているのはもっとお値段が安いお部屋ですが、それでも予算ギリギリです。
• 営業曰く「社内基準では、パークマンションとパークコートの仕様は同じ」 「違いは平均専有面積のみ」とのこと。絶対嘘だよね。この仕様でパークマンション出されたら… 利便性や仕様を鑑みるに、割高な印象。渋谷区大山町というアドレスにどれだけ拘れるか… 。
• 私の場合はパークコートブランドが好きというよりはここのゆったりした閑静な雰囲気や比較的ゆとりのある間取りに惹かれたというのが本音です。こんな言い方をすると語弊があることを事前にお詫びさせて頂いた上で書かせて頂きたいのですが。私がここを検討対象にしている理由は単に自分の求めるポイントを概ねは満たしていると感じたからです。今って例えば過去には比較的都心では多く一般的だった内廊下物件すら減ってきてしまい、そこに非タワー(個人的には低層物件希望)、ディスポーザーあり、天カセエアコンなどの希望を合わせていくと撰べる物件が無くなってしまうのです。あとはこの地域の持つ閑静な雰囲気、治安の良さ、都心特有のせせこましさがないゆとり感などもいいなと思っています。第二期以降の住戸を検討しておりますが、先にも書かせて頂いたように割高感は私もありますので悩みどころではあります。思いきってここを買うか、あるいは多少希望条件を譲歩して他にするか、又は今は住み替えるのはやめるか迷い中です。
• 非常にいい物件ですし、周囲と比べて価格も抑えられており、間違いなく買いではあると思うのですが、、頑張って買うというよりは、普通に買えるような方々のためのマンションな感じがしております。
  • 確かに、大山町というお屋敷街にあるわりには価格は抑えめなので、買って正解な物件ではありますね。ただ投資目的と言うよりは、底堅い実需に支えられる感じですね。
• ここは中庭に面した住戸が個人的には良いと思います。悠の西向き。もしくは清の東向き。60平米台の東向きは、もう残ってなかったはず。
  • 人それぞれだと思います。中庭に面した部屋は四季折々の植物が見れますが、一方、同じマンションの住民同士で中庭を挟んで向かい合ってお見合いになるかも知れません。それが気になる人も気にならない人もいると思いますので、自分が何を重視するかで、どの部屋が良いかは変わって来ると思います。
• マンション選びにはいろいろポイントがあると思いますが、個人的には、立地、デベ、施工会社、住民の方の質、などが一流かどうかという観点で選んでいます。価格との兼ね合いとは思いますが、この物件はそういう観点では良さそうでね。
• 価格表を見て、これほど申込みが入っているとは。。。都心のタワマンは数多あるけど、低層ハイグレードのパークコーの希少性ですね。
  • これからは、タワマンはもう食傷気味…って人が増えてくるでしょう。いい低層が増えてくればそれは加速すると思う。
  • パークコートって高級なんですか？港区在住ですが、本当のハイグレード物件はホーマットやドムス、大手系だとパークマンションぐらいが高級物件と認識しています。低層高級を謳うなら最低でも150㎡以上、平均専有250㎡程度の物件のことを高級というものだと思います。
  • 本当の最高級クラスマンションを見たかったら、広尾2・3丁目や南麻布に行くべき。大手デベではパークマンションがあるぐらいで、あとはホーマットやドムス、後は「パーク何々」などマンションブランド名を冠していない重厚な低層物件が、本当のハイグレード物件。ここは立地的にも真の一等地からは数歩劣りますしね。麻布エリア〜田園調布の中間地点、中間グレード的な立ち位置と言える立地ですかね。
• キャピタルゲイン狙えるマンションですか？
  • それなりに狙えそうな感じなのではないでしょうか？もっとも、ハイリスクハイリターンで大きく勝負すると言うよりは、実需に基づいた堅調なキャピタルゲインが得られると言う意味で、ローリスクミドルリターンと言ったところでしょうか。
• 湾岸エリアのタワマン派。赤坂など都心派 。浜田山、成城、山王……アドレスこだわり派。桜上水、阿佐ヶ谷の大規模物件派。こちらのパークコートは都心に近く、大山町、高台、三井ブランド、中規模。バランスがとれているという点では、他のエリアと差別化されている。
  • 確かにバランス取れていますね。グロスの価格はそれなりにしますが、この物件のクォリティを考えると、バランス良い価格設定ですね。資金がある人にとっては、買い推奨の良質物件と思います。
• 第一種低層住居専用地域ではないというのが残念。かといってレストラン等が充実もしていないし。中途半端な立地と感じられるのは私だけではないかと。
• 社宅跡は土地は当たりが多い気がする。
• 伝統的な邸宅街に比較的長く住むことを意図した人たちが実需に基づいて購入しているように思いますので、そもそも外人向けの賃貸を念頭に置いている購入者はあまりいないでしょう。ただ、代々木上原は昔から外国人の富裕層に人気で、近くにホーマット等もあることから、ある程度高い賃料でも意外に借り手需要はあるかも知れません。
• 毎日都心で働いている私からすると、オフの時ぐらいは緑に囲まれた閑静な邸宅街ですごしたいです。それでいてオフィスまでのアクセスも良いところだと申し分ないかと。その点この物件は私には魅力的ですね。
• この物件、以前検討したことがありMRに行ってみた事があります。まず目を引いたのが、MRに停めてあった車です。高級外車がズラリと。ベントレー、BMW、ベンツ、ポルシェなんたでした。対応してくれたMRのスタッフの話では、申込者含め見学される方々は、みなそれなりの地位や所得のある人ばかり。たまにかなりの富裕層の方もいらっしゃるとか。金持ち喧嘩せずではないですが、話した感じも良い人ばかりとのことでした。長く住むには周りの環境に加え、どう言う層の人が住まわれるかは、重要なポイントだと思います。
• ここは同時期に発売された競合より値ごろに見せるため、パークコートにしては価格を下げ、内装のランクを落としてます。大量のオプションリストが存在し、オプションを入れなければ6,7000万レベルの内装です。少しづつレベルダウンしているので、暮らしはじめてやっと気がつくところばかりです。
• いろいろな物件を見てきて、ここは本当に完成度が高かった。なくなってから気づきましたねー。キャンセルでてないかなー 。
  • 同感です。 選択を誤ったなという感じです。 私もここの80平米台を買っておけば良かったです。今出ているものでこれが欲しいというものが本当に無くて。 残念ではありますが、タイミングを逃すとこうなるんだという意味で良い勉強になりました。

【コスト】

• 管理費等が13万円
• 戸数そこそこ多くて共用施設は最低限にしては管理費が結構しますね。。
  • 管理費ってコンシェルジュとかの人件費と駐車場などのメンテナンス費用が主で、共用施設はあんまり関係ないでしょ
  • 管理のグレードが高いということですか。なかなか素人には判断がつかないところですね。。

【リセール】

• このままの不動産相場が続けば、リセールでは坪単価600万ぐらいでしょうか。
  • ここは渋谷のはずれで どちらかというと、代々木上原の高級感というよりは幡ヶ谷の庶民的なところも混ざってる立地だから、坪600万は厳しいのでは。近くの高級マンション達(プレステージやペアシティ)も中古だとつい最近まで坪300万前後でした。夢見るのは勝手ですがリセールでは600万円どころか500万円も厳しいと思います。代々木上原界隈で坪500万円くらいする中古マンションを見たことがありません。
  • 昨年の売り出し価格が坪500万弱なので、このまま相場が上がれば坪600万も圏内かも知れないですね。
  • 代々木上原徒歩１０分で坪６００（笑）目黒のタワーか青葉台の低層買った方が数倍マシ。
  • タワーマンションはよく分からないけど、ここに坪600出すくらいなら青葉台の低層の方が良いっていうのは同意。
• 坪単価700万とか500万とかはちょっと両極端な感じがします。PC大山町の場合は、坪単価600万円ぐらいが公正な価格かな。ただし今の相場が続くと仮定した場合。
• 昨年の新築時の売出価格でいうと、悠邸では坪700万円～800万円ぐらいのものもあったので、リセールで同じく坪700万円～800万円で売れるというのはまあ妥当な予測でしょうね。特に今は年々相場が上がってますから。もっとも先のことは誰にも分かりませんが。
  • 夢見すぎ。ここより立地も物も良いディアナコート上原が坪380万円くらいで出てるけどもう、3ヵ月売れてない。この前決まったザ・コート上原も坪350くらい。プレステージも坪400越えると動かないよ。もう、この辺りに10年以上住んでるけど、バブルっても誰も買わないよ。ここはスケール感もあってハイグレード物件としては悪くないと思うけど。
  • プレステージと三井を比較する事自体がナンセンスです。中小デベと財閥系を比べると、分譲時の坪単価でスタート時点で差がある上に、リセール時には、中小では分譲時と同じ水準を保つのが精一杯な一方、財閥系のハイグレードマンションでは値上がりする場合も良くあるケース。
• 実需で住むのであればとてもいいマンションだと思いますが、投資には向いていません。投資であれば、もっと値動きの激しい港区エリアや、駅から5分程度の物件の方がいいでしょう。
• いま売りに出てるのは殆どが１階なんですよね。実際見るとわかりますがここの１階は半地下っぽくなっているので、ちょっと二の足を踏んでしまいますね。１階と２～４階では印象がかなり差があるように思います。もっとも２階の物件も売りは出ていますが、自分には広すぎて価格も２億円近いので予算オーバーです。相場からは適正価格なのかもしれませんが。。２階以上で2LDK以上で１億円前半の物件があれば検討するのですが。。

【賃貸】

• 賃貸も出始めましたね。向きがイマイチですが、新築に手頃に住めるのは大チャンスですね。都心部の同価格帯マンションに比べると、やはり賃貸相場があるのか、額が手頃な気がします。投資に向いてないほうが、永住志向の方が多くなって環境は保たれると思いますが。
• 悠邸の88.26平米の東向き2LDK、管理費込35.0万円で賃貸に出ていたのがいつの間にやら契約済になっていました。 販売価格は12000万円ほどだったので、表面利回りは約3.5%。管理費＆修繕積立金＆固定資産税など考慮すると実質利回りは2%台ですね。

www.kokyuchintai.com/rent/rooms79974.html

• • 実質利回り2%台は低すぎますね。市場の評価は残酷です。
• 翠邸の3階61.46平米の2LDKなら、管理費込26.0万円で募集が出ていますよ。 販売価格8270万円だったので、表面利回りは3.7%ほど。それにしても、月額賃料26万円で新築パークコートに住めるのはお得ですね。見る人が見ればこの部屋の価値は分かるはず。早晩借り手がつくことでしょう。

www.homes.co.jp/chintai/b-1273690002242/

• • 表面利回りが３％台とは、借り手にとって好条件ですね。数年後に中古で買ったら確実に９０００万～１億円ぐらいはするでしょう。
• ３つある棟の中では最も高額な悠邸の88.26平米が管理費込で月額35.0万円というのは随分安いですよね。パークコートでこれほど低賃料の物件は他になかなか無いように思います。価値があるなら賃料も上がってしかるべきだと思うのですが、ここまで賃料が低いのはどういった理由なのでしょうか。

交通

• 小田急・京王・千代田線が使える
  • いくつもの駅を、10分未満で利用できるのは、便利だと思います。とくに人身事故などがあって電車が長い間止まる時などにはそう思います。
• 最寄りの駅は、東北沢が一番近いと思います。三井不動産は、最寄りの駅が東北沢とは決して言いませんでしたが、それは、駅からの街並みが、ほかの駅からのに比べて、あまりきれいではないからでしょう。しかし実際は、東北沢が、路も平坦で、7分くらいで着くので、東北沢が一番楽です。また、代々木上原からも8～9分で着きますが、上り坂ですので、それが嫌であれば、京王線の笹塚か、幡ヶ谷ならば道が平坦で、8～9分で着きますので、そちらがおすすめです。
  • 確かに距離はほぼ同じみたいですね。井の頭通りを超えるので信号待ちはありますが。

【代々木上原駅】

• 代々木上原駅は千代田線の始発駅ですので、朝は重宝します。表参道・霞ヶ関・大手町方面にお勤めの方であれば、通勤は楽なはずです。
• 近くに住んでいるものですが、この物件から代々木上原まで通勤で毎日歩くのは結構きついですよ。多分駅入り口まで12-13分、入り口から改札通ってホームまでで2-3分掛かります。最初は見えはって代々木上原使うんでしょうけど、しばらく住んだら幡ヶ谷駅や笹塚駅を使った方が便利だとわかって、上原まで行かなくなりますよ。
  • 私は駅入口までそんなにかかりませんでしたよ。だいたい9分でした。入り口からは、1階半分階段を登るので仰るとおりだと思います。
• 代々木上原駅から、現地までの坂道は相当つらそうですね
  • 駅からの距離はまったく気になりませんでした。それよりも、石垣を積んであるお宅が多いので、輻射熱？石釜の中を歩いているようで、辛かった… 。帰りは大通りを下りましたが、ケヤキ並木が気持ちよかったですよ。東京はポプラや銀杏じゃなくケヤキなんですね。
  • 井の頭通りの欅並木は歩いていて気持ちが良いですよ。
  • 代々木上原駅北口を出て直進し右折し道なりに歩いてみたのですが、アップダウンが結構あるので気候のあまりよくないシーズン(すごく暑いとか、雨風が強い時)はきついのかなぁと。
  • 夏…暑い上に凄い坂。冬…雪の後の凍結坂は本当に危険。しかも日陰の坂も多いので、数日凍結が続く。老後…通常時でも、あの坂はキツい 。車か、ちょっと離れても笹塚駅の方が良い気がします。
• 大手町までのアクセスの良さを考えると、半蔵門線・田園都市線や千代田線あたりが良いと考えています。代々木上原だと平日８時台の本数はどれぐらいでしょうか？代々木上原始発はたくさんありますか？
  • HPによると、千代田線は８時台は20本あるそうですよ。そのうち15本は代々木上原駅始発なので、４分に一本は始発ですね。

【車】

• 井の頭通りを超えた先の中野通り、歩道が非常に狭く、車どおりが結構あると思います。車でよく通りますが運転しづらいなあと。

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  ケヤキ並木（2014-08-03撮影）

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  石垣（2014-08-03撮影）

構造・建物

• 敷地面積：6,162.15m2（1,843.04m2（清邸）、1,409.40m2（翠邸）、2,909.71m2（悠邸））

【外観】

• 立地的に稀少で閑静な住宅地というのはとても気に入っています。さらに低層で変に派手すぎない色合いの外観や間取りもゆったりで良いなぁと思います。
• 外観デザインも周辺と馴染んだ感じで魅力感じます。似たようなマンションが最近はとても多いのですが、どっしりとした感じがしていいですよね。あまりにも高層だと地震の時など怖いのでこれくらいの高さが良いと思います。
• 高台の上にある大規模物件ですので、完成したら大山町の雰囲気をさらに引き立てるような街のシンボルになるように思います。重厚感のある閑静な邸宅街に、パークコートの華やかさがプラスされる感じになるんでしょうね。
• 先日現地に行ってみました。世界的に有名な建築家、光井純氏のデザインなだけあって、やはり外観は洗練されていて、それでいて大山町の御屋敷に釣り合うぐらい重厚感や格式があって素敵ですね。
• こちらのパークコートは、浜田山ほどの豪華絢爛はなく、シンプルモダンといったところですね。
  • 周りの環境に合わせたデザインである、ということが大切になってくるのでしょう。こちらの場合は、浮くような感じじゃないですので、その点は心配はないと思われますけれども…。ここは低層だし、戸数は多いですが、周囲に対する圧迫感というのは大きくはないと思いますし、いい感じで調和できるのでは？というふうにおもいます。

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  模型（2014-11-02 撮影）

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  中庭の植物（2015-07-13撮影）

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  施工時１（2015-03-04 撮影）

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  施工時２（2015-03-04撮影）

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  施工時3（2015-03-04撮影）

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  施工時4（2015-06-21撮影）

【タイル】

• 外観は専用デザインののタイルを使用した落ち着いた印象。
  • 現地で、売りのひとつである外壁タイルを確認。特注だけあってシブい！
  • 学芸大学や二子玉川のPCのタイルも、上質感ありますが、この大山町は派手さこそありませんが、たしかに、いぶし銀って感じ。
  • コンセプトムービーで見る限り、上質感ありそうですね。
  • タイルの凹凸感も、モデルルームで見たときより迫力がありました。写真右側のデコボコした感じはモデルルームでは感じませんでしたから。
  • 雨の濡れ具合と光の当たり具合で、色合いも変わるようです。
• 光井純さんらしいデザイン、カラーリングという印象。マテリアルのパーツ見本と、CGとでは、かなり違いますね。現地の外壁タイルの見た目に比べ、HPの写真は実際より赤っぽくて、やや奇抜。エコカラットやタイルの素材は雰囲気や豪華さを左右するので、もう少し、凹凸感があると、より重厚だったかな。。。
• 余りにも多くの種類のタイルを使っているのとタイルを使う場所を少なくしているためできあがりが少しチープに見えます。５０個が億ションで大規模で注目されているわりには私にとっては外観は期待はずれです。ただ、内装や場所は良いと思うので良い物件ですが。
• どんなものかと思って現地に行きましたが、なかなかどうして、質感のある手張りのタイルは高級感ありましたよ。やはり特注の窯で焼いたタイルだからでしょうか。デザイナー光井氏の作品はどれも素敵ですね。
• 専用の窯で焼いたタイルを手張りで貼り付けた概観は不動産業界で評判高いですね。なんでも、大山町の御屋敷街と調和するように重厚間あるデザインを意識したようです。

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  タイル（2015-06-21撮影）

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  タイルは思った以上にデコボコしている印象（2015-06-21撮影）

【3棟構成】

• エントランスは、３棟の真ん中に集中
• エントランスに各棟の特徴はなく簡素。
• 敷地は広大だが、公道によって3つに分断されている。
• 3棟構成はパークコートというよりパークシティ的。
• 各棟とも内廊下仕様。
• まだ現地を見に行っただけですが、あの敷地の形というか3棟に分けて建つ感じが気になる方はいらっしゃるのかもしれないなとは思いました。ただ旗竿地ではないですよね。なので資産価値(土地の)にはそんなに影響もないのかなって思います。
  • 敷地形状もとても気になりました。第１種住居地域と第２種低層住居専用地域が混在しており、それをコンセプトがことなる建物で購入者の気をそらしているのでは？と疑ってしまいます。資産価値の計算には注意が必要かと思います。

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  清邸と悠邸の間の道。奥が翠邸（2015-06-21撮影）

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  翠邸の出窓（2015-06-21撮影）

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  悠邸のエントランス（2015-09-30撮影）

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  清邸のエントランス（2015-09-30撮影）

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  翠邸エントランス（2015-09-30撮影）

【低層】

• 高さ制限12mで4階建は詰め込んでる感ある。
• 低層地域なので仕方がないですが天井もやや低めだし、 梁と下がり天井が結構目立つなぁ?と思いました。 構造はそこまでお金かかってない感じですね。
• やはりどうしても梁と下がり天井は出てきてしまいますよね。気にされる方はやはり気になってしまうものですね。
• なかなか出てこない立地ってそうなんですよね… それに低層なので、全体的に落ち着いた感じになるのかしら、というのはあります。 構造的にはどうしても梁や柱というのは 出てきてしまう形になってしまうのでしょうか。 あまり詳しい事は判りませんが 専有部の広さがあれば、その柱の形なども気にならなくはなってくるのかな。
• 天井高最大2450mmは平凡だが、梁や柱が少なく、数字より広く見える。
• 低層造りで外観も好みですが、壁式構造ですか？
  • 壁式ではありませんよ。

【半地下】

• 大山町の他の邸宅地と違い2種低層なので、やや無理して4階建てにしてしまいましたね。その結果が1F半地下and天高245。まあ普通ですけど。3階にすると当然価格に跳ね返るので、この規模だと捌けないと判断するのもわかります。
  • 半地下はそこを選ばなければいいだけだけど、天井高245はちょっと低いかな・・・。
• 目視での感覚としては、1F部分は70-80cmほど下がってるイメージ。
• ここの、一階を検討したものです。建物の造りやレベルは良好で、植樹で視線は居室からもほとんど気にならないですが、セキュリティ的には、気になりました。居室重視の方なら、価格といい、よい選択だと思います。

【植栽】

• 庭など植栽に凝っているところが素敵。
• 大山町、行ってきました。中庭に桜が植えられていました。まだ頼りない感じですが…(笑)植物は詳しくないのですが、たぶん、桜だと思います。
  • このエリアの住民の方にとっては、この物件の中庭の植栽が時が経つとともに深みを増して行くのが楽しみでしょうね。
• １階には生垣もあってプライバシーも確保されているようなので、住みやすそうですね。
• パークコートを数多く手掛ける光井純さんがデザイン監修だから、モノ自体は超ハイグレードになるだろうけど 配棟図を見ても、妙に細長い建設地。駅から遠い分、もっと木々の緑がほしい。
• 全体としてはちょっと緑が少ないですかね。東京都の環境性能表示にも表れてますが。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/113_shibuya.ht...

【日当り】

• 隣の建物との距離は、道幅がある程度あるので、道を挟んで隣り合っている部分はそれほど気にならないですよ。もっとも、清邸の西側については少し距離が近いですかね。
  • 隣の建物とも道幅のある車道を挟んでいるので、一定の距離は保たれていますね。
• １階の日当たりを気にされている方がいらっしゃいましたね。実際に行ってみるとそこまで悪くは無いのかしら？
  • 日当たりは人にもよるのでなんとも言えませんが、自分が見た印象ではそこまで気になりませんでした。今のマンションは断熱材や24時間換気もあるのでカビが生えることも殆どなく、また浴室乾燥機で洗濯物も干せるので、多少の日当たり差は実質的にはあまり便利・不便には関係ないような気もします。ただ、それでも日当たりにこだわる人でそれなりの価格を負担できる人は、やはり２階以上が良いかも知れませんね。

【入居者】

• ここで生活をしてから数カ月がたちましたが、日々、このマンションを買ってよかったと思っています。いいマンションだと思います。

1. デザインについては、ここでも賛否両論ありましたし、私自身も当初はツートンカラーはどうかな、と思う局面がありました。が、住んでみて、数ヶ月たった今は、飽きの来ない、グレードの高いマンションを表している気がして、とても気に入っています。内部も、完全な内廊下で、高級ホテルの中を歩いている錯覚を覚えるかのように、静かで高級感があります。悠邸のラウンジなどは、ホテルのラウンジにいるかのような、素敵な仕上がりになっています。
2. 環境ですが、昼も夜もとても静かで、音が気なる人であれば、とても気に入るはずです。もっとも、近くに消防学校があるので、日中、日々の訓練の掛け声が聞こえます。ただこれも、窓を閉めれば全く聞こえません。近くに大山公園や、幡ヶ谷に至るまで桜の木に囲まれた小道があり、都心なのに、緑が多く静かで、とても素敵です。もうすぐ桜の季節が参りますが、さぞきれいだろうと思います。東京都が発行しているハザードマップによると、この一帯は、地盤が堅く、かつ災害時に避難がしやすいということで、もっとも災害被害にあわないであろう評価になっています。最近は夏場は豪雨が多くなっていますが、ここは丘の上でかつ地盤が強固なので、水害にあう確率は低いと思いますし、目の前に消防学校があり、消防車も何台も止まっていますから、火事があっても真っ先に駆けつけてくれるでしょう。そう考えると、災害にはかなり強い物件だと思います。

共用施設

• 駐車場 : 総戸数44戸に対し19台※平置き式1台　機械式18台（清邸）、総戸数36戸に対し11台※平置き式1台　機械式10台（翠邸）、総戸数51戸に対し19台※平置き式3台　機械式16台（悠邸）敷地内機械式　35,000円～38,000円（月額）、敷地内平面　41,000円～44,000円（月額）
• 駐輪場 : 総戸数44戸に対し44台（清邸）、総戸数36戸に対し36台（翠邸）、総戸数51戸に対し51台（悠邸）
• バイク置場 : 総戸数44戸に対し4台（清邸）、総戸数36戸に対し4台（翠邸）、総戸数51戸に対し6台（悠邸）
• 各棟にラウンジあり。
• 3棟に囲まれた中庭はシンプルでよい。
• 各棟にはエレベーター1基のみ。
• 全131戸の大型物件だが、共用施設はほぼなし。
• 駐車場は各棟地下機械式。

設備・仕様

• 設備については私は良いと思いましたが、これはお好みによると思います。
• 坪単価にしては仕様が低く抑えられているように感じられる
• 私は納得して契約しましたが、あの価格水準であれば、石張り廊下、突き板フローリングはせめて標準にして欲しかったなー、と残念に思います。もちろん手入れのし易さなどで好み別れるところですが。
• 内装も価格帯に見合う一通りのものは揃ってますよ。フローリングはよく書かれてる通りだけど、そんなに悪くない。
• LDには天井カセットエアコンと床暖房。 LD以外は一部住戸を除き壁掛けエアコン。
• 水回りの仕様は標準的。
• 御影石天板・食洗機・浄水器・ディスポーザー・浴室乾燥機。
• バルコニーにはスロップシンク。
• バルコニー内側の外壁が吹き付け
  • 私はバルコニー内側が吹き付けになっていること自体は特に嫌だとは思いませんでしたし、自身が望む基本的な設備・仕様はクリアしているなぁと思いました。こればかりは現在自分が住んでいる住環境により感じ方が違うと思うのであくまで私の感覚ですが。ちなみに、個人的にはもう気持ち価格を下げてくれたら嬉しいなとは思いました。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：61.46m2～160.69m2
• 間取りが多彩ですね。どのタイプもゆったりはしていますが、ワイドスパンだったり、バルコニーを最小限度にして居室をひろめにとるパターンもありますね。
• 110平米のプレミアム住戸はちょっと魅力に思ってるんですが。道路と建物のあいだにほとんどゆとりがない配棟がちょっと残念ですね。
• 間取りで気になったのが柱の影響で部屋が凸凹していることと、間取りによっては専有面積の割に部屋が小さいことです。これは廊下が無駄に長いってことでしょうか。廊下が長い ＝ 玄関の位置が悪い ＝ エレベーターが少ない？？外観CGはかっこいいですね。
• 物件サイトのプレミアムプランを眺めてため息をついてます。160㎡超えでリビング・ダイニングが29畳大、マスターベッドルームが10畳でバスルームが1822サイズ…全てがゆったりとした作りで収納面積も十二分にとられていますね。
• 160平米超の4LDKのお部屋はLDも広くてのんびりできそう。さらにキッチンも2wayなので女性の方の家事動線も良さそうで嬉しいですね。
  • 悠邸-160Aタイプの事でしょうか？本当にため息がでるようなお部屋ですね。玄関を入ってすぐのたっぷりの収納と、お客さんが家の中に入っても、間違えて居室のドアを開けると言う事もなく、ＬＤＫを抜けてからでないと、居室にも入れないようになっている所も、素敵だなって思いました。

買い物・食事

• スーパー等の商業施設は駅周辺に集中しており遠い。
• 食材や日用品は半径1ｋｍ以内でひと通り揃いますがﾎｰﾑｾﾝﾀｰは方南町にあります

育児・教育

周辺環境・治安

• 代々木上原駅からはアップダウンがあり、奥まった住宅地の印象。
• 現地周辺の町並み、モロ、ユニクロ柳井邸ですね。
• 代々木上原駅から歩いて現地へ。結構な坂でバテた。道中、すごい豪邸やお屋敷が点在。でも高台を登り切った現地は、期待外れ。周囲にごちゃごちゃ建物があって、圧迫感がある。
  • 近隣にもマンションがわりとあって圧迫感を感じる
  • 印象として、静かで落ち着いた町並み。区画も大きくて、まさに豪邸といった建物が多かったですね。
  • この辺りは分割してミニ戸建てを作らないのでイイですね。
• 生活圏は多分坂を隔てて分断されると思う。坂を境界線だと考えると、ここは笹塚・幡ヶ谷エリア。別に笹塚・幡ヶ谷でも人気エリアで結構高いんだけど、そこを「庶民的」とか考えちゃう人達にとっては、このマンションの立地は微妙ではないでしょうか。
  • ここの立地が微妙なのは確かですが、これだけ大規模なマンションなら、周辺の雰囲気を一変するだけのインパクトがあると思います。
  • 現地は第二種専用地域で大山町の第一種のそれとは雰囲気が全然違います。
  • 現地を見て、良くも悪くも、そんなに高級感の漂う周辺環境ではないと感じました。そのような地帯からは若干外れている（代々木上原から歩けば、そのような地帯をちょっと越えたところにある感じ）ように思えるのですが。ただ、それによる良い点もあり、幡ヶ谷のほうにちょっと行けば、庶民的な雰囲気も楽しめるし、生活必需品が揃いやすいのはメリットでもあるかと。
  • 西側の戸建て群、東側の幡ヶ谷寮、北側の寮やマンションや消防学校に囲まれた感など、ちょっと残念な感じがあります。
• 公園も近くて、緑も多いのでくつろぎ感があるなぁって思いました。
• 斎場云々との書込みがあったので気にかけてみたのですが、時折 消防学校の号令が風に乗って聞こえるだけで、斎場周辺が持つ独特の雰囲気みたいなものは感じられませんでした。
• 現地も行きましたが、すごくよかったです。周りは高級住宅地で本当に静か。周りに道路があっても全くと言っていいほど車は通りません。
• 向かいの寮も将来的には開発予定のようです
• 代々木上原駅、大山町～上原二丁目辺りを歩いてマンション見てきましたが、朝はアメリカンスクール？通われているご家族が本当に多くてびっくりしました。夕方も代々木上原駅には外国人の方が多いし、ちょっと会話が心配でした。
  • いくら外国人が多いとは言っても、日本人の方が多いですし、ご主人外国人奥様日本人というお宅も多いです。さすがにご近所の会話が英語と言うことはありませんよ。欧米の方と英語で話す可能性ゼロとは言いませんが、英語を使わなくて困ることは一切ないと言ってよいです。
  • 先日、代々木上原ハロウィンに行ってきました。上原二丁目側よりも大山町～西原が大々的に本格的でした。子ども達が楽しそうにしているのが何より良かったです。マナーを守りながら穏やかにハロウィンを楽しんでいるのが代々木上原らしく大変気に入りました。お店の方々も協力的で素晴らしいですね。
• エリアとして上原と大山町の比較が結構されていますが、これは好みのレベルではないですかね。上原の方が若干渋谷・松濤に近い一方、大山町の方が道路や区画は整備されていてます。良いことか悪いことか微妙ですが地価は大山町の方が高いですね。
• 消防学校の訓練の大きなかけ声が結構響き渡っているので、それに近い棟は大丈夫なのかな？と少し思いました。

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  周辺環境（２０１４年８月３日撮影）

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  周辺環境２（２０１４年８月３日撮影）

周辺施設

• 近くに大きな公園がある
• 斎場が近い
  • 大山公園を挟んで幡ヶ谷駅寄りの斎場ですし、そこまで近くでもない
• この地域は、ご自身がお住まいの邸宅に加えてその隣地をコインパーキングとして資産運用されている方が多い

その他

• もともと社宅だった場所
• 管理は24時間有人
• こちらの物件に大変興味を持っております。が、、代々幡斎場に近いため、、、購入を迷っております。。こちらに決められた方、参考までに購入を決めた理由を教えていただけませんでしょうか？
  • 大山町の低層でありながら大規模マンションのメリットも享受、ということに尽きると思います。 現地、車通り少なく静かですよね。商業施設ないので地域住民以外の往来は最小限ですね。 そういうことに価値を見いだせるかどうか、だと思います。 もちろん、マイナス要因を挙げつらえばてんこ盛りです。 駅からの距離、利便性、隣接施設の雰囲気、南北に長い地形ゆえのプランニングや日照条件、パークコートらしからぬ設備・仕様など。。 ただ、斎場が引っかかるのであれば、やめた方が無難かもしれませんね。公園の向こうですし、この程度の距離で気になるのであれば、そういう方は購入されないのではないかなと思います。

掲示板

• 「パークコート渋谷大山町 ザ プラネ」についての口コミ掲示板一覧
• パークコート渋谷大山町ザ・プラネ【検討板】

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