クレヴィア豊洲

2016年6月20日 (月) 21:54時点における版

物件概要

• 所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
2. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

• 総戸数：133戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月下旬予定
• 入居時期：2017年03月下旬予定
• 売主：伊藤忠都市開発株式会社 、セコムホームライフ株式会社 、三信住建株式会社
• 施工：大末建設株式会社
• 管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
• 公式URL：http://cv-toyosu.jp/

価格・コスト・販売時状況

【第1期】

• 価格：4,870万円～7,490万円
• 最多価格帯：5,500万円台（7戸）
• 管理費（月額）：9,200円～13,700円
• 修繕積立金（月額）5,600円～8,300円
• 修繕積立基金（一括）：338,200円～500,600円
• 管理準備金 : 12,400円～18,400円（一括）
• インターネット使用料 : 1,089円（月額）

【第2期】

• 価格：4,800万円台予定～7,300万円台予定
• 最多価格帯：5,900万円台 予定
• インターネット使用料 : 1,089円（月額）
• 1期で抽選漏れだったら、2期までに漏れた組みの優先販売があるんじゃないかな？ だから、2期はもう少し販売数少ないと思うよ。 値上がりするかは分からないけど。
• 平均倍率3倍くらいだから、二期以降は値上がり必至です。 弟一期で買えた人は宝くじに当たったようなものです。 抽選で外れた人はすぐに弟一期二次の登録をしましょう。
• 一期2次というのは、抽選もれした人に一期の売れ残りをあてがうって事でしょ。
• 一番高い4LDKの最上階の部屋はもう売れてました。7階部分全てと、そして晴海通り側の部屋はほぼ完売でした。きちんと数えてはいませんが、HP通り45部屋売れてると思います。 商談中の部屋も結構あり、二期は同じく40ぐらい出るかな？と思いました。二次追加の分も売り切れ。 全体的にはどの部屋も均等に売れている印象でした。
  • 最上階は特別として、晴海通り側と7階が人気なのでしょうか。 ＨＰには2次追加供給と出たままですが、売り切れなんですか。 けっこう好評なんでしょうか。 部屋は均等に売れているとのこと、人気が集中して 抽選になるケースも少ないということでしょうか？
• 結局は、この辺りは割安なんだよな。東京の不動産自体が割安なのに、その中でも割安なエリア。
• こちらは投資目的で買われる方はいないそうです。 気になったので聞いてみました。 30~40代の子育て世代が多いそうです。

【価格表(H27.11.22時点)】

• 4F 南 3LDK 70.24平米 6000万円（予定）
• 4F 南 4LDK 83.44平米 7000万円（予定）
• 4F 南 3LDK 71.36平米 6100万円（予定）
• 4F 南 3LDK 70.24平米 5900万円（予定）
• 4F 南 3LDK 70.24平米 5900万円（予定）
• 4F 南 3LDK 70.24平米 6000万円（予定）
• 4F 南 3LDK 70.24平米 5800万円（予定）
• 4F 南 3LDK 67.45平米 5800万円（予定）
• 4F 南 3LDK 67.45平米 5800万円（予定）
• 4F 南 2LDK 56.37平米 4900万円（予定）
• 10F 南 3LDK 71.36平米 6500万円（予定）
• 10F 南 3LDK 70.24平米 6300万円（予定）
• 10F 南 3LDK 70.24平米 6300万円（予定）
• 10F 南 3LDK 70.24平米 6400万円（予定）
• 10F 南 3LDK 70.24平米 6100万円（予定）
• 10F 南 3LDK 67.45平米 6100万円（予定）
• 10F 南 3LDK 67.45平米 6100万円（予定）
• 10F 南 2LDK 56.37平米 5200万円（予定）
• 10F 南 3LDK 70.24平米 6400万円（予定）
• 10F 南 4LDK 83.44平米 7500万円（予定）
• 13F 南 3LDK 71.36平米 6900万円（予定）
• 13F 南 3LDK 70.24平米 6700万円（予定）
• 13F 南 3LDK 70.24平米 6700万円（予定）
• 13F 南 3LDK 70.24平米 6700万円（予定）
• 13F 南 3LDK 70.24平米 6400万円（予定）
• 13F 南 3LDK 67.45平米 6400万円（予定）
• 13F 南 3LDK 67.45平米 6400万円（予定）
• 13F 南 2LDK 56.37平米 5400万円（予定）
• 13F 南 3LDK 70.24平米 6700万円（予定）
• 13F 南 4LDK 83.44平米 7900万円（予定）

【その他】

• 東雲のマンションの新築の価格は坪210～240。しかもこれはクレヴィアより仕様のよい、高級なマンションの新築の価格。ここの290っていう価格は、周辺の中古からいっても2～3割近く高い。（PHTにもここと同額の部屋がある）
• Fタイプ、D2タイプの2タイプにおおよその価格が表示されていてわかりやすいです。そこから考えるとAタイプは6000万円台～、Hタイプは7000万円台～となるのでしょうか。パッと見はどれも似たような間取りに見えてしまいましたが、高そうな部屋は広さプラス角住戸ということで納得。ただ、Hタイプの洋室（2）は少し残念。
• DMが届いてましたが、値下げしてるんですね。D1タイプ3LDK67.45m2１１階が５，９００万円台になってましたので、２００万位下げてますよね！？
  • HPもD2type3LDKが5600万～から5300万～に変わってますね。最下層階でしょうが坪260前後に。
• クレビアの条件のいい部屋って坪310くらいするんだけど… 眺望気にしないなら低層でもいいんじゃないの？と思うが。
• 管理修繕費がディスポーザーが付いているわりに、非タワーで平置き駐車場ということもあり安いのは魅力。
• 第一期終了しましたが、どんな様子なんでしょうか。 昨日の抽選もどうだったのか、どなたか行かれた方いらしたら様子を伺えると良いのですが。 人気の偏りとかもあったのかどうか。 残っている部屋もあるのかどうか等々。 14階くらいの規模だと何階くらいが人気なんでしょう？ 人気があるとしたら理由は階数なのか価格なのか、そのあたりも気になります。 眺望の良し悪しにも関係あるんでしょうけれど。
• 共有施設無しで、管理費どのくらいでしたか？？
  • 1万いかないぐらい。
• ここの2期の狙い目は3LDK5400万代かなぁ。他の良さげな部屋はもう売れてるけど、まだ10階以上で3LDK5900万代の部屋もあるし、まだまだ結構売れると思うんだけど。
• 適正単価は260くらいでしょうね。元々ここで予想されてた水準です。それからすると、今はやはり割高でしょう。
• ここは20年たっても修繕費積み立て2万円いかない。
  • ここは大規模修繕も個人の追加金無いしね。積み立てを多めにして、手出しないようにしてる。
• ここ、まだ4階3LDK71平米5400万がまだ結構ありますよ。次回で売れてしまいそう。
• 3次で4戸の中に5400万出てますね。これで50戸近くが分譲済。
• 連続完売で、もう残りは80戸しかないから、これからは奪い合いだよ！
  • あれ？もう、そんなに売れたの？
    • そうだよ。販売から3週間で53戸売れてる。 しかもまだ見学&要望申し込みが続々来てる様子。個室満席だった。椅子で待ってる人もいた。 モデルルームで見てきたけどこれは本当だよ。 2期は同じく30~40戸出そうかなとのことだった。まだ検討中の人も居るからまだ分からないけどって。2期も2次3次追加もまたあるかもね。
      • しかし、元々の戸数が少ないとは言え、残り80戸なんだね。不人気と言われてた割に売れてますな。。。つぎの物件が400万超えらしいので、警戒感があるのでしょうか。。。

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  周辺の東雲マンションの新築価格

交通

• 「東雲橋交差点」バス停から 徒歩2分（約120m、都営バス利用）
  • 京成バスの東雲車庫が近く、成田空港へのアクセスが良い（しかも京成は安い）
• チラシには豊洲までフラットアプローチと書いてあるが、東雲運河越えるのに少々アップダウンありますね。。。
  • 橋は何気に高低差ありますよね。フラットッて言われるとなぁ…自転車だと電動アシストついていないとちょっと立ち漕ぎみたいになるかも。
  • 自転車で東雲の道は人や自転車で走りにくいと思った事ないが、豊洲の交差点からららぽ、ビバホームまでの道はいつも走りにくい。お迎え&帰宅ラッシュの時間は自転車にはきつい。

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  路線図

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  通勤終電シミュレーション

構造・建物

• 直床ではない、二重壁ではない湿式壁、廊下側も完全アウトフレームしている、という３点は優秀ですが（廊下側アウトフレームは特に貴重）、それ以外は郊外の長谷工マンションとクオリティに大きな差はないと思います。
• 低層マンションでも今は免震構造が主流ですが、ここは耐震のみですね。
  • 安全性についえて言えば、新耐震基準を満たしている限り、方式によらず安全性は確保されていると思います。倒壊等の心配はまずしなくて良いでしょう。そういう意味では耐震の方がコスパが良いと言えます。（ランニングコストは一概には言えません）ただ違いが出るのは揺れの体感度です。同じ震度でも、耐震→制振→免震と進むにつれ、体感できる揺れが劇的に小さくなります。住宅メーカーの地震シミュレータ等で簡単に確認できますね。こちらは生活の質の向上につながります。
  • 耐震タワマンは311で内装はかなりやられましたけどね。東雲や豊洲は液状化のおまけ付きでしたけど。耐震は揺れることで安全性を確保するのでどうしても揺れます。揺れて外壁などにダメージがあるので専有部の修繕費用の負担も発生します。免震では躯体への揺れが抑えられるので外壁などにダメージが少ないので修繕費用が抑えられます。また、柱を小さくできるので居住スペースを確保でき、固定資産税や地震保険もかなり安くなるというメリットもあります。
    • 山手線最寄りの免震タワマン住んでましたが3.11の時壁にヒビが入りました。共有廊下も補修入りましたよ。埋め建てじゃなく某大手のタワマンでしたがね。因みに当時20階居住。
• 天井高は特に問題なかったです。幾分か広く感じます。小さい子がいるので、網戸にしても自動的にロックがかかるので個人的にはいいなと思いました。窓も２重になっていて、結構分厚かったです。
• 思ったより二重天井、二重床の間が空いていて良かったです。

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  外観(2)

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  構造

共用施設

• 駐車場 : 40台（平置式40台）　23,000円・25,000円（月額）
• 駐輪場 : 266台　200円～400円（月額）
• バイク置場 : 18台（大型5台、ミニバイク13台）　1,500円・3,000円（月額）
• 余計な共用施設は無い。
• 外廊下
• セコムの24時間セキュリティ
• 防災備蓄倉庫
• 屋上テラス
• スマート掲示板
• ここのセキュリティーはメインロビー（入口）と玄関前しか無いのですか？HPみるとそう思えてしまいます。エレベーターエントランスとエレベーター自体（呼び出し階以外行けない）等のセキュリティーは無いのでしょうか。これではアパートレベルのような気がします。
  • 元々14階の低層ですからセキュリティエレベーターにしても仕方ないのでは？外階段使って登ってこられたら一緒ですからね。ちなみに、住戸前にはカメラがついていないので映像で来客確認できるのも１回だけです。
  • ここはメインエントランスの入口にしかカメラとセキュリティが無い。しかも家の玄関にはセキュリティはあるがカメラが無い。エレベーターセキュリティも無い。誰かについてエントランス内に入れば全て自由。
• コンシェルジュは昼間はいるそうですが、夜間は警備はいないそうですね。ただ、うちのマンションにもコンシェルジュと警備員いますが、コンシェルジュは受付にいないか下向いて仕事していてこっちが挨拶しても挨拶すらしない、警備員も夜中は奥に引っ込んで見回りなどしている様子はない。誰か一緒に付いて入ってくると考えると、いても居なくてもあまり効果ない気がします。玄関前のカメラも無いし。エレベーターセキリュティ位は付くと嬉しいですね。
• 宅配サービスとの提携は便利です。
  • 玄関前配達の事だと思うが宅配サービスの連携は確かに新聞は便利。イオンのネットスーパーは隣にあるだけに疑問。1つ許容すると次はイオンが良くてイトーヨーカ堂や生協は何故駄目なんだとなり結局玄関前に生協の発泡スチロールやらが置きっぱなしになる。どうせならイオンのカートをマンションまで持って来て良いようにして返却は管理会社がやってくれるサービスの方が良い。
  • 宅配サービスとの提携というのも、住民以外の人が入りやすいということにもなりそうですし、セキュリティどうなんでしょう。便利と安心どちらも徹底するのは難しいような気がします。カートの持ち込みも便利で楽ですけど、こまめに片付けてもらわないと通路で邪魔になってしまいますしね。
• 今更ながら平置き式駐車場は都会では贅沢だなと思います。ちなみに駐車場は抽選になるのでしょうか？
  • 多分抽選ですね。私も駐車場希望していますが、案内はまだ来ていません。便利が良さそうなので取れなければ車手放してもいいかなとは思っています。 必ず駐車場が必要であれば、一階の庭付きは専用駐車場付いていますよ。ただ、そこは次の販売で抽選になりそうとのことでした。

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  エントランスホール

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  防災

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  敷地配置図

設備・仕様

• TSUKURIEをはじめとした収納力は良いと思います。
• 玄関ドアの施錠で警戒設定になるシステムやセコムの到着時間は良いと思いました。
• 床暖房、ディスポーザ、タンクレストイレにミスティと、高仕様だと思います。
  • 人工大理石や玄関前モニター無しインターフォン等コストダウンした設備が目立ちます。
  • 天井高もサッシ高も低く、キッチンも天然石ではなく、浴室もダウンライトではなく、可変ルーバーすら採用されておらず（賃貸マンションで一般的な縦格子）、これで坪290というのは今の高騰相場でもちょっとどうかと思います。
• 床暖房、ディスポーザ、タンクレストイレにミスティ。これだけ完備してるのはそうそうないで。
• 高級というか、仕様でいうと最近だと、あるコープがちゃんと作られてている、タンクレストイレ、天然石キッチン、サニタリー、浴室ダウンライトあたりが目安でしょうか。
• ここの仕様、開放感、陽当たり、眺望、立地どれを取っても、近隣、タワマンより優れているのは言うまでもない。

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  キッチン

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  バスルーム・洗面室

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  アメニティ

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  サービス

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  収納

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  セキュリティ(1)

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  セキュリティ(2)

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：56.37平米～83.44平米
• バルコニー面積 : 11.20m2～13.70m2（第1期）、11.20m2～13.70m2（第2期）
• 間取りを見る分に通路側も含めてアウトフレーム化できていて、風呂トイレいずれもリビングインを回避していて田の字配置としてはかなり優秀ですね。郊外の長谷工マンションとは違いますね。
• ランドプランから考えるに、8タイプも間取りがあるのかなと思うのだけれど、どれも似たような感じなのではないかと思えるので、TSUKURIEで工夫するしかないのかな。最上階は特別な間取りになっていたりするのでしょうか。
  • いわゆるマンションっていう間取りが嫌なら、ツクリエっていうのはありだと思います。自分が暮らしやすいようにカスタマイズできるわけで。リセールの可能性を考えてしまうと、結局ノーマルのほうが良いのかなぁなんて素人考えも出ますが。まあ、色々でしょうね。
• 角部屋なのに東と西側の窓が小さくて角部屋らしくないのですね。窓を大きくしてコーナーバルコニーにすればもっと魅力的なのに残念ですね。
• ベランダも思ったより広くて、夏は子どものビニールプールが広げれそうでした。
• 収納もたっぷりで仕様設備も殆ど揃ってました。この価格では充分です。
• 同じ3LDKなら、Ｄ１タイプよりＡタイプがいいと思います。角部屋だし、玄関前が広くてプライバシー性も高そうで、共用廊下側の窓も開けられそう。
  • Aタイプいいですよね。3LDK希望でGタイプは完売だそうなので、そちらを検討しています。

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  Ａタイプ

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  Ｄ２タイプ

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  Ｆタイプ

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  Ｈタイプ

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  ＴＳＵＫＵＲＩＥ（ツクリエ）

買い物・食事

• イオン東雲ショッピングセンター（24時間営業）（約110m・徒歩2分）
  • イオン目の前だが晴海通りを挟む為歩道橋を渡るかかなり遠回りする必要があります。
• セブンイレブン 東雲1丁目店（約130m・徒歩2分）
• カクヤス東雲店（約800m・徒歩10分）
• 豊洲シビックセンター（約950m・徒歩12分）
• TSUTAYA 豊洲店（約1,440m・徒歩18分）
• アーバンドック ららぽーと豊洲（約1,090m・徒歩14分）
• スーパービバホーム 豊洲店（約1,100m・徒歩14分）
• 東雲のイオン行ってきたけど、これが近くにあるのは便利だね。ファミリーには良いかも。 ちょっと足を伸ばせば、アオキもあるし。 これは便利そう。
• 子ども乗せて電動で走ってもららぽまで10分もかかりません。個人差があると思い15分とさせていただきました、すみません。ただ、とにかく子育てするにも住みやすいと感じています。

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  商業施設

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 区立東雲第二保育園（約690m・徒歩9分）
• 区立豊洲幼稚園（約780m・徒歩10分）

【小学校・中学校】

• 有明小・中学校（約1,160m・徒歩15分）
• 有明小学校校区なのは嬉しいですね。歩いてみましたが、歩道も整備されており、特段危ない場所もありませんでした。
  • 大手の運送会社のトラックセンターが通学経路の二つもあり、朝は頻繁にトラックの出入りがあるので注意が必要です。
• 小学校まで徒歩15分というところが引っかかり悩んでいます。 子供の足だともっとかかるので少し心配です。。
  • 江東区の学校選択制度の範囲が小学生は徒歩30分（目安2km）となってますし慣れれば大丈夫ではないでしょうか。7:45〜50くらいに家を出る感じだと思います。新一年生に限られますが制度を使って東雲小を選択すればたぶん5分くらい近くなります。ブランズが東雲小でクレヴィアが有明小ってのも妙ですね。
  • 知り合いにキャナルコート内から有明小に通っている子たくさんいます。通学は25～35分と聞いていますので、ここでしたら15～25分ぐらいでしょうかね。
  • 東雲と有明の間は大小の運送センターがあり、トラックも多いから注意は必要だと思う。豊洲市場の開場で、さらにトラックは増える。
  • ここから有明小への道は人通りは多いしマンション前の歩道は歩行者と自転車わけてる（全然守られてないけど）し途中に交番もあります。歩道は広いし縁石や植樹もあって車道を走る車が突っ込むことは考えにくいけど道沿いに車の出入りが多い施設が多々ありますので注意は必要ですね。最近は歩道をスマホ見ながら疾走する自転車も怖い。
    • あの交番は巡回中で無人の場合事多いし、交番から有明の運河沿いの道は人通りは少ない。老朽化した都営アパートエリアなので活気も無い。集団登校などの対策は必要と思う。
• 子供達はパチ屋の前後を通らないと学校に行けないね。

【大学・その他】

• 昭和大学江東豊洲病院（約890m・徒歩12分）

周辺環境・治安

• 用途地域 : 準工業地域
• この辺りは歩道が広いので、小さな子がいると危なげなく歩いたりベビーカー押したりできる所が良いなと思います。電信柱も無いので広々としているのが気持ち良いです。イオンも病院も公園もあり、子供も多くてファミリー家庭には住みやすいと思います。
• 晴海通り沿いで、物流倉庫と自動車販売店に挟まれた立地というのがマイナス。
• 南向きを強調しておきながら高層階以外日当たりが絶望的、もちろん眺望もなし。
  • 東から南東にかけてタワマン郡が立ち並び、南にトヨペット壁があるわけだから、冬場に日があたるわけないよね。夏の暑い時期は日が高いから日があたる時間帯もあると思うけど。
  • 5階以上は真冬でも陽が当たりそうですね。
• トヨペットの夜間営業や修理などの騒音、光に悩まされる恐れが高い。
• 晴海通り沿いは騒音も排ガスも多くマンション適地ではないので、クレヴィア豊洲もブランズ東雲も立地は良くありません。ブランズ東雲は２路線に面しているのはマイナスですが、クレヴィア豊洲も北側が巨大倉庫で車が何台も出入りしますので同じくらいマイナスです。
• 過去に冠水歴があります。（ただ10年に1度あるかないか程度）
  • 冠水は１０年以上前でしたね。車で通るのもためらうくらいの冠水でしたが、それを受けて対策をしたと聞きました。
• 豊洲ではないですが、東雲もとても住みやすいです。豊洲駅も自転車でここから5分ぐらいで行けますし、普段の買い物はイオンで充分ですね。 自転車で15分圏内に生活に必要なものすべてあります。 バス停も近く、成田行きのバスもそばにありますし、羽田行きは豊洲駅前にあるので、車がなくてもとても便利な立地だと思います。 人通りも歩道が整備され混雑しないので、自転車でも走りやすいですよ。

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  エリア概念図

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  2015年12月19日12時 周辺写真

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  2016年2月11日9時30分 周辺写真

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  2016年2月17日11時 周辺写真

周辺施設

【金融機関】

• 江東東雲郵便局（約480m・徒歩6分）
• みずほ銀行豊洲支店（約1,010m・徒歩13分）

【病院】

• イオン東雲店クリニックモール（整形外科、内科、小児科、皮ふ科、眼科、歯科）（約110m・徒歩2分）
• 昭和大学江東豊洲病院（約890m・徒歩12分）

【公園】

• 東雲水辺公園（約550m・徒歩7分）
• しののめあそびば（こどもの広場）（約570m・徒歩8分）
• 豊洲公園（約1,120m・徒歩14分）

【公共施設・その他】

• 江東区役所豊洲出張所（約910m・徒歩12分）
• 東雲図書館（約950m・徒歩12分）
• がすてなーに ガスの科学館（約1,260m・徒歩16分）
• WILD MAGIC（約1,740m・徒歩22分）

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  公園・スポーツ施設

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  医療施設

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  教育施設

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  金融機関

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  公共・文化施設

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  周辺施設

その他

• ここの状況と特徴を改めてまとめてみた

【状況】

• 売出から3回も1期の時期を延期し、なおかつ大幅値引きする不人気っぷり。やっと実現した1期も40戸しか出ずに営業爆死。掲示板で無理ポジをする。

（特徴　ポジ）

• • 専有部仕様は価格の割にまとも
  • 駐車場が平置きで管理費が安い

（特徴　ネガ）

• • 近隣の築3年で仕様も優れたブランドマンション（ブランズ）が坪230という状態で坪280以上のぼったくり価格（これでも当初からだいぶ値引きしている）
  • 全戸南向きでお日様と仲良しとうたっていたにもかかわらず、実態はトヨペットと近接しすぎて中層まで日が当たらない。
  • 豊洲と名乗っているのに住所は東雲という残念感（年賀状とか見たらちょっとかわいそうになるかも）
  • 液状化、浸水などが過去に起こっている土地
  • 幹線道路沿いで騒音・空気汚染も心配
  • 供用施設がほぼない。
  • 外廊下

掲示板

• []

23ku/594206/2000