パークホームズ調布桜堤通り

2016年3月21日 (月) 01:24時点における版

物件概要

• 所在地：東京都調布市染地二丁目8番5の一部、8番219、8番220（地番）
• 交通：

1. 京王線 「調布」駅 バス7分 「日活撮影所」バス停から 徒歩1分 （調布駅南口）
2. 京王線 「布田」駅 徒歩18分

• 総戸数：325戸
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年07月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 価格発表になった。3200万台～6400万台、坪単価150万台～230万台、最多価格帯は4500万前後になるのかな。予想よりも安い気がするけど立地が関係有るのかな？
• 調布は最近、供給過多で、売れ残りや完売までの時間もかなり要するようになっています。この近辺だと、ネクステージ調布国領が半数近く残っていますし、イニシアも苦戦していますよね。調布駅から北に歩くアトラスやザ・テラスもまだまだかかりそうですし。ここも厳しいと思いますよ。
  • 調布は再開発期待とオリンピック期待で大量に供給されてますからね。東京では湾岸エリアの次くらいに乱立してるんじゃないかな。売る方はつらいでしょうが、買う方は選べるし、街は活性化するからいいんじゃないでしょうか。

【駐車場代】

• マンションのパーキング代が二万円に驚きました。近隣にもっと安い月極めとかあるんですかね？
  • この辺の月極駐車場は青空駐車場で１万７～８千円ぐらいのところが多いと思います。
  • 管理費を抑えるため、駐車場代を高く設定しているのかもしれませんね。共用施設も多いですから、普通に考えて、管理費は高いはずです。しかし、一方で管理費が高いと買うのを躊躇する人、多いですよね。そこで、駐車場収入を管理に回すのです。駐車場代で管理を賄うというからくりだと、何十年後かに入居者が老齢化し、車を手放し、駐車場に空きが出始めるとマンションの管理がたち行かなくなります。今、そういった問題をかかえ、揉めているマンションが出てきています。ただ、そこまできちんと説明できる社員(派遣や関連会社含む)がモデルルームにいるかは疑問です。だって、何十年後の話なんて、責任ないですからね。

交通

• 朝は激混みの京王線でしかもバス便の物件。

【バス】

• バスは調布駅まで平均15分位、このマンションが出来ることで、バスの乗車率がどうなるか皆さん心配していました。
• 子供が塾などで調布駅に行くのもバス停が目の前ですし安全かなと感じました。
• 調布駅南口のバス停まで７分とありますが、バス停が８か所あって７分で着きますか？
  • バスについては、７時台のバスに実際乗ってみて時間を測り資料にしていました。朝の時間帯で調布までは10分くらいかかるみたいです。また、始発からは４つ目のバス停とのことで、座れるみたいです。雨の日はどうでしょうかね？？
  • 朝は10分かかっても座れるのは良いですね、本数も7時台は10本ありますし、帰りも遅くまでバスがあるのは安心です。雨の日だと道は渋滞するのか気になりますね。
• 駅から遠いのでバスに頼るしかありませんが、バスの本数はどの位あるのでしょうか？ 駅まではフラットな道のりですか？

【電車】

• 京王線の調布から明大前までは７時半頃の時間は乗れないくらい混みますか？
  • ６年前まで、７時過ぎの時間帯でつつじヶ丘から明大前まで快速に乗っていましたが、乗れないことはありません。明大前から井の頭線で渋谷までの方がとんでもなくきついですよ。（明大前から渋谷は混みますが、私はせっかちなので一番混むけど乗り換えが便利な改札口寄り（前方）に乗っていました。後方の車両であれば、そこまでは混んでないかもしれません。座れるかと言われれば難しいかもしれませんが･･･。）

【自転車】

• ここから調布駅まで自転車だとどのくらいかかりますか？
  • 調布駅チャリで10、15分ぐらいかな。
• 坂道が多いですが、お子さんのいる方は、電動自転車を使えばよろしいか、と。実際、この辺りは電動自転車率は高いです。
• OKストアや調布、国領、布田、どこへ行くにも坂道だから自転車がキツく感じるかもしれませんね。車が一番です。しかし、乳幼児、幼稚園児がいるとベビーカーや自転車の移動になってしまいます。

【駅の駐輪場】

• 布田駅は屋根はありませんが、駅のすぐ横に自転車止められますよ。
• 国領にはマルエツのところ、調布にはケンタッキー近くにあったような気がします。
• 調布駅は自転車の放置台数都内ワースト10位。三鷹駅と吉祥寺駅が都内の自転車利用台数が多い1位2位だけど、放置自転車はワースト50位迄に入ってない。

構造・建物

• 結構、住戸数も多く大型マンションになると思うのですが、共用施設も色々ありますね。ファミリー世帯向きな感じがしました。
• ここは、親子が近くに住むライフスタイルを推奨していますが、二世帯よりも気を遣わなくて済みますね。
• 眺望が良い。
• このマンションは杭基礎ではなく直接基礎ですが、地盤がかなり良いと言う事なのでしょうが、今までたくさんの物件を見ましたが直接基礎のマンションは初めてです。この近辺のマンションも直接基礎が多いのか気になります。
  • 耐震等級1。これはどこのマンションも同じか。地盤が良いのだけは救いですね。
• 南側の眺望は何階くらいから開けてくるのでしょうか？

共用施設

• 駐車場：

1. 敷地内機械式 173台
2. 敷地内平面 44台

• 駐輪場：985台
• バイク置場：22台
• エレベータ：3基
• 共有スペースが充実しています。大型マンションでも共有スペースを最大限カットすべきものもあるし、マンションとしてのだいご味を楽しむか個人差がありますね。住まいもいいけれどたまには静かにのんびりしたい時や、梅雨時など部屋で子供を静かにさせるのは大変という時には助かると思います。
• 自分の邸以外にも活用できる共用部分は確かにマンションの魅力かも。ゆっくりと一人で読書したいときも子供が小さいとありますからね。それから趣味をゆっくりと楽しみたいとか。そういう設備がここのマンションは完備されているのは魅力かも。
• ここら辺のマンションには共有スペースのあるところは、あまり無いと思うので羨ましいです。
• 上階なら花火見えるでしょうね、見えない人達の為に屋上開放してくれるといいですね。

設備・仕様

• ディスポーザーと床暖房は標準装備で、食洗機はオプション
• スロップシンクなし
• リビングとバルコニーがフラットじゃなく、またぎが高い。 。
  • モデルルームの画像を見ましたが、バルコニーの跨ぎが高いというか…リビングよりバルコニーの方が高いんですね。排水処理はちゃんと考えてあると思いますけど、大雨の時には雨水が入ってきそうな感じですね。
  • バルコニーの戸境は薄いボード。しかも上まで塞がってないタイプ。リビングとバルコニーは跨ぎが高くて、フラットじゃない。

間取り

• 間取り：2LDK+S～4LDK
• 専有面積 70.03平米～90.95平米
• 玄関に窓があるのは室内が明るくなりいいですね。
• S-3タイプは、収納が多くていいです。でも、クロークが小さいかな。
• 玄関のコートクロークとか嬉しい造りがあって良い感じ

買い物・食事

【近辺】

• 近くにコンビニ、スーパーがあり便利、近所の主婦は主にいなげやを利用してますが、西友、マルエツ、ヨーカドー、OK、等にも行ってます。
  • 少し歩いたところにスーパーはありますが、そこまで安くなかったですよ。うちは「OKストア」を現在利用しているので、どこを見ても割高に感じてしまうのかもしれませんが・・・
• 最寄りのスーパーがいなげやですが、いなげやはあまり安くはないのでしょうか。スーパーが一つだけだと値下げしなくても良いのかもしれませんね。
• この近辺には分譲マンションがたくさんありますが、いなげや・クィーンズ伊勢丹・ヨーカドーを用途に応じ、使っている方が多いです。
• クイーンズ伊勢丹閉店しましたね。貴重なスーパーが…
• 多摩川住宅に新しくスーパーと銀行系が出来ますよ。
  • 出店企業を募集中で難航しているとの噂でしたが、新しいスーパー決まったのですか！いなげやは、小規模の店舗ですので品揃えが少ないので安心しました。

【自転車圏内】

• OKストアは国領の慈恵第三病院近くにあります。もう少し先に行くとユニディホームセンターがあります。自転車で行ける距離です。
• 国領方面のイトーヨーカドーまでも自転車ですぐで、安くて大きなスーパーや日用品までもそろうとても便利なところでした！マンションから駅方面は少し上り坂がありましたが、普通のママチャリでも軽く登れました。

【駅周辺】

• 駅周辺は充実していますし、魅力的な街です。
• 仙川には電車で数駅、島忠ホームセンターの中に西松屋、しまむら、GAP、フードコートなどが揃っています。後はミスタードーナツやカルディも商店街にはあります。
• つつじヶ丘にはオオゼキ。国領には西友、マルエツ、アリオになりそうなイトーヨーカドー。調布にはヨドバシだかビックカメラが出来る予定だそうです。
• 普段の食料品や病院、耳鼻科、眼科などは国領駅近辺に自転車ででている方が多いようです。
• 最寄りの布田駅前は何もありませんからね。普段の買い物ならいなげやでしょうけど、物足りなければクイーンズ伊勢丹まで1.0㎞・国領のヨーカドーまで1.8㎞・調布駅まで2.1㎞。何処に行くにも微妙に遠いですよね。
• 市内で済ませられない買物など新宿にでてできるっていうのは大きいんじゃないかなと思われます。市内でだいたいのものは揃いますが… でも新宿はデパートあるし、催事も面白いものしていますしそういうものに行きたいと思っている時に気軽に行ける距離感であるというのは良いと思います。
  • バスと電車の待ち時間やら乗り換えやら含めたら結局新宿まで40~50分はかかります。気軽には難しいですよ。調布駅から新宿駅までの最短時間はあまり参考にならないと思います。

育児・教育

• 子育て環境は良いです、公園も沢山あり市民プールもすぐ近くにあります。
• 調布駅周辺には良い塾が結構あります。坂の下なので電動自転車あれば便利でしょうけど、なくても大丈夫です。

【幼稚園・保育園】

• 調布は待機児童が多いので、共働きの方は要注意です。逆にこの付近の幼稚園は定員割れしています。
• このマンションは子育てを重視していますが、調布市はお年寄りに手厚い自治体ですから、子育てを重視される方は府中市の方がいいですよ。
  • うちは実家が調布市なので、調布市内で家を探していますが、調布市は子育てしやすい街とは決していえないです。公立の幼稚園はなく、市が子育て政策に力を入れて来なかったことがよくわかります。また、幼保が合体した認定こども園も１つもありません。多摩地域では珍しいです。府中市をお薦めしている方がいらっしゃいましたが、府中の方が公園や施設の設備も整っていますし、学童の後のお迎え体制等、ママの間では調布より府中が上というのは、普通に語られています。ただ、都内へ通勤される場合は、調布の方がいいですよね。なので、このマンションの立地は都内通勤のパパ＆専業主婦向けかな。
• 子育て世帯向けと謳っていますが、調布市は転入者は保育園入園不利
  • 多摩地区では調布市だけじゃないでしょうか？ 世田谷なんかは収入でも見てくれるけど、調布市は１年以上住んでてちゃんと住民税を納めてるかを重視するみたいです。

【小中学校】

• 杉森小学校と第三中学校の評判はどうでしょう？中学受験される子は多いのでしょうか？
  • 杉森小学校は、何年か前、暴言教師で全国区となった小学校ですが、越境入学希望者も多く、総じて評判が良いか、と。
  • 中学校ですが、その昔、調布市内では七五三はね～と言われてましたよね。なお、ここに限らず、調布市は中学校が終わってる状態なので(教師の指導不足により学力が低い)、ろくな高校に進学できません。まともな家庭は中学受験します。杉森も年によっては、半分近く受験してますし、三中は越境入学者を募るも、全然集まらないです。
• 学区の小学校は杉森小ですが、越境で中受の多い布田小も考えられますが、同じ様に考えてる方いらっしゃいますか？
  • 杉森小学校の学区ですが、半分くらいは布田小学校になるのでは？と噂がありますので、購入前に確認した方がいいかもしれません。布田は受験率高いですが杉森はそれほどでもありません。

周辺環境・治安

• 用途地域：第２種住居地域
• 生活環境的には、自然がありいい感じ
• この物件の魅力は、何と言っても周辺環境（自然）ではないでしょうか。その中に便利さもあり。駅前よりは勿論劣りますが。
• 住環境はいいので、マンションやビルに囲まれたところを敬遠するひとにはいい物件ですね。

【高齢者率が高い】

• 今の日本はどこもそうでしょうが、この辺りは昭和に建ったライオンズマンションや多摩川住宅があるため、高齢者率が高いです。
• 実家が京王沿線の駅徒歩18分のマンションです。30年前は子供が多くて賑やかな雰囲気でした。今ほとんどが60代以上の高齢者世帯。

【フットサルコート】

• フットサルコートからの騒音が気になります。南側であれば眺望は素晴らしいと思うんですけどね。
  • フットサルの騒音はわかりませんが、ここに来る大学生や小学生で、平日の夕方のバスは激込みします。
• 目の前に養和サッカースクールがあるので南向きは夜間のライトが気になる人には気になりそう…。

【桜堤通り】

• 桜堤通りの交通量はどうなんでしょう？バスも通りますし。
  • 桜堤通りの交通量は、少ないと思います。朝も信号待ちくらいしか停まることないですし、夜など７時を過ぎなくとも、閑散としていて静かです。近くの品川通りや狛江通りと比べたら、多くないです。渋滞が酷いと言われる狛江通りだって、混むのは土日の午後くらいですからね。
• 目の前の桜堤通りは計画道路となっていますが、二車線になるんでしょうか？先日週末に通りましたが、交通量はそれなりにあるなと思いました。これ以上車が増えると、騒音がうるさくなるんでしょうね・・・。

【ハザードマップ】

• 多摩川の景観は良さそうですが洪水が気になりますね…。調布市のハザードマップで確認すると余計に心配になります。
  • 調布市洪水ハザードマップによると、この辺りは浸水ランク1.0～2.0m未満(水色)の区域になります。
  • 調布市洪水ハザードマップ・・・200年に１度の大雨を想定しているものですね。でも確かに近年は異常気象も多く。スーパー堤防も目の前の一部分しか完成していなく・・・どう考えるかでしょうね。
• この辺りは標高が低いからね。調布駅が標高37mに対してこのマンションは25mしかない。市のハザードマップでも浸水予想区域に指定されているのに、そんな事は起こるはずがないと思っているのか販売業者のセールストークを鵜呑みにしているのか…。何にせよ普段の生活でも坂道で苦労する事は考えておいた方が良いかも。
• 近所といっても我が家は坂の上ですが、眺望が良さそうなのでセカンドハウスもしくは賃貸物件にと考え中の物件です。何十年前は染地は大雨の時、マンホールの蓋から水が逆流して吹き出し川の様にあちこちでなっていた・・・と８０代の父が申しておりました。たまに起こるゲリラ豪雨、坂の上からの流れ着く大量の雨を思えば、半地下になりうる部屋は避けるのが賢明なのではないでしょうか。
• この付近の地盤は、氾濫低地という区分に該当します。氾濫低地だから必ずしも地盤が弱いわけでなく、この付近では深大寺元町や佐須町あたりの野川沿いの谷底低地に該当する地域のほうが地盤は弱いです。従って、川が氾濫する土地だからこそ良好な地盤を形成しているともいえます。

【再開発】

• 多摩川住宅の再開発計画が気になるね。うまくいけば将来さらに巨大な集合住宅が誕生する。しかし駅遠なだけに売値は高くできず頓挫してスラムになっていく可能性もある。いずれにしても、中古価格を押し下げる要因になりそう。ライオンズのほうは元々高層だから、頑張って建物を維持し続けるんだろう。
  • 多摩川住宅一部建物の建て替え入札で長谷工コーポレーションに決まったよ。基本的に地権者と協議して建築案作るらしい。南向きを多く作り、バリアフリー、緑地化などして地権者優先で南向きは入るみたい。ここは最終的に全て長谷工コーポレーションが再開発するかもね。
  • 長谷工なら価格は控えめに売り出されるかも知れませんね。何はともあれスラム街にならずに済みそうで良かったです。
• 武蔵野の森公園の近くに大型ショッピングセンターができるみたいです。駅前の大型シネコンといい、駅ビルといい、オリンピックに向けて調布に投資が増えてきてるんですかね。

http://chofu.keizai.biz/phone/headline.php?id=1799

周辺施設

• スポーツ施設などが隣接している
  • 調布～府中にかけて河川敷のスポーツ施設はとても整備されている。
• 桜並木などもあり
• ユニディホームセンター前にトンボ池公園という大きめな公園があります。
• 小児科は国領まで行かないとなさそうですが、もう少し近くにあると良いですね。
  • 布田にしおり小児科があります

その他

• 日活が半分土地を売却したところだそうです。

【花火大会】

• 南西向きは、花火大会は最高でしょう。調布の花火大会も、昔は２時間近くありましたが最近は１時間になりました。スポンサー不足でこの先どこまで続けられるか判からない状況らしいですよ。
  • 花火が無くなるか再開発で発展して復活するか、どちらが先かですね。なんとか存続して欲しいものです。
• 昔は調布の花火大会と言えばかなり派手にやっていた雰囲気なんですけど、最近はさびしい感じがしてしまいますね。花火の事が公式サイトに書いてありましたが、注意書きを見る限りでは、別にマンションから見えるわけではないということなのかな。見える部屋もあるといいのにとはおもいますが。
• この敷地からすぐ5分くらいのところからの今年の花火、とても綺麗でした！サウスコートなら確かにもっと近くで見えるでしょうね。
• 花火の翌朝は、花火のクズでびっくりするかも。薄い紙の破片がいっぱい落ちてるんです。風向き次第ですが。

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  花火（2015-11-16）

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• パークホームズ調布桜堤通り【検討板】

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