パークホームズ横濱妙蓮寺 ザ ヒルトップ

2016年11月30日 (水) 20:11時点における版

物件概要

• 所在地：

1. 神奈川県横浜市神奈川区白幡向町153他（地番）
2. 神奈川県横浜市神奈川区西大口454-6（地番）

• 交通：東急東横線 「妙蓮寺」駅 徒歩10分
• 総戸数：118戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年09月下旬予定
• 入居時期：2017年12月中旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
• 公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1308/

価格・コスト・販売時状況

• 子育て世代がメインターゲットのマンションになる想定で、広さは71.32平米3LDKから91.02平米4LDKです。南向きの住戸はほぼ75平米の住戸が占めていて、90平米近い住戸は南西側の南棟角部屋と北東向き東棟・北西向き西棟の上層階に偏っています。
• 5200万円～8000万円弱の価格帯で販売すると予想します。坪単価にすると坪240～290万円ぐらいで平均すると265万円前後。ただ、地役権の設定があるので土地は周辺相場よりも安く仕入れているはずなので260万円弱だといいんですけどねぇ。
• 坪280近辺ではないかと予想してます。三井の東白楽のが、たしか同じ位だったような記憶があります。
• 駅近が平均300弱ですが、それよりは低めに設定されるでしょう。
• 価格は発表直前に下方修正されたようで、想定価格より数十万円お安くなったようです。坪単価は245万円で、竣工済み物件のプレミスト菊名を除外すると東横線上の近隣物件の中では最も購入しやすい価格帯だということです。とはいえ、妙蓮寺だと横浜駅界隈の物件や武蔵小杉駅界隈の物件と比較する方も少なそうなので、実際の検討者にとって買いやすいかどうかはわかりません。ただし、メインとしている子育て世代は20代から30代なので、その世代が買いやすいようにという値付けをされているとのことでした。
• 第一期は全住戸のほぼ半数が売りに出されていて、最低価格は東棟2階（実質地上階）の71，32平米4498万円です。最も広い北東最上階角部屋の91.02平米のお部屋は第二期分譲予定だそうです。西棟の一部は、完全に南棟の陰になるためお安めに設定されているとのことです。
• 管理費は約233円/平米とお高めだと思われます。ディスポーザーなどの設備はないですが、機械式駐車場や家庭菜園などの維持費が結構かかるのかもしれません。
• 全戸70平米以上確保された室内空間と、よく考えられている間取りと充実の設備で、このマンションに住めたら快適に暮らせると思いました。妙蓮寺駅からの距離＋坂であることや都心までの距離など、立地面ではいくらかデメリットに感じることもありますが、メインターゲットとされている20代30代のファミリーにとっては、内部設備の充実やコスト面からみて非常にバランスの良い物件だと感じました。
• 先日モデルルームに行ってきました。 南向きで景色の良いところで6000万円でした。 モデルルームですが、 私はとてもがっかりでした。 キッチンに天然石を使っていたりしてますが、 全体的にコストダウンがはっきり分かる仕様でした。 玄関先も吹き付けばかりでタイル使用が少なかったです。 広さは納得ですが、 各駅妙蓮寺で、坂を上って、帰り道にスーパーが無くて、 徒歩も10分以上あるような感じ、物件を送電線が囲んでいる、 グレードも低い。床の色なども選べない。 購入しようと考えていましたが、 買う理由が見つかりません。
• モデルルーム事前案内会に今週末参加してきました。 午前中でしたが、2度目？の来場者もいたようでかなりにぎわっていました。 ウチは通勤が都内、横浜両方面なので、便が良く、街の雰囲気も好きで、前向きに検討を進めています。 全て出てはいませんでしたが、価格も4500万円台～ということで、思ったより安いという印象ですが、どうなんでしょう？？
• 南向きが良いけど、もう少し広さと価格のバランスを取ってプランしてもらえると良かった。
• 鉄塔&高圧電線があり、上り10分強で、綱島街道を超えたロケーションであの値段では…
• 第1期の正式価格が発表されましたね。東横線沿線徒歩10分では買いやすい価格だと思いました。
• 次は第二期ということですが、第一期は何戸売り出したのでしょうか？
  • 第1期は50/118戸。＋第1期2次の3戸だと思います。 検討住戸アンケートの結果から販売物件を決めて行くので、おそらく第1期で53戸は売れたのではないでしょうか。 加えて、先着順で何戸か販売していました。
  • 第一期で半分売ってしまってるんですね。
    • 第一期で1/2が売れたという事は初動が良かった、好評だったという事なのでしょう。第二期販売は12月上旬を予定しているようですが、今度は何戸販売されるでしょう。ところで当初の販売予定は10月下旬が、12月に販売延期となったのは何故ですか？
      • 要望書を集めてある程度の売れる見込みが立ったタイミングで販売するので、販売開始が遅れてるのは見込み客が集まっていないということ。 ちなみに一期二次は一期販売での落選者の敗者復活販売、期分け販売している物件での先着順は売れ残りの販売。
• 検討中のものです。 沿線を中心に見ていますが、こちらの物件が総合的にバランスが一番良い気がしますが、どうでしょうか？我が家の場合、広さは譲れないので、あとは価格と立地でした。同じ広さで比較すると、こちらは割安のように感じます。坂は多少気になりますが、何度か歩いてみるとそこまでではないので、妙蓮寺の落ち着いた環境と東横線の10分という条件を踏まえると、納得感があります。

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  第一期販売開始時の価格表

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  管理費

交通

• 駅からのアクセスは、東急東横線「妙蓮寺」駅徒歩10分、また、オフィシャルには宣伝されていませんが横浜線「大口」駅から徒歩17分ということで、頑張れば2路線使えます。特に横浜駅方面に頻繁に行かれる方であれば、東横線だけでなく横浜線が使えるところもポイントが高いのではないでしょうか。なお、「妙蓮寺」駅は各駅停車駅ですが、横浜までは乗車時間6分ということで、横浜に勤めている方ならDoor-to-Doorで通勤時間25分以内も夢ではない立地です。

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  路線図

構造・建物

• 天井高は大体2450mmで、水回りの下がり天井は大体2100mmです。リビング・洋室では梁のような下がり天井はほとんど気にならず2450mmでも天井は十分高く見えると思いました。
• ちなみに杭は支持層まで打ち込まれているとのことです。
• 玄関周りが総吹付けでマンションの格を落している。

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  事業計画

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  外観(2)

共用施設

• 駐車場 : 敷地内機械式 57台 敷地内平面 2台
• 駐輪場 : 123台
• バイク置場 : 8台
• エレベータ：2基
• 個人的に共同菜園とアクティビティサロン（サークル活動などで利用だそう）はいらない。近所のマンションの共同菜園があまり利用されておらず、さみしい雰囲気になっている。

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  コミュニティガーデン

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  敷地配置図

設備・仕様

• 床がほんの少しふわふわしていたのでクッションフロアか確認したところ二重天井直床とのことでした。スラブ厚は20cmといたって一般的な厚さのようですが、遮音性を担当された営業さんに確認したところ遮音等級はL-40（LLではなくLと言っていましたが間違い？）ということで、よく見かけるスラブ厚20cmの二重天井二重床の遮音等級LL-45よりも遮音性能が良いようです。ちなみに二重天井二重床だと太鼓現象という現象で上階の音だけでなく斜め上の音が気になることもあるようです。隣戸との壁のコンクリートの厚さは即答されなかったのですが、後でもう一度確認し忘れました。なお、リビングダイニングの床暖房は2枚に分かれていて、ダイニング部分とリビング部分のスイッチのON/OFFがそれぞれできるようになっているということです。
• 今回、見学して印象的だったのは水回りの使い勝手の良さそうなところです。キッチンの食洗機がシンク下にある時点で驚きました。食洗機といえばキッチン作業台の真ん中についているものという先入観があったので端につけられることからして驚いてしまいました。考えてみれば食洗機に入れる前にお皿を軽く流したり拭いたりするのに、食洗機はシンク下にあった方が便利ですよね…。グリルは水無両面グリルですし、全住戸パントリーが付いています。あとカウンターは天然石です。
• 洗面・風呂場では、全住戸大体同じサイズの洗面台などが採用されているということでモデルルームの広さがそのまま実際の広さになるのも検討者からすると嬉しい一面だと思います。浴室はダウンライト採用で魔法瓶浴槽が標準装備なのも良いです
• バルコニーにはスロップシンクがあり、子育てしているとなにかと出るドロドロの汚れ物や靴などを洗うにも便利だと思います。ちなみにバルコニーの壁板は天井まであるものが採用されていて、プライバシーが守られやすいと思います。
• 仕様がイマイチって見てたんで、どんながっかりなのかとモデルルーム見に行きましたが、玄関周りがALC板＆吹付タイルなのが気になったくらいで、部屋の設備、とくに水回りは標準仕様で使いやすそうでした。さすが大手だと思ったのですが、仕様が低いと感じる方は、具体的にどの辺りが気になるのか、今後の物件探しの参考のために教えて欲しいです。

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：71.32m2～91.02m2
• バルコニー面積 : 7.38m2～20.64m2
• ルーフバルコニー面積 : 32.25m2～57.06m2
• 各家庭環境にあった間取りタイプを選択できるのは良さそうですし、 ルーバルが広そうでいいなと思いました。 広さはファミリータイプでたっぷりとしていて住みやすそうな印象を受けました。 ファミリーマンションになるのでしょうか、同じような世帯がいらっしゃるという事は家族にとっては住みやすいでしょうし、子供の友達も増えていいですね。
  • ルーバルは北側隣接アパート(8階建て?)から丸見えです

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  Ｅ８６Ｌタイプ

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  Ｓ７６Ｇタイプ

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  Ｓ７６Ｊ２タイプ

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  Ｓ８７Ｄタイプ

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  Ｗ７８Ａタイプ

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  Ｗ９０Ｑｒタイプ

買い物・食事

• ローソン 横浜西大口店（約170m・徒歩3分）
• セブンイレブン 西大口店（約320m・徒歩4分）
• ユーコープ 白幡店（約560m・徒歩7分）
• ヨークマート（約800m・徒歩10分）
• オーケー 妙蓮寺店（約820m・徒歩11分）
• コジマ×ビックカメラ横浜大口店（約1,480m・徒歩19分）
• マンションの周りは住宅街のため目立つ商業施設はありません。行くのに便利なスーパーは妙蓮寺駅反対にある「オーケーストア」です。妙蓮寺駅正面口の方は古くからの商店街があり、個人商店が並んでいます。

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  商業施設

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 白幡フレール保育園（約530m・徒歩7分）

【小学校・中学校】

• 白幡小学校［通学校］（約640m・徒歩8分）
• 神奈川中学校［通学校］（約280m・徒歩4分）
• 坂の上ですが小学校は平坦で通えるので住みやすいんじゃないですかね。
• ギリギリ白幡小学校区だね。評判の良い学校で、白幡上町とか、かなりの高級住宅地から、白幡仲町とかザ下町風のところまで、混在している学区だな。マンションは、なぜか飛び地になってる白幡向町。白幡向町はどっちかというと下町の方。
• 小学校の学区は白幡小学校という学校で、営業さんの話だと地域では人気のある学校のようです。が、徒歩8分の表記でしたので、低学年の児童の足では登下校に10分以上はかかると見ておいた方が良さそうです。中学校は神奈川中学校だそうですが、特に話題はありませんでしたので、一般的な市立中学校なのだと思われます。マンションから至近の保育園などはなさそうですが、駅の方まで行けばいくつか選択肢はあるようでした。マンションのアドレス自体は神奈川区ですが、港北区の保育園も紹介資料に含まれていましたので、広い範囲で探せそうです。ただ、営業の方は、横浜市の待機児童は非常に少なく数年前には待機児童ゼロだった、と実際に保育園を探すと対象児の年齢によっては鵜呑みにできないことをおっしゃっていたので、このマンション自体が共働き兼業主婦よりも専業主婦をターゲットにしているのかな、と思いました。
• 生活環境的には利便性がいいとは言えないかなといった印象ですがファミリーで住むならいいかなと思いますね。小中学校も近いですし、ゴチャゴチャしていないので住みやすいのではないでしょうか
• 通学する中学校の評判が良くないようです。

周辺環境・治安

• マンション用地になる前はゴルフの打ちっぱなし、さらにその前は養鶏場があった場所だそうですが、第２種中高層住居専用地域ということで周囲は住宅街です。
• 用途地域 : 第二種中高層住居専用地域
• 駅前からは登りですが、環境は良さそう。
  • ここら辺の方はみんな坂は当たり前にして過ごしてますね。菊名あたりの坂が一番きつく感じます。
  • 坂道らしい坂道は、駅から妙蓮寺レジデンスまでの２００メートルちょっとでおしまい。坂を上っている時間は３分足らずですよ。あとは物件までほぼ平坦です。また、それほど急な坂道ではないので、実際のところ高齢の方でも毎日普通に歩いている方がたくさんいらっしゃいます。買い物は電動自転車があると便利だと思いますが、なくてもそれほど問題ないと思います。
• 高圧線の鉄塔がどーんと立ってる立地ですね。
  • 物件概要の但し書きに「本物件の敷地のうち高圧線下の約１００m2には東京電力による地役権が設定されており」という文言が気になります。
• この場所は、冬には富士山や丹沢が眺望でき景色に優れています。
• 現地は駅から徒歩10分表記で実際に地図アプリでルート検索するとその通りの時間が出てきますが、慣れない道なのと坂道なのとで、実際につくまでには13分ほど掛かりました。妙蓮寺駅を出てから少し歩いてすぐ長い坂に差し掛かりそこを登り切ると緩やかな坂をひたすら上っていく感じです。駅から現地まではほぼ坂道を上りっぱなしですが、このマンションのメインターゲット世代にとっては勾配がきついと感じるほどの坂道ではないのではないかと思いました。道も細くなっているような場所はなく、現地に着く直前の一瞬、鶴川街道で車の交通量が多い通りに出ますが、歩道がしっかりあるので歩くのに危険な感じはしません。
• マンション建設中の現地は、ザ ヒルトップの名にふさわしくほぼ丘の頂上で、メインエントランスとなる西側からは地上からでも眼下に街の景色を眺めることができます。市道に囲まれた土地ですが、休日の昼下がりの車通りは多くなさそうで、南棟完成予定地に面した道路は地元の人が歩きや自転車で利用するくらいの交通量のようでした。敷地の西側から入って周囲をぐるっと歩きましたが、なかなかに歩き甲斐のある距離で、実際にこの地にマンションが建ったらさぞや立派な建物になるのだろうと感じました。現地付近ではかなり目立つマンションになるのではないでしょうか。
• このマンションの気になる人なら気にするだろうポイントで外せないのは鉄塔と高圧線です。実際にマンション敷地の南西部分には高圧線が差し掛かっており、高さ制限があるために階数も低く設定されているようです。そして、その高圧線を支える鉄塔が南棟の正面に立っているのですが、鉄塔が錆びついているのか薄汚れているのか、あまりきれいな見た目ではなかったのが残念に感じました。マンション完成までには塗りなおされると良いのですが…。なお、敷地の東側にもやや距離はありますが鉄塔が立っているのと高圧線が伸びているのが見えるため、敷地自体は鉄塔と高圧線に囲まれ感はあります。しかし、建物が建ってしまえば囲まれ感はあまり気にならなくなるのではないでしょうか。
• 行きは大口駅から歩いて現地を見て、帰りは妙蓮寺駅を利用しました。大口駅からは、買い物袋を持った女性の足で20分かかりました。妙蓮寺駅までは、綱島街道沿いで行きましたが15分かかりました。綱島街道沿いは騒音・排気ガスで気持ちの良いものではありませんでした。現場からの遠望は大変申し分ないですが、買い物の利便性が良いとは言えません。
• 予定地は陽が当たりそうな場所で良いです。 ただし鉄塔に加え、西半分は目の前に2階建の工場か倉庫？のような建物があります。トタン壁の汚い外観なので、1,2階は残念な眺望になりそうです。眺望悪い坂の上、周囲にスーパーなどもない、となると買う意味がないです。 眺望の良い南向きの3階以上、かつ鉄塔や高圧電線から距離のある半分から東側の部屋が良さそうです。 …だいぶ部屋が絞られますが、それが5000万前後なら買いだと思います。
• 現地から妙蓮寺駅まで歩いてみましたが、大人の足で９分ちょっとですね。綱島街道の橋を渡ったらすぐに一本裏の住宅街の中へ入って、妙蓮寺台公園？を回って駅まで降りて行きました。私はそれほど危なさは感じませんでした。というか綱島街道と駅の間は交通量の少ない住宅街なので歩道がないのは普通な気がしますが。それより肝心の綱島街道の歩道がところどころ狭くなってる箇所があり、そちらのほうが気になりました。そして現地ですが、敷地の西側は鉄塔がやはり近いです。いくら眺望が良くても鉄塔越しの眺望ってどうなんでしょうか・・・。実際に部屋からどう見えるのかを確認してからじゃないと買いにくいですね。
• 現地(昼・夜)を見に行ってきましたが、綱島街道から一本入っていて静かで、風が抜けて、落ち着いた印象を受けました。

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  立地概念図

周辺施設

【公園】

• 大口池下公園（約470m・徒歩6分）
• 白幡仲町公園（約600m・徒歩8分）
• 岸根公園（約1,900m・徒歩24分）

【金融機関】

• りそな銀行 新横浜支店妙蓮寺出張所（約790m・徒歩10分）
• 横浜銀行 妙蓮寺支店（約900m・徒歩12分）
• 三井住友銀行 ATM 妙蓮寺出張所（約750m・徒歩10分）

【病院】

• 大口東総合病院（約1,420m・徒歩18分）
• 済生会神奈川県病院（約1,620m・徒歩21分）
• 近くには小さな診療所がけっこうあります。大きな病院が近くにないので菊名とかまで行かないといけませんね。
  • 菊名記念病院、大口東総合病院、ぐらいですか。大口東の小児科は昭和大の優秀な先生が院長してて昔はけっこう良かったですけど今も健在なら良いですね。
  • 小児なら中野こどもクリニックがいいですよ。

【公共施設】

• 横浜妙蓮寺郵便局（約990m・徒歩13分）
• 神奈川警察署（約2,820m）

【その他】

• 菊名池公園プール（約840m・徒歩11分）

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  公園・レジャー

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  公共・金融機関

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  周辺施設

その他

• 三井のブランドや東横徒歩10分などはポジティブなポイントです。 逆に、高圧電線の真下、目の前に鉄塔、坂、産廃業者の工場が目の前、火葬場？、駅の人気が高くない、眺望はある程度の階数以上でないと望めない、なとがネガティブポイントでしょうか。 また、皆さんどなたもおっしゃいませんが、この物件は三井さんながら二重床ではなく直床の安い作りで、上階のキッチンの下など、天井が配管の関係で下に張り出してしまい低くなってしまいます。 おそらくコスト削減のためだけでなく、高圧電線の土地の制限の中で、少しでも階数(部屋数)を稼ごうとした結果と思われます。 1階部分を半地下にして、さらに直床式で階高？を減らし、ぎりぎり階数を増やしたようです。 そういった部分を含めると、三井さんにしては内容があまり良くなく、値段が割高に感じるのだと思います。 マンション価格は上昇傾向なので、そうひた目に見えない所も含めると、やや強気の値段かな、と。
  • 確かに階数を稼ごうとした感はありますよね。ただ、他の物件でも階数稼ぎは当然やられていることですから。限られた制限の中、如何にして戸数を詰め込むか… 三井ブランドの名に恥じない程度であれば良いのですが。 プランではキッチンのCLが2150mmですが、LDと各部屋のCLは2450mm確保されているので、高くもなく低くもなくといったところでしょうか。 あと、最近のマンションは直床採用が多いですが、それほど悪ではないかとも思います。二重床は太鼓現象(？)で、かえって音が響くということもあるそうですから。

掲示板

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