オーベル若葉台ヒルズ

2016年4月24日 (日) 11:51時点における版

物件概要

オーベル若葉台ヒルズ外観CG

• 所在地：東京都稲城市若葉台二丁目14番3（地番）
• 交通：

1. 京王相模原線 「若葉台」駅 徒歩5分
2. 小田急多摩線 「はるひ野」駅 徒歩16分
3. 小田急多摩線 「黒川」駅 徒歩14分

• 総戸数：115戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上5階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年03月上旬予定
• 入居時期：2015年03月下旬予定
• 売主：大成有楽不動産株式会社
• 施工：不二建設株式会社
• 公式URL：http://www.ober.jp/wakaba/

価格・コスト・販売時状況

• 坪単価180くらいだそうです。広い分4000万は越えますね。
• 問題は広いのはわかりますが、価格が高い！！若葉台ブランドなのてしょうけど、5000万円の部屋がたくさんあります。
• ここは結構するんですね。5000万台ですか。都内で中くらいのマンション。
• モデルルーム行ってきました。高いとおっしゃる方が多いですが、個人的な感想としては、価格は妥当だと思います。ただ管理費、かなり高い設定です。滞る人が増えそうで怖いです。
  • 管理費が高めなんですねー。共用部分が便利かどうか、いろいろ検討して妥当だと感じる物件だったらいいのかなって思います。
• いつのまにか第１期２次の抽選会が今週末ですね。売れ行きは好調なのでしょうか。先着順の５戸がどの部屋なのかも気になります。
  • 1期1次と2次で68戸を売り出しているようなので、そこそこ良い方ではないでしょうか。
    • １期の１次と２次で６８戸はスゴイですね！すでに全115戸の過半数ですか！100m2が軒並み5000万円超なので、もう少しペースが鈍るかと思っていました。やはり立地とブランドの魅力でしょうか
• 1次と2次の間隔が1週間ということは、1次の抽選漏れの方の要望を聞いて売り出したのではないでしょうか。2次の最多販売価格はスーモの先着順価格より安くなっているので、90平米以下の部屋は早期完売、価格が高い100平米が年内微妙って感じかな。
• 80m2前後の部屋なら4000万くらいだったと思いますよ。
• 値引きはあるんですかね？相場を考えるとそんなに高くはないし、成約率も高そうだし、売主のネームバリューを考えると難しいのかな？竣工までまだだいぶ期間があるので悩んでしまいます。
  • 値引きはないでしょうね。あるとしたら最後何部屋か売れ残ってからでしょうね。
    • 値引きがあるかどうかは2期の売れ行き次第ではないでしょうか。年内で概ね完売もありえるのでは。要望の状況は、バラの付き具合でわかるので、販売所で情報収集してみることをお勧めします。なお、この物件は、そこそこ人気があると思うので、値引きがあったとしても竣工後ではないでしょうか。
• ここは管理費高すぎだね。有人管理が日勤帯のみでこの価格は、坪単価が倍くらいする都心並の相場です。（坪単価と管理費は比例するのが業界の実態）管理会社がデベの系列だから、販売価格に乗せられない（乗せたら売れない）金額を管理費で徴集するつもりなのでしょう。魂胆見え見えです。最寄りのマンションと比較すると、少なくとも月5000円以上は高い。年間6万以上。30年で約200万程度。よって販売価格に200万程度を加えて、購入の検討をすべきですね。管理組合で合意のうえ、管理会社を変更する方法もありますが、 管理会社の変更はかなりの割合の賛成が必要なので、ハードルは相当高いです。
  • 管理費は確かに高い気がします。ただ、管理費で儲けようと考えるのは無理があるかな？庭代が高いのか？ちなみに、不動産業者の方は、自分が売っている物件を買うのでは。
    • 管理費で回収するのは業界ではよくあることです。確かに、庭、というか、崖も無駄に敷地内なので、それがないマンションと比べると高くなる傾向はあるでしょうね。でもそれを差し引いても高いです。その他、直床であること、を除けば、まずまず評価できるマンションだと思います。ごくごく平均的な庶民向けのマンションとしては、合格点なのでは？
• ここって管理費高いのに、修繕積立金は安いんですね。後になってすごく高くなるんじゃないかと心配になるんですが、安い理由は何かあるんでしょうか･･･
• 久々にモデルルームに行きました。びっくりするほど売れてました！１期の２次とかでかなり出ちゃったみたいですね。これから２期とは信じがたいくらい赤花がついていました！立地とか直床とか懸念もいろいろあるけど、駅徒歩５分とかが魅力なのでしょうか。そもそも戸数もそんなに多くないせいか、意外とうまっていてびっくりしました！！！
  • そんなに売れてましたか！こちらは総戸数が115戸ですが、現在残っているのはどれくらいですか？マンションは立地を買えと言う言葉もありますが、やはりみなさん駅近という環境が決め手となって決断されているのでしょうか。
• 100m2の広い部屋は1期でほとんど売りだして、かなり売れているようでしたよ。角部屋以外の100m2は、角部屋の100m2より同じ広さでもかなり割安という利点もあるようでした。角部屋は少し高くても相応に人気あるようでしたよ。1期の時点で、80m2弱の部屋は価格が安い分、倍率もすごいみたいでした。若葉台の新築は今はここしかないし、それなりのニーズはあるみたいですね。
• 広い部屋から先に売れるものなんですね！価格的に80m2の部屋から売れると思ってました。１期の80m2は完売したようなのに２期の80m2が残っているのはなんでなんですかね？
  • 100m2の部屋って、もう終わっちゃったんですか。そうですか、残念ですね。てっきり売れ残って安くなるかと思ってたんですけど・・・。

交通

• 「若葉台」駅まで徒歩5分のフラットアプローチ
• 京王相模原線「若葉台」駅より
  • 「新宿」駅へ27分
  • 「渋谷」駅へ29分
• 京王相模原線の始発電車も運行。
  • 京王線「新宿」駅行や都営新宿線「本八幡」駅行への始発電車も運行している「若葉台」駅。始発電車に乗車すれば、都心方面へ座って快適にアプローチすることも可能です。
• 京王線最終電車は「若葉台」が終着駅。
  • 「新宿」駅からは24時30分。「調布」駅からは25時1分が最終電車なので、友人とレストランで食事するときなども、時間をあまり気にすることなく、ゆっくりと楽しむことができます。
• 操車場があって始発があるのはよいですが、残念ながら特急どころか急行も止まらないので、調布で乗り換え、座って行くには遠すぎます。
• 朝の通勤時間帯の新宿行きの上り列車はどの列車も所要時間はあまり変わらないほど、数珠つなぎのノロノロ運転になります。普通列車は新宿までに何回か抜かれますが、それでも所要時間の違いは１０分程度です。（区間急行５０分前後、普通６０分前後。）
• 京王線の朝の通勤は急行換算で良いけど、帰りの時間は特急で考えるべきですよ。新宿から調布まで16分。朝は凄く遅くて、帰りは結構早いのが京王線の特徴です。早朝や遅め出勤の人にはメリットが大きいです。
• 朝の時間帯に限って言うと、小田急線多摩線は新百合ヶ丘止まりにしろ新宿行きにしろ、各駅停車の列車しか無いので（区間準急もあるが、停車駅は各駅停車とほとんど変わらない）新宿に行くには、新百合ヶ丘で乗り換えが必要。京王相模原線は、ほとんどが区間急行の新宿（or都営線直通）行きで調布から先は急行だから、途中で乗り換えの必要が無い。しかし、若葉台ｏｒはるひ野から新宿への所要時間で言うと、実はあまり変わりない・・・・時には小田急の乗り換えの方が早いときもある。京王線は、調布から先のノロノロがひどいので。
• 深夜バスがあります。（橋本行き）新宿駅西口を０時５５分発、若葉台１時３３分着。料金が２２５０円かかるのは難点ですが、必ず座って帰れます。タクシーよりは安いです。
• ここは、信号なしのフラットアプローチなので徒歩5分で着きそうですね。

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  路線図

構造・建物

• 立地も価格帯も間取りも満足なのですが、二重床ではなく直床なのが気になっています。天井は二重天井なのに、やはりコストの兼ね合いなのでしょうか。
• ここは低層なのに天上も低いし、この土地に建築可能な容積率が低いんだと推察しますね。現行の天井高（245センチは分譲マンションは最低ランクなので、これ以上は低くできない）を維持して二重床にしたら、その分階高が高くなってしまう。そうすると、今5階建ての部分も4階までしか建てられなくなる（5階建てにすると容積率をオーバーしてしまう）。全体戸数が少なくなる。一戸あたりの単価が上がる。売れない。という流れ。この流れを打開できる唯一の方法が、直床採用、ってわけ。それ以外の理由で直床採用するマンションなんてないです。

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  外観(2)

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  工事状況（2014年10月15日撮影）

共用施設

• コンシェルジュ付きのマンションの為、管理費が高くなっているのが残念でした。比較検討してきた中で、一番高いですね。コンシェルズ…。必要ないです。
  • ここって、コンシェルジュ付いてるんですか？資産価値は上がると思いますけど毎月の管理費が高いなら意味ないですよね。
    • コンシェルズ付きでしたよ。管理費の価格設定が上がってしまってますし、必要ないと思いました。修繕費は高くても良いと思うんですよね。必要経費ですから。
• 自走式の駐車場がいいですね。若葉台だと自走式のマンションが多いのかな？115戸に対して101台分あるみたいですけど、このあたりだとどの位埋まるんでしょうかね
• 若葉台もマンションも気に入ったので購入を考えているのですが、駐輪場のことで悩んでいます。駐輪場のラックは下段でも30kg以下の自転車しか置けないとのことで、電動アシスト付子ども乗せ自転車が置けないことになります。自転車屋に聞いてみてもカゴ等を付けて重量30kgを切る電動アシスト付子ども乗せ自転車はないと聞いたので実質平置でしか置けないことになります。ファミリー向けのマンションであることと周辺に坂が多い環境を考えると、115戸に対して平置自転車置場が14台というのは少ない気がしてます。担当の方に聞くと、入居説明会までは希望者の数が不明で、抽選になって外れた場合は諦めてくださいとのことでしたが、他のマンションの話を見ると抽選は確実かなと。やっぱり抽選にかけるしかないんでしょうか…。
  • 電動自転車を停めるスペースは悩みますね。実際に平置きのみ駐輪可能の台数が何台あるのか分からないのが現状でしょうし。私もオーベルを検討していますが、このマンションで生活する事を第一に考えるか、自転車置場を優先させるか少々考えております。100点のマンションって、ないですね。
• ２４時間ゴミ出し可能とありますが、こちらはゴミ置き場があるのでしょうか？玄関横に置いて、収集してくれるのとは違うのでしょうか？
  • ごみ置き場は1階にありますね。ペットマナールームの奥の部屋みたいです。このマンションはエントランスが2階なので、朝ごみを出してから出掛けるのはちょっと面倒かもしれませんね。
    • ゴミ置き場が１階でエントランスが２階なら、確かに面倒かも知れませんが、その方が臭いも漂うことも無いでしょうから、良いことだと思いますよ。でも、朝は確かに忙しいから、１階に行ってから２階に上がるのは凄く大変な動きになりますね。
• 駐車場も意外と高いんですよね。車あるから借りるけど…

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  エントランス

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  敷地配置図

設備・仕様

• 物件はまず玄関ドア。下部分に換気口と言うか、風邪通しがあって玄関が蒸し蒸ししないようになってました。玄関収納も豊富で飾り棚もありました。お部屋はアウトフレームが多く好印象でした。設備も水回りもそこそこ良かったです。ただ、モデルルームのお部屋は100m2だったようで、それ以下のお部屋だと若干違うのかもしれません。
• こちらは浴室乾燥はついていますか？モデルルームで確認しそびれました(汗)
  • ありますよ。
• 昨日、オプション会に参加してきました。２日目だからか少々閑散としていましたが、バルコニータイルやエコカラットは現物を見ると欲しくなりますね。でもお高いです^^;

10月、11月も開催するようなのでゆっくり検討しようかと思っています。

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：78.60m2～100.99m2
• バルコニー面積 : 8.19m2～37.25m2
• 平均面積90m2超
• 間取りはHタイプのシェアコーナーがうまく使えると良さそうです。
• Ｄタイプの洋室２・３は、部屋の境が完全に引き戸で、これを開ければ１１畳の一部屋として使えるのか。ただ、入口が「マルチクローク」からだけど、これ、廊下じゃ無いのか？広いのだから、浴室もリビングインではなく、普通に廊下から入れるようにすればいいのに。せっかく、台所と２方向から入れるのにもったいない。
• Dタイプは100㎡ある良さがあまり生かされてないような気がしますね…。マルチクロークは秘密基地などとも書かれてますが、そうなると廊下から洋室（３）へ入れる扉が欲しかったかなあという気がします。入口ひとつだと何かあった時ちょっと困るんで。まあ小さいうちだけでしょうけどね。クロークといっても歩くスペースを確保したら結局狭い収納があるだけですし。
• Dタイプは使いづらいですね。多分、2部屋でも１部屋でも使用できるようにという配慮でしょうが。プライバシーが守れない。
• 100-Dタイプの物件は５．５畳の２つの部屋が１つに出来るタイプですが、子供さんの成長に合わせて、２部屋に出来る様に考えられている様ですね。ただ、収納が部屋に無いのが難点です。間取りをこの様にしたかったのか、収納がない訳では無いですけどね。何故こうなったのでしょう。
• 眺望というよりは、日当たりが良いですよね。東向の間取りは、端のA.Bの2プランだけですから。モデルルームに行った感想は、購入検討層は、シニア層が結構見学にいらっしゃってましたね。ファミリースクエア等、ファミリー向けの間取りも多い中、意外でした。広いところは5000万後半の価格帯だからファミリー層には厳しいという所でしょうか。
• ベランダはどの部屋もとても広くて開放感満載でした。
• 1階の庭付きもいいかなと思いますが、玄関側が半地下になるのってどう思いますか？
• オープンキッチンは、調理中も家族の姿が見えて明るい家庭というイメージでとっても良いのですが、揚げ物などをしたら、リビング全体が臭いなどしみつかないかなって不安な部分もあります。気にし過ぎでしょうか?
• 全て３ＬＤＫで、79.59m2～94.53m2とあるので、広めのお部屋ばかりになるのですね。なによりも、収納が豊富なのが魅力なんでしょうね。大型の収納が多く、使いやすそうです。

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  ８５-Ｆタイプ

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  ８５-Ｌタイプ

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  １００-Ｄタイプ

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  １００-Ｄタイプ(2)

買い物・食事

• ケーズデンキ（約200m・徒歩3分）
• フレスポ若葉台EAST（約240m・徒歩3分）
• 京王リトナード若葉台（約340m・徒歩5分）
• ホームセンターユニディ/三和（約400m・徒歩5分）
• フレスポ若葉台（徒歩6分・約410m）
• cafe le soleil（徒歩6分・約460m）
• 日常の買い物は、ほとんど駅前で済んでしまいますが、それ以外は新宿に出るか、多摩センターあたりか。車があると、多摩ＮＴや南大沢周辺のロードサイドの店にも行きやすいです。
• フレスポ若葉台は、江の島東浜フードコートで売上NO.1の実績がある大人気の「極鳥」という鶏の唐揚げを食べられる定食屋極鶏.Bar があります。お酒と唐揚げなどの1品料理そして定食など充実しています。ここのお店のおすすめは間違いなく鶏の唐揚げですね。その中のプレミアム極鶏は、今まで食べてきた唐揚げとはなんだったのかという美味しさです。ビールに良く合うのも特徴ですね。
• フレスポ若葉台のモリバコーヒーのモリバサンドがおいしいです。公式サイトを見てみると素材と安全性にこだわりを持つメニューだそうです。
• コーチャンフォー、早くできないですかね。秋～冬にできるっていうことなので、まだ具体的な日程が出てきていない。そのうち求人情報のチラシとかに求人が載るようになってきちんとしたＯＰＥＮ日が判るようになるのかな。カフェとか文具とか本とか、本当にあると嬉しい。カフェは他の所みたいにミスドなのか、それとも違うところが入るのか？？
• 現地見てきました。若葉台は電気屋多いですね。少し不思議な感じがしました。
• 今年の4月にアクロスプラザがオープンしてヤマダ電機、かっぱ寿司などが入っていますが、来年の4月13日には「アクロス若葉台イースト」(仮)がオープン予定だそうです。以下の店が出店予定となっているようです。
  • JSSスイミングスクール
  • 喫茶店「高倉町珈琲」
  • 七輪炭火焼き肉「味ん味ん」
  • ドラックストア「ウエルシア薬局」
  • ペットショップ「PETFOREST」
  • 美容室「Colour Jacques」
  • 他にも2店舗

今週はコーチャンフォーもオープンしましたし、駅の周りが大きく変わりますね。

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  周辺施設

育児・教育

• 若葉台小学校（約930m・徒歩12分）
  • 公立だけどレベルは高いみたいですよ。
    • このマンションの学区である若葉台小学校の事を知りたいです。通わせている親御さんがいらっしゃれば、教えて下さい。営業の方からは「評判の良い小中学校」の説明を受けましたが実際に通わせている方の感想を伺って検討の材料にしたいので・・・
• 稲城第六中学校（約940m・徒歩12分）
• すでに若葉台の小中学校はパンク気味です。
• 私立に行く人も多いが、若葉台の中学校は並の私立より立派なので、人気あります。
• 駅周辺には学習塾・スポーツスクール・音楽教室などが豊富にあります。実績なども豊富な学習塾が多いのが魅力ですね。
• 小学校も中学校も、とても良い学校で、わざわざ入学する為に引っ越してくる方もいると聞いていましたが納得です。
• お子さんの塾も多いでしょうが、通える学校は限られてきます。多摩センターの方がちょっとは便利かな。でもどっこいどっこい。
• 利便性は求めないほうがいいですよ。幼稚園は遠い、小学校中学校は評判いいけど毎日山登りで低学年にはきつい、高校は？？？、通勤は微妙

周辺環境・治安

• 用途地域 : 第一種住居地域
• 南東傾斜の高台最前席に立地。
• 若葉台地区は、電線・電柱類の地中化により、広がる大空と街路樹の緑による美しい景観を創出。歩車分離の道路計画で、暮らす人にとって安全で開放的な街並みが形成されています。
• 高台というか、崖地ですよね。現地は若葉台でいうところの綺麗な街並みから少し外れたところで、うら寂しいところです。
• 現地に行かれると分かりますが、若葉台は「坂」の多いところです。丘陵地だから当然ですが。鶴川街道沿いが、一番の低地になります。（小さな川沿いになります）
• 思いのほか、電車の音も気になります。電車が走っているのがよく見えます。
  • 線路からは結構離れているように感じますが電車の音するんですか、途中で遮るものがないからなのかな？意外ですよね。
• 若葉台の綺麗な街並みを想像していましたが、現地見た感想は全くイメージと違いました。崖地でなんか晒されている感じです。残念でした。特急止まらないけど、あの綺麗な街並みならばと思っていましたが、価格も決してお安くないので、迷いどころです。
  • きれいな街並みの外れですね。崖といえば崖ですが、南側に高い建物が建つことは全くないので、それは大きな利点ですよ。
• 高台という事は坂が多いのでしょうか？だとしたら電動自転車は必須でしょうね。子供を乗せてると緩やかな坂でもキツイですからね
• メインビジュアルのイラストもステキですし、南東傾斜の高台最前席というロケーションは見晴らしが良いのだろうと考えていましたが、崖地なのですか？崖という言葉で、どうしても土砂災害などを連想してしまいますがその辺は問題ない立地なのでしょうか。眺望は半永久的に保証されそうですね。
  • 問題あるかどうかは分かりませんが、崖あるいは急斜面の造成地です。眺望については前の方にもどなたかが書いてますが下の鶴川街道を挟んで、すぐに同じような高さの丘陵地です。目の前は開けていて、それを遮るものは建たないと思いますが遙か彼方まで、見晴らしの良い景色が広がるというのとは違います。まあ、一度、現地を見られてはどうですかね。
  • 崖といっても断崖絶壁じゃないので、地盤などがどうなのかしっかり確認して考えればいいと思います。マンションは、やはり眺望が魅力ですからね。現地をよく確認して坂の勾配などもチェックが必要かも。写真などは、どうしても実物よりもよく撮影されていますからね。
• Googleのストリートビューで見た感じ、開けた場所にも見えますが、実際にはそうでもないのかな。間取りは、陽射しも良好のようで、良いんじゃないですか。このマンションの南側には、何も建たないのなら良いかなと思いますが、どうでしょうかね。
• 崖と言われてますが！そんな崖には思いませんでした。営業さんと現地を一周しましたが！周りは大きな一個建てが殆どでした。特にドラマに出てきそうな豪邸もあり、裕福層が住まれる地域だと再確認しました。
• しょせん相模原線、郊外ののどかな場所ですよ。都心への通勤・通学・買い物など、無駄な時間と体力を要します。
• 我が家も、若葉台はニュータウンの中でも閑静で美しい街だし、何より団地やあぱーとがなく、貧困層が住んでおらず一定ラインの裕福層が多く、学校も公立なのにとても穏やかでお勉強もよくできると聞いており欲しいのですが。先日、主婦が選ぶ住んで幸せな街ランキングで、稲城市が堂々の2位でしたが、なんとなく分かります。益々欲しくなるけど、、、やっぱ高い。
• 見晴らしが、低層の割にはいいかなと思いました。周辺のアップダウンが気になりますが、どうでしょうか。
• 駅まで近いし便利だよね。ここ
  • 駅までは近い方かもしれないが、都心まで遠すぎ。
• 若葉台はとにかく品が良い街です。ヤンキーいません
  • 線路の北側にはね。
• 若葉台公園が近い立地。あそこ自体には緑しかないけど隣にバーベキュー場があるんですよ。この界隈の人達は使って楽しんでるみたい。それと少し前に行った時は立地の近くにコジマだかヤマダだかがあったような。かなりの大型店舗。空いてたのは大きすぎてこう見えただけなんだろうなと。駅周辺も綺麗だし道路も綺麗。自然も多い。良い地域だと思います。
• 土砂災害地域ではないけど、すぐ下の鶴川街道は、液状化はするよ
  • 確かに敷地の一部（崖部分？）が液状化の可能性があるエリアに入ってますが、地歴として液状化した実績はないようですね。建物が建ってるところはどうにか大丈夫そうですが、もし本当に崖が液状化しちゃったらどうなっちゃうんですかね。
• 玄関側の道路は駅方面に通ってると思いますが、交通量がどのくらいかご存じの方いますか？スピード出して走るような道路ですか？トラックなどは多いのでしょうか。バルコニー側の鶴川街道は割と離れているようですが、玄関側の道路はすぐですよね。空気はどうなのでしょうか。
  • 玄関側の交通量は昼間でも多くはありませんでした。夜も12時頃に行きましたが、本当に静かなものでしたよ。ただし、もうすぐコーチャンフォーがオープンします。そうしたら車の流れも変わるのかもしれませんね。
  • 土日の鶴川街道は結構交通量多いですよ。今、拡張工事をやっているようなのでいずれ改善すると思いますけどね。それよりも鶴川街道は暴走族の通り道なので要注意ですよ。我が家は鶴川街道から少し離れていて、夏はエアコンつけて窓を閉めきってますけど、それでも鶴川側の部屋はうるさいです。

周辺施設

• 若葉台公園（約400m・徒歩5分）
• クリニックモール若葉台（約400m・徒歩5分）
• 稲城市立ｉプラザ（約320m・徒歩4分）

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  周辺案内図

その他

• 資産価値目的で、購入する物件ではないと思います。モデルルームに行った感想ですが、購入検討層もシニアがかなり多い印象でしたし。小さいお子さんがいる方もいらっしゃいましたが、契約に至るのかは疑問です。広い分、高いんですよね。もちろん、狭い部屋は4000万円台とかありましたし、お手頃でしたけど。ただ、コンシェルジュの必要性や、ケーブルテレビ代は毎月必ず払わなければいけないなど、疑問が残るマンションでした。他のマンションと比較検討し、判断しようと思っています。
• 開放感があって、値段の割りには広いのはいいのですが、道路から崖下方面が若葉台の街並みとは違った廃れ方や多摩センターのように特急停車でなく２路線使えないこと、建物が直床他長谷工擬きであること等迷うんですよね。

出典

• 多摩ニュータウン団地図鑑

掲示板

• 「オーベル若葉台ヒルズ」についての口コミ掲示板
• 〈契約者専用〉オーベル若葉台ヒルズ
• オーベル若葉台ヒルズ

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